行业投资评级 - 房地产行业评级为"优于大市" [6] 核心观点 新房销售与库存 - 2025H1全国新建商品房销售面积4.6亿㎡，同比-4%，商品住宅销售面积3.8亿㎡，占比84% [1] - 现房销售面积占比32%，金额占比27%，较2021年分别上升22和18个百分点 [1] - 现房销售均价0.8万元/㎡，期房1.1万元/㎡，现房价格自2021年下跌而期房自2024年下跌 [1] - 商品房待售面积7.7亿㎡（同比+4%），商品住宅待售面积4.1亿㎡（同比+7%） [53] - 广义库存35.2亿㎡中59%为未开工土地库存，21%为已竣工未销售库存 [53] 二手房市场表现 - 2024年全国二手房交易额占比46%，较2021年上升16个百分点 [2] - 2025H1主要20城二手住宅成交套数同比+13%，新房同比-7%，二手/新房成交比达2.3 [2] - 70城二手住宅价格指数较高点回落18%，一线/二线/三线分别回落13%/17%/20% [118] - 二手套均成交面积和总价均低于新房20%，价格跌幅更大 [126] 土地市场动态 - 2025H1住宅用地成交建面同比-3%，成交总价同比+28%，高能级城市占比提升 [3] - 一线城市住宅用地楼面均价3.6万元/㎡，为2019年的2.5倍 [150] - 土拍溢价率2024Q4冲高后2025Q2显著回落，热度限于局部城市 [151] 房企竞争格局 - 四大央企（保利/中海/华润/招商）占据销售前四，2025H1货值补充率60%-85% [195] - 中国金茂货值补充率126%，绿城/滨江等民企货值补充率超95% [195] - 百强房企销售额市占率40%，Top10房企市占率19% [171] 政策与投资建议 - 地产股超额收益与房价中期趋势相关，短期受政策脉冲影响 [224] - 北京新政或开启一线城市放松周期，建议关注中国金茂、贝壳等标的 [5] - 居民房价预期悲观（仅8.9%预期上涨），政策需更大力度提振需求 [231] 目录对应总结 新房销售与土地市场 - 新房销售同比转负，现房占比持续提升 [16][37] - 土地成交向高能级城市集中，楼面价结构性上涨 [3][150] 二手房与价格趋势 - 二手房成交占比创新高，价格跌幅大于新房 [2][118] - 价格敏感型需求转向二手市场，改善需求聚焦新房 [126] 房企竞争与投资策略 - 行业洗牌接近尾声，央企主导格局确立 [195] - 政策博弈窗口开启，但需警惕基本面持续疲软 [224][229]

政策推动与标准建设 - 多地因城施策推动房地产市场止跌回稳 重点推进好房子建设以稳预期和激发市场活力 [1] - 好房子标准体系明确为安全 舒适 绿色 智慧 其中安全被列为第一要素 [2] - 《住宅项目规范》于5月1日正式施行 对层高 隔音等作出强制规定 为好房子建设提供新标准 [2] - 中央提出建设四好 即好房子 好小区 好社区 好城区 并纳入城市更新机制加强统筹 [2][3] - 国务院常务会议明确要求扎实有力推进好房子建设 并在规划 土地 财政 金融等方面予以政策支持 [2] - 住房和城乡建设部系统性总结各地好房子建设经验做法 并印发《好房子建设经验做法(第一批)》 [6] 市场表现与需求变化 - 上半年核心城市在优质供给和改善需求支撑下表现出较强韧性 率先回暖 [4] - 强二线城市核心区成交保持平稳增长 改善型需求集中释放和高端楼盘热销成为亮点 [4] - 1至5月30城90平方米至120平方米新房成交套数占比保持在40% 120平方米至144平方米户型成交整体占比首次达到30% [4] - 上半年百城新房价格累计上涨1.16% 涨幅较去年下半年收窄0.26个百分点 [4] - 北京 上海 杭州 成都等城市高总价项目去化率显著高于刚需产品 上海核心板块高端楼盘去化率普遍超过80% [5] - 产品力较强的四代宅和新规项目起到托举作用 高得房率新规项目成为各地楼市宠儿 [5] 地方实践与支持措施 - 北京市通过底层架空 配建公共空间 增设风雨连廊等方式补充公共服务功能 [6] - 山东省将高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围 鼓励银行开辟绿色通道和加大信贷支持 [6] - 山东省对使用住房公积金贷款购买高品质住宅的 贷款额度可按一定比例上浮 [6] - 甘肃省发布《宜居住宅设计标准》 从住区生活环境 安全耐久 绿色低碳等方面明确高品质住宅设计基本要求 [6] - 北京市制定物业管理三年行动计划 全市双晒覆盖率达90% 居民满意度持续提升 [7] - 江西省针对住宅隔声 房屋渗水等常见问题立项课题62项 大力推动好房子科技攻关 [7] - 福建省发布《绿色建筑四新技术推广目录》 聚焦保温隔热 隔声降噪等地域适宜技术 [7]

