政策调整核心内容 - 北京市自2025年8月9日起实施五环外不限购及公积金贷款优化政策 旨在促进房地产市场平稳发展和满足改善性住房需求 [1] 五环外限购政策调整 - 符合购房条件的家庭或个人在五环外购买商品住房不限套数 包括新建和二手住房 [2] - 京籍无房家庭和单身人士在五环外均无购买套数限制 [3] - 非京籍无房家庭及单身人士在五环外购房需满足连续2年社保或个税要求 但无购买套数限制 [3] - 五环内购房政策维持不变 非京籍家庭仍需连续满3年社保或个税 [2][3] 公积金贷款政策优化 - 首套房认定标准放宽：全国无公积金贷款或仅使用1次并结清 且本市无住房 可执行首套政策 [4] - 二套房公积金最高贷款额度从60万元提高至100万元 最低首付比例统一降至30% [4][7] - 每缴存一年公积金可贷额度从10万元增至15万元 缴存年限按整年计算 [4] - 支持提取公积金支付首付款同时申请贷款 适用于新建住房购房合同网签情况 [5] - 符合绿色建筑或多子女家庭条件的借款人 贷款额度可上浮最多40万元 最高可贷140万元 [4] 政策影响分析 - 五环外为北京楼市成交主力区域：1-7月新建商品住宅五环外销量占比超80% 二手住宅占比超50% [8] - 政策预计提振五环外市场 尤其促进新房销售和改善性需求释放 为二手房置换群体创造机会 [8] - 公积金政策降低购房门槛和成本：以500万元住房为例 二套转首套后首付款最高减少75万元 月供最高减少253元 [7] - 五环外限购放开有助于引导人口和产业向平原新城迁移 该区域经济总量近万亿 常住人口占全市超30% 轨道交通占比约25% [9] - 北京率先落地优化政策后 上海、深圳等调控偏严城市预计跟进 政策将提升市场活跃度和信心 [9]

北京楼市新政核心内容 - 北京五环外限购政策大幅放宽 京籍居民家庭及符合条件非京籍居民家庭购买五环外商品住房不限套数 成年单身人士限购政策按家庭执行[2] - 公积金贷款支持力度加大 二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元 二套房最低首付款比例统一调整为不低于30%不再区分五环内外[2] - 首套房认定范围扩大 支持提取公积金支付购房首付款同时申请公积金贷款 每缴存公积金一年可贷额度提高[2] 政策实施效果测算 - 以400万元房屋总价为例 公积金贷款100万元30年期 二套转首套后首付款最高减少60万元 月供最高减少253元[3] 市场反应与专家观点 - 新政有利于提振市场预期带动活跃度好转 推动房地产市场止跌回稳[1] - 政策重点关注职住平衡需求 单身大龄青年及老破小住户等潜在需求挖掘成为关键[3] - 二手房市场需加速消化挂牌量 否则将持续限制供求关系再均衡[3] 全国房地产市场表现 - 2025年上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5% 较2024年同期收窄15.5个百分点 较2024年全年收窄9.4个百分点[1] - 重点城市二手房市场表现亮眼 北京上半年二手房网签量90035套同比增长20.4% 创2022年以来同期新高[4] - 杭州上半年二手房成交量48926套 创近4年同期新高[4] 各地政策跟进态势 - 广东要求持续推动房地产市场止跌回稳 江苏提出高质量开展城市更新加大"好房子"建设供给[5] - 云南将促进房地产市场供求总量平衡结构合理价格稳定 河南实施城市更新重点工程三年行动[5] - 住建部强调把城市更新摆在突出位置 加快构建房地产发展新模式推进城中村和危旧房改造[5]

