公司财务与经营表现 - 截至“十四五”末，公司资产总额突破1373亿元，较“十三五”末增长13% [2] - “十四五”期间累计完成投资891亿元、融资626亿元，核心财务指标如资产负债率、营业现金比率达行业良好水平，稳居重庆国企第一梯队 [2] - “十四五”期间累计盘活账面价值超160亿元存量资产，收回资金93.65亿元，盘活规模位列重庆国资系统前五 [3] 资产证券化与资本运作 - 成功发行全市国企首单资产证券化CMBS，规模达20.6亿元，具有规模大、期限长、利率低的特点 [3] - 通过CMBS推动存量商业物业从“持有运营”向“资本运作”转型，实现资产优化配置和效率提升，并提升品牌知名度 [3] - 通过数智慧能、业态培育、产业招商盘活经营性资产，打造如运营山千院智慧生活馆等消费新场景，并引入社区便民超市、养老服务中心等项目 [5] 城市更新与项目运营 - “十四五”期间构建投融建运一体化模式，落地6个城市更新项目，推进9个在建项目 [7] - 通过微更新、微改造、优化风貌、完善设施、植入新业态等方式活化利用老建筑，打造城市生活、消费、文旅、创业新场景 [7] - 重庆开埠遗址公园累计接待游客超600万人次，获评国务院国资委“国资国企高质量发展精选案例”并入选住建部城市更新典型案例 [7][8] - 百草湖乡医药康养项目带动周边500余人就业，人均月增收1800元 [8] - 中英联络处旧址引入香港新华集团打造文化交流城市会客厅，采用“历史场景复原+文化消费”模式 [8] - 洋河体育中心正加快改造，预计建成后年服务200万人次 [8] 住房业务与品牌建设 - 保障性租赁住房核心品牌“辰寓”已盘活闲置资产42万平方米，布局28个长租公寓项目，提供房源9000余间，服务超2万人次，租住满意度95%以上 [9] - “辰寓”做法入选国务院国资委典型案例，并获评“中国住房租赁领先品牌” [9] - 市场化住宅品牌“康田”累计开发面积超550万平方米，荣获詹天佑奖、国家优质工程奖、LEED金奖等多项殊荣 [9] - “康田”旗下“樾”“颂”“瑾”三大产品系受市场青睐，其中康田·春江雅颂入选重庆市首批“好房子”示范项目 [9] 基础设施建设 - “十四五”期间累计承担37个工程建设项目，完成投资234亿元，11个市级重大项目完工 [11] - 基建项目斩获“鲁班奖”等33项国家及省部级奖项 [11] - 五年内开工135条道路、完工113条，通车104.6公里，打通53条断头路 [11] 战略定位与未来发展 - 公司以擦亮“渝地系”品牌为抓手，深耕城市片区开发、城市更新、城市综合运营领域 [2] - 未来将继续紧扣成渝地区双城经济圈建设、数字重庆建设等重大部署，深化市场化转型改革 [14] - 目标是在城市片区开发、城市更新、城市综合运营领域做强做优做大，争做现代化人民城市建设的“排头兵” [14]

公司股价与股东情况 - 万科A股价于2025年12月初跌破5元整数关口，最低触及4.81元，创下十年新低 [1] - 相比2018年36.37元的高点，公司市值蒸发超过83%，相当于每100万投资缩水至17万 [1] - 公司股东人数从2024年9月末的62.73万下降至2025年9月末的49.23万，一年内减少了13.41万人 [5] - 一位投资者自2023年建仓并补仓，最终亏损高达142万元，亏损幅度39.27% [1][7] 财务状况与债务压力 - 2024年，公司净利润亏损494.8亿元，为A股上市以来首次年度亏损 [3] - 2025年前三季度，公司亏损额进一步达到280.2亿元，成为A股亏损最多的公司 [3] - 截至2025年9月末，公司有息负债合计达3642.6亿元，其中一年内到期的有息负债占比高达42.7% [3] - 