文章核心观点 - 全国房地产市场正经历结构性巨变，“市场+保障”的双轨制已成型，其标志是配售型保障房供应激增而商品住宅成交下滑 [3][6] - 此轮变革并非简单打压房价，而是住房资源的重新分配，推动住房回归居住本质 [6] 配售型保障房市场动态 - 2025年1-10月全国配售型保障房供应套数同比激增120% [3] - 配售型保障房占新增住房供应的比例已达到38% [3] - 部分城市如青岛已启动保障房轮候库，有2700户家庭等待摇号 [4] - 配售型保障房单价仅为同地段商品房的60% [4] 商品住宅市场表现 - 2025年1-10月全国商品住宅成交面积同比下滑7.2% [3] - 15个省份的二手房成交量已超过新房成交量 [6] 中小房企经营压力 - 2025年已有32家中小房企破产，同比增加35% [3] - 中小房企融资成本远高于国企，例如国企华润拿地成本为2.71%，而部分中小房企高达11.88% [3] - 部分中小房企因无资格参与保障房建设且商品房项目资金链紧张而面临生存空间挤压 [3] 非核心区“老破小”二手房市场 - 2025年一线城市“老破小”房源平均挂牌周期为182天，同比延长68天 [5] - 具体案例显示，广州白云区一套2000年建成的60平米老房，成交价从2023年的180万元跌至125万元 [4] - 配售型保障房也能对口普通学校，削弱了“老破小”的学区附加价值 [4] 文旅地产市场状况 - 2025年全国文旅地产成交量同比下滑42% [5] - 部分文旅地产项目房价较峰值下跌超过30% [5] - 具体案例显示，云南某文旅盘挂牌价从2021年的320万元跌至180万元仍无人问津 [5] - 政策导向聚焦“新市民、青年人”的刚需，文旅等非居住属性房产正失去政策红利 [6]

美联储降息对房贷成本的影响 - 美联储降息后，美国30年期固定房贷利率连续四周下降至6.17%，创2024年10月初以来最低水平[3] - 国内市场部分城市房贷利率已降至3%左右，市场普遍预测未来3-6个月5年期以上LPR有望下调10-15BP[3] - 以100万元30年期房贷计算，利率每降0.25个百分点，月供可减少约140元，30年总利息节省超5万元[3] 房地产市场需求基本面 - 2025年7月商品房销售面积累计同比降幅收窄至-4%，但主要源于基数效应，真实需求仍处筑底阶段[3] - 居民收入预期改善不足、就业稳定性担忧等内生矛盾是制约购房决策的核心因素[3] - 存量房贷利率下调空间有限，政策更侧重支持新购需求，不同群体减负效果存在差异[3] 资金流向与核心资产表现 - 美联储降息后，美国再融资申请量同比激增111%，购房贷款申请量同比上升约20%[5] - 外资与国内机构资金聚焦一线及强二线城市核心资产，上海新建商品住宅价格环比逆势上涨0.4%[5] - 长三角优质写字楼租金指数环比微升0.3%，反映核心资产抗跌性[5] 非核心资产风险与市场分化 - 三四线城市2025年1-8月二手房价格跌幅达5.8%，部分区域楼盘价格较峰值腰斩，去化周期超36个月[7] - 三四线城市商业综合体空置率普遍超25%，而核心商圈写字楼空置率稳定在12%左右[7] - 人口持续流出导致需求萎缩，投资非核心资产面临显著贬值风险[7] 政策导向与投资策略 - 美联储降息释放国内货币政策空间，缓解稳汇率与稳增长的平衡压力[7] - 政策重心围绕“稳地价、稳房价、稳预期”，避免资金大规模流入房地产[7] - 投资需转向“精选资产”逻辑，重点关注人口净流入、产业升级的核心城市优质住宅与持有型物业[7]