政策核心内容 - 北京市自2025年8月9日起施行五环外商品住房不限购政策 符合条件家庭可购买不限套数新建及二手住房 [1] - 二套房公积金贷款最高额度从60万元提升至100万元 首付比例统一为30% [1][4] 市场即时反应 - 新政后首个周末五环外项目看房量显著增长 通州区某项目单日接待70多组客户 昌平区项目单日到访量达300组 [1][2] - 多个项目出现深夜成交现象 通州区项目销售顾问证实周六晚12点仍有客户订房 [1] - 亦庄开发区项目二期加推两栋楼 户型98-177平方米 均价6.1万-6.2万元/平方米 [2] 项目销售动态 - 通州区项目西区7月20日开盘540套 已售400余套 均价6万-6.3万元/平方米 得房率92%-93% [2] - 通州区项目东区启动认筹首日认筹超50套 并根据付款方式提供折扣 [2] - 昌平区项目推出复访客户抽奖活动 客户量多至需要排号等待接待 [2] 成交量变化分析 - 机构数据显示项目到访量增长40%-200% 但实际认购增量约为20%-30% 主要来自原有观望客户 [3] - 2024年5月政策调整后五环外二手房成交量同比增长33% 预计此次80%新房项目将直接受益 [4] - 改善型项目成为主要受益对象 得房率提升至92%-93% 针对改善客户需求 [2][4] 行业影响预期 - 分析师预计五环外新房市场将迎销售高峰 促进开发商加快项目建设和推盘节奏 [3] - 政策将推动二手房市场流通 更多房源进入市场 交易活跃度有望提升 [3] - 限购调整缓解高库存板块去化压力 支持职住平衡并释放改善型需求 [4]

新政后北京五环外楼市反应 新政核心内容 - 北京市明确符合条件家庭购买五环外商品住房不限套数，自2025年8月9日起施行 [1] - 住房公积金支持力度加大，包括二套房贷款最高额度提升至100万元 [1][4] 市场即时反应 - 新政首日（8月9日）某项目启动认筹即成交50多套，凌晨仍有客户订房 [1][2] - 通州区某项目周末中午到访量达70多组客户，样板间持续拥挤 [3][5] - 昌平区某项目周末单日看房量达300组，需排号等待接待 [7] 项目销售数据 - 通州区某项目西区开盘540套已售400余套，均价6万—6.3万元/m²，新政首日加推44套 [6] - 亦庄开发区某项目二期加推两栋楼，户型98—177m²，均价6.1万—6.2万元/m²，得房率较一期提升 [6] 分析师观点 - 五环外项目周末到访量同比增40%—200%，认购量增20%—30%，观望客户转化周期较长 [9] - 预计五环外新房将迎销售高峰，开发商或加速推盘，二手房交易活跃度提升 [9][10] - 1—7月北京五环外新房成交占比超80%，二手房占比超50%，新政将促进职住平衡与改善需求释放 [10] 政策影响范围 - 约80%新房项目直接受益，高库存板块压力缓解，2024年5月政策后五环外二手房成交量已增33% [10] - 公积金政策优化使二套房首付比例统一至30%，降低改善型家庭资金压力 [10]

北京楼市新政核心内容 - 五环外购房套数限制取消 符合条件的家庭可在五环外不限购 政策覆盖北京户籍家庭及连续缴纳社保/个税的非京籍家庭 [1] - 政策目标为加速五环外库存去化 当前北京新建商品房库存81.4%位于五环外 二手房50%房源在五环外 [1] - 五环外为市场成交主力 1-7月新建商品住宅销售五环外占比超80% 二手住宅成交五环外占比超50% [1] 政策背景与市场数据 - 北京时隔10个月再调限购政策 上半年新建商品房销售面积537.6万平方米（+5.4%） 住宅销售面积352.3万平方米（-0.8%） [3] - 政策同步推出公积金支持措施 形成双重政策红利 [2] 政策战略意图 - 促进职住平衡 引导人口与产业向五环外迁移 缓解中心城区压力 [5] - 差异化调控避免局部过热 政策精准释放改善需求 保持"稳步走"节奏 [1] - 应对城市发展"温差"现象 核心区域与边缘区域市场分化显著 [5] 行业比较与模式创新 - 上海外环外政策经验对比 北京五环外政策更强调产业联动与需求引导 [5] - 房地产发展需匹配城市能级 探索空间重构下的新型发展模式 [5]

