核心事件：万达商管赎回烟台芝罘万达广场 - 万达商管通过旗下全资子公司上海万达锐驰企业管理有限公司，重新全资控股烟台芝罘万达广场有限公司，新华保险旗下相关投资实体退出股东行列[1] - 此次工商变更发生在2024年7月1日，公司注册资本由5000万元变更为70800万元，同时多位高级管理人员发生变更[2] - 此举标志着在持续出售资产后，万达集团首次赎回一座万达广场[2] 万达集团背景与资产状况 - 万达商管是万达广场的主要运营方，在全国拥有400多座万达广场，是万达集团的核心资产[3] - 万达集团面临较大的债务压力，现存多条被执行人信息，被执行总金额超过52亿元，其中最新一笔于2025年11月20日立案，执行标的为1.3亿元[3] - 公司股权冻结规模不断扩大，涉及50条股权冻结信息，其中一笔于9月1日发生的股权冻结数额高达50亿元[3] 近期资产处置情况 - 为应对资金紧张，万达集团多次出售旗下万达广场项目[3] - 2024年5月，国家市场监管总局公示信息显示，大连万达商管旗下48家公司股权将被太盟牵头的财团收购，交易金额或达到500亿元，接盘方包括高和资本、腾讯控股、阳光人寿等[3] - 上述48家公司均是万达广场的项目公司，分布在一二线及三四线城市，属于核心优质资产[3] - 2024年7月，滁州万达广场投资有限公司完成工商变更，万达商管退出股东行列[4] - 2024年10月，广州增城万达广场有限公司亦发生类似变更，万达商管退出股东行列[4]

公司资产处置动态 - 万达商管近期通过旗下全资子公司上海万达锐驰企业管理有限公司，重新全资控股烟台芝罘万达广场有限公司，这是公司在过去一年多抛售40多座万达广场后，首次赎回一座万达广场 [1] - 此次赎回前，烟台芝罘万达广场的原股东为新华保险旗下坤华（天津）股权投资合伙企业及坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司，万达商管曾于去年7月退出该公司股东行列 [1] 公司资产出售背景与规模 - 为应对资金紧张局面，万达集团近年来多次出售旗下万达广场项目 [2] - 今年5月，大连万达商管旗下48家万达广场项目公司的股权，被太盟牵头的财团（包括高和资本、腾讯控股、阳光人寿等）收购，交易金额或达到500亿元人民币，这些项目位于北京、广州、成都等多个一二线及三四线城市 [2] - 资产出售在后续月份持续进行，例如7月滁州万达广场投资有限公司被廊坊市泽瑞通科技有限公司全资接手，10月广州增城万达广场有限公司被北京嘉君科技发展有限公司全资持股 [2] 公司经营与财务状况 - 万达商管作为万达广场的主要运营方，目前在全国拥有400多座万达广场，是万达集团的核心资产 [1] - 大连万达集团现存多条被执行人信息，被执行总金额超过52亿元人民币，其中最新一条于2025年11月20日立案，执行标的为1.3亿元人民币 [1] - 公司股权冻结规模不断扩大，截至目前涉及50条股权冻结信息，其中9月1日有一笔股权冻结数额高达50亿元人民币 [1]

公司资产变动 - 烟台芝罘万达广场有限公司发生工商变更，大连万达商业管理集团股份有限公司旗下公司成为其全资控股股东，同时多位高管发生变更 [1] - 此举意味着在抛售40多座万达广场之后，万达集团首次赎回一座万达广场 [1] - 去年7月，万达商管曾退出该公司股东行列 [1] 公司财务状况 - 大连万达集团现存多条被执行人信息，被执行总金额超过52亿元 [1] - 为应对资金紧张局面，万达集团多次出售旗下万达广场项目 [1]