全球货币政策环境 - 美联储自2024年9月以来进行第五次降息，于10月29日将联邦基金利率下调25个基点至3.75%至4.00%的区间[1] - 美联储降息显著缓解了中美利差压力，为国内降准降息打开了操作窗口[1] - 市场普遍预期未来3到6个月5年期以上LPR可能下调10到15个基点，政策重心侧重于优化信贷结构而非大水漫灌[3] 房企融资环境变化 - 新城控股重启美元债发行，票面利率比去年下降1到2个百分点[1] - 美元债成本下降为优质房企带来喘息之机，例如宝龙地产存量美元债利率降低0.5个百分点，每年可节省利息支出约500万美元[3] - 融资环境呈现结构性特征，改善直接缓解头部房企境外偿债压力，但行业多数主体融资困境未根本扭转[3] - 财务稳健的国企与完成重组的头部民企将借机扩大优势，而尾部企业的淘汰进程可能加速[5] 房贷利率与购房成本 - 以100万元30年期房贷计算，利率每下降0.25个百分点，月供可减少约140元，30年总利息节省超过5万元[6] - 目前国内部分城市房贷利率已降至3%左右，首套房贷利率有望进一步下调，甚至出现"2字头"利率[6] - 根据LPR基准变化，当5年期LPR从3.6%降至3%时，100万贷款月供从4,546.45元降至4,216.04元，累计利息从636,723.26元降至517,774.52元[4] 房地产市场表现与需求 - 2025年7月商品房销售面积累计同比降幅收窄至-4%，但这主要源于基数效应，真实需求仍处于筑底阶段[6] - 2025年上半年全国商品房销售面积同比降幅较2024年同期收窄15.5个百分点[9] - 全国一二手房交易总面积与去年同期基本持平，二手房占比持续提升，反映出总需求未减少而是交易结构变化[16] 外资流入与土地市场 - 美联储降息驱动全球资本重新配置，外资呈现"精准聚焦"特征，集中于一线及强二线城市核心资产[8] - 政策层面，外汇局将港澳居民购房结汇便利化措施推广至全国，允许凭购房合同先行结汇，降低外资入场门槛[8] - 上海新建商品住宅价格环比逆势上涨0.4%，为全国唯一正增长的一线城市；杭州、上海等城市优质地块竞拍溢价率回升至3%到8%[8] - 截止2025年10月27日，杭州市土地成交总价达1465.5亿元，平均溢价率27.94%；上海市成交总价1341.9亿元，平均溢价率16.3%[11] 行业格局与分化趋势 - 房地产市场供需结构已从总量过剩转向结构失衡，发展模式从规模扩张转向质量提升[9] - 排名前100的开发商已占据销售额70%以上，行业集中度持续提升，大量中小开发商面临破产或被兼并收购风险[12] - 改善型产品需求旺盛，而刚需产品面临去库存压力[12] - 在城市层面，长三角、珠三角、京津冀等核心城市群发展潜力指数领先，部分非核心城市面临人口流出压力[11]

房地产市场核心矛盾 - 市场出现高房价与高空置率并存的现象，违背商品供需规律 [1] - 开发商仍在积极建设新楼盘 [1] 房价与供需失衡的驱动因素 - 房屋属性从居住转变为投资获利工具，刺激购房需求 [3] - 即使房屋空置，持有者依然有利可图，导致囤房行为 [3] - 购房者持续涌入进一步推高房价，形成循环 [5] 政策影响与市场调整 - “房住不炒”政策方针被提出并严格执行 [7] - 政策有效遏制房价上涨势头，开发商资金链面临挑战 [7] - 开发商被迫放缓拿地和建设步伐 [7] - 投机者发现房屋难以脱手，购房热情消退 [7] 行业未来展望 - 投机性需求减少和开发商建设放缓将促使供需关系回归理性 [9] - 房屋回归居住属性是行业走向健康可持续未来的关键 [9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年中国仍处于边际缩表，稳定宏观杠杆率方向不变，关注经济企稳和期限利差修复 [1][3] - 周末风险偏好上升，股涨债跌，股债性价比偏向股票，权益风格成长占优 [6] - 缩表周期下股债性价比偏向权益幅度有限，价值风格占优概率高，推荐A+H红利组合 [9][10] 根据相关目录分别进行总结 国家资产负债表分析 - 负债端：9月实体部门负债增速8.9%，预计10月稳定、后续下行，年底降至8.5%；金融部门资金面平稳，周末风险偏好上升 [1] - 财政政策：上周政府债净增2002亿超计划，预计10月政府负债增速降至14%，年底降至13% [2] - 货币政策：上周资金成交量和价格环比小降，期限利差平稳；一年期国债收益率周末收至1.47%，预计下沿1.3%；十年和三十年国债收益率波动区间分别为1.6%-1.9%和1.8%-2.3% [3] - 资产端：9月物量数据走弱，关注经济企稳；2025年实际经济增速目标5%，名义增速目标4.9%，需确认是否成未来中枢 [3][5] 股债性价比和股债风格 - 上周资金面平稳，风险偏好周末上升，股涨债跌，权益成长占优，股债性价比偏向股票 [6] - 年内两次实体部门扩表，促发因素不同；美国经济回落最悲观时候或已过，中国外部环境蜜月期结束 [7] - 推荐上证50指数（仓位60%）、中证1000指数（仓位40%），策略波动小、流动性好 [25] 行业推荐 行业表现回顾 - 本周A股缩量上涨，上证指数、深证成指、创业板指分别涨2.9%、4.7%、8.1% [30] - 申万一级行业中通信、电子等涨幅大，农林牧渔、食品饮料等跌幅大 [30] 行业拥挤度和成交量 - 截至10月24日，拥挤度前五为电子、电力设备等，后五为美容护理、综合等 [33] - 本周拥挤度增长前五为电子、机械设备等，下降前五为电力设备、有色金属等 [33] - 本周全A日均成交量1.8万亿较上周下降，石油石化、煤炭等成交量同比增速高 [34] 行业估值盈利 - 本周申万一级行业PE(TTM)中通信、电子等涨幅大，农林牧渔、食品饮料等涨幅小 [38] - 2024年盈利预测高且当下估值相对历史偏低的行业有银行、保险等 [39] 行业景气度 - 外需涨跌互现，9月全球制造业PMI回落，CCFI指数上涨，韩国出口增速有降有升，越南出口增速上升 [43] - 内需方面，二手房价格下跌，数量指标涨跌互现，产能利用率9-10月回落，汽车成交量高，新房成交低 [43] 公募市场回顾 - 10月第3周主动公募股基部分跑赢沪深300，10%、20%、30%和50%周度涨跌幅分别为8.4%、6.1%、4.8%、3.1% [60] - 截至10月24日，主动公募股基资产净值4.2万亿，较2024Q4小幅上升 [60] 行业推荐 - 缩表周期下股债性价比偏向权益幅度有限，价值风格占优概率高，推荐A+H红利组合和A股组合，集中在银行、电信等行业 [9][10]

房地产市场历史与现状 - 过去二十年间房价持续攀升，住房成为家庭巨大压力并关联婚嫁、子女教育等人生大事 [1] - 全国房屋总面积已足以满足所有居民居住需求，但高房价固有印象根深蒂固 [1] - 部分投资者和企业通过大量囤积房源人为抬高市场价格，使普通购房者购房艰难 [1] 市场参与者行为变化 - 房产销售人员发现房屋销售黄金时代正在落幕，市场出现不好卖迹象 [3] - 购房者热情冷却原因不再仅仅是高房价，购房行为变得更加理性，观望情绪浓厚 [5] - 炒房客面临房价下跌风险开始抛售手中囤积房产，二手房市场出现大幅降价房源 [7] 政策调控影响 - 国家出台调控政策通过多重手段打击炒房行为，抑制非理性购房需求 [4] - 部分城市要求购买第二套房提高首付比例并提升贷款利率，银行收紧贷款额度放缓审批流程 [4] - 政府对部分地区二手房实施价格指导，热门区域二手房交易量一度跌至个位数 [5] 行业新挑战与动态 - 部分开发商为回笼资金采取疯狂降价策略，扰乱正常市场秩序，带来巨大不稳定因素 [7] - 当前挑战包括市场供需关系重塑、投资者心态转变及开发商和炒房客行为调整 [8] - 房屋差价年利润可能超过普通人十年工资收入，巨大贫富差距影响年轻人购房意愿 [3]

文章核心观点 - 房地产市场正经历根本性转变，其作为投资品的黄金时代已结束，房产属性正从金融投资回归到居住本质 [1][13] - 2025年至2026年房地产市场将持续调整，整体表现疲软，但不同城市间分化将加剧 [4][9] - 对于不同家庭背景的个体，2026年的购房或投资策略应有显著差异，需根据自身需求审慎决策 [12] 2025年房地产市场表现 - 全国新建商品房销售面积3.5亿平方米，同比下滑2.9%，销售额3.4万亿元，同比下降3.8%，市场处于调整期，复苏迹象不明显 [4] - 全国百城二手住宅价格已连续下跌28个月，为过去二十年所未见 [6] - 城市间房价分化极端，上海内环区域房价坚挺，每平方米近28万元，而部分资源匮乏型城市出现30万元可购三居室的情况 [6] 市场转变的驱动因素 - 人口结构变化是根本驱动力，城镇居民住房拥有率高达96%，其中42%家庭拥有两套及以上房产，00后人口比90后减少4700万，人口红利消退导致需求接替不足 [7] - 政策导向明确转向"房住不炒"，并连续六年写入政府工作报告，2025年两会明确提出"稳住房地产市场"，并将"建设好房子"定为产业转型方向 [7] - 供给端变化显著，未来五年每年将有120万套保障性住房投入市场，租金低于市场价30%，将分流商品房市场需求 [7] - 融资环境收紧，2025年前100位房企债务偿还总额约3万亿元，开发商为回笼资金被迫降价促销 [8] - 居民购房意愿改变，城镇居民家庭债务收入比攀升至132%，接近历史最高点，95后群体中选择"租房结婚"比例超过40% [8] 2026年市场前景预测 - 全国整体商品房销售面积可能继续同比下降约6%，但在乐观情境下，随着城中村改造等政策加速，销售面积有望止跌企稳 [9] - 房价将继续分化，一线及强省会城市房价年涨幅可能在2%至3%之间，而约80%的城市房价可能经历不同程度下跌 [9] - 持有房产成本攀升，未来几年房产税试点范围可能扩大，对多套房产家庭影响显著 [9] - 核心城市的新型租赁住房项目被视为未来几年房地产领域为数不多的增长点 [10] 对不同群体的策略建议 - 刚需家庭当前或是购房窗口，可据自身需求和经济能力审慎选择，重点考虑地段、配套及房产品质 [12] - 已拥有多套房产的家庭需优化资产配置，尤其需关注房龄超20年老旧小区或三四线城市投资性房产的流动性风险 [12] - 初入职场的年轻群体租房更为理性，租金水平相对平稳且灵活性高，但需选择正规租赁公司并签署规范合同 [12]

行业政策定调 - 二十届四中全会公报明确提出“推动房地产高质量发展”，为“十五五”行业方向定调 [1][5] - 政策框架从规模扩张转向聚焦提升品质与内涵，标志着行业进入从“量”的扩张转向“质”的提升的新阶段 [1] - 政策核心从“短期救市”向“长期筑基”深度过渡，旨在重构行业发展逻辑与城市价值体系 [7] “十四五”时期行业回顾 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅约50亿平米，15个省份二手住宅交易量超过新房 [2] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [2] - 建设筹集各类保障性住房和安置住房超过1100万套（间），惠及3000多万群众 [2] - 全国750多万套已售难交付住房实现交付，有效维护购房者权益并稳定市场预期 [3] 房地产发展新模式构建 - 加快建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，改革开发、融资、销售等基础性制度 [3] - 全国“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元，有力有序推进现房销售以防范交付风险 [3] - “十五五”期间将以城市更新、完善住房保障、好房子建设为抓手构建高质量发展新格局 [9] - 政策将坚持“房住不炒”，完善“保障+市场”住房供应体系，资源向人口持续流入地区倾斜 [9] 高质量发展内涵 - 高质量发展意味着房子建造品质、行业管理、产品供给体系均要向高质量迈进 [6] - 具体路径包括推进“人房地钱”要素联动，根据不同群体需求匹配住房供给及配套服务 [6] - 需把握市场回稳中的“堵点”，关注二手房挂牌增多、房屋置换链条不畅等问题，目标为“经济合理、品质提升” [6] - 通过《住宅项目规范》对层高、隔音等作出强制性规定，从五方面提升住房品质 [3]