同期公司货币资金仅656.8亿元，现金短债比低至0.43，远不能覆盖短期债务 [3] - 根据WIND信息，公司境内债务共217.98亿元，其中2025年12月即将到期的债券本金或利息合计金额为58.17亿元 [18] 债券市场与信用风险 - 公司公告将于2025年12月10日召开“22万科MTN004”债券持有人会议，审议一笔20亿元中期票据展期一年的事项 [3] - 消息传出后，公司多只债券价格大幅下跌并触发临停，“21万科06”单日跌幅超过31%，“21万科04”跌超14%，“22万科04”下跌17.37% [3] - 2025年11月28日，标普全球将公司长期发行人信用评级从“CCC”下调至“CCC-”，并列入负面信用观察名单，指出其未来六个月内发生困境重组的风险有所上升 [5] - 债券展期需获得至少90%的债权人同意，否则将面临违约风险 [10] 资产冻结与股东支持变化 - 2025年11月27日，广东省东莞市中级人民法院正式冻结公司持有的深圳市万科发展有限公司5.7亿元股权，冻结期限三年 [5] - 公司旗下多家子公司累计被冻股权已超过13亿元 [5] - 大股东深圳地铁集团已累计向公司提供307.96亿元借款，但支持方式正从信用借款转向需要抵押担保的借款 [5] - 截至2025年11月2日，公司年内偿付境内外债券本息约303.25亿元，其中深铁信用借款用于偿付的部分为165.22亿元，约占55% [17] 自救措施与经营情况 - 2025年前三季度，公司完成大宗交易签约金额68.6亿元，盘活存量资源回款71.1亿元 [6] - 自2023年以来，公司已累计盘活货值约785亿元，实现新增销售超200亿元 [6] - 公司积极探索资产证券化，中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超过5%，项目出租率达98.9% [9] - 2025年上半年，公司经营服务类业务全口径收入284.2亿元，同比增长0.6% [9] - 公司在武汉和杭州联合国企以底价拿下2宗地块，合计总价约14亿元 [14] 市场传闻与情绪 - 2025年11月26日，有传言称中央要求深圳市政府以“市场为导向”的方式处置公司债务问题，“该破产破产，该重组重组” [11] - 尽管传闻未获官方证实，但债券市场反应剧烈，多只债券价格应声下跌并触发临时停牌 [12][13] - 有投资者疑问“难道深铁不兜底了？”，反映了市场情绪的转变 [10]

项目获批与核心意义 - 西安经发创新工业园持有型不动产资产支持专项计划正式获上海证券交易所批复 发行规模为1.41亿元[1] - 该项目是陕西省首单 同时也是西北地区国有企业首单机构间REITs项目[1] - 该项目意味着陕西在资产证券化领域首次实现以产业园区作为基础资产的信用融资 对盘活优质国有资产 扩大有效投资 提供优质投资标的起到积极示范作用[1] 产品结构与参与主体 - 机构间REITs也称为持有型不动产ABS 是一种以持有型不动产为基础资产 在交易所挂牌交易 可以与公募REITs衔接的场内标准化权益型融资产品[1] - 该项目由东吴证券作为计划管理人 发行主体为西安经开产业园发展集团有限公司[1] - 截至2024年底 西安经开产业园发展集团有限公司资产总额达118.63亿元[1] 基础资产与区域经济 - 基础资产西安经发创新工业园依托西安经开区先进制造业集聚优势 与关中综合保税区 秦创原新材料产业创新中心等形成协同效应 为区内企业提供全链条保障服务[1] - 资产的稳定性与收益潜力获得市场充分认可[1] - 东吴证券于2023年7月成立西安分公司 助力陕西企业探索多元化金融创新 推动区域经济快速发展[1] 政策支持与行业展望 - 陕西省委金融办联合省发展改革委等部门深入贯彻国家发展改革委关于全面推动基础设施领域REITs项目常态化发行的通知要求 建立健全REITs项目协调推进机制[2] - 通过政策宣传 申报辅导等举措 全力推动优质资产证券化进程[2] - 目前 全省已构建起覆盖产业园区 文旅消费 能源基础设施等多领域的REITs产品体系[2]