核心观点 - 万科企业正面临严峻的流动性压力，首次尝试对一笔20亿元中期票据进行展期，并采取资产处置、股东借款及股权质押等一系列措施应对债务高峰 [4][5][9][20] 债务与流动性状况 - 公司首次寻求债务展期，拟将原定于2025年12月15日到期的“22万科MTN004”（20亿元）展期12个月至2026年12月15日，展期期间票面利率3%不变 [4][9][23] - 除该笔债券外，2025年12月28日另有一笔37亿元的“22万科MTN005”到期，2026年需偿还超过120亿元的境内债，未来两年为偿债高峰 [11][12][25] - 截至2025年三季度末，公司持有货币资金656.8亿元，有息负债合计3629.3亿元，资产负债率为73.5% [15][28] 股东支持与融资条件变化 - 第一大股东深铁集团2025年以来已累计提供约308亿元股东借款，但新的《框架协议》设定了不超过220亿元借款额度，且需万科提供抵/质押担保 [6][7][8][21][22] - 截至临时股东会文件披露，万科从深铁集团实际已提款的无抵/质押担保借款总额为213.76亿元，剩余可用借款额度已不多 [8][22] - 为满足担保要求，万科将持有的万物云1532.11万股股份（占已发行股本约1.33%）质押给深铁，累计质押股份表决权占比达约57.16% [4][19] 资产处置与现金回笼 - 公司已全部出售其持有的贝壳股票，结束了自2017年开始、投资额达30亿元的合作 [4][13][19][25] - 2025年前三季度完成19个项目的大宗交易，签约金额68.6亿元，并推进冰雪业务等非核心资产剥离以改善现金流 [13][26] - 管理层表示后续将进一步通过资本运作剥离与战略关联度不高的业务和资产 [13][26] 经营业绩与财务表现 - 2025年前三季度营业收入1613.88亿元，同比下降26.61%，归母净利润为-280.16亿元，同比下降56.14% [14][27] - 房地产开发业务贡献营业收入1142.5亿元，前三季度整体税前毛利率为9.6%，开发业务税前毛利率为7.8% [14][27] - 合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6% [15][28] 土地投资与业务策略 - 公司在土地市场保持谨慎，2025年上半年新增6个项目，截至8月23日再增3个，多数为合作拿地，权益占比40%-65% [16][29] - 2025年11月25日，公司联合体以底价10.15亿元获取杭州地块，并以3.935亿元摘得武汉地块 [16][30] - 董事长承认行业处于模式转换阵痛期，公司经营压力未缓解，业绩将持续承压，但大股东深铁表示将继续支持公司化解风险 [16][17][30]

股价表现与交易数据 - 2025年11月27日，公司股价触及涨停，涨停价为2.92元，涨幅达10.19% [1] - 公司总市值和流通市值均为41.96亿元，总成交额为2.28亿元 [1] 财务业绩改善 - 公司归母净利润亏损同比收窄50%-68%，呈现“减亏提质”特征 [2] - 经营活动现金流大幅增长94.75%-2283%，反映营运资金管理能力提升 [2] - 公司通过处置子公司获得2.9亿元投资收益，优化了资产结构 [2] 业务运营亮点 - 国外批发业务营收同比增长1.85%-4.31%，国际业务保持稳定 [2] - 国外批发业务毛利率提升1.03 - 1.88个百分点 [2] - 公司与江苏资管延长合作期限，降低了短期偿债压力 [2] 行业与市场因素 - 近期家居行业市场有所回暖，部分同概念公司股价表现良好，形成板块联动效应 [2] - 11月27日家居板块资金有一定流入，公司受板块整体氛围带动 [2] 技术面与资金流向 - 公司股价近期MACD指标形成金叉，且股价突破重要压力位，吸引技术派投资者关注 [2] - 当日超大单有一定净买入，表明主力资金对其有所布局 [2]

公司资产处置行动 - 公司与控股股东已完成资产置换，纺织业务已剥离，剥离后剩余的纺织设备已无利用价值 [1] - 为盘活存量资产，优化公司资产质量，公司拟对该批纺织设备进行处置 [1] - 公司于2025年11月20日召开董事会九届八次会议，审议通过了《关于处置纺织设备的议案》，本次处置事项不需提交股东会审议 [1]

资产处置背景 - 公司与控股股东石家庄常山纺织集团有限责任公司已完成资产置换，纺织业务已剥离 [1] - 剥离后剩余的纺织设备已无利用价值，为盘活存量资产、优化公司资产质量而进行处置 [1] 处置资产详情 - 拟处置资产为公司正定园区的纺织设备，共计1,124台（套） [1] - 设备主要包括喷气织机、细纱机、自动络筒机、粗纱机及相关纺织机械配套设备 [1] 资产财务数据 - 截至2025年8月31日，该批设备账面原值为44,460.85万元 [1] - 设备累计折旧33,089.19万元，减值准备117.46万元，账面价值为11,254.20万元 [1] - 设备评估值为3,629.76万元（不含税） [1]

