核心观点 - 物管行业从规模扩张转向价值重构阶段 公司通过提升市场化外拓能力和多元业态服务实现韧性增长 [1][8] - 公司聚焦弱周期赛道 第三方收入占比达93.4% 基础物管收入10.53亿元占总收入74.4% [1][2][3] - 公司一二线在管面积占比82.6% 物业费均价3.2元/㎡/月 核心净利润率8.3% [1][3] - 客户满意度87分 社区增值服务收入2.49亿元占比18% 同比增长2% [6][7] 战略转型 - 主动降低地产关联业务依赖 转向政府办公楼/事业单位/市政环卫等弱周期领域 [2][8] - 新增第三方合约面积占比从64%提升至96% 中标31个项目金额2.6亿元 [3] - 与比亚迪达成全国合作 覆盖12省42城4S店 实现千万级项目突破 [3] 业务结构 - 基础物管收入10.53亿元 占总收入74.4% 商写板块收入贡献占比16% [3][4] - 政府/学校/医院业态合约面积占比19% 4个北京写字楼实现100%绿电运营 [4] - 社区增值服务收入2.49亿元 通过高频产品切入社区消费提升客户粘性 [7] 运营质量 - 合约面积1.22亿平方米 第三方收入占比93.4% 业务独立性大幅提升 [1] - 营收13.9亿元 非住业态拓展新增合约建筑面积390万平方米 [1][3] - 获物业品牌影响力第12名 服务质量领先企业等权威奖项 [6] 行业定位 - 政策推动"好房子、好服务"概念 优质服务企业市占率有望提升 [6] - 通过能源管理方案输出延伸服务边界 构建多业态专业服务能力 [4][7] - 以市场化竞争为基础构建多元化收入结构 形成财务健康模型 [8]

核心观点 - 物管行业正从依赖房地产的规模扩张模式转向注重质量和效率的价值重构阶段 公司通过提升市场外拓能力和多元业态服务能力 实现韧性成长 [1][2][8] 管理规模与质量 - 合约面积达1.22亿平方米 一二线在管面积占比82.6% 物业费均价3.2元/㎡/月 处于行业中高位水平 [1] - 来自第三方收入规模占比93.4% 业务独立性大幅提升 [1] 财务表现 - 上半年实现营收13.9亿元 经调整后核心净利润率为8.3% [1] - 基础物管收入10.53亿元 占总收入74.4% [3] - 社区增值服务收入2.49亿元 占总收入18% 同比增长2% [7] 市场外拓能力 - 新增合约建筑面积390万平方米 其中第三方新增占比从去年同期64%提升至96% [3] - 截至2025年7月中标项目31个 合同金额2.6亿元 其中9个项目合同额超千万 [3] - 与比亚迪达成全国合作 覆盖12省42城4S店 [3] 业务结构优化 - 聚焦政府办公楼、事业单位、市政环卫、景区管理等弱周期赛道 [2] - 政府、学校及医院等业态合约面积占比达19% [4] - 商写板块收入贡献占比16% 4个北京在管写字楼实现100%绿电 [4] 服务品质提升 - 客户满意度保持87分 处于行业中上水平 [7] - 获2025中国物业品牌影响力百强企业第12名 服务质量领先企业 低碳运营领军企业等权威奖项 [6] - 通过高需高频产品切入社区消费 增加客户粘性 [7]

行业政策与市场环境 - 北京楼市政策持续松绑 五环外限购优化 好房子标准细化等政策组合拳重塑市场格局与购房预期 [1] - 市场完全回暖尚需时间 购房链条大部分为置换 二手房卖不掉新房就难卖 政策效果需要周期不会立竿见影 [7] - 当前市场最需要的不是进一步放宽限购 而是打通置换链条 稳定房价预期 只有让购房者觉得房子不会贬值才会愿意出手 [7] 公司产品策略 - 公司不主张单纯以价换量 而是将资源投入到产品力提升上 通过实景呈现 物业服务升级等可见的价值提升来赢得客户认可 [1] - 好房子不应只是政策规范下的产物 更应该是客户真实需求的反映 公司将好房子政策规范作为工具 再转译为客户真正需要的生活场景 [3] - 公司所理解的产品力不仅是规划 设计和工程层面的硬件能力 更是一种与客户持续互动 不断优化产品的软性能力 [5] - 公司坚持不轻易降价 因为降一点点对高端客户没有意义 他们缺的是信心和真正打动他们的产品 当前新房市场的突围之路在于做出与二手房明显的品质差 [5] 项目开发与案例 - 朝阳区黄杉木店项目严格按照好房子标准推进 在公区打造超级界面 架空层和会所一体化空间 实现更大窗井 更私属的入户方式等设计 [3] - 香山樾项目对地块内的关帝庙进行修旧如旧 打造香山书院作为未来的公共会客 让客户能实实在在看到未来生活的样子 [5] - 昌平国誉星城项目瞄准年轻客群 强调轻奢 颜值 年轻化 做了更多共享空间的设计可能性 如咖啡厅 健身房等以满足年轻客户的生活方式需求 [7] 客户需求变化 - 当前客户非常理性甚至比开发商更专业 尤其是总价较高的项目 客户决策周期明显拉长 对比维度也更细腻 [5] - 高端客户有很高的审美诉求 公司更像是产品共建者而不是单向的提供者 业主深度参与产品细节优化的案例并不少见 [5][6] - 年轻客户更注重颜值 更关注品质 更看重生活方式 如昌平项目的客户中有很多是在海淀工作的年轻科技人才 他们对产品的需求和传统客户很不一样 [7] 营销策略与市场展望 - 对于高端项目更注重实景呈现和生活方式的营造 不会做大力度促销 而是通过开放实景示范区 打造业主社群活动等方式让客户感受到产品的价值 [10] - 对于刚需 刚改项目采取更加灵活的营销策略 金九银十期间各个项目都会组织多样活动 推出优质产品以促进购房者选购 [10] - 对明年市场展望既乐观又谨慎 乐观的是越来越多的开发商开始重视产品力 市场正在向良性竞争方向发展 谨慎的是市场完全恢复还需要时间 [7] 土地获取与合作模式 - 公司在北京坚持持续深耕 拿地策略多选择与北京本土国企 优质房企合作 合作能降低风险 优势互补 也更熟悉北京市场 [9] - 公司挑的是地块不是区域 只要地块本身素质好都会积极争取 合作伙伴包括首开 建工 城建 华润 中建智地 金茂 绿城等企业 [9] - 通过合作可以学习到很多宝贵经验 也能为客户提供更好产品 如璞樾项目中金茂和中建智地在产品打造方面有很多值得学习的地方 [9]

**克而瑞｜8 月楼市表现如何？20250831 电话会议纪要关键要点** **一、行业与公司** * 行业为房地产行业 公司为百强房企 特别是前十强房企如中海、绿城、招商蛇口、建发、华发、保利、华润、越秀、滨江、金茂、万科、龙湖等[1][5] **二、核心观点与论据** **1 百强房企销售表现** * 8月百强房企操盘口径销售额2074亿元 环比下降1.9% 同比下降17.6% 处于年内次低水平[2] * 前八月百强房企累计操盘口径销售金额20709亿元 累计同比下降13.1%[2] * 前十强房企表现优于整体 8月操盘金额1127亿元 占比超50% 同比降幅仅7.5%[3] * 企业间分化显著 中海和绿城8月环比增长分别达54.4%和85.2% 招商蛇口、建发和华发增幅约30% 而万科和龙湖则环比下降33%和23%[5] * 半数头部企业环比增长超30% 两家企业单月及累计降幅均超30%[6] **2 新房供应与成交情况** * 8月30个重点城市新增供应522万平方米 同比降28% 环比降36% 前八月累计供应5905万平方米 同比下降18%[7] * 一线城市供应持续不足 8月北上广深新增供应96万平方米 环比降33% 同比降39% 其中北京11万平米(环比降45% 同比降72%) 上海21万平米(环比降45% 