城市发展战略转型 - 中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [1] - 战略聚焦城市内涵式发展 未涉及具体地产调控政策 强调提升城市发展质量 [1] - 建设现代化人民城市为目标 注重以人为本和治理投入 城市更新成为重要手段 [1] 县域城市治理方向 - 发展组团式 网络化城市群和都市圈 城镇化建设以县城为重要载体 [2] - 新提法显示未来将更注重县域城市治理 区别于2015年以城市群为主体形态的表述 [2] 城中村改造长期性 - 宜居城市任务中明确稳步推进城中村和危旧房改造 作为房地产三大工程之一 [2] - 城中村改造被定位为城市发展的长期工作 与城市更新战略挂钩 [2] 改造规模对比 - 35大城市城中村改造需求170万套 全国危旧房改造50万套 [3] - 2024年扩围至300地级市后新增100万套 2025年继续扩大规模 [3] - 合计320万套规模仍低于2016-2019年年均500万套的棚改水平 [3] 安全基建投资机会 - 韧性城市建设涉及老旧管线改造 防洪排涝体系 地下管网建设等领域 [3] - 安全基础设施建设将带来长期投资机会 [3]

政策环境与市场表现 - 上半年全国约170省市（县）出台超340条房地产政策，政策频次保持高位[1] - 公积金政策优化超150条，包括提高贷款额度、延长还款期限、支持异地互认互贷等[2] - 超60地发布购房补贴政策，多孩家庭定向补贴最高达20万元[3] - 厦门房票政策撬动购房合同金额超210亿元，去化面积超65万平方米[3] - 苏州、南京等地推出特色房贷产品，前10年仅还利息以降低初期还款压力[4] 核心城市市场数据 - 北京新房网签2.09万套同比增11.9%，二手房网签8.75万套同比增18.6%[6] - 上海新房成交326万平方米持平去年，二手房成交985万平方米同比增24%，3000万元以上新房成交金额553亿元同比增184%[6] - 广州二手房网签56613套同比增12.98%，深圳二手房成交35106套同比增30.7%[7] - 武汉6月新房二手房合计成交21551套环比增30.9%，上半年新房网签面积506.97万平方米同比增30.6%[7] 区域市场分化特征 - 一线城市及成都、杭州等二线城市成交保持高位，武汉、南京等地呈现弱复苏[5][6] - 深圳、西安二手房成交同比增幅超30%，重庆、合肥等城市同比增幅显著[6] - 部分三四线城市如东莞、烟台因低基数实现成交大幅增长[6]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业 - **公司**：未提及 纪要提到的核心观点和论据 1. **城市更新方向与政策转变** - **核心观点**：从大拆大建转向存量提升，坚持保护优先原则 [1][2] - **论据**：中共中央办公厅、国务院办公厅文件及《求是》杂志文章明确方向；房屋供应过剩致市场压力大、价格下跌，政府停止专项借款 [2] 2. **城市更新面临挑战** - **核心观点**：面临新房供应、传统模式、隐性债务、项目竞争等挑战 [1][3][4] - **论据**：新房项目供应大、价格跌，卖地卖房模式致政府债务扩张，禁止新增隐性债务，好房子项目同质化竞争大、去化率低 [3][4] 3. **房地产定位变化** - **核心观点**：从经济发动机转向稳定器，行业向服务业转变 [1][5] - **论据**：政策调控为稳定市场，新房需求萎缩，二手房带动下游消费，提供服务提升价值 [5] 4. **未来城市更新实施方式** - **核心观点**：多方面综合实施，关注三类设施，提升公共服务和空间价值 [1][6][7] - **论据**：包括既有建筑改造等措施，关注民生、发展、安全类设施，注入新业态、叠加资源资产要素 [6][7] 5. **城市更新对房地产市场影响** - **核心观点**：有积极影响，稳定房价、提供发展空间、增加供应 [1][8] - **论据**：吸引人口增加购房需求，提高土地利用效率，盘活土地和奖励容积率 [8] 6. **城市更新新变化与资金来源** - **核心观点**：加强规划、金融和财政扶持，资金来源多样 [3][9][10] - **论据**：规划强调土地复合利用，金融引入贷款，财政支持并加快 REITs 发行；资金来自中央预算内资金、政策性贷款、REITs 等 [9][10] 7. **老旧小区改造情况** - **核心观点**：面临进度、改造类型、工作量挑战，资金依赖财政 [11][12] - **论据**：竣工交付进度不理想，多基础类改造，未来工作量增加；资金主要来自中央、省级、市级补助，依赖财政 [11][12] 8. **城中村改造现状与趋势** - **核心观点**：推进 100 个项目，完成后或不再大规模推进 [14] - **论据**：项目集中在部分地区，扩大供应投资主体或不愿参与 [14] 9. **广州城市更新措施** - **核心观点**：收购存量房作安置房，花完借款稳定市场但模式不可持续 [15][16] - **论据**：以一定比例补偿，6 月成交创新高，收购房屋用资多，预计花完剩余借款 [15][16] 10. **河南省老旧小区改造表现** - **核心观点**：2024 年有成果，2025 年压力大 [17] - **论据**：2024 年核发房票销售住房，2025 年专项借款或停，资金有限 [17] 11. **城市更新基金影响** - **核心观点**：缓解房地产市场下滑问题 [18] - **论据**：全国 28 个城市设立基金，缓解季节性等因素导致的下滑 [18] 12. **自拆自建模式** - **核心观点**：未来可能成方向但面临挑战 [19][20] - **论据**：可降低成本等，但需完善政策法规；老旧小区改造中面临财政、空间、回报等问题 [19][20] 13. **政府政策措施与市场稳定** - **核心观点**：采取多项措施稳定房地产市场 [21][22] - **论据**：扩大专项债券规模、加大中央财政支持，深圳等地采取多种方式推进改造 [21][22] 14. **深圳城中村改造进展与举措** - **核心观点**：进展慢在调整，未来借鉴经验推进 [23] - **论据**：降低保障房比例等调整，借鉴广州经验，引入国企央企接盘 [23] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. **中央预算内资金对东中西部三类城市补助**：定额补助东中西部三类城市每年分别 8 亿、10 亿、12 亿，用于地下管网等急需项目 [9] 2. **老旧小区改造资金层级占比**：中央预算内补助约占 1/3、省级与地方专项债约占 1/3、市级与省级补助约占 20%-25%，剩余由社会资本或居民出资 [12] 3. **广州收购存量房情况**：6 月份成交 80 万平米，创今年新高，共收购约 6,000 套，用资 150 - 200 亿 [16] 4. **河南省 2024 年房票与住房销售**：2024 年核发 2.37 万张房票，通过 150 亿元销售 130 万平米商品住房（约 1.3 万套） [17] 5. **全国城市更新基金规模**：全国 28 个城市设立总规模 4,550 亿的城市更新基金，上海占 800 亿 [18]

纪要涉及的行业 城市更新及房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 - **政策导向与发展目标**：城市更新已成为国家战略重点，目标是到2030年形成完善体制机制，实现从增量建设转向存量利用，告别大拆大建，提升现有建筑和社区功能[1][2][5] - **论据**：中办、国办发布意见，二十大报告和2020届三中全会提及，房地产市场供求关系变化及高容积率项目市场欢迎度降低[2][5] - **房地产市场现状与转型**：2022年至今房地产市场持续萎缩，行业正从重销售、高负债开发模式转向重经营、低杠杆、精细化资产管理，城市更新成新发展重点[8][9] - **论据**：市场上下游下滑，城市更新可带动相关产业发展、活跃二手房交易、稳定市场[8][9][10] - **城市更新内容与项目**：涵盖既有建筑改造、危旧房和老旧小区改造等八个方面，住建部抓民生、发展、安全三类项目[6][7] - **论据**：政策文件规定及实际工作安排[6][7] - **资金来源与支持**：资金由政府引导市场运作，全社会参与，包括中央预算内投资、超长期特别国债、地方财政专项债等[14] - **论据**：国家资金安排、各地城市更新基金设立及REITs加快发行[14][15] - **老旧小区改造情况**：2000年之前建成的老旧小区要在2025年底前全部开工，但竣工验收进度慢，提升类改造滞后，资金主要来自中央补助和地方专项债[1][16][19] - **论据**：实际进展数据及资金构成比例[16][19] - **城中村改造挑战与举措**：面临资金平衡难题、拆除可能致供应过剩和房价下跌，推进速度慢，广州等地有新举措[3][20] - **论据**：各地改造情况及广州专项借款、房票兑换等措施[3][20][21] - **未来房地产政策方向**：收储主体和范围可能扩大，保障房可能转向存量收购，土地收储难明显放量[30] - **论据**：国家政策调整及地方实际情况[30][31] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **城市更新规划措施**：做好资产配置方案，叠加资源和资产，加强配套设施，植入多种资产，进行土地复合利用创新[13] - **广州城中村改造新举措**：专项借款用于回迁安置房，采用房票兑换，加大收购存量商品房，总投入150 - 200亿元，参与主体包括本地城投、国企及央企，回迁安置房与商品房面积兑换比例0.7 - 0.9平米对1平米[21][22] - **深圳城市更新措施**：降低保障房配建比例，依法征收净地出让，全面启动存量项目[23] - **中央城市工作会议作用**：推动城市发展模式转变，解决制约机制，推动部门协作和规划体系调整，进行金融、土地、财政等方面大调整[25] - **存量资产盘活利好因素**：收储主体和范围扩大，规划调整带来部分资产包盘活希望，财政资金支持民生和安全项目，政府政策激发市场活力[26] - **广州专项借款收购存量房情况**：用于首套回迁房安置，金额150 - 200亿元，收购价格平价，房源多为国企城投旗下项目，部分民企参与，政府提供隐性担保[27] - **房地产市场政策放松情况**：市场下行超预期，政策储备和地方执行力度将加强，深圳全面放松限购可能性小，增值税调整权在国家层面[29] - **今年城市改造目标实现情况**：达到预期目标难度大，但今明两年建设100万套安置房可实现，包括存量收购和回迁房建设[33]

党的作风建设 - 党中央制定实施中央八项规定是党在新时代的徙木立信之举，要深入学习领会习近平总书记关于加强党的作风建设的重要论述 [2] - 作风问题本质上是党性问题，要把政治修养摆在党性修养首位，在固本培元中持续涵养新风正气 [2] - 党的作风关系人心向背，坚持把为民造福作为最大政绩，用心用情办好民生实事，始终保持同人民群众血肉联系 [2] 学习教育与行动落实 - 推动学习教育落细落实，关键是付诸行动、见之于成效，要同学习贯彻党的二十届三中全会精神结合起来 [3] - 充分发挥领导干部和基层党组织的带动作用，全力以赴打赢产业转型"攻坚战"、答好科技创新"必答题"、啃下城中村改造"硬骨头"、实现财政"开源降本增效" [3] - 以全体党员干部的实干担当、实际作为，齐心协力共建现代化的新彩广州，奋力在推进中国式现代化建设中走前列、挑大梁、作贡献 [3] 政府工作提质增效 - 市政府办公厅、市政府研究室要深入践行"五个坚持"，全面提高"三服务"工作质效，全力推动习近平总书记、党中央决策部署在广州落地落实 [3] - 强化参谋辅政、统筹协调、审核把关等核心职能，在破解发展难题、推动高质量发展中展现担当、作出表率 [3] - 切实推动政府各项工作改革创新、提质增效 [3]

