房地产市场核心矛盾 - 市场出现高房价与高空置率并存的现象，违背商品供需规律 [1] - 开发商仍在积极建设新楼盘 [1] 房价与供需失衡的驱动因素 - 房屋属性从居住转变为投资获利工具，刺激购房需求 [3] - 即使房屋空置，持有者依然有利可图，导致囤房行为 [3] - 购房者持续涌入进一步推高房价，形成循环 [5] 政策影响与市场调整 - “房住不炒”政策方针被提出并严格执行 [7] - 政策有效遏制房价上涨势头，开发商资金链面临挑战 [7] - 开发商被迫放缓拿地和建设步伐 [7] - 投机者发现房屋难以脱手，购房热情消退 [7] 行业未来展望 - 投机性需求减少和开发商建设放缓将促使供需关系回归理性 [9] - 房屋回归居住属性是行业走向健康可持续未来的关键 [9]

市场现状与核心问题 - 二手房市场流动性显著恶化，房产挂牌后长期难以成交，即使价格已低于同小区同类房型也难以变现，房产从财富象征转变为家庭中流动性最差的资产[1] - 市场发生根本性转变，从过去的卖方市场彻底转变为买方市场，交易陷入僵持状态[3][4] 供求关系转变 - 住房需求端出现结构性减弱，因该有房的家庭大多已有住房，甚至拥有多套房产，叠加人口结构变化和年轻人口数量减少，新增购房需求明显减弱[3] - 住房供给端挂牌量激增，因房价上涨预期消失，投资客纷纷希望套现离场[3] 交易心理与价格预期 - 卖方心理难以接受资产缩水现实，定价往往参照去年甚至前年的成交价，每一次降价都是心理煎熬[4] - 买方心理普遍存在观望情绪，认为房价呈阴跌趋势，抱有"再等等可能更便宜"的想法，买卖双方价格预期差距巨大导致交易难以达成[4] 购房门槛与市场竞争 - 二手房实际购房门槛提高，银行审批更谨慎导致评估价低于成交价，购房者需准备更多首付，同时贷款利率优惠消失增加了月供压力[5] - 新房市场对二手房形成挤压，开发商推出直接打折、送车位、送装修、承诺包租等优惠措施，且新房首付比例和贷款条件往往更优越，吸引购房者流向新房市场[6] 资产属性与市场分化 - 房产观念被重塑，市场证明房子作为一种商品必然受价值规律制约，过去单边上涨的行情已改变[7] - 房产占据普通家庭资产的绝大部分，流动性差导致急需用钱时无法及时变现，市场出现明显分化，地段优越、户型合理、定价适中的房产仍有需求，而"老破小"或位置偏远的房产即使大幅降价也难觅买家[8] 市场参与者应对策略 - 卖房业主需调整心态放弃卖在最高点的幻想，定价应参考近期实际成交价而非与邻居攀比挂价，并接受卖房周期大幅延长的现实[9] - 购房者当前拥有更多选择和议价空间，可从从容比较而不必盲目抢房[9]

上海房地产市场近期价格动态 - 上海保利铃兰公馆一套90平米房产在2021年2月以478万元成交，单价为53112元/平方米 [6] - 当前临港新城类似户型挂牌价已调整至243万元，单价跌至2.7万元/平方米，较2021年成交价跌幅接近50% [8] - 临港片区房价跌幅达到60%-70%，且存在3万多套未售房源积压 [12][19] 上海不同区域房价表现分化 - 黄浦、静安等核心区域新房均价稳定在12万-15万元/平方米，整体平均跌幅约为30% [10] - 徐汇龙华三江小区等部分学区房出现43.9%的极端跌幅，浦东梅园三街坊学区房价格从峰值9万元/平方米跌至6万元/平方米，跌幅达37% [10][11] - 闵行银都新村、浦东潍坊九村等非核心区跌幅普遍超过40%，杨浦密云小区以48.4%跌幅居首 [11] - 嘉定等远郊区域现均价仅为4.5万元/平方米，较峰值接近腰斩 [11] 当前市场特征与交易情况 - 当前为买方市场，平均议价空间达7.05%，部分小区价格已回落至2020年水平 [19] - 保利铃兰公馆案例中，房产成交周期为195天，转成交率为2.9% [7] - 金山等产业薄弱区域跌幅可能达15%-20% [19] 新房市场与行业观点 - 今年1-7月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售777.4亿元，其中上海壹号院销售额为165.9亿元 [22] - 新房市场呈现“好地段+好房子”受追捧的分化特征，高品质项目领跑市场 [19][22] - 行业观点认为需聚焦核心区域，以创新理念与极致产品力锻造“好房子”来穿越市场周期 [22]

