行业趋势 - "好房子"概念成为衡量城市发展与居民生活品质的关键指标，2025年首次写入政府工作报告[1] - 房地产行业正经历从基本居住需求向高品质与持续创新的转型[1] 项目亮点 - 龙湖·观萃是全国首座住建部认证的"好房子"，拥有超3万方（约4.5个标准足球场）北京最大交付级实景展示区[1][3] - 项目采用"所见即所得"展示逻辑，涵盖城市街角公园、商业街区、景观中轴等全维度实景[3] - 社区入口设计约4000平方米绿野公园，通过三重礼序空间营造归家仪式感[3] - 全国首个"带设计方案入市"地块，创新性转化架空层、风雨连廊等政策元素为生活场景[3] 空间设计创新 - 近1000平方米风雨连廊连通3座架空层及核心园林，促进邻里交流[3] - 约1000平方米架空层打造运动健身、邻里欢聚等六大功能板块[4] - 空中浮岛阳台通过奇偶错层实现超6米挑高，户户赠送并创造多元场景[4] 材料与工艺 - 社区主入口采用南非安哥拉黑石材与6米长中国黑原石[6] - 静心水庭600平方米枯山水景观使用巴西彩虹印象奢石[6] - 蓝宝石水环项链池底采用南非安哥拉黑与乌克兰海洋蓝钻奢石纯手工拼花[6] - 精选全球九大珍稀树种全冠移植，如元宝枫、希腊白蜡树等[6] - 亚马逊绿奢石抗污性能优于普通石材3倍[6] 区域价值提升 - 12年一贯制北京师范大学未来实验学校落地，提升区域教育能级[8] - 南侧2公里超极合生汇、1公里生命科学园核心研发区（600家医药企业）形成高阶居住需求[8] - 东北环线S2号线开通后，1.3公里生命谷站可直达国贸、望京等商务区[9] - 项目5月登榜北京市网签量TOP5、昌平区TOP2[9]

住房政策与市场趋势 - "好房子"概念首次写入政府工作报告，标志住房建设从"住有所居"向"住有优居"转变，内涵涵盖"安全、舒适、绿色、智慧"及"四好建设"[1] - 住建部《住宅项目规范》及各省市2025年住房发展计划推动行业提质增效，机构化租赁企业及开发商积极响应[1] - 全国租房人口达2.6亿，一线城市近50%人口通过租房解决居住问题，品质需求来自租客和提升租金收益的业主[2] 租赁领域创新模式 - 公司推出"增益租"模式，通过装修改造和资产管理提升房屋价值，解决老旧房源出租难题（如北京金台路案例，租金收益提升）[2][3] - "一稳四好"理念覆盖多层次产品："模式稳"保障合作机制，"产品好"推出"心舍3.0"系列（含人宠共居、母婴级空间），"服务好、科技好、团队好"塑造行业新范式[2][3] - 产品类型覆盖分散式整租、合租"友家7.0"、豪宅曼舍、集中式公寓自如寓及租赁社区自如里[3] 二手房市场升级 - 2024年四季度26城商品住宅消化周期12-36个月，反映供需错配，买家更倾向品质房源[4] - 公司推出自如美家二手房业务，以焕新好房、清水好房、心舍好房三大产品解决房源老旧、交易周期长等痛点（如上海浦东案例，通过改造提升价值）[4][5] - 业务整合智能技术柔性设计与交付供应链，提供"品质好房、全网联卖、佣金折扣"服务[4] 科技与智能家居应用 - "好房子"国家标准落地，"智慧"属性通过智能面板、语音控制、远程调节等功能实现[6] - 自如智爱家品牌提供艺术整装服务，标配灵之全屋智能系统（安全守护、恒温恒湿、场景光照等六大维度）[6] - 技术赋能覆盖设计（智爱设计工作室）、施工（18001全屋智造）、服务（深呼吸2.0环保体系）全链条[6] 企业战略与行业影响 - 公司构建涵盖租赁、家庭服务、智能家居、二手房交易的全周期服务生态，推动存量房市场从"低效流通"向"品质循环"转型[7] - 机构化平台成为消存量、优质量的关键力量，通过品质住房提升用户幸福感并促进城市活力[8]