公司战略转型 - 公司正在积极构建适应房地产发展新模式的三大核心能力 [1] - 基于好房子安全、舒适、绿色、智慧理念迭代产品体系 形成约520项设计要求和技术措施 [1] - 以安全安心、舒适宜居、智慧便捷、绿色低碳、活力多元、城市共生6个一级指标为引导 [1] 技术体系构建 - 积极构建绿色、低碳及智慧的住宅技术体系 [1] - 建立全屋智能及智慧社区技术体系 [1] - 参与中国工程建设标准化协会相关技术导则研发和编制 [1] - 持续推广成熟绿色低碳技术 积极运用"未来生活理想单元"最新技术 [1] 项目实践成果 - 在海南开展现房开发与销售实践 [1] - 三亚湾项目成为三亚市首个全现房销售项目 [1] - 项目2024年12月入市后已售52.8亿元 接近清盘 [1]

房地产市场表现 - 2025年7月百城二手住宅均价环比下跌0.77%，同比下跌7.32%，十大城市二手住宅均价环比下跌0.64%，同比下跌5.10%，同比跌幅收窄0.2个百分点 [1] - 武汉和南京环比跌幅分别为1.17%、0.95%，广州、重庆(主城区)环比跌幅在0.8%-0.9%之间，天津、北京、上海、深圳和杭州环比跌幅在0.4%-0.7%之间，成都环比跌幅最小为0.20% [1] - 武汉和南京同比跌幅分别为9.66%、9.52%，天津、广州、重庆(主城区)、杭州同比跌幅在5%-6%之间，北京、上海跌幅在4%-5%之间，深圳和成都同比跌幅在3%以内，成都跌幅最小为1.46% [1] 政策动态 - 中央城市工作会议强调城市发展转向存量提质增效阶段，部署加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 [2] - 《住房租赁条例》鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房等用于租赁，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利 [2] - 地方政策包括成都分批取消住房限售政策，荆门跟进落地现房销售，多地优化公积金贷款政策，广州拟落地"商转公"，北京支持提取公积金支付购房首付款 [2] 城市市场表现 - 北京7月二手住宅成交12784套，环比下降15.6%，同比下降17.9%，1-7月累计同比增长12.2%，价格环比下跌0.61%，同比下跌4.91% [7] - 上海7月二手住宅成交16597套，环比下降7.9%，同比下降6.7%，1-7月累计同比增长16.5%，价格环比下跌0.57%，同比下跌4.41% [13] - 深圳7月二手住宅成交4656套，环比增长3.4%，同比增长1.8%，1-7月累计同比增长30.5%，价格环比下跌0.55%，同比下跌3.02% [27] - 杭州7月二手住宅成交5513套，环比下降2.0%，同比下降14.3%，1-7月累计同比增长13.7%，价格环比下跌0.49%，同比下跌5.46% [32] - 南京7月二手住宅成交7263套，环比下降2.6%，同比下降27.1%，1-7月累计同比下降3.6%，价格环比下跌0.95%，同比下跌9.52% [37] 新房市场 - 北京新房典型项目包括海淀区和树玉鸣(105000元/m²)、大兴区京玺(46800元/m²)、丰台区森与天成(78000元/m²)等 [12] - 上海新房典型项目包括浦东新区保利·世博天悦(168000元/m²)、浦东新区翡雲悦府(107400元/m²)、静安区康定壹拾玖(168000元/m²)等 [16] - 广州新房典型项目包括荔湾区保利珠江天悦(58000元/m²)、海珠区广州保利天奕(80000元/m²)、番禺区万博悦府(62000元/m²)等 [26]

政策方向 - 金融监管总局将加力加劲推动既定政策落地见效，全力巩固经济回升向好的基本面 [1] - 金融监管总局将加快加强增量政策储备，不断完善应对预案 [1] 房地产行业 - 金融监管总局近期将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度 [1] - 系列融资制度旨在助力持续巩固房地产市场稳定态势 [1]

