北京住宅市场成交情况 - 9月8日至14日北京市住宅整体市场成交3764套 商品住宅成交456套 成交总面积5.1万平方米 成交总金额31.46亿元[1] - 商品住宅单周网签金额冠军为中海丽金府 成交12套0.19万平方米 金额2.13亿元 项目均价11.41万元/平方米[1] - 中海丽金府属于高端产品系"藏锋系"第六个项目 规划13栋住宅楼共1060套 采用南低北高布局[1] 新盘供应动态 - 顺义龙湖·宸翰于9月13日取得预售许可证 备案名"宸翰家园" 规划17栋5-17层住宅共524户[2] - 项目提供97-118平方米洋房三居及118-165平方米小高层三至四居 得房率均超100%[2] - 本次获批17栋楼551套房源 拟售价格区间为4.02万-4.57万元/平方米[2] 全国房价变动趋势 - 2025年8月70个大中城市中57城新房价格环比下降 较7月减少3城 4城持平 9城上涨较7月增加3城[3] - 上海、杭州、宜昌以0.4%涨幅领涨 南宁上涨0.3% 包头和惠州以0.9%跌幅领跌[3] 房企管理层变动 - 招商蛇口董事长蒋铁峰因工作调动于9月15日辞任董事及董事长职务[4] - 董事会选举朱文凯接任董事长 原总经理朱文凯被免职 聘任聂黎明为新任总经理[4] 企业组织架构调整 - 万科集团于9月17日公布新组织架构 包含集团总部13个部门、16个地区公司和8个事业部[5] - 事业部涵盖办公、商业与酒店、物业、长租公寓及物流等业务板块[5] 跨境购房政策优化 - 外汇局明确境外个人在满足购房资格条件下 可凭购房合同先行办理外汇资金结汇支付 后续补交备案文件[6]

施政报告对香港楼市的影响 - 香港特首发表的新一份施政报告中关于香港楼市的资讯并不多 [1] - 新资本投资者入境计划之下放宽购屋条件符合市场预期 [1] - 印花税下调措施未能达到市场预期 [1] - "购房通"优惠措施未能达到市场预期 [1] 对香港发展商股价的潜在影响 - 施政报告中的措施可能会对香港发展商的股价造成短期压力 [1] - 美联储的减息可能引发香港房地产发展商股票的重新评级 [1] 对房地产投资信托基金(REITs)的影响 - 房地产投资信托基金纳入"互联互通"的确认可能会提振香港REITs的市场情绪 [1] - 例如领展房产基金(00823)的市场情绪可能受到提振 [1]

楼市新政核心调整 - 深圳楼市发布新政，核心区限购范围发生重大调整，限购区域从多个大幅收缩至三个 [1][7] - 新政自2025年9月6日起施行 [6] 个人限购政策调整 - 在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房限购2套 [3] - 在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格 [3] - 成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策 [3] 企事业单位购房政策调整 - 企事业单位可在深圳全市范围内购买商品住房，用于解决员工住房需求 [4] - 在福田区、南山区和宝安区新安街道购房，需满足设立年限满1年、累计缴税达100万元人民币、员工人数10名及以上条件 [4] - 在其他区域购买商品住房，不再审核购房资格 [4] 住房信贷政策调整 - 银行业金融机构在利率定价方面不再区分首套和二套住房，根据要求和机构状况等因素合理确定每笔贷款利率 [5] 罗湖区地位变化分析 - 罗湖作为深圳发源地和传统中心，曾拥有国贸大厦等标志性建筑，是商业、金融和文化中心 [8] - 随着城市发展，福田和南山后来居上，福田金融中心地位稳固，南山成为科技创新高地，罗湖在产业升级和城市更新方面步伐相对缓慢 [8] - 罗湖存在老旧城市面貌、交通拥堵及教育资源竞争压力等问题，商业中心地位受到新兴商业综合体冲击 [9][10] - 政策调整或为促进罗湖房地产市场活跃度，吸引购房需求，推动区域发展，并平衡各区域市场 [15][16] - 限购放松为受政策限制的刚需和改善型购房者提供更多在罗湖置业的选择机会 [17]