核心观点 - 端礼著以"超配产品力"为核心，打造集安全、舒适、绿色、智慧与人文价值于一体的新时代高端住宅标杆，重新定义"好房子"标准 [1][10][11] 产品力与设计理念 - "超配产品力"体现为精准提升与创新表达，而非简单堆砌，涵盖建筑美学、户型空间、精装体系等多维度 [3] - 建筑外立面融合现代简约与东方意境，采用高级灰铝板与香槟金流线造型，兼具艺术性、经济内涵及文脉传承 [4] - 户型设计以"超配无界"理念为核心，建面约130-180㎡三至四居配备7米宽厅巨幕落地窗，融入"lounge bar"社交场景与超星级酒店式主卧套房 [5] 精装与科技配置 - 精装体系选用高定岩板、进口大理石等材质，搭配德国博世厨电、高仪五金等全球一线品牌，强调耐用性与美学双重标准 [7] - 集成大金中央空调、新风系统、3M软水净水及智能环境监测系统，实现健康空气、水质与温度的自动化调控 [7] - 全屋智能互联支持面板、APP及语音控制，灯光系统采用无主灯设计，配备磁吸轨道灯与分场景控制功能 [7] 空间优化与宜居性 - 五大高定收纳系统（玄关、厨房等）结合人体工学与美学，实现高效隐形收纳 [8] - 建筑采用三玻双中空low-E玻璃、高性能保温材料降低能耗，体现绿色低碳理念 [10] - 社区园林融合十大景观节点与城市口袋花园，毗邻三河汇流景观及多个生态文化公园，实现"出则繁华，入则宁静" [11] 质量与安全标准 - 精选高强度建筑材料，通过多重质量检测与精细化管理确保结构稳固 [10] - 配备中海物业全天候安防系统，保障社区安全 [10]

报告核心观点 - 房地产市场止跌回稳效果显现，“稳楼市”或贯穿全年，城中村改造及收储有望下半年加速落地；新房销售同比降幅有望收窄，二手房热度或持续；物业行业筑底；REITs行业扩容提速，消费、保障房类业绩稳定 [2][3][4] 地产篇 政策端 - 多次中央会议为房地产政策定下止跌回稳基调，各部门响应出台具体措施，如住建部加强建设质量监管、财政部扩大政策实施范围等 [11][12][13] 需求端 - 2025年多地结合中央政策进行促需求政策调整，集中于优化公积金贷款政策、加大购房补贴等方面 [15][16] 投资端 - 收储专项债加速落地，截至2025年4月，17个省市拟用2097亿元收购7582万方闲置土地；多地推进城中村改造房票安置政策，广州先行先试，南京、西安等城市陆续落地或探索 [18][21][22] 供给端 - 住房城乡建设部发布《住宅项目规范》，超30个省市出台“好房子”建设标准，有助于企业打造优质产品促进市场止跌回稳 [23][24] 新房二手房销售 - 全国商品房销售面积及金额同比降幅有望收窄，中性预测下全年销售金额同比降5%左右、面积降10%左右；开发商销售强者恒强，核心城市销售套数同比微降；全国主要城市去化效果显现但两极分化显著；二手房挂牌价差回升，以价换量明显，一线城市去化周期下降，二三线上升 [31][32][42] 土地市场 - 核心城市土地出让集中化，热度有望延续；开发商拿地集中度及意愿度提升，2025年1 - 4月部分头部开发商拿地金额同比激增 [46][53][65] 物业篇 基础物业服务 - 管理规模增速放缓，非住业态成扩张重点，样本企业管理规模同比增速从2023年的15.1%降至13.2%；住宅物业费基本未下降，多数物管公司同比变动在0.3元/平/月以内；整体实际收缴物业费变化稳中有升 [71][72][77] 增值服务 - 非业主增值服务营收占比趋同，多在15%以内；社区增值服务受经济影响增速放缓，但长期重要性未减弱；细分业务中，美居等业务受收入预期下行影响大，空间服务广告传媒收入有特点，生活服务受影响小 [80][84][89] 财务表现 - 营业收入增速下降但为正，净利润增速分化，国资企业韧性强，部分民企“增收不增利”；业务毛利率趋同，基础物管毛利率分两类，非业主增值服务差异缩小，社区增值服务波动收窄；贸易应收款占比下降、账龄结构有恶化但整体健康，减值拨备比率上升；销管费用率下降，净利率微降 [90][101][123] REITs篇 常态化发行 - 得益于央地政策协同，REITs常态化发行提速，2025年以来新增发行的底层资产范围扩大、类型多样化 [125][126][129] 收益率与波动性 - 2025年以来REITs收益率优于股债市场，中证REITs指数涨幅9.07%；波动性相对稳定，近250日波动率6.85%居于股债之间 [130] 板块表现 - 板块分化较大，保障房、消费REITs相对稳定 [135]