同比降48%) 深圳24万平米(环比降50% 同比降33%)[8][9] * 二三线城市供应普遍减少 成都、西安、杭州8月供应环比分别降15%、29%和20% 超2/3城市新增供应低于20万平方米[10] * 前八月30城新房累计成交7869万平方米 同比下降3% 8月单月成交753万平方米 环比降12% 同比降17%[11] * 一线城市8月成交同比降26% 环比降20% 二三线城市同比降16% 环比降11% 北京成交31万平米环比仅降8%为降幅最小[12] **3 市场热度与项目去化** * 整体市场热度下降 北京8月新开盘去化率22%(较7月降8个百分点) 上海57% 广州12% 深圳33%[16] * 核心区高价项目表现强劲 上海前融创一号院项目66套成交48亿元(单套约7000万元)开盘售罄 杭州宁波核心区高价盘集中上市后也开盘售罄[14][15] * 部分二线城市去化率较高 长沙、重庆、成都、宁波、杭州8月新开盘去化率均超70% 长沙达95% 但多数城市开盘去化率仍维持在20%以下[17] **4 二手房市场表现** * 二手房市场与新房趋势一致 30个重点城市8月二手房备案面积1702万平方米 环比降9% 同比降2%[18] * 一线城市二手房表现优于二三线 北京成交122万平米(环比增3% 同比降8%) 上海成交150万平米(环比增3% 同比增11%) 广州深圳环比均降约5%[18][19] * 成都苏州取消限售后挂牌量迅速增加 市场仍以价换量为主[21] * 北京上海老旧小区价格加速下跌 影响购房者支付能力和信心[22] **5 土地市场表现** * 土地成交集中度高 北京、上海、杭州、成都、西安、南京六城占全国300城土地成交金额约34%[23] * 10家房企占百强企业70%以上土地投资[23] * 核心城市优质地块竞争激烈 深圳华润与招商联合体8月以86亿元总价拿下楼板价近6万元/平米地块(经过100多轮竞价) 而武汉南京无锡等地块多以底价成交[23] **6 政策影响与预期** * 北京上海政策调整已产生效果 北京新房降幅最小 二手房环比正增长 与限购调整释放自住需求及提高公积金贷款额度等政策有关[20][26] * 预计9月底可能出台重磅政策影响四季度市场 需求端政策已逐步出台 重点转向新质生产力和高质量城市发展[3][25] * 深圳很可能跟进全面放开限购 不太会像京沪逐步调整[25] * 城市更新和"好房子"标准将是未来政策发力点 但具体定义和标准尚不明确 目前仅在金融新规和容积率计算方面做了技术调整[30][33] **7 未来市场展望** * 先行指标显示主要城市项目来访量环比下滑约15% 预计9月市场仍有压力[13][24] * "金九银十"传统旺季或带来小幅回升 核心区项目快速去化对成交有支撑 但绝对量有限(如苏州宁波仅15万和11万方左右)[13][24] * 预计市场将低位小幅回升 但大幅反转可能性低 同比仍将明显下降[24][25] **三、其他重要内容** * 企业分化主要受单城市单项目拿地能力及开发销售节奏影响[6] * 城市更新和旧城改造力度提升(如上海广州) 但整体规模有限 依赖地方债务支持和土地调规改性[31][32] * 政策效果更多是平缓释放 不太可能出现集中扎堆购买 因购房者对价格更敏感[27]

城市高质量发展政策推动 - 中共中央国务院发布推动城市高质量发展意见 明确支持老旧住房自主更新和原拆原建[1] - 政策系统推进"好房子"和完整社区建设 持续推动城镇老旧小区改造[1] 老旧住房更新改造模式 - 老旧住房自主更新模式由业主作为实施主体 通过社区自治推动共同决策和自筹资金[2] - 政府负责政策制定和资源协调 建设单位负责开发与施工管理[2] - 浙江 