政策效果与市场表现 - 一线城市新房市场活跃度显著提升：上海日均成交1万平方米(同比+38%)，北京网签2.09万套(同比+11.9%)，深圳成交2.18万套(同比+41%)，广州成交32861套(同比+17%) [2] - 二手房市场同步回暖：成都上半年成交套数同比+19.8%，北京链家单日最高成交31单，周末日均达35单 [2][3] - 政策工具组合见效：上海公积金利率降至2.6%，成都实行"带押过户"并调整公积金首付至20%，绍兴三孩家庭补贴40万元 [2][3] 供给端结构性调整 - 保障房建设加速推进：宁波"愉樾里"项目提供3584套房源(含56套无障碍住房)，广东上半年新增10.3万套(间)，北京完成全年任务的54%(2.7万套) [4][5] - 高品质住宅供给增加：淄博博阅书院项目获融资"白名单"支持，住建部印发《"好房子"建设经验做法》推动山东等五地配套政策落地 [5] - 库存消化成效显现：全国商品房待售面积连续4个月下降，6月末环比减少479万平方米，厦门货币化安置、郑州"以旧换新"等政策生效 [5] 行业资金链改善 - 房企融资环境边际改善：上半年开发企业到位资金降幅同比收窄16.4个百分点，国内贷款同比+0.6% [6] - 金融支持机制创新：山东高品质住宅项目获授信额度与利率优惠，建设周期有效缩短 [5] 中长期发展空间 - 城镇化持续释放需求：专家指出城镇化稳定发展期仍将带来新增城镇人口住房需求，湖北每年新增6万返乡就业人口带动四五线楼市 [7][8] - 新模式构建方向明确：中央提出建立"人房地产钱"要素联动机制，浙江试点以人定房、以房定地的资源配置改革 [8] - 产品结构升级趋势：未来需匹配地区人口结构特点建造"好房子"，通过城市更新激活改善性需求 [8]

金融支持实体经济总体情况 - 截至6月末全省社会融资存量规模6.9万亿元 同比增长8.7% [1] - 全省金融机构本外币各项贷款余额4.8万亿元 同比增长7.6% 高于全国平均水平0.8个百分点 [1] 金融"五篇大文章"实施进展 - 科技创新和技术改造再贷款清单内企业签订贷款合同248.4亿元 发放贷款81.9亿元 [2] - 绿色贷款余额5497.6亿元 较年初增加467亿元 [2] - 涉农贷款 民营经济贷款和普惠小微贷款余额同比分别增长1.6% 9.3% 21.6% [2] - 构建金融"五篇大文章"1+5政策框架 建立14部门常态化协调机制 [2] - 科技金融方面建立全省科技企业信息库和双牵头工作机制 [3] - 绿色金融方面推动创新绿色金融产品并加大贷款投放 [3] - 普惠金融方面重点支持粮食安全 种业振兴等乡村振兴领域 [3] - 养老金融方面加强产品设计和投资管理 [3] - 数字金融方面搭建数字化服务平台并运用金融科技手段 [3] 房地产金融支持措施 - 保障性住房再贷款支持收购171套 9050平方米存量商品房 [4] - 为收购主体授信住房租赁团体购房贷款3350万元 [4] - 截至6月末发放贷款3184万元 审核通过再贷款3184万元 [4] - 保障性住房项目已出租90户 入住84户 月租金10元/㎡较市场低2元 [5][6] - 截至6月末全省房地产贷款余额6106.4亿元 同比增长2.9% [6] - 房地产开发贷款余额1395.9亿元 同比增长1.5% [6] - 个人住房贷款余额4580.5亿元 同比增长2.8% [6] 消费金融支持举措 - 出台金融促消费十一条措施 推动多项消费领域指导意见 [7] - 推送1072家住宿餐饮企业名单和文旅企业资金需求清单 [7] - 设立10亿元支农支小再贷款支持服务消费与养老专用额度 [8] - 服务消费与养老再贷款政策实现住宿餐饮 文体娱乐等领域全覆盖 [8] - 创新推出民宿升级贷 家装安逸贷等特色消费信贷产品 [8] - 上半年全省个人消费贷款余额6901.2亿元 同比增长6.1% 高于全国3.1个百分点 [8] - 继续推动用足用好服务消费与养老再贷款政策 [9]

全国房地产市场分化趋势 - 7月全国百城新建住宅均价16877元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.64%；二手住宅均价13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32% [2] - 一线及部分强二线城市新房市场表现稳健，核心城市二手房成交保持活跃但价格承压 [2] - 房地产市场处于波动调整阶段，"好城市+好房子"组合存在结构性机会 [2] 新房市场表现 - 一线城市新房价格环比上涨0.36%，高端改善项目（如上海中海·云邸玖章、广州保利天奕等）均价超10万元/平方米带动整体房价 [4] - 二线城市新房价格环比上涨0.23%，杭州（+1.51%）和成都（+1.3%）领涨 [4] - 三四线城市新房价格环比下跌0.19%，连云港、济宁、阜阳跌幅超0.5% [4] - 7月30个重点城市新房成交836万平方米，前7月累计成交与去年同期持平 [4] 二手房市场表现 - 百城二手住宅价格环比下跌0.77%，一线（-0.61%）、二线（-0.84%）、三四线（-0.77%）城市普跌 [7][9] - 淮安（-1.64%）和盐城（-1.52%）等城市跌幅显著 [9] - 14个重点城市7月二手住宅成交11.18万套，环比降1.83%，同比降9.05% [9] - 前7月累计成交81.11万套同比增10.8%，但5-7月成交量持续走低 [9] 重点城市成交数据 - 一线城市：北京成交12784套（环比-15.6%），上海19337套（-6.9%），广州8104套（-9.4%），深圳4799套（+3.7%） [10][11] - 二线城市：东莞成交3127套（+19.8%），佛山7164套（+8.6%），郑州7576套（+7.8%） [11] - 14城二手房挂牌总量198.2万套环比增2.7%，去化周期16.8个月环比增2.7% [12] 政策与市场展望 - 中央提出加快构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造 [7] - 成都取消限售、荆门落地现房销售等政策为市场注入活力 [7] - 预计下半年新房市场波动调整，二手房市场面临量价齐压压力 [7][12]