纪要涉及的行业 房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 - **第三季度市场行情受政策博弈影响**：二季度产业量价数据加速下行，政策目标止跌回稳面临挑战，市场对积极政策预期高；截至6月多数城市房价跌破去年9月水平，4 - 6月50城房价持续下跌，4、5、6月分别下跌1.3%、1.4%、1.6%，接近去年政策宽松时水平；预计7月中央相关会议前后有交易层面预期，且地产板块估值滞涨有补涨需求[1][2] - **政策空间情况**：常规政策如放松限购、调整首付比例、降息及税收优惠效果可能有限；超常规政策可参考海外经验，如深度降息、量化宽松、中央加杠杆；若结构性工具指向房贷，如提供更低利率再贷款、公积金贷款利率大幅下降，可刺激购房需求[1][3][4] - **其他支持措施**：城中村改造货币化安置值得期待，住建部100万套改造计划集中在一二线城市，若落实可形成数万亿资金支持；还可通过发行特别债券或中央财政支持提高家庭贷款额度[1][5] - **三季度交易节奏**：二季度市场数据挑战政策目标，三季度持续有宽松预期，形成交易窗口，主要节点在7月和9月，7月交易级别低于9月，因压力小、政策对冲动能小[1][6] - **2025年二季度宏观经济数据及影响**：二季度GDP实际增速超5%，消费和出口维持较好水平，产业数据虽恶化但未触及政策阈值，7月大力度宽松政策必要性不高；7月中央城市工作会议讨论方向性问题，政治局会议可能根据数据调整政策[1][7] - **下半年市场预期**：三季度宏观和产业数据预计8月前后共振下行，出口、消费及产业数据或继续恶化，中美贸易谈判增加内需压力；9月交易级别预计更高，若市场情绪高涨、股价未回调，可能削弱9月行情[3][8] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **投资标的**：可关注交发科技、新疆集团、贝壳等基本面扎实的公司，建发国际和滨江集团因库存结构轻、新货周转快被看好；还可考虑绿城、越秀、金茂等市值小但弹性大的公司以及债务重组型房企；中长线可关注有稳定现金流和潜在高股息领域，如商业地产公司及国安体类公司，像绿城、保利、中海等龙头公司[9][10] - **交易节奏判断**：对未来几个月交易节奏保持乐观，三季度是交易窗口，7月和9月是重要节点，有波动也是重新介入机会；选标的优先考虑基本面扎实大企业，适当选择有更高弹性公司[11]

广州新房市场表现 - 6月份广州新房住宅网签套数达6796套 网签面积达80 9万平方米 双双创下今年以来月度新高 [1] - 6月份网签成交面积较今年前5个月的月均成交面积增长42 8% [1] - 天河区成交套数超过1千套 基本集中在最后一周完成 [1] - 7月份第一周新房成交数据仍旧较为亮眼 [1] 市场驱动因素 - 年中房企冲刺叠加房票安置节奏加快是支撑市场表现的主要力量 [1] - 广州城中村改造加快推进带动房票安置实施 选择房票安置的拆迁户逐渐增加 [1] - 当地政府通过集中收购存量房用作安置房 进一步消化商品房库存 [1] 房票安置政策进展 - 2024年1月《广州市房票安置实施方案》经市政府常务会议审议通过 [2] - 天河区成功开出面额高达1亿元的房票 刷新广州市单张房票面额最高纪录 [2] - 广州多个城中村改造项目近期启动 [2] 城中村改造影响 - 广州城中村改造提速 重点加快存量项目安置进度 [2] - 改造项目将腾出重点区域低效闲置土地 推动城市高质量发展 [2] - 旧改释放的新增空间将成为补齐公共短板 招商引资和房地产发展的新动力 [2] 下半年市场展望 - 房票安置已基本达成共识 下半年将成为稳楼市重要动力 [2]