纪要涉及的行业 房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 1. **市场整体表现** - 近期房地产市场表现疲软，6 月初 40 个重点城市新房成交量环比下降 36%，一线城市收缩明显，多数地区交易量下降，市场压力大[1][3] - 2025 年市场在政策热度降低后保持稳定，但这种稳定可能持续到今年年底或明年上半年，明年下半年可能面临更大挑战，因优质客户被消耗，刚需对价格敏感且土地供应不足[18][19] 2. **新房与二手房市场差异** - 新房市场 2025 年整体疲软，多数时间低位震荡，6 月初成交环比降 36%，来访指数环比升 14%；二手房市场稍稳定，25 个重点城市成交量环比降一成，但绝对量高于新房[4] - 二手房成交累计同比正增长，比新房表现好；购买时间早的改善型住房有安全空间，大量二手房变现[28] 3. **各城市市场情况** - 北京、上海、广州报价指数震荡走低，预示未来几个月房价可能下行；深圳市场信心相对强，价格走势可能更稳定[1][6][7] - 上海二手房交易萎缩，4 月勉强守住 2 万套关口，5 月减少；上半年新房市场不如二手房，5 月成交面积环比增 16%、同比增 23%，但前五月累计同比仅增 5.7%[8][9][10] - 上海二手房高端改善需求 4、5 月减少，刚需占比增加，“老破小”住宅价格环比下跌，外环外跌幅 3%-4%；内环、中环房价上涨，外环涨幅有限[11][15] 4. **市场供需与库存** - 多数城市库存去化周期超 18 个月，新房供应量不足致库存绝对量增加，开发商月末推盘但去化率仍低[1] - 2025 年 5 月新房市场多数核心城市开盘情况优于 2024 下半年，市区楼盘受欢迎，郊区少数项目销售改善，但整体市场未进一步提升，结构化影响大[17] - 全国土拍金额同比增长 14%，面积减少 10%，溢价率个位数，流拍率略降，成交量不多[29] 5. **政策影响** - 房地产市场需政策持续呵护，政策加码是必然趋势，在政治局会议等窗口期前后，建议持续做多开发类股票[2][41] - 政策辐射周期约一个季度或两三个月，不应脱离政策预期做未来预测[31] - 限售传闻影响投资者和开发商情绪，部分开发商打折促销旧楼盘，但最终可能不在一线和强二线城市一刀切实施[32] 6. **企业表现** - 民营企业在土地市场占比不到 20%，城投公司和国央企占 80%，政府回购土地不能解决核心问题[1][22] - 主要房企表现参差不齐，滨江集团、绿城集团去化率较高，华润、招商、保利等布局核心城市多的房企去化率达 50%以上[25][26] 7. **价格趋势** - 二手房价格受政策辐射周期、月度交易量等因素影响，目前多数城市呈小幅下跌趋势；新房市场定价体系复杂且较高，通过打折促销销售[35][39] - 上海新房价格上涨受土地价格上升推动，为保证土拍热度和溢价率，好地块优先推出，新盘推售策略调整维持市场上涨预期[43] 8. **行业发展趋势** - 二手房市场交易量总体呈增大趋势，因存量盘子变大、新房供给受压制，但同比增长幅度不高，除非强政策驱动[34] - 新房市场交易量受供给端影响大，过去五年处于低位徘徊，总量有限，仅存在结构性表现[36] - 物业板块存在瑕疵，但随着利率下降，高股息股票吸引资金流入，Reits 板块普涨，物业公司股息率受关注[42] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. **上海各区域市场差异**：中心区商品住宅价格跌幅开始控制，外环以外部分区域价格坚挺，炒作严重区域如徐泾出现明显下跌[12] 2. **二手房交易活跃度和挂牌量**：上海内中环地区二季度二手房交易活跃度较好，但挂牌量接近历史最高水平，市场压力大[13][14] 3. **解决库存问题**：去库存进展缓慢，需从供需两端着手，需求端靠拆迁政策，供给端需实质性资金投放[37] 4. **房地产开发投资指标**：2025 年新建商品住宅销售指标可能小幅下降，开发投资、施工面积等指标同比大幅下降，开工面积和拿地数量底部震荡[38] 5. **上海限售楼盘解禁影响**：2026 年上海约 7000 套限售楼盘解禁，可能冲击二手房市场，具体影响取决于区域投机炒作成分[44][45] 6. **房价上涨原因**：房价上涨受核心城市缺乏价格锚定、土地价格上升、市场情绪和心理预期等因素推动，政府提高楼板价稳定市场[46][48]