行业趋势 - 中国房地产市场呈现企稳筑底回稳态势 行业向更健康趋势发展 全国房产经纪人从业者数量及新增房地产企业数较去年明显增长 [3] - 房地产市场从快速扩张迈向品质发展 供需关系从总量匹配向结构性匹配演进 [4] - 到2025年全国合力推进"好房子"建设 国家层面标准更广更严更细 地方因地制宜制定更高标准 [4] 政策与市场驱动 - 政府工作报告明确提出推动建设安全舒适绿色智慧的"好房子" 完善相关标准规范 房企积极响应并制定自身建设标准 [1] - "好房子"推动房企从产品提供者向服务提供者转型 包括全生命周期管理 智慧社区运营 物业增值服务等 [4] - 房企需具备技术壁垒 资金实力和服务能力以主导未来市场 [4] 用户需求与产品特征 - 61.6%购房者将"居住舒适度"作为首要因素 40.3%重视"充足的自然采光与通风" 33%关注"合理的户型空间布局" [6] - 43%购房者认为"便利的社区商业"是提升居住体验的关键设施 消防设施 绿地公园 家庭安全监控也受青睐 [6] - 北京市场"好房子"多分布在五环周边 中心城区稀缺 以国资背景项目为主导 城投系房企表现亮眼 [5] 市场表现案例 - 海淀区某高品质改善型项目凭借优质教育配套吸引产业人群 成交去化超九成 [5] - 西城区某小区改造后挂牌价与成交价均提升 朝阳劲松危楼通过改造促进二手房交易并改善周边环境 [6] - 新入市"好房子"能提升板块热度 带动二手房置换需求 减轻观望情绪 提高新房市场热度 [5] 数据与评级体系 - 公司通过平台"无感监测"获取日照 噪声等关键数据 为房屋舒适性评价提供基础支撑 [8] - 透明评价体系有助于规范市场秩序 推动房企提升产品质量和服务水平 [8] - 未来信息披露逐步规范后 行业和消费者将更全面了解"好房子"关键信息 [8]

住房品质升级 - 住房发展从"有没有"转向"好不好"，强调通过设计、材料、施工和服务提升品质，解决居住痛点[1] - 新《住宅项目规范》自5月1日起实施，全面提升住宅标准水平，引领"好房子"建设[1] - 不同地区、面积和价位应有差异化的"好房子"标准[1] 安全标准强化 - 住宅需满足结构抗震、防火、用电、燃气、防高坠等全方位安全要求[1] - 抗震设计需实现"小震不坏、中震可修、大震不倒"[2] - 阳台栏杆、楼梯扶手高度不低于1.2米，厨房墙面需采用不燃材料[2] 居住舒适性提升 - 新建住宅层高从2.8米提高至3米，改善采光、通风和空间压抑感[2] - 电梯设置标准从7层放宽至4层，满足适老化和医疗救护需求[2] - 每套住宅至少一个卧室/起居室需满足日照标准（如北京大寒日累计2小时）[2] 噪声控制优化 - 严控电梯、水泵等设备噪声，排水立管需隔声包覆且远离卧室墙体[3] - 外窗隔声性能提升以减少外部交通噪声干扰[3] - 楼板撞击声隔声标准从75分贝收紧至65分贝[3] 适老适幼设计 - 小区需设无障碍步行系统，房间地面高差不超过1.5厘米[4] - 卫生间需设防滑地面及扶手预留，阳台栏杆竖向间距≤0.11米[4] - 低凸窗窗台需加装防护栏杆，兼顾适老与适幼需求[4] 标准执行与落地 - 《规范》为强制性国家标准，各地可结合条件细化技术措施[4]