行业投资评级 - 报告对建筑装饰行业给予"看好"评级 [2] 核心观点 - 行业总量偏弱但区域投资弹性显著 建议关注国家战略布局相关标的 [3] - 低估值央企推荐中国化学/中国中铁/中国铁建 国际工程板块推荐中钢国际/中材国际 [3] - 国企推荐四川路桥/安徽建工 民营类推荐志特新材/鸿路钢构 [3] 市场表现 指数表现 - SW建筑装饰指数周涨+1.75% 跑输沪深300指数0.36pct [3] - 子行业周涨幅前三：国际工程(+3.77%)/专业工程(+3.40%)/装饰幕墙(+3.35%) [5] - 年涨幅前三子行业：生态园林(+28.69%)/设计咨询(+26.41%)/专业工程(+22.08%) [5] 个股表现 - 周涨幅前五：上海港湾(+30.49%)/美丽生态(+22.75%)/汇通集团(+15.43%)/新疆交建(+15.18%)/苏州规划(+14.22%) [9] - 年涨幅前三：深水规院(+142.74%)/大千生态(+101.95%)/*ST天沃(+93.03%) [5] 行业动态 - 新藏铁路有限公司成立 注册资本950亿元 [3][11] - 住建部提出房地产行业"两个转向" 要求构建新发展模式 [3][11] - 发改委推进绿色产业转型 实施生态保护补偿 [11] 重点公司动态 - 腾达建设：中标1.18亿元小学工程项目 占2024年营收3.17% [13] - 城地香江：签订45.27亿元数据中心项目 占2024年营收279.27% [13] - 圣晖集成：H1营收同比+39.04%至12.95亿元 [15] 估值数据 - 中国中铁(601390)2025E PE 5.1倍 归母净利润增速0% [19] - 中国化学(601117)2025E PE 8.1倍 净利润增速10% [19] - 新疆交建(002941)2025E PE 18.2倍 净利润增速54% [19]

宏观经济政策 - 2025年我国政府加强逆周期调节力度，实施更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策，强化宏观政策民生导向，打好政策"组合拳" [1] - 财政赤字率拟按4%安排，赤字规模5.66万亿元，一般公共预算支出29.7万亿元，拟发行超长期特别国债1.3万亿元，地方政府专项债券4.4万亿元 [3] - 合计新增政府债务总规模11.86万亿元，财政支出强度明显加大 [3] 基建投资 - 2025年上半年基建投资（包括电力）同比增长8.9%，较上年全年回落0.29个百分点，基建投资（不含电力）同比增长4.6%，较上年全年回升0.2个百分点 [3] - 截至2025年8月7日，全国地方政府新增专项债券发行额28019亿元，占年度总发行额的63.7% [9] - 超长期特别国债中划分8000亿元用于支持"两重"项目建设，比2024年多1000亿元 [9] 房地产行业 - 2025年上半年房地产行业初现企稳迹象，房屋新开工累计同比下降20.0%，降速较上年全年收窄3.0个百分点，房屋竣工面积同比下降14.8%，降速收窄12.9个百分点 [6] - 新建商品房销售面积同比下降3.5%，降速较上年全年收窄9.4个百分点，房地产投资同比下降11.2%，降速较上年全年扩大0.6个百分点 [6] - 政策方面降低存款准备金率0.5个百分点，下调政策利率0.1个百分点，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 [4] 建筑钢材需求 - 2025年上半年建筑钢材（钢筋+线材）表观消费量为16476万吨，同比下降1.6%，较上年全年降速收窄8.1个百分点 [8] - 基建投资起到建筑钢材需求的"托底"作用，但地产投资下滑拖累需求释放 [8] - 2025年下半年专项债发行加快及增量空间释放，基建投资同比增速有望回升，阶段性提振建筑用钢需求 [9] 行业展望 - 2025年下半年房地产行业将延续"弱复苏、慢回稳"态势，新开工、施工、竣工指标同比降幅将继续收窄 [10] - 基建投资有望提速，成为"稳增长"主要抓手，但受地方财政约束，上行空间有限 [10]