上海 北京 湖北等地已进行较多探索和实践[2] 行业实施挑战与进展 - 统一业主意见和资金筹措存在挑战 需完善配套政策和社会资本参与机制[3] - 2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个 1至7月已开工1.98万个[3] - 河北 辽宁 重庆 安徽 江苏 上海等6个地区开工率超过90%[3] "好房子"建设标准 - 好房子标准为安全 舒适 绿色 智慧 层高不低于3米且四层以上住宅需设电梯[4] - 每套住宅需有卧室或起居室满足日照标准 自5月1日《住宅项目规范》实施后成为行业共识[4] - 超低能耗建筑和低碳建筑将加快发展[4] 房地产发展新模式 - 新模式包括完善住房供应体系 改革基础性制度 建立要素联动机制和高品质住房建设[5] - 加快构建房地产发展新模式 更好满足刚性和改善性住房需求[4] - 预计未来几年配套政策将进一步完善和实质性落地[5]

核心财务表现 - 上半年营业收入587.5亿元同比增长25.4% [1] - 股东应占溢利32.2亿元 剔除公平值变动后核心溢利13.8亿元 [1] - 综合借贷总额1698.0亿元较上年末下降65.3亿元 [3] - 在手现金446.7亿元 净负债率51.2% 现金短债倍数1.74倍 [3] 业务板块收入 - 地产开发业务收入454.8亿元同比增长34.7% [1] - 运营业务收入70.1亿元同比增长2.5% [1][2] - 服务业务收入62.6亿元同比微增 [1][3] - 运营及服务业务合计收入132.7亿元占总营收22.6% [1][2] 开发业务运营 - 交付物业总建筑面积352.7万平方米 [1] - 实现地产开发合同销售金额350.1亿元 [1] - 并表回款率超100% [1] - 全国36座城市交付近4万套房源 交付满意度超90% [1] 土地储备情况 - 新增4幅土地位于上海重庆苏州贵阳 [2] - 新增土储总建筑面积24.9万平方米 权益面积18.4万平方米 [2] - 总土地储备2840万平方米 权益面积2113万平方米 [2] 商业投资表现 - 商业投资航道租金收入55.0亿元同比增长4.9% [2] - 出租率保持97%高位 [2] - 整体营业额同比增长17% 日均客流同比增长11% [2] 资产管理业务 - 长租公寓等六大业态实现收入15.1亿元 [2] - 冠寓累计开业12.7万间房源 整体出租率95.6% [2] - 长租公寓租金收入12.4亿元 [2] 服务业务发展 - 物业管理业务总收入55.3亿元 [3] - 累计管理项目约2200个 在管面积约4亿平方米 [3] - 外拓占比约60% [3] - 龙智造营业收入7.0亿元同比增长65% [3] 代建业务进展 - 上半年新增代建面积852万平方米 [3] - 代建销售额达84亿元 [3] - 交付面积122万平方米 [3] 行业政策环境 - 多轮政策协同发力下宏观经济释放增长韧性 [1] - 需求端支持政策与"好房子"引导为人居升级注入动能 [1] - 地产行业在深度调整中加速重构 [1]

政策背景与战略定位 - 中共中央国务院于8月28日发布《关于推动城市高质量发展的意见》，明确未来10至15年城市发展时间表与路线图 [1] - 文件是对7月中央城市工作会议精神的细化落实，系我国城市发展最高级别决策部署 [2][3][4] - 政策与2035年基本实现社会主义现代化国家战略对齐，现代化人民城市作为关键支撑需同步推进 [5][6] 城市建设目标与时间节点 - 设定2030年现代化人民城市建设取得重要进展，政策制度完善、人居品质提升、绿色转型深化等具体目标 [7] - 