安居乐业是人们自古以来的追求。随着人民群众对于住房的需求从"有没有"转向"好不好"，加大高品质 住房供给、建设"好房子"成为房地产行业发展的新方向。 今年《政府工作报告》首次提出，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"。5月1日，国家标准 《住宅项目规范》(以下简称《规范》)正式实施，为"好房子"建设定下底线要求。 《规范》落地已一月有余。近期，《证券日报》记者实地探访北京市多个房地产项目后发现，目前已有 大批房企竞相涌入"好房子"赛道，且以"第四代住宅""好房子"为卖点的新房项目也开始入市。当 前，"好房子"建设已进入实践阶段，房地产行业已踏上由"量"转"质"的高质量发展之路。 "好房子"项目渐次落地 步入北京市昌平区住总清樾府项目(以下简称"清樾府")的实景园林，盎然的绿意映入眼帘，与不远处正 在施工的一排排四层建筑交相映衬。绕过园林水系即可直接进入已封顶楼栋中的实景样板间。 "3米以上的层高、低密度低总高的洋房是我们主要的卖点。"在清樾府建设现场，销售人员告诉《证券 日报》记者，项目从层高规划到室外景观的设计，都是为了提升住户的居住体验。 相较于2011年版《住宅设计规范》规定的"住宅层高宜为2.8 ...

政策导向与市场趋势 - 2025年政府工作报告首次提出"好房子"建设目标，推动住房品质升级与绿色智慧转型 [2] - 第四代住宅定义为未来"好房子"，发展方向为低容积率、高得房率、大户型，挖掘改善型需求 [2] - 住建部新版《住宅项目规范》将住宅层高下限从2.8米提升至3.0米，优化空间舒适度 [2] 地方试点与支持政策 - 北京、重庆、西安等超过50个城市出台支持政策，如允许架空层、风雨连廊不计容积率 [3] - 多地要求新建住宅项目配置空中花园比例不低于30% [3] - 北京部分项目挑高6米，每户标配20-30㎡挑高露台，实际得房率高达90%以上 [4] - 重庆部分项目采用垂直绿化系统，PM2.5过滤效率达35% [5] - 杭州广泛应用AI灌溉系统、太阳能与雨水回收技术 [6] 市场表现与数据 - 2025年各城市拟供应第四代住宅将突破70个，南京、西安已明确项目分别为16个和14个 [7] - 核心15城40个四代宅项目相对周边在售房源溢价幅度达16%，首开去化率平均为43%，高于同期核心城市25%-42%的整体去化率 [8] - 第四代住宅建造成本每平方米增加约650-700元，但高溢价和快流速可部分抵消成本压力 [9] - 福州国贸天琴湖四代宅月均流速约30套，较同地段非四代宅高出12-15套 [9] 行业影响与未来趋势 - 第四代住宅从零星试点迈向规模化落地，成为"好房子"政策的核心载体 [10] - 2024年上半年全国主要城市实际得房率超100%的项目约70个，大部分为四代宅 [10] - 房企积极研发第四代住宅，以差异化产品对抗二手房需求分流 [11] - 具备产品持续创新能力的房企可能在竞争中胜出 [11]