文章核心观点 - 万达集团在连续出售超过40座万达广场后，首次启动资产赎回操作，回购了烟台芝罘万达广场，这标志着公司战略从“保生存”转向“保质量”，并可能成为其探索“轻重结合”新模式、利用REITs政策盘活资产的新起点 [8][15][17][26] 万达赎回烟台芝罘广场详情 - 赎回资产为烟台芝罘万达广场，成立于2010年，注册资本7.08亿元，商业面积24万平方米，是万达商管的第103座万达广场 [12] - 该广场位于烟台核心商圈，金街铺位出租率常年接近100%，年租金约1.2亿元，净租金回报率6%以上，年化收益率超5%，是典型优质资产 [12] - 万达于2024年7月将该项目99.99%股权出售给新华保险旗下规模达100亿元的不动产基金平台，出售未满两年即启动赎回 [12][13] 赎回交易的资本逻辑与影响 - 交易协议包含“回购期权+固定IRR”条款，万达在满足特定条件后可启动回购，赎回后重新掌握了该广场的完整控制权 [13] - 对资方新华保险而言，持有期间已收到约1.5亿元租金分红，年化现金回报达8%，叠加资产溢价后内部收益率(IRR)接近10%，实现了顺势止盈 [13] - 对万达而言，财务上可立即改善报表租金规模与现金流，支撑债务优化；战略上向市场释放资产负债表修复信号，增强投资者信心 [14][15] 万达战略转向：轻重结合 - 赎回动作表明万达正在探索“轻重结合”新模式，而非完全放弃重资产，这标志着其轻资产转型战略的重要转折 [17] - 万达轻资产转型始于2015年，2020年9月宣布从2021年起全面实施轻资产战略，每年签约轻资产万达广场不低于60个 [17] - 纯轻资产模式弊端显现：轻资产项目占比已超80%，但管理费收入仅占原租金的30%，净利润连续两年下滑，管理成本上升导致规模不经济风险 [18] - 赎回的优质资产可立即用于抵押融资或作为REITs扩募标的，提升资金使用效率，并为品牌信用和运营能力提供背书 [19] - “带回购条款的资产出售”已成为房企融资与过渡的常见选择，如融创、阳光保险等均有类似案例，资方锁定回报，运营商缓解现金流压力 [19] 政策背景与资本新局 - 2025年11月，国家发改委印发新规，将购物中心、商业综合体等消费基础设施纳入REITs发行范围，为万达赎回资产提供了关键政策契机 [21][22] - 万达计划将赎回的优质广场作为REITs底层资产，通过资产证券化盘活存量、降低融资成本，并已向公募基金合作管理方征询意见 [23] - REITs申报要求项目原始权益人无商品住宅开发资质和业务，这意味着万达必须完成资产重组、剥离住宅业务才能满足条件 [23] - REITs的推行将推动商业地产行业从增量竞争转向存量博弈，资产价值与运营能力成为竞争核心，并倒逼企业提升运营效率 [23][24] 行业趋势与未来展望 - 商业地产生存法则正发生变化：从“规模为王”到“质量第一”，从“重资产持有”到“轻重资产平衡”，从“一次性变现”到“运营分成+期权回购”的长期合作 [26] - 万达的赎回动作是行业转变的重要标志，公司未来成功翻盘取决于资金链修复及在新市场中找到持续增长的商业模式 [26] - 赎回不是终点，而是新周期的起点，公司需从“规模第一”转向“质量第一”，打造更多标杆项目 [6][26]