明确2035年基本建成现代化人民城市，核心内涵强调"现代化""人民""城市"三要素，聚焦人的需求 [7] 住房领域重点部署 - 全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全舒适绿色智慧的"好房子"建设 [9][10] - 加快构建房地产发展新模式，满足刚性和多样化改善性住房需求 [9] - 实施物业服务质量提升行动，推进城中村危旧房改造及老旧小区更新 [9][14] - 明确"好房子"非大房子或贵房子，需覆盖增量存量、普通改善、市场保障、租赁买卖等多类型住房 [10][11] 社区与城市更新体系 - 建设完整社区与创新型产业社区，完善嵌入式服务设施与便民生活圈 [9][12] - 形成"好房子-好小区-好社区-好街区-好城市"五位一体系统化推进体系 [10] - 城市更新作为重要抓手，需推进专项规划、城市体检与更新一体化，促进产城融合与职住平衡 [14] 实施机制与资源保障 - 城市更新需发挥政府与市场双重力量，形成政府引导、市场参与的协同机制 [14][16] - 通过发行专项债券、引入社会资本参与改造项目，建立合理收益分配机制 [16] - 房企需提升运营增值能力，构建"短期回笼+长期造血"的全生命周期服务链 [16]

行业政策环境变化 - 全国多省市出台优化政策支持高品质居住需求 至少有8个重点城市放宽架空层等公共空间容积率计算标准 [2] - 北京2024年11月发布《高品质商品住宅设计导则》鼓励建造架空层等设计 2025年2月进一步规定首层架空作为公共空间使用面积不超过建筑基底面积50%且高度4米不计容 [2] 产品开发趋势 - 房企重点挖掘架空层价值 将其升级为承载生活方式和促进社区互动的重要场所 在高端住宅领域成为体现产品力和溢价能力的关键环节 [1][4] - 改善型住宅围绕儿童生活场景深度开发架空层 珠海华发某项目将儿童游乐区细分为0-3岁婴幼儿区 3-6岁学龄前区及6-12岁学龄区 形成完整成长支持系统 [3] - 武汉华润某项目将2000㎡架空层打造为多功能区域 包括阅读书房 运动健身区 儿童游乐场及派对屋 实现家庭功能的有效拓展 [2] 创新运营模式 - 头部房企联合文化品牌与生活方式IP打造主题泛会所空间 成都新希望某项目在架空层构建超级泛会所体系 包含联袂萃坊STILLFUN的行政酒廊提供专业酒水服务 以及与新山书屋合作的书吧配备4000册书籍 [5][6] - 杭州招商某项目与西泠印社合作 在架空层设置金石艺术展廊展示"西泠·艺藏"作品 并开设由西泠印社社员授课的篆刻沙龙空间 [8] - 通过引入专业品牌运营能力与文化IP精神内核 开发商将社区转化为承载多元生活场景的"第三空间" 实现产品溢价与资产增值 [8]

城市高质量发展政策框架 - 中共中央国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》 明确2030年现代化人民城市建设取得重要进展 2035年基本建成现代化人民城市的目标 [1] - 政策涵盖优化城市体系 培育发展新动能 营造高品质生活空间 推动绿色低碳转型 增强安全韧性 促进文化繁荣 提升治理能力等七大维度 [1] 城市发展新动能培育 - 提出因城施策增强城市发展动力 精心培育创新生态 激发创新创业活力 [2] - 加强原始创新和关键核心技术攻关 强化科技创新与产业创新协同 [2] - 统筹推进传统产业改造升级 新兴产业培育壮大 未来产业布局建设 因地制宜发展新质生产力 [2] 房地产与城市更新建设 - 系统推进"好房子"和完整社区建设 加快构建房地产发展新模式 [3] - 更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求 全链条提升住房设计 建造 