房票安置政策核心观点 - 房票安置成为广州稳定楼市的重要动力，通过激活区域房地产市场实现供需匹配[1][2] - 天河区创新发放单张面额1亿元的房票，刷新广州市纪录，企业已成功用于物业购买[2] - 政策加速推进中，天河、荔湾、黄埔和南沙等区已落地案例，预计未来将成为主流安置方式[2][3] 房票安置实施进展 - 天河区柯木塱村提供9个楼盘供选择，包括城投天禧、中建精诚壹号等，引导村民接受房票安置[3] - 黄埔区累计认购商品房超1100套，去化面积超10万平方米，拉动资金流转超20亿元[5] - 南沙区首批发放房票总额超5000万元，覆盖12家房企的1400套商品房，支持跨区选购[5] 对房地产市场的影响 - 天河区6月网签992套，环比增长83%，纳入房票的楼盘如中建天河精诚壹号单月成交148套（前5月仅20多套）[4] - 珠江花城、天河壹品等项目从月均个位数成交跃升至近百套，房票显著提升去化速度[4] - 行业认为房票安置是当前平淡市场的关键增量，黄埔区外认购房票达68套，跨区流动性增强[5] 政策背景与行业反馈 - 旧改模式转型中，房票安置缩短过渡周期，降低拆迁户安置预期，实现多方共赢[3][6] - 开发商反馈广州市场去化流速一般，房票带动销售解渴，如黄埔九佛街道完成首单跨区房票使用[5][6] - 行业预计房票将持续释放购买力，推动楼市筑底企稳，并为公共设施建设和招商提供新空间[6]

广州新房市场表现 - 6月广州一手住宅网签量达6796套创年内新高 上半年累计销售32861套新房同比上涨17% [1] - 6月成交放量部分源于政府收购安置房 天河区最后一周915套网签中含集中签约的安置房源 [1] - 专项借款收购存量商品房及"房票安置"政策是推动6月成交量增长的核心动力 [1] 城中村改造与安置模式创新 - 广州传统城中村改造模式面临瓶颈 新安置方案探索期导致商品房市场动力减弱 [3] - 2024年广州推出"房票安置"办法 通过对接国企城投房源实现供需匹配 兼顾楼市稳定与多方共赢 [3] - 黄埔区"五村七片"项目获1071万元专项借款 为首个购置存量房作安置房的案例 加速回迁与库存去化 [3] 存量房收购政策进展 - 广州安居集团2023年11月启动全市范围收购 要求90㎡以下存量房且配套齐全 政策覆盖面从增城扩至全市 [3] - 截至2024年6月初广州通过专项借款认购约6000套存量房用于安置 效果显著 [4] - 广州佛山将存量房收购与城中村改造结合 专项借款同步推进项目落地与库存消化 [4] 房票制度推广现状 - 四个一线城市均已探索房票政策 深圳2024年3月明确建立房票制度推动补偿安置多元化 [4] - 相比传统去库存方式 房票政策在扩大城市更新范围背景下效果更显著 可降低财政支出 [4] - 一线城市房票制度具备"以时间换空间"的独特优势 成为政府统筹房源的市场化工具 [4] 下半年市场展望 - "房票安置"被视作下半年广州楼市稳定的关键力量 7月首周数据延续高位反映安置房源持续网签 [5] - 旧改释放的新增空间将推动公共设施完善 招商引资及房地产发展形成协同效应 [5]

广州新房市场表现 - 6月广州一手住宅网签量达6796套，创年内新高 [1] - 上半年广州新房销售32861套，同比上涨17% [1] 新房成交增长驱动因素 - 6月成交部分源于政府收购安置房，如天河区最后一周915套网签中含安置房集中签约 [2] - 专项借款收购存量商品房用于安置房及"房票安置"政策是成交量增长核心动力 [2] 城中村改造与政策创新 - 传统城中村改造模式难以为继，广州2024年推出"房票安置"办法，通过对接国企城投房源实现供需匹配 [3] - 2023年11月广州黄埔获广东省首笔安置房专项借款1071万元，加速回迁与房地产去化 [3] - 广州安居集团同期启动全市范围收购90㎡以下存量商品房作保障房，从增城区扩展至全市 [3] 房票政策实施效果 - 截至6月初广州通过专项借款认购约6000套存量商品房用于安置 [4] - 一线城市全面探索房票政策，深圳3月发文建立房票制度，该政策较传统去库存方式效率更高 [4] - 房票可减少安置房建设财政支出，一线城市推行效果优于二三线城市 [4] 下半年市场展望 - "房票安置"将成为广州楼市稳定的关键力量，7月首周数据仍维持高位 [5] - 旧改释放的新增空间将助力广州补齐公共设施短板并推动房地产发展 [5]