湖北水利发展基金正式发布 - 湖北省首支水利产业投资基金于12月6日正式发布，湖北省副省长黎东辉出席发布暨签约仪式 [1] - 该基金是湖北省委省政府深化水利投融资体制改革的关键举措 [1] 基金规模与出资结构 - 湖北水利发展基金总规模为100亿元人民币 [1] - 基金由湖北省财政出资，湖北水利发展集团有限公司作为主发起人设立 [1] 基金运作原则与投资领域 - 基金遵循“政府引导、市场运作、专业管理、严控风险”的核心原则 [1] - 基金将聚焦水利基础设施建设、涉水资产收购、水生态水环境治理、水利技术研发应用和涉水产业链上下游市场化经营等重点领域 [1] - 基金将重点投向重大水利工程、水生态治理和数字孪生等领域 [5] 基金运作机制与架构 - 基金构建了专注主业、长期投资的运作机制，设立10年存续期以匹配水利项目周期 [5] - 基金采用母子基金架构，旨在撬动社会资本 [5] - 基金将充分发挥“杠杆”作用，撬动“财政出资、国资注资、社会募资”形成合力 [4] 战略目标与政府支持 - 基金旨在对加快建设“荆楚安澜”安全韧性现代水网、以水利高质量发展确保支点建设取得决定性进展发挥积极作用 [4] - 行业主管部门将大力支持基金在水网建设、水生态修复和水环境治理、民生水利等重点领域担当作为 [4] - 基金将引导金融活水精准服务水利建设，实现经济效益、社会效益和生态效益的有机统一 [5] 对湖北水发集团的影响 - 湖北省国资委表示要大力支持湖北水利发展集团有限公司做大做强，以集团快速发展带动产业面扩规增效、转型升级，打造绿色水经济核心增长极和强劲动力源 [4] - 基金将助推资产证券化水平提升，推动国有资本布局结构持续优化，助力水利产业实现转型发展 [4] - 湖北水发集团于2024年8月揭牌运营，资产总额达到260亿元人民币，是服务支撑湖北流域安全、供水安全、江河安澜的主平台 [5]

文章核心观点 - 资产证券化产品（特别是公募REITs和机构间REITs）正成为新能源电站（如光伏、风电）重要的新兴融资渠道，这有助于将融资依赖从企业主体信用转向资产信用，尤其为民营企业提供了资金支持 [2][4][6] 新能源电站资产证券化的发展与现状 - 2022年后，多支以能源设施为底层资产的公募REITs产品陆续上市；2025年，机构间REITs也开始逐步涌现 [1][2] - 2022年7月，鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施REITs上市，成为首单清洁能源公募REITs，此后有6支能源基础设施REITs陆续上市，总发行规模188.9亿元 [6] - 2025年6月，“泰康资产—财通—远景新能源持有型不动产资产支持专项计划”挂牌，成为国内首单清洁能源类机构间REITs，发行规模2.85亿元 [10] - 2025年12月，储能设施项目首次被纳入基础设施公募REITs项目行业范围清单，拓宽了资产证券化范围 [7] 新能源电站作为融资标的的优势 - 现金流稳定：新能源电站（尤其在旧政策下）有长达25至30年的保量保价收购政策，现金流极其稳定 [13] - 主体风险隔离：新能源电站开发通常以项目公司为主体，能满足REITs产品对主体风险隔离的要求 [3] - 权属清晰：资产权属清晰，适合进行资产证券化 [3] - 收益吸引力：已上市的清洁能源REITs产品年化收益率大多在10%以上，风丽新能源计划发行的机构间REITs预计底层资产内部收益率不低于10% [14] - 市场青睐原因：进入平价时代后现金流更稳定、政策与产品创新推动、长期配置需求提升，以及相比房地产下行，电站资产收益相对稳定 [11] 传统融资方式与挑战 - 新能源电站是重资产投资：一个5兆瓦分布式光伏电站前期投资约1000万元，风电项目投资规模动辄上亿元，回收周期6至8年 [5] - 银行信贷依赖主体信用：资金主要投向以“五大六小”为主的大型国央企，民营企业（尤其是中小微企业）难以获得长期信贷支持 [5] - 融资租赁的普及：为满足民营企业资金需求，融资租赁方式开始普及，其应收租金来源于电站的经营性收益 [5] 公募REITs与机构间REITs的差异与选择 - 公募REITs门槛高：首次发行要求当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元（相当于200兆瓦至300兆瓦新能源电站规模），且底层资产运营时间原则上不低于三年，许多风光场站资产不满足要求 [9] - 机构间REITs更灵活：因此受到项目方青睐，投资门槛更低，例如远景能源的产品投资人可最低购买100万元一份 [9][10] - 投资者类型多样：包括希望获取稳健收益的机构投资者、有明确绿电使用场景的企业，以及希望参与电站开发的中小型客户 [10] 政策影响与行业趋势 - 政策推动：2022年7月，国家发改委通知首次将风电、光伏等清洁能源项目纳入REITs试点范围 [6] - 电价市场化改革：2025年初“136号文”发布，对今年6月1日后投建的新能源电站实行“新老划断”，电量需参与市场化竞争，收益不再完全固定，收益模型需要重构 [13] - 政策重要性：行业政策多、出台频率高、各省政策不一，项目方和投资人需加强对政策的理解和研判以做好收益测算 [14] 产品设计与投资考量 - 关注资产合规性：包括土地权属清晰、审批手续完备、项目备案完备、关键设备是否纳入融资白名单 [14] - 看重资产质量与原始权益人：需挑选优质电站资产以获取更高收益，原始权益人需具备持续的资产开发能力 [14][15] - 收益表现：远景能源机构间REITs首次收益分配的年化派息率保持在较高水平，相比已发行的新能源机构间REITs平均收益率高出约40% [11]

交易终止核心事件 - 创业板上市公司科源制药终止收购山东宏济堂制药集团99.42%股权的重大资产重组事项，交易作价35.81亿元[2] - 该交易自2024年10月筹划，历经深交所问询、反垄断审查通过，但最终在市场环境变化与企业自身业绩承压的双重作用下折戟[2] - 此次终止意味着济南前首富高元坤主导的、将百年老字号宏济堂曲线注入上市公司的资本运作正式搁浅，宏济堂的上市梦再次破碎[2] 交易标的宏济堂概况 - 宏济堂创立于1907年，创始人为同仁堂第十二代传人乐镜宇，是《大宅门》主人公白景琦的原型，其阿胶产品曾于1915年获巴拿马万国博览会金奖[3] - 公司拥有国家级非物质文化遗产、国家企业技术中心等资质，“人工麝香研制及其产业化”项目曾获2015年度国家科技进步一等奖[9] - 宏济堂自2008年被纳入“力诺系”后，曾尝试新三板挂牌、借壳ST亚星、独立IPO辅导等多种上市路径，但均未成功[3] 交易方案与预期 - 科源制药原计划通过发行股份及支付现金方式，购买力诺投资、力诺集团等38名交易对方持有的宏济堂股权[5] - 公司曾乐观预测，交易完成后其营收将从4.48亿元暴涨至17.45亿元，增幅达276.34%，净利润也将实现177.86%的同比增长[5] 交易所问询与标的资产质量 - 深交所问询函重点关注宏济堂利润构成的合理性，指出其2023年至2024年营业利润分别为7946万元、1.1亿元，但同期投资收益高达1.08亿元、9608万元，非经常性损益占营业利润绝大部分，主营业务盈利能力堪忧[5] - 截至2024年末，宏济堂应收账款账面价值激增至7.29亿元，较上年增长86%，占总资产比重达17.14%[6] - 主要客户中包含其持股24%的联营企业北京联馨药业，关联交易占比超30%，存在资金占用嫌疑[6] - 存货规模达8.41亿元，占总资产近20%，而核心产品阿胶的产能利用率从2023年的106.8%骤降至2024年的38.36%，存货跌价风险陡增[6] 