政策核心内容 - 北京市住建委等联合发布通知，自2025年8月9日起优化调整房地产政策 [1] - 政策优化主要体现在限购政策松绑和加大住房公积金支持力度两个方面 [3] 限购政策调整 - 京籍家庭及连续缴纳社保或个税满2年及以上的非京籍家庭，购买五环外商品住房不限套数 [1][3] - 居民家庭购买五环内商品住房政策不变，京籍家庭限购2套，符合条件的非京籍家庭限购1套 [3] - 成年单身人士购买商品住房按照居民家庭执行限购政策 [3] 公积金政策调整 - 借款申请人在本市无住房且全国无公积金贷款或仅使用过1次并结清，执行首套公积金贷款政策 [3] - 使用公积金贷款购买二套住房，最高贷款额度为100万元，最低首付款比例不低于30% [3] - 每缴存一年住房公积金可贷款15万元，已婚者按夫妻双方中缴存年限较长的一方计算 [4] - 支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款 [4] 政策背景与市场影响 - 此次是时隔10个月后北京再度对楼市政策进行大幅度优化 [1][4] - 政策出台背景是市场库存结构失衡，五环外新房库存量占比较高，近几个月市场明显降温 [6] - 北京约80%的新建商品房房源成交集中在五环外，新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房约50%房源在五环外 [8] - 新政预计将吸引更多购房者关注五环外新房项目，增加市场需求，并促进二手房市场交易活跃度提升 [8] 政策考量与目标 - 将五环作为限购分界线与北京城市总体规划直接相关，旨在引导人口和产业向五环外迁移 [6] - 政策目标是促进职住平衡，缓解中心城区人口压力，推动城市空间布局优化 [7][8] - 政策调整遵循“稳步走”思路，通过持续释放购房需求刺激市场，并未一步到位彻底放开限购 [8]

北京楼市政策优化调整 - 北京市住建委和公积金管理中心联合发布《通知》，自2025年8月9日起施行，从限购政策和公积金政策两方面优化楼市政策 [1] - 京籍家庭和连续缴纳社保/个税满2年及以上的非京籍家庭，购买五环外商品住房不限套数 [1][3] - 成年单身人士购买商品住房按居民家庭执行限购政策 [3] - 五环内限购政策保持不变：京籍家庭限购2套，连续缴纳社保/个税满3年及以上的非京籍家庭限购1套 [3] 公积金政策调整 - 无住房且全国无公积金贷款或仅使用过1次已结清的，执行首套公积金贷款政策 [3] - 购买二套住房公积金贷款最高额度100万元，最低首付比例不低于30% [3] - 每缴存一年公积金可贷款15万元，已婚按缴存年限较长的一方计算 [4] - 支持提取公积金支付购房首付款同时申请公积金贷款 [4] 政策背景与考量 - 这是北京时隔10个月后再次大幅优化楼市政策，2024年"930新政"曾将非京籍家庭五环内购房社保/个税年限从5年降至3年，五环外降至2年 [4][5] - 五环外新房库存占北京新房市场81.4%，二手房约50%房源在五环外 [8] - 政策调整旨在引导人口和产业向五环外迁移，促进职住平衡，缓解中心城区压力 [7][8] - 北京约80%新建商品房成交集中在五环外，新政将刺激五环外新房需求和二手房流通 [8][9] 政策影响 - 新政将吸引更多购房者关注五环外新房项目，增加市场需求 [8] - 开发商可能加快五环外项目建设和推盘节奏 [9] - 公积金政策松绑将释放购买力，尤其有利于改善型需求入市 [9] - 政策调整体现"稳步走"思路，为后续调整留出空间 [8]

房地产政策优化 - 北京市优化房地产政策 五环外商品住房不限购套数 符合购买条件的居民家庭可无限购买五环外新建及二手住房 但五环内限购政策不变 京籍家庭限购2套 非京籍连续缴税3年及以上限购1套 [1] - 成年单身人士购房限购标准调整 统一按家庭户执行限购政策 五环内限购2套 五环外套数不限 [1] - 政策明确区分五环内外限购差异 五环外解除套数限制但不等于全面解除限购 购买条件仍严格执行 [1] 公积金贷款政策调整 - 首套房认定标准放宽 全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录者 由二套房认定调整为首套房 以400万房屋为例 首付最高减少60万元 月供最高减少253元 [2] - 二套房公积金贷款额度提升 最高额度从60万元提高至100万元 符合绿色建筑或多子女家庭政策可额外上浮40万元 首套房最高可贷160万元 二套房最高140万元 [2] - 二套房首付比例统一降至30% 取消五环内外差异 缴存年限贷款系数提高 每缴存1年可贷额度从10万元增至15万元 申请120万贷款所需缴存年限从11年1个月缩短至7年1个月 [2][3] 公积金使用便利化 - 支持公积金提取支付首付款同时申请贷款 购买新建住房且签订合同的缴存职工 可通过网签合同编号同步办理首付提取与贷款申请 [3] 城市发展规划联动 - 政策调整契合北京城市总体规划 重点提升顺义、大兴等平原新城综合承载力 通过优化住房政策促进产城融合与职住平衡 满足青年人才及特殊群体住房需求 [4] - 业内分析指出 五环外不限购政策既适应城市发展新格局 又助力改善性需求释放 推动公共服务配套升级 [4]

