公司业务构成 - 公司业务除房地产开发外，还包括物业服务、商业开发与运营、租赁住宅、物流仓储等 [1] - 经营服务业务全口径收入为435.7亿元 [1] 经营服务业务表现 - 2025年前三季度经营服务业务收入同比增长1.1% [1] - 经营效益保持在行业前列 [1]

公司近期经营与财务表现 - 2025年前三季度公司营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%，净利润亏损280.2亿元 [4] - 第三季度单季营业收入560.7亿元，同比下降27.3%，归属于上市公司股东净亏损160.7亿元，亏损额同比扩大98% [4] - 截至第三季度末，公司持有货币资金656.8亿元，有息负债合计3629.3亿元 [4] - 前三季度经营服务业务全口径收入435.7亿元，同比增长1.1% [1] 公司战略与资本运作 - 公司将通过资本运作剥离部分与战略关联度不高的业务和资产，以改善现金流和资金债务结构 [1] - 公司业务包括房地产开发、物业服务、商业开发与运营、租赁住宅、物流仓储等 [1] - 管理层表示正全力以赴做好经营、改善管理，并需要各方相向而行共同应对挑战 [1] 股东支持与流动性状况 - 自2025年初至今，大股东深铁集团已累计向公司提供借款307.96亿元 [2] - 2025年11月11日，深铁集团再次提供不超过16.66亿元借款，用于偿还公司公开市场发行的债券本金与利息 [2] - 深铁集团表态将不懈努力帮助公司有序化解风险，并按照市场化、法治化原则支持其健康发展 [1] 行业前景与管理层展望 - 管理层认为随着政策持续落实，合理住房需求逐步兑现，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段 [2] - 未来行业竞争力的基础是向客户提供“好房子、好服务” [2] - 当前行业处于新旧发展模式转换的阵痛期，需消化过去“三高”阶段形成的负担 [1] 股价与市场表现 - 2025年11月20日，公司股价盘中最低探至6.02元/股，刷新十年来新低 [4] - 当日公司股价收涨2.31%，报6.20元，成交额12.1亿元，总市值739.7亿元 [4]

核心观点 - 公司销售金额同比大幅下降45.7%，降幅远超行业平均水平，流动性压力显著，但通过大股东借款支持及库存盘活措施缓解部分压力 [2][3][6] - 归母净利润亏损同比扩大21.3%，主要受合联营投资亏损及存货跌价损失扩大影响 [3][18] - 多元化业务收入占比提升10个百分点至26%，成为营收重要补充 [4][31] 销售表现 - 2025年上半年合同销售金额691.1亿元，同比下降45.7%；销售面积538.9万平方米，同比下降42.6% [2][6] - 销售额降幅为TOP10房企最高（行业加权平均降幅13.4%），在15个城市销售金额位列前三，较2024年减少11个城市 [2][6] - 南方区域（156.5亿元，占比22.6%）、上海区域（240.5亿元，占比34.8%）和北京区域（81.7亿元，占比11.8%）为销售主力区域 [9][10] - 通过全民经纪人渠道成交超80亿元，线上渠道成交超66亿元，中介渠道占比下降4个百分点 [9] 库存与土地储备 - 存货账面价值4625.2亿元，较2024年底下降10.9%；其中现房库存1171.3亿元，占比25.3%，较2024年底增长1.4个百分点 [2][16] - 2023年以来累计盘活64个项目，涉及可售货值785亿元，通过盘活项目新增销售约226亿元 [2][11] - 新增土地计容建面81.16万平方米，66%位于二线城市（如郑州、石家庄）；总土储6234.6万平方米，较2024年末减少8.8% [11][15] 盈利能力 - 营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%；房地产开发结算收入740.5亿元，同比下降33.7% [3][18] - 毛利率6.59%，同比微增1.79个百分点；物业结算毛利率3.6%，同比微增0.6个百分点 [3][18] - 归母净利润亏损119.47亿元，同比扩大21.3%；合联营投资从盈利4.96亿元转为亏损8.05亿元，存货跌价损失扩大至51.13亿元（上年同期19.28亿元） [3][18] 债务与流动性 - 大股东累计提供借款238.8亿元，利率及抵质押条件优于市场惯例；顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前无境外公开债到期 [3][23] - 有息负债3642.6亿元，较期初微增0.8%；短期有息负债1553.7亿元，占比42.7% [3][23] - 货币资金740.02亿元，较年初减少16.1%；现金短债比0.48，扣除受限资金后流动性进一步承压 [3][27] 多元化业务 - 非开发业务收入273亿元，同比增长21.3%，营收占比提升至26% [4][31] - 万物云收入181.68亿元，同比增长3.1%；租赁住宅业务收入18.0亿元，同比增长4.1%；物流仓储业务收入20.7亿元，同比增长6.7% [31][32] - 泊寓管理长租公寓27.3万间，出租率93.3%；万纬物流可租赁面积1045万平方米，高标库出租率86% [32]