收购方科源制药自身困境 - 科源制药2023年4月上市后业绩“变脸”，2023年净利润同比下滑15.60%，2024年归属于上市公司股东的净利润为6044.87万元，同比下滑21.54%，扣非净利润为4470.47万元，同比下滑31.70%[7] - 2024年公司经营活动产生的现金流量净额为-6051.58万元，同比大幅下降263.42%[7] - 截至2024年末，公司货币资金仅1.78亿元，却要承担35.81亿元的收购对价，即便募集7亿元配套资金，仍存在巨大资金缺口[7] - 2025年前三季度净利润同比再降20.69%[7] - 重组终止前夕，公司董事长高春坡（此前长期任职于宏济堂）因个人原因辞职，加剧了市场对企业经营稳定性的担忧[8] 行业背景与老字号困境 - 宏济堂的困境代表了一批老字号药企的共性问题：品牌底蕴深厚，但市场定位模糊，产品结构老化，核心产品仍以阿胶、安宫牛黄丸等传统品种为主，创新能力不足[9] - 在集采常态化、医保控费的背景下，“重营销、轻研发”的传统盈利模式被打破，靠渠道加价和品牌溢价维持高价格的模式难以为继[9] - 2025年医药行业融资环境发生显著变化，监管层对关联交易的审查日趋严格，投资者更关注企业实质业绩而非概念炒作[11] “力诺系”资本运作与未来影响 - 此次收购终止意味着“力诺系”资产证券化战略再次受挫，其试图通过关联交易将宏济堂“打包上市”以解决融资难题，但忽略了双方的财务匹配度和行业政策变化[11] - 科源制药股价较上市高点已腰斩，市值仅33亿元[11] - 宏济堂的独立上市之路依然渺茫，科源制药则面临核心管理层动荡叠加业绩下滑的不确定性[11]

新能源电站资产证券化成为新兴融资渠道 - 资产证券化产品正成为新能源电站重要的新融资渠道，特别是机构间REITs（资产支持证券）在2025年开始涌现 [2] - 2022年7月政策将清洁能源项目纳入基础设施REITs试点，此后多支能源设施公募REITs上市，总发行规模达188.9亿元 [5] - 2025年12月政策进一步将储能设施项目纳入REITs范围，拓宽了资产证券化的行业范围 [5] 传统融资方式与挑战 - 新能源电站是重资产投资，例如一个5兆瓦分布式光伏电站前期投资约1000万元，风电项目投资规模动辄上亿元，回收周期6至8年 [3] - 传统银行信贷更看重企业主体信用，资金主要流向大型国央企，而占市场主力的民营企业（尤其是中小微企业）难以获得长期信贷支持 [3] - 融资租赁方式随之普及，具备“融资”与“融物”双重属性，其应收租金主要来源于电站的经营性收益 [4] 机构间REITs的产品特点与优势 - 公募REITs发行门槛高（当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，相当于200-300兆瓦新能源电站），且底层资产运营时间原则上不低于三年，许多风光场站不满足要求 [7] - 机构间REITs因此受到青睐，例如2025年6月远景能源发行的首单清洁能源类机构间REITs，发行规模2.85亿元，投资人最低可购买100万元一份 [8] - 新能源电站发行REITs的优势包括现金流稳定、项目公司主体满足风险隔离要求、以及电站权属清晰 [2] 市场驱动因素与收益表现 - 驱动因素包括新能源平价时代现金流更稳定、政策与产品创新推动、长期配置需求提升，以及房地产市场下行凸显电站资产的收益稳定性 [9] - 已上市的清洁能源REITs产品年化收益率大多在10%以上 [12] - 例如，远景能源机构间REITs首次收益分配的年化派息率，相比已发行的新能源机构间REITs平均收益率高出约40% [9] - 风丽新能源计划2025年发行3亿元光伏机构间REITs，预计综合发行成本不超过7%，底层资产内部收益率不低于10% [12] 