政策背景与行业转型 - 住房和城乡建设部主导的"好房子"政策体系进入全面实施阶段 标志着行业从"规模扩张"转向"质量时代" [1] - 政策通过安全标准升级 功能弹性设计 价值体系重构三大维度系统性重塑住宅评价体系 [1] - 城镇居民住房自有率超过90% 存量住宅规模突破300亿平方米 提升居住品质成为民生改善必然要求 [3] 市场需求变化 - 一线城市改善型购房需求占比已过半 消费者需求从"满足基本居住"转向"全生命周期适配" [3] - 35-45岁购房群体中超七成将适老功能预留列为重要考量 近七成关注空间改造灵活性 [3] - 高品质住宅业主满意度较传统项目显著提升 印证"以质破局"转型可行性 [1] 技术应用与创新 - 中国粗钢年产量突破10亿吨 但住宅钢结构占比不足5% [4] - 山东等省份将装配式建筑比例提升至40%（含钢结构） 显著加快行业技术应用进程 [4] - 模块化解构住宅可在72小时内完成户型改造 满足家庭结构变化需求 [9] 政策规范与标准体系 - 新版《住宅项目规范》于今年5月1日正式实施 从建筑设计 结构安全 节能环保等多维度明确品质要求 [7] - 政策建立量化品质评价体系 将渗漏率 隔音标准等指标纳入规范 扭转"重速度轻质量"开发逻辑 [5] - 北京出台《技术要点》 鼓励设置架空层补充公共服务功能 建设风雨连廊连接公共空间 [11] 核心评价维度 - 可持续性维度强调节能环保材料技术应用 减少环境影响并提高能效舒适度 [8] - 功能维度要求兼顾舒适性 便捷性和功能性 包括合理空间布局与高效能源利用 [8] - 价值维度涵盖保值增值潜力 社区文化营造及与城市发展协同性 [8] 行业发展方向 - 政策推动房地产从"规模扩张"转向"价值红利" 打开技术 市场 制度三重发展空间 [10] - 市场竞争逐渐从价格竞争转向品质竞争 促进企业注重细节和服务 [12] - 政策引导关注适老接口预埋 无高差地面等细节 推动行业真正实现高质量发展 [11]

购房决策核心因素 - 86%受访者将物业服务列为购房首要决策因素 其中75后和80后群体需求占比达100% 85后和52岁以上群体分别达92.86%和87.6% [3] - 购房者认为优质物业服务能抵消房屋时间损耗 显著影响居住舒适度及资产保值升值 [3] - 物业行业从房地产开发附属品转向核心地位 进入"大物管时代" 部分项目已形成特色服务矩阵包括定制旅游规划 学童接送和课后托管等增值服务 [6] 得房率需求分析 - 85%购房者非常关注得房率指标 其中80后群体重视度达100% 75后和52岁以上群体分别达92.31%和93.75% [9] - 年轻群体(90后/00后)更倾向以低得房率换取总价优势 其关注度分别为70%和80% 而成熟群体更注重空间利用效率 [9] - 北京市场"好房子"项目得房率普遍突破90% 优质项目达95%-100% 较此前80%水平显著提升 122平方米户型得房率提升10%可增加12.2平方米使用面积 [9] 户型功能偏好 - 120-150平方米户型以51%占比成为首选 三居室以65%占比占据绝对优势 [16][17] - 90后群体中70%将三居室视为刚需配置 85后群体中85.71%认为三居室是生活品质基准线 [17] - 00后群体60%倾向120平方米以下户型 52岁以上群体62.5%选择同面积段 主要出于经济实用和维护便捷性考量 [16] 阳台与客厅需求分化 - 66%受访者将阳台列为关键指标 超越大客厅54%的关注度 75后群体对阳台偏好度达84.62% [12] - 00后群体对阳台需求度仅60% 主要考量使用频次与维护成本 北方项目推出"可变阳台"系统解决气候制约问题 [12] - 90后和85后对大客厅需求分别为70%和64.28% 而52岁以上群体需求为0% 差异源于家庭结构特征 [13] 智能化与无障碍设施选择 - 仅42%受访者关注全屋智能系统 37%关注无障碍设施 呈现显著代际分化 [14] - 00后群体对全屋智能关注度达100% 但对无障碍设施需求为0% 52岁以上群体87.5%关注无障碍设施 仅12.5%关注全屋智能 [14] - 90后群体呈现"承上启下"特征 90%关注小区绿化 60%关注儿童娱乐设施 反映生活半径优化诉求 [15] 政策规范影响 - 住建部新规设定卧室使用面积下限(独立卧室不小于5平方米 兼起居功能卧室不小于9平方米) 有效遏制"伪多居室"现象 [10] - 政策组合拳产生实质性成效 得房率提升与规范标准强化形成协同效应 既优化空间效率又保障基本居住品质 [11]