房地产市场销售表现 - 8月单月全国商品房销售面积5744万平方米 同比下降10.6% 降幅较7月扩大2.8个百分点 [1][4] - 9月截至12日38城新房成交面积同比增长2% 增速实现回正 [1][4] 房地产开发投资与建设 - 8月单月房地产开发投资额6929亿元 同比下降19.5% 降幅较7月扩大2.5个百分点 [1][7] - 新开工面积4595万平方米 同比下降20.3% 竣工面积2660万平方米 同比下降21.4% [1][7] - 一线城市土地市场成交溢价率达26% 保持较高关注度 [7] 政策调控与市场支撑 - 8月至9月北京/上海/深圳相继优化限购及房贷利率政策 [1][4] - 调控政策对市场需求形成一定支撑 [1][4] 行业投资方向 - 优质商业地产公司及布局核心城市的开发商受看好 [1][12] - 核心城市物管公司具备投资价值 [1][12]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐（维持）" [2] 核心观点 - 河南加大购房补贴力度和收储力度 新房和二手房成交环比上升 [2] - 部分核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动 但老库存和二手房面临价格下行压力 [5] - 二手房价企稳是地产见底的关键观测指标 新房基于高品质有溢价空间 [5] 板块行情表现 - 第37周申万房地产指数上涨6.0% 在31个一级行业中排名第2位 [5][8] - A股首开股份周涨幅达57.0% 港股远洋集团周涨幅达45.4% [7][12] - 行业绝对表现：1个月5.8% 6个月11.0% 12个月40.7% [3] 政策要闻 - 深圳首次面向轮候册以外家庭配售安居型商品房剩余房源 [5][13] - 河南推出12方面措施支持住房消费 包括购房补贴 公积金贷款额度上浮10% 收购存量房作保障房 [5][13] - 郑州2025年力争收购存量商品房100万平方米 [5][13] 销售数据表现 - 第37周20城新房成交面积166万方 日均23.7万方 环比上升5% 同比下降1% [5][18] - 年初至今20城新房成交面积7058万方 累计同比下降9% [5][18] - 第37周11城二手房成交面积193万方 日均27.6万方 环比上升19% 同比上升8% [5][21] - 年初至今11城二手房成交面积7109万方 累计同比上升12% [5][21] - 一线城市新房成交64.2万方 同比上升3% 二线城市64.1万方 同比上升8% [20] - 越秀地产8月合同销售金额55.05亿元 同比下降45.0% [5][16] 公司动态 - 旭辉控股8月合同销售金额9.6亿元 销售面积78,400平方米 [5][16] - 中国金茂8月签约销售金额90.77亿元 签约建筑面积410,652平方米 [5][16] - 华润置地8月总合同销售额132.0亿元 同比减少13.25% [16] - 中国海外发展以8.41亿元摘得青岛地块 楼面地价1.32万元/平方米 [16] 投资建议 - 关注具备好产品护城河的房企 如绿城中国 华润置地 [5][28] - 关注优质商业地产公司的租金稳定性 如太古地产 华润万象生活 [5][28] - 关注存量房中介业务方向 如贝壳-W [5][28]

融资方案 - 公司拟向特定对象发行优先股募集资金总额不超过82亿元 用于"保交楼、保民生"房地产项目建设 [1] - 发行优先股种类为附单次跳息安排的固定股息率 可累积 不设回售条款 不可转换的优先股 发行对象不超过200名 [2] - 优先股发行不会增加二级市场股票供给 避免对现有股东股权比例稀释 同时可降低资产负债率并相对便宜地增加资本 [2] 资金投向 - 募集资金净额将用于11个房地产项目 其中8个项目位于北京 上海 广州 深圳等核心一线城市 [2] - 公司聚焦核心城市策略与业绩表现相呼应 核心10城销售业绩贡献占比达70% 同比提升4个百分点 [2] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入514.85亿元 同比增长0.41% 实现归母净利润14.48亿元 同比增长2.18% [2] - 上半年累计实现签约面积335万平方米 签约销售金额888.94亿元 销售规模稳居行业第四 [3] - 前8个月累计实现签约销售金额达1240.08亿元 [3] 土地储备 - 2025年上半年累计获取16宗地块 总计容建面积约167万平方米 总地价约353亿元 [4] - 在行业调整期依然积极获取优质土地储备 [4] 政策环境 - 融资举措出现在深圳市出台支持政策维护房地产市场稳定向好的背景下 [5] - 深圳优化楼市政策包括优化限购 优化信贷等措施 有助于提振市场预期 促进市场"止跌回稳" [5]