政策变化与收益模型演进 - 2024年初“136号文”发布前，新能源电站大多执行保量保价收购政策，在25至30年周期内现金流极其稳定 [11] - “136号文”后，2024年6月1日及之后投建的新电站需全面参与市场化竞争形成价格，收益不再完全固定，收益模型需要重构 [11] - 随着银行利率下行，资金寻求更高收益标的，新能源电站成为可选方向之一 [11] 投资者构成与产品设计关注要点 - 适合认购新能源机构间REITs的投资者主要包括：希望获取稳健收益的机构投资者、有明确绿电使用场景的企业、以及希望参与电站开发的上下游企业和中小型客户 [8] - 产品设计需关注资产合规性（如土地权属、审批手续、设备白名单）、资产质量以及行业政策理解与投资收益模型测算 [13] - 清洁能源机构间REITs市场的投资人更看重资产质量和原始权益人的持续开发能力 [13] 典型案例与未来计划 - 2024年11月，“太保资产—天合富家”项目获批，是分布式光伏领域首单“碳中和+绿色+乡村振兴”三主题持有型不动产ABS，拟发行规模30.45亿元 [2] - 远景能源正在确认新的新能源电站扩募资产，计划明年扩募发行 [10] - 碧澄能发新能源、通合新能源等公司也提交了以新能源电站为底层资产的资产证券化工具，正在交易所审核中 [2] 储能项目的机遇与挑战 - 储能设施项目已被纳入REITs范围，具备政策支持力度大、现金流场景多元、与新能源产业链协同性强等优势 [6] - 但储能项目面临现金流稳定性不足、技术迭代风险高、估值体系不成熟等挑战，需结合具体应用场景综合评估 [6]

核心观点 - 烟台芝罘万达广场在万达赎回次日再度易主，其操作本质是资本结构重排与资产再包装，为后续资产证券化铺路，而非万达重启重资产战略的信号 [1][2] 交易事件与股权变动 - 2024年7月5日，大连万达商业管理集团股份有限公司退出烟台芝罘万达广场，新增股东坤华股权投资合伙企业与坤元辰兴投资管理咨询有限公司，分别持股约99.99%和0.01% [1] - 2025年12月2日，万达商管通过旗下上海万达锐驰企业管理有限公司完成回购，成为项目唯一股东 [1] - 2025年12月3日，项目股东再度变更为苏州联商玖号商业管理有限公司 [1] - 专家指出，此次“回购后次日再度易主”更像一次权属通道重排，万达在其中扮演“中转站”角色，旨在清理历史结构、为资产交割至新主体扫清路径 [1] 新买家背景与REITs关联 - 新买家苏州联商玖号由苏州新联控股有限公司100%持股，其背后是中联前源不动产基金管理有限公司 [3] - 中联前源不动产基金的核心业务是以REITs为核心的不动产金融业务，涵盖证券化、投资孵化等领域 [3] - 该公司在REITs领域经验丰富，曾参与国内首单奥特莱斯类REITs产品，并推动了首单社区商业REITs等项目的发行 [3] - 中联前源不动产基金与万达早有合作，最早可追溯至2023年12月，当时其通过旗下公司接手了太仓、广州萝岗、上海金山等多座万达广场及湖州万达投资有限公司 [4] 资产证券化基础与优势 - 烟台芝罘万达广场于2014年11月21日开业，是万达在山东首批商业项目之一，也是全国第103座万达广场 [5] - 项目位于烟台芝罘区毓璜顶商圈核心，周边办公楼、住宅、医院密集，客流量庞大且稳定，为租金和经营收益的稳定性奠定基础 [5] - 项目业态多元化，设有集中式购物中心、IMAX影城等，形成“商业+办公+居住”的城市综合体，能降低单一业态风险，提升运营效率和盈利能力 [5] - 专家指出，与专业REITs机构合作有助于万达优化资本结构、盘活存量资产、降低债务风险，并借助REITs融资功能为企业发展提供资金支持 [5] 行业趋势与政策环境 - REITs正处于政策利好的窗口期，逐步成为商业地产的重要出路 [6] - 当前REITs主要面向头部房企与优质资产持有者，重点集中在大型商业地产运营商以及产业园、物流园和基础设施等稳定收益型资产运营方 [6] - 通过REITs，企业可以在不失去经营控制权的前提下，实现长期融资能力的重建 [6]

