核心观点 - 万科企业正面临严峻的流动性压力，首次尝试对一笔20亿元中期票据进行展期，并采取资产处置、股东借款及股权质押等一系列措施应对债务高峰 [4][5][9][20] 债务与流动性状况 - 公司首次寻求债务展期，拟将原定于2025年12月15日到期的“22万科MTN004”（20亿元）展期12个月至2026年12月15日，展期期间票面利率3%不变 [4][9][23] - 除该笔债券外，2025年12月28日另有一笔37亿元的“22万科MTN005”到期，2026年需偿还超过120亿元的境内债，未来两年为偿债高峰 [11][12][25] - 截至2025年三季度末，公司持有货币资金656.8亿元，有息负债合计3629.3亿元，资产负债率为73.5% [15][28] 股东支持与融资条件变化 - 第一大股东深铁集团2025年以来已累计提供约308亿元股东借款，但新的《框架协议》设定了不超过220亿元借款额度，且需万科提供抵/质押担保 [6][7][8][21][22] - 截至临时股东会文件披露，万科从深铁集团实际已提款的无抵/质押担保借款总额为213.76亿元，剩余可用借款额度已不多 [8][22] - 为满足担保要求，万科将持有的万物云1532.11万股股份（占已发行股本约1.33%）质押给深铁，累计质押股份表决权占比达约57.16% [4][19] 资产处置与现金回笼 - 公司已全部出售其持有的贝壳股票，结束了自2017年开始、投资额达30亿元的合作 [4][13][19][25] - 2025年前三季度完成19个项目的大宗交易，签约金额68.6亿元，并推进冰雪业务等非核心资产剥离以改善现金流 [13][26] - 管理层表示后续将进一步通过资本运作剥离与战略关联度不高的业务和资产 [13][26] 经营业绩与财务表现 - 2025年前三季度营业收入1613.88亿元，同比下降26.61%，归母净利润为-280.16亿元，同比下降56.14% [14][27] - 房地产开发业务贡献营业收入1142.5亿元，前三季度整体税前毛利率为9.6%，开发业务税前毛利率为7.8% [14][27] - 合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6% [15][28] 土地投资与业务策略 - 公司在土地市场保持谨慎，2025年上半年新增6个项目，截至8月23日再增3个，多数为合作拿地，权益占比40%-65% [16][29] - 2025年11月25日，公司联合体以底价10.15亿元获取杭州地块，并以3.935亿元摘得武汉地块 [16][30] - 董事长承认行业处于模式转换阵痛期，公司经营压力未缓解，业绩将持续承压，但大股东深铁表示将继续支持公司化解风险 [16][17][30]