区域规划与定位 - 大兴新城西片区正式命名为永定湾 位于大兴区西北部 五环路以南 京沪和京九铁路以西 永定河东岸范围内 是五环沿线唯一集中待开发区域 包含13个街区 [1] - 区域总面积达13.68平方千米 作为对比 林校路街道面积为12.6平方千米 [1] - 规划定位为永定河生态改善直接受益者 体现永定河由水患风险向生态资源身份转变 [1] 空间规划与建设理念 - 被列入北京市第一批花园城市建设试点 主打舒适安逸 生态智慧的居住空间 规划居住用地与交通教育医疗功能穿插布局 [1] - 人均绿地面积高于全市平均水平 强调职住平衡理念 对大城市病免疫力强 [1] - 规划101公顷产业用地 用于绿色经济 数字健康 精品服务三类主导产业 [1] 区位优势与产业协同 - 东接大兴主城区和大兴经开区 南邻首都医科大学新校区 毗邻生物医药基地 京南物流基地和大兴国际氢能示范区 [2] - 拥有3条轨道交通和3大换乘节点 包括R6支线和M20线直达北京核心城区 [2] 政府战略与发展目标 - 大兴区半年工作会议强调推动城市空间形态与花园生态格局深度融合 科学制定连片供地计划 [2] - 目标建设花园城市全国示范新标杆 做好项目策划包装 [2]

土地市场热度 - 2025年上半年上海公开出让19幅商品住宅地块中15幅溢价成交，其中7幅溢价率超过30%，最高突破40% [1] - 土地出让楼面地价屡创新高，区域地王频出，溢价圈拓展到金山、奉贤、松江、青浦、嘉定等远郊新城 [1] - 上海土地市场热度持续时间长达一年半，在全国走出独立行情 [1] - 上半年上海一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比增加17% [4] 供地策略与规划 - 供地逻辑紧扣城市发展战略，强调"一江一河"沿岸、中城地区、五个新城与传统内环内优质区位共同发力 [2] - 通过差异化供地+空间远近搭配策略适应市场多样化需求，打造优质社区和好房子 [3] - 年内已供应各类国有建设用地1265公顷，包括住房用地169公顷、产业用地238公顷 [2] - 土地投放采用"小步快跑"方式，每月一拍，平均每次4至5幅地块，维持市场热度 [3] 企业参与情况 - 全国百强房企上半年拿地总额同比增长33.3%，重点聚焦热点城市与核心板块 [5] - 上海土拍市场主体呈现多元化特征，包括大型央企、外地国企、民企和外企加速回归 [5] - 今年供应的19幅宅地中已有6幅全面启动建设，反映开发商超强执行力 [5] - 大宁"地王"项目从竞得地块到正式开工全程不到3个月，比原计划节约3个月时间 [6] 政策支持与营商环境 - 上海持续优化营商环境，政府部门审批流程迭代升级提速 [5] - 静安区首创"五证齐发"模式，企业中标后相关部门上门辅导审批，提前介入指导设计方案 [6] - 项目交地一月内可同时拿到五张证书，包括建设工程设计方案批复等关键证照 [6] 市场预期 - 土地市场热度传导对楼市产生积极信号，郊区市场暖意外延明显 [3] - 奉贤、松江、嘉定新城地块溢价率均突破10%，金山汇龙湖地块溢价率接近10% [3] - 第六批次地块将于7月24日竞拍，是今年地块最多、品质最优、货值最高的供应批次 [6]