文章核心观点 - 基础设施公募REITs已从金融创新产品发展成为连接资本与基建的核心枢纽，是激活存量资产、畅通资本循环、服务实体经济高质量发展的关键抓手 [1] 市场发展现状与规模 - 截至2025年11月27日，中国公募REITs市场共有77只产品，发行规模合计超过2000亿元，总市值超2200亿元 [2] - 市场预计带动新增投资超1万亿元 [2] - 资产结构已形成多元布局，涵盖消费基础设施、清洁能源、民生领域等，新增供给主力包括华夏金茂商业REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT等 [2] - 仅上海证券交易所上市的26只REITs场内规模已超130亿份，华安张江产业园REIT、华夏中国交建REIT等头部产品规模均突破9亿份 [2] 政策支持与范围拓展 - 2025年11月，国家发展改革委印发新版行业范围清单，将REITs发行范围拓展至15大行业，新增商业办公设施、城市更新设施两大领域，并在消费基建中纳入体育场馆、四星级及以上酒店等资产类型 [3] - 截至2025年11月27日，REITs已覆盖12大行业52个资产类型，其中18个类型实现首单上市，覆盖领域从清洁能源、新基建到老旧厂区改造、保障性租赁住房 [3] 产品制度优势与融资功能 - 相较于CMBS等债务工具，公募REITs允许投资者直接持有底层资产权益，收益涵盖运营现金流与资产增值双重回报，而CMBS仅提供固定收益 [4] - 商业不动产产权类REITs存续期可达40年，与基建资产长期属性匹配，而CMBS等产品存续期多为5至10年 [4] - REITs通过资产证券化帮助解决基建领域“投资大、周期长、退出难”的困局，为原始权益人实现“存量变现”，例如浙江交通集团通过沪杭甬高速REIT募资超40亿元用于新项目建设，首创股份通过水务REIT回笼资金用于污水处理厂扩建 [4] 资金供需衔接与市场生态 - REITs的强制分红机制（每年分红比例不低于净利润90%）完美匹配社保基金、保险资金等长期资金需求 [5] - 国寿投资已参与21只REITs战略配售，覆盖保租房、能源等多业态；在招商高速公路REIT、银华绍兴原水水利REIT等项目中，险资配售占比均超10% [5] - REITs通过份额拆分降低投资门槛，使中小投资者得以参与，例如建信中关村产业园REIT上市首日个人投资者认购占比达35% [6] - 扩募政策完善了市场闭环，例如华夏北京保障房REIT通过扩募募资5.55亿元，新增1412套公租房供应 [6] - REITs的“市场化筛选”机制倒逼基建企业提升运营效率，例如上海临港新片区产业园区REIT通过优化服务将底层资产出租率从85%提升至92% [5] 面临的挑战 - 估值体系不完善，特许经营权类资产的剩余期限评估、现金流折现率确定缺乏统一标准，导致部分产品定价偏差 [6] - 政策配套尚需优化，资产转让环节税收优惠不明确、跨区域产权登记繁琐等问题制约了优质资产供给 [6] - 市场流动性不足，部分产品日均成交额不足千万元，难以满足机构资金进出需求 [6] 未来发展建议 - 政策层面应加快出台统一估值指引，完善税收优惠政策，优化审批流程以打破跨区域运营壁垒 [7] - 监管部门需强化全流程监管，规范信息披露，要求管理人定期公示底层资产运营数据 [7] - 企业层面，原始权益人应聚焦资产运营提质，培育更多符合REITs发行条件的优质资产 [7]