文章核心观点 - 全国房地产市场正经历结构性巨变，“市场+保障”的双轨制已成型，其标志是配售型保障房供应激增而商品住宅成交下滑 [3][6] - 此轮变革并非简单打压房价，而是住房资源的重新分配，推动住房回归居住本质 [6] 配售型保障房市场动态 - 2025年1-10月全国配售型保障房供应套数同比激增120% [3] - 配售型保障房占新增住房供应的比例已达到38% [3] - 部分城市如青岛已启动保障房轮候库，有2700户家庭等待摇号 [4] - 配售型保障房单价仅为同地段商品房的60% [4] 商品住宅市场表现 - 2025年1-10月全国商品住宅成交面积同比下滑7.2% [3] - 15个省份的二手房成交量已超过新房成交量 [6] 中小房企经营压力 - 2025年已有32家中小房企破产，同比增加35% [3] - 中小房企融资成本远高于国企，例如国企华润拿地成本为2.71%，而部分中小房企高达11.88% [3] - 部分中小房企因无资格参与保障房建设且商品房项目资金链紧张而面临生存空间挤压 [3] 非核心区“老破小”二手房市场 - 2025年一线城市“老破小”房源平均挂牌周期为182天，同比延长68天 [5] - 具体案例显示，广州白云区一套2000年建成的60平米老房，成交价从2023年的180万元跌至125万元 [4] - 配售型保障房也能对口普通学校，削弱了“老破小”的学区附加价值 [4] 文旅地产市场状况 - 2025年全国文旅地产成交量同比下滑42% [5] - 部分文旅地产项目房价较峰值下跌超过30% [5] - 具体案例显示，云南某文旅盘挂牌价从2021年的320万元跌至180万元仍无人问津 [5] - 政策导向聚焦“新市民、青年人”的刚需，文旅等非居住属性房产正失去政策红利 [6]