维护 服务水平 [3] - 大力推进安全 舒适 绿色 智慧的"好房子"建设 稳步推进城中村和危旧房改造 [3] - 支持老旧住房自主更新和原拆原建 持续推动城镇老旧小区改造 [3] 政策实施与目标导向 - 住房和城乡建设部将贯彻落实中央城市工作会议精神和《意见》部署 [4] - 以建设创新 宜居 美丽 韧性 文明 智慧的现代化人民城市为目标 [4] - 以推动城市高质量发展为主题 坚持城市内涵式发展为主线 [4] - 以推进城市更新为重要抓手 推动城市结构优化 动能转换 品质提升等六大领域发展 [4]

行业趋势 - 房地产行业经历三年深度调整后进入筑底企稳阶段 竞争核心转向产品力和品质 [1] - 购房决策关键因素从价格和地理位置扩展至房屋交付质量 交付能力成为房企塑造品牌口碑的核心 [1] - 行业共识从"保交付"向"超预期交付"演进 产品力 交付力 服务力成为房企长期主义立足之本 [13][15] 公司财务表现 - 2025年上半年营业收入475.7亿元 同比增长34.6% 连续7年保持稳健增长 [1] - 核心净利润15.2亿元 归母净利润13.7亿元 合同销售额615亿元同比上升11% [1] - 销售额表现优于百强房企平均水平 克而瑞行业排名稳居第8位 [1] 销售业绩与目标 - 一线核心城市销售额达495亿元 占总销售额80.5% [5] - 北京市场合同销售额197.2亿元 同比增长255.1% 成为当地市占率最高房企 [5] - 广州市场销售额157.56亿元排名第二 上海市场144.92亿元位居第六 [5] - 公司设定全年1205亿元销售目标 管理层表示有信心实现稳中有进 [2] 土地储备战略 - 总土地储备2043万平方米 94%分布于一线和强二线核心城市 [5] - 近5成土地位于广州 北京 上海等高能级城市 [5] - 上半年权益投资额109.6亿元 一二线核心城市投资占比92% [6] - 采用"小地块 快周转"策略 形成精准投资-快速去化-资金回笼高效闭环 [6] 产品战略与市场认可 - 响应住建部"好房子"政策 发布"4X4好产品理念" 构建"4+X"产品体系锁定改善型需求 [6] - 北京海淀和樾望云 和樾玉鸣双项目2025年开盘劲销152亿元 [6] - 上海静安天玥项目开盘售罄 销售额23亿元 广州珑悦西关 熙悦江湾等项目热销频现 [6] - 琶洲南TOD项目累计销售额达348.5亿元 成为全国单盘销冠 [17] 产品研发与客户洞察 - 以客研先行方式深入理解客户需求 郑州天悦江湾项目基于3000份客户调研和超百次深访 [10] - 推敲150余次设计方案 打造100多个产品价值点 针对不同家庭成长需求定制开发 [10] - 广州"广府三章"项目调研近百批老城家庭 融入榕树等文化图腾体现在地文化 [11] 交付能力与客户满意度 - 2022-2024年连续三年每年完成超一万套交付任务 [16] - 到访交付率从90%提升至97% 总体满意度从77分升至93分 [16] - 实施"96431"交付管理体系 采用透明交付和"悦居码"技术实现全生命周期数据可视化 [17] - 2025年计划交付19个项目36批次超9200套住宅 目前已完成8批次2538套交付 [18] 资本市场认可 - 惠誉维持BBB-投资级评级 将展望上调至"稳定" [7] - 标普授予投资级评级 为一年来首次看好中资房企 [7] - 评级机构认可公司高能级城市业务敞口和优质土地储备的业绩支撑能力 [8] 技术创新与可持续发展 - 推进设计施工一体化 加强技术迭代和供应链管控 [11] - 实现"近零污染精装修"交付标准 提升智慧化管理水平 [12] - 开展生态修复实践 如广州观樾项目完成"月亮湖"生态修复和景观提升 [13]