资产处置 - 公司控股子公司梅雁旋窑水泥有限公司拟通过公开招标方式处置其部分报废资产，包括房屋建筑物及机器设备，招标底价为1,286.19万元 [2][4] - 此次资产处置是为了盘活因转让60万吨/年水泥熟料产能指标而需拆除的生产线相关资产，旨在增加公司现金流 [2][4][5] - 拟处置的报废固定资产涉及房屋建筑物账面净值约1,909.79万元，机器设备账面净值约997.82万元，资产目前处于闲置停用状态 [8] - 本次资产处置预计将对公司损益产生影响，拟处置资产账面净值合计2,907.61万元，最终损益以年度审计报告为准 [11] 股份出售 - 公司计划在公告披露日起15个交易日后的六个月内，通过集中竞价方式出售2024年已回购的股份23,879,700股，占公司总股本的1.26% [13][14][16] - 此次出售回购股份是因为回购目的已实现，出售所得资金将用于补充公司流动资金 [14][18] - 若完成全部出售计划，公司回购专用证券账户持股数量将从91,620,121股降至67,740,421股，持股比例从4.83%降至3.57% [18] - 出售价格将视二级市场价格确定，且需遵守相关监管规定，如每日出售数量限制等 [18][20] 担保事项 - 公司控股子公司上海新积域以其全资子公司保定新积域为自身提供担保，担保额度不超过1,100万元，担保方式为连带责任保证 [22][25] - 公司为控股子公司广州国测规划信息技术有限公司提供连带责任保证担保，担保金额为2,500万元，该担保在年度股东会授权的1亿元总额度内 [30][31][33] - 截至公告日，上市公司及其控股子公司对外担保总额为2.95亿元，占公司最近一期经审计净资产的13.62% [35] - 所有担保均为合并报表范围内子公司之间的担保，公司称不存在逾期担保及为控股股东等提供担保的情形 [27][35] 公司治理与决策 - 公司第十一届董事会第二十四次会议审议通过了关于出售2024年已回购股份及控股子公司处置资产的两项议案，两项议案均获得全体7名董事同意 [38]

资产出售核心信息 - 公司出售多处不动产 账面原值合计5239.28万元 作价1849.04万元出售 预计形成资产处置损失2580.85万元 [2][6] - 位于北京市密云区的5处资产面积合计1492.05平方米 账面原值1947.83万元 出售价格1066.28万元 仅为账面原值54% 每平米售价约7146元 [3][4] - 位于杭州的资产出售价格出现更大折损 其中8套房屋出售价格488.38万元 不到账面原值三折 另5套房屋出售价格294.38万元 仅为账面原值四分之一 [5] 北京资产交易细节 - 北京密云区5处资产购于2024年 其中1处购于4月7日 其余4处购于7月3日 交易对方为绿地集团北京京腾置业有限公司 [3] - 购入北京资产系为获取下游客户抵债资产而另行购买 买家多为资产"邻居" 例如5号院4号楼商铺出售给注册地址在同一位置的北京溪露品茗轩商贸有限公司 [3] - 5号院2号楼办公室面积406.15平米 账面原值446.77万元 出售价格223.38万元 较原值打五折 每平米售价5500元 买家兆嘉商业管理公司注册地址也在同楼 [3][4] 杭州资产交易细节 - 杭州2处资产均购于2021年12月 交易对方为绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司 购入系为维护与下游核心国企客户的业务合作关系 [4] - 杭州资产出售价格大幅折损 原因包括购入时房地产行业景气度较高 近几年市场交易不及预期 以及公司基于尽快实现现金回笼的核心理念 [5] 公司财务状况 - 2023年前三季度公司营收206亿元 同比下降5.06% 归属净利润8.10亿元 同比下降36.61% [7] - 短期借款期末余额61.53亿元 较期初增加33.41% 一年内到期的非流动负债期末余额15.19亿元 较期初增加63.90% [7] - 货币资金期末余额37.64亿元 较期初下降48.15% [7] 行业背景与战略考量 - 公司主营防水卷材、涂料等建材 产品覆盖房屋建筑、轨道交通、水利设施等领域 [6] - 受地产行业持续下行影响 处于行业上游的公司业绩承压明显 短期债务增长对公司现金流形成压力 [2][6] - 资产出售旨在盘活资产 实现资金回笼 改善资产结构 优化财务状况 符合公司加快资金回收 尽快处置非生产资料的核心目标 [2][6]

资产处置进展 - 公司根据法院批准的《重整计划》对低效资产进行处置剥离，前期已在京东拍卖平台拍卖持有的北京海淀科技金融资本控股集团股份有限公司3.0236%股权、民盛租赁有限公司70%股权、上海蔚洁信息科技服务有限公司12.2298%股权及天津民盛国际融资租赁有限公司25%股权 [1] - 民盛租赁有限公司70%股权在第一次拍卖中已拍出，北京海淀科技金融资本控股集团股份有限公司3.0236%股权本次被买受人黄剑芳以3,053,110.05元拍出，其余标的股权继续处置 [1][2] - 后续公司增加了广州仁东信息技术服务有限公司、仁东(深圳)大数据技术有限公司、诸暨仁东新材料科技有限公司及天津仁东信息技术有限公司四家子公司各100%股权作为拍卖标的 [1] 拍卖结果与后续安排 - 北京海淀科技金融资本控股集团股份有限公司3.0236%股权的买受人需在公示付款期限内付清竞价成交价余款至公司指定账户 [2] - 若买受人逾期不付清款项则视为违约，已付履约保证金不予退回并须承担相应法律责任，因买受人原因造成标的不能移交或过户的，公司不承担责任 [2] 资产处置目的与影响 - 资产处置行为旨在改善公司资产结构，优化资产质量，为公司集中资源优势聚焦主业发展、提升盈利能力奠定基础 [3] - 处置对公司财务的具体影响将以拍卖最终完成情况为准 [3]