城镇化进程 - 中国城镇化率攀升至65.7% 较2020年实现5.3个百分点飞跃 [1] - 超过半数人口将汇聚于核心城市群 资源要素向优势区域聚集是市场经济必然选择 [1] 城市群发展 - 国家发改委发布《国家城市群发展规划(2025-2040)》 重点培育五大世界级城市群 [1] - 五大城市群占全国国土面积10.2% 贡献全国56.8%的GDP 吸引全国43.5%的人口 [1] - 2024年超过1200万人口涌入五大城市群 粤港澳大湾区以380万净流入人口稳居榜首 长三角吸引320万人口 [2] 粤港澳大湾区 - 常住人口达8600万 五年内激增1100万 [4] - 深圳每天平均876名大学毕业生落户 高学历人才比例达42.3% [4] 长三角城市群 - 形成"1 5 9"都市圈层级结构 上海为核心 苏州杭州合肥南京宁波为次级中心 辐射9个地级市 [6] - 长三角一体化进入深度融合阶段 将成为全球最具活力城市群之一 [6] 京津冀区域 - 雄安新区常住人口突破50万 较2023年底增长15万 [6] - 城市功能互补产业协同发展格局初步形成 [6] 成渝城市群 - 成都重庆GDP增速均超过7% 远超全国平均水平 [6] - 形成双核引领多城支撑空间格局 成为西部地区人口集聚核心区 [6] 长江中游城市群 - 以武汉为核心联动长沙南昌 2024年跨省通勤时间缩短30% 区域协同指数提升至0.82 [6] - 武汉光谷吸引超过200家世界500强企业 高新技术产业增加值占GDP比重达25.7% [6] 国际对比 - 美国60%人口集中在20个大都市区 日本70%人口汇聚于三大都市圈 [7] - 中国人口集中速度更快规模更大 [7] 产业结构 - 五大城市群第三产业比重普遍超过60% [9] - 深圳数字经济核心产业增加值占GDP比重达28.3% 创造超过230万个就业岗位 [9] - 未来十年超过1亿人通过产业转型实现职业转换和地域迁移 [9] 房地产市场 - 五大城市群核心城市新建商品住宅价格环比涨幅均超过3% 深圳达5.7% [9] - 核心城市房价涨幅是周边城市2.3倍 [9] - 人口流向哪里资金就流向哪里房价就会率先企稳回升 [9] 市场风险 - 深圳某区域二手房价格上涨近15% [9] - 城镇居民人均可支配收入增长5.2% 核心城市房价平均涨幅达4.8% 部分热点区域超10% [9] 政策调控 - 住建部等五部门提出因城施策分类调控原则 [11] - 上海深圳计划增加住宅用地供应面积超过3000公顷 [11] - 加强都市圈内部交通一体化建设 引导人口向卫星城市疏解 [11] - 保障性住房建设与城市群发展规划紧密结合 [11]

政策调整与市场反应 - 8月8日北京对住房限购及住房公积金政策进行了调整优化 政策落地后房地产市场出现积极变化 [1] - 8月份北京新建商品住宅网签成交2824套 环比增长2.3% 二手住宅网签量13119套 环比增长4.1% [2] - 北京房地产中介行业协会表示 取消五环外限购套数后市场出现积极变化 二手房与新房带看数据有所增加 [2] 土地供应情况 - 9月3日北京市规划和自然资源委员会发布2025年第七轮拟供应商品住宅用地清单 涉及8宗地 建筑规模约63万平方米 [3] - 本轮推出的地块全部位于轨道交通站点周边 市场需求突出且基础设施和公共服务配套较为完善 [3] - 位于二环内的东城区天坛街道项目及位于国贸的朝阳区建外街道项目受到市场高度关注 [3]

市场整体表现 - 2025年8月上海新房市场处于销售淡季 新增供应不足导致整体销售量出现短期回调[1] - 核心地段中高端楼盘开盘即磬 外环外项目去化压力较大[1] - 2025年1-8月上海商品住宅成交面积368.75万㎡ 成交套数30082套 其中8月成交面积21.35万㎡ 成交套数1748套[11] 政策环境 - 上海六部门联合印发优化房地产政策措施通知 涉及优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度和完善个人住房房产税等方面[1] - 政策旨在提振市场预期 促进市场止跌回稳 特别对外环外市场成交压力改善作用显著[1][13] 企业销售业绩 - 2025年1-8月上海房地产销售额TOP20企业合计销售2777.9亿元 销售面积TOP20企业合计销售387.9万㎡[2][3] - 保利发展以310.7亿元居销售额榜首 招商蛇口以51.1万㎡居销售面积榜首[2][3] - 权益销售额TOP20企业合计1788.1亿元 权益销售面积TOP20企业合计246.5万㎡ 保利发展以213.4亿元和29.0万㎡位列双料第一[4][5] 项目销售表现 - 商品住宅销售金额TOP10项目合计823.6亿元 上海壹号院以184.2亿元居首 翡雲悦府96.7亿元次之[6] - 销售面积TOP10项目合计72.6万㎡ 上海壹号院以10.0万㎡领先 翡雲悦府8.7万㎡紧随其后[7] - 销售套数TOP10项目合计5750套 四季隐秀以724套位列第一 时代之城683套排名第二[8] 土地市场情况 - 2025年1-8月上海各类用地推出规划建面888.61万㎡ 成交843.69万㎡ 其中涉宅用地推出222.42万㎡ 成交205.68万㎡[12] - 8月各类用地推出75.61万㎡ 成交54.36万㎡ 当月无涉宅用地推出和成交[12] 市场前景展望 - 政策优化利好外环外布局企业 建议把握政策窗口期积极营销[13] - 通过释放外环外购房需求 可缓解库存压力并促进置换链条打通[13]