行业政策定调 - 第二十届四中全会公报明确提出“推动房地产高质量发展”，为“十五五”期间行业发展锚定方向 [3][6] - 政策框架核心从规模扩张转向聚焦提升品质与内涵，标志着行业从“短期救市”向“长期筑基”的深度过渡 [3][8] - 政策组合拳包括严控增量优化存量、建设“好房子”、支持房企融资、提速城市更新，旨在重构行业发展逻辑 [3][8] “十四五”期间行业成就 - 全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米，15个省份二手住宅交易量已超过新房 [4] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [4] - 建设筹集各类保障性住房及安置住房超过1100万套（间），惠及3000多万群众 [4] - 全国750多万套已售难交付住房实现交付，有效维护购房者权益并稳定市场预期 [5] - 全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元 [5] 高质量发展内涵 - 高质量发展意味着房屋建造品质、行业管理及产品供给体系均需向高质量迈进 [8] - 需把握市场回稳中的“堵点”，如二手房挂牌增多、房屋置换链条不畅，目标为“经济合理、品质提升” [7] - 将推进“人房地钱”要素联动新机制，根据不同群体需求匹配住房供给及配套服务 [8] “十五五”发展新模式 - 将以城市更新、完善住房保障、好房子建设为抓手，构建高质量发展新格局 [9] - 城市更新行动是推动城市高质量发展的重要举措，有望成为稳投资、促消费的重要支点 [9] - 预计政策将坚持“房住不炒”，完善“保障+市场”住房供应体系，改革开发、融资、销售等基础性制度 [9] - 将有力有序推进现房销售，从根本上防范交付风险 [5][9]

行业政策定调 - 四中全会公报明确提出“推动房地产高质量发展”，为“十五五”期间行业发展定调 [2] - 政策框架从规模扩张转向聚焦提升品质与内涵，标志着行业进入新阶段 [2] - 政策组合拳包括严控增量、优化存量、建设“好房子”、支持房企融资及提速城市更新，旨在解决当前市场矛盾并勾勒新发展模式路径 [2] “十四五”期间行业成就 - 全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米，存量住房市场扩大，15个省份二手住宅交易量超过新房 [3] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [3] - 建设筹集各类保障性住房和安置住房超过1100万套（间），惠及3000多万群众 [3] - 全国750多万套已售难交付住房实现交付，有效维护购房者权益并稳定市场预期 [3] 新发展模式构建进展 - 推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，并从好标准、好设计、好建材、好建造、好运维五方面提升住房品质 [4] - 全国“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元，有力有序推进现房销售以防范交付风险 [4] - 深化房地产业改革，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，完善住房供应体系 [4] “十五五”发展方向 - 高质量发展成为第一要务，房地产表述被放在“加大保障和改善民生力度”中，与经济增长动力相关 [5] - 住房发展潜力在于未在城市扎根的年轻人、新市民、外来人口以及存量住房更新换代需求 [5] - 政策将坚持“房住不炒”原则，完善“保障+市场”住房供应体系，人口持续流入地区将获得更多土地、金融资源保障 [8] 高质量发展内涵 - 高质量发展需把握市场回稳中的“堵点”问题，如二手房挂牌增多、房屋置换链条不顺畅，目标应为“经济合理、品质提升” [6] - 高质量发展意味着房子建造品质、行业管理及产品供给体系均需高质量，需推进“人房地钱”要素联动并采取“先租后买、保障+市场”管理新模式 [6] - 政策从“短期救市”向“长期筑基”深度过渡，将重构行业发展逻辑与城市价值体系 [6][7] 未来工作抓手 - 住房和城乡建设部将以城市更新、完善住房保障、好房子建设为抓手，构建高质量发展新格局 [8] - 城市更新有望成为稳投资、促消费的重要支点，城中村改造有利于释放增量购房需求并为新发展模式提供动能 [8] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度，包括实行项目开发公司制、建立城市房地产融资协调机制，以形成供应体系健全、监管制度规范的新格局 [8]