行业与公司 * 房地产行业 百强房企[1] 核心观点与论据 * 房地产市场整体仍处于低位 同比降幅超30%[1] * 百强房企8月销售额环比降1.9% 同比降17.6% 1至8月累计下跌13.1%[2] * 企业间分化明显 仅三分之一房企实现环比增长[1][2] * 前十房企中 中海 绿城 招商 华发等企业增幅显著 达20%-30%以上[1][2] * 一线城市供应量显著减少 北京新增供应量仅13万平方米 环比下降30%以上 同比下降近70%[3] * 上海新增供应量31万平方米 环比下降16% 同比下降21%[3][4] * 深圳供应量大幅下滑 环比下降60% 同比下降40%[4] * 二三线城市整体供应和成交均呈现下滑趋势[5] * 30个重点城市8月整体成交量环比下降12% 同比下降17%[1][5] * 房企推盘积极性处于冰点状态[1][5] * 北京取消五环外限购后 成交量基本持平 来访量环比增16%但认购未见明显变化[9] * 上海新政对外环外新盘刺激效应不明显 外环内新盘及二手房市场略有好转[10] * 二手房市场以价换量趋势加速 价格指数创新低[10] * 深圳成交量显著下降 环比跌32% 同比降50%[11] * 广州新房市场相对稳定 新规产品占全市新增供应62% 认购占比近90%[12] * 30个重点城市去化率本月回升 与6月基本相当[1][13] * 高端核心改善盘或新规产品表现较好 上海去化率上升17个百分点至57% 深圳从4%增至30%[13] * 成都 长沙和重庆等城市四代宅项目去化率接近100% 分别达95% 84%和82%[13] * 8月二手房市场继续走低 成交量环比下降9% 同比下降2%[14] * 北京和上海二手房成交量环比增长约3% 广州和深圳分别环比下降7%和5%[14] * 二线城市平均环比下降11% 南宁环比增幅最大为40%[14] * 8月土地市场面积环比下降5% 金额环比下降29% 面积同比下降14% 金额同比下降16%[15] * 非核心地块出让难度加大 高溢价地块减少[3][15] * 核心城市高端改善豪宅热度短期内可以延续[16] * 预计9月新增供应环比增幅30%-50%[3][18] * 市场整体未见拐点性回升势头[3][18] * 房企去库存需随行就市大幅降价 或与政府协商退地调规开发新规产品[3][18] * 狭义库存同比下降10% 与2014年底2015年高点相比下降约20%[23] * 北京狭义库存约1200万方同比下降8% 上海约700万方同比增长7% 广州约1400万方 深圳约600万方[23][24] * 30个重点城市平均去化周期可能回到历史高点附近约24个月[24] * 广义库存消化周期低于36个月的是市场表现好的城市[24] * 长沙新房库存约500万平方米消化周期18个月 武汉新房库存约1500万平方米消化周期21个月[26][30] * 长沙二手房环比下降15%同比下降5% 武汉二手房环比下降10%同比微增4%[26][31][32] * 长沙降价房源占比90%至95%总量约1.3万套 涨价房源仅约1000套[26][31] 其他重要内容 * 土地成交稳定或将缓解明年新增供应大幅下降的局面[3][6] * 一线及强二线城市土拍活动增加有望带动明年供应上升[3][6] * 政策突破需关注地产数据进一步下跌[3][21] * 城中村改造推进较快的城市通常是财力雄厚的大城市和核心一线城市如上海[20] * 常规性降息对楼市刺激力度有限[17] * 限售取消对苏州二手房及新房市场整体影响较为有限[18] * 新规产品供应充足会明显带动成交上升[29] * 去化率只统计开盘第一天销售情况[28]