第一财经梳理近两年的数据发现，租赁和商务服务业自2024年成为使用外资规模最大的行业后，保持两 位数高增长。其中，2025年1-6月，租赁和商务服务业实际使用外资增长47.7%；2024年，该行业实际使 用外资达71.83亿美元，增长55.8%。 在全球实际外国直接投资（FDI）持续两位数下降的大背景下，上海吸引外资不乏挑战。不过，在积极 应对挑战中不难看到实际使用外资结构的升级、调整。 根据上海统计局发布的数据，2025年前7个月，上海新设外商投资企业3624家，同比去年增长3.1%；实 际使用外资金额为99.33亿美元，同比去年下降11.1%。 分行业看，上海实际使用外资规模最大的行业逆势呈现两位数高增长—实际使用外资金额排名第一的行 业为租赁和商务服务业，实际使用外资金额为48.72亿美元，增速为65.8%。 为了加快发展总部经济，鼓励跨国公司进一步集聚功能、提升能级，升级设立地区总部和研发中心等高 能级项目，上海根据《上海市鼓励跨国公司设立地区总部的规定》《上海市鼓励设立和发展外资研发中 心的规定》和《上海市支持跨国公司地区总部提升能级的若干措施》，专门设立了跨国公司地区总部发 展资金。 近日，上海市 ...

全球FDI背景下的上海外资表现 - 全球实际外国直接投资持续两位数下降 上海吸引外资面临挑战但结构升级[1] - 2025年前7个月上海新设外商投资企业3624家 同比增长3.1%[1] - 实际使用外资金额99.33亿美元 同比下降11.1%[1] 行业外资结构变化 - 租赁和商务服务业成为实际使用外资规模最大行业 金额48.72亿美元[1] - 租赁和商务服务业实现65.8%高速增长[1] - 该行业自2024年成为使用外资最大行业后保持两位数增长 2024年增长55.8%达71.83亿美元[1] 历史行业对比 - 2023年外资规模前三行业为信息传输软件和信息技术服务业(53.59亿美元) 租赁和商务服务业(46.1亿美元) 科学研究和技术服务业(46.02亿美元)[1] - 2023年租赁和商务服务业尚处负增长阶段 增速为-23.5%[1] - 信息传输软件和信息技术服务业2023年增长6% 科学研究和技术服务业下降21.1%[1] 高增长驱动因素 - 租赁和商务服务业高增长主要受益于上海总部经济发展[2] - 跨国公司地区总部向上海及中国其他地区投资金额计入该行业统计[2] - 上海保持中国内地跨国公司地区总部和外资研发中心最集中城市地位[2] 总部经济发展现状 - 2025年1至5月上海新设外资企业近2500家 实际使用外资超76亿美元[2] - 跨国公司地区总部累计达1042家 外资研发中心累计605家[2] - 2025年7月新认定30家跨国公司地区总部和15家外资研发中心[2] 政策支持体系 - 上海设立跨国公司地区总部发展资金 提供五项支持标准[3] - 地区总部实缴注册资本不低于3000万美元可获500万元早期扶持资助[3] - 全球研发中心专职研发人员不少于50名可获500万元早期扶持资助[3] 奖励政策细则 - 对亚洲区 亚太区或更大区域总部新增功能提供奖励[3] - 设立开放式创新平台项目可获得创新平台奖励[3] - 通过增资形式投资符合产业发展导向的鼓励类项目可获得增资奖励[3]

项目投资与建设进展 - 幕府智谷项目总投资约27亿元 一期作为科技企业孵化器已入驻企业约160家 [3] - 国网江苏电力战新产业总部基地项目2029年底竣工 正在进行桩基施工 [7] - 南京华贸中心项目总投资约80亿元 涵盖精品购物中心 商业街区 国际超甲级写字楼 公寓等多元业态 写字楼 公寓 商业街区已竣工交付 [8] 企业入驻与招商情况 - 南京通达海科技股份有限公司将入驻幕府智谷的数字经济总部园 [3] - 南京华贸中心写字楼于2024年3月上市以来已完成招商超3万平方米 明年入住率有望达到85%以上 已入驻17家企业包括共创草坪 科伦医药 中集世联达等 [8][15] - 智能生物制造创新中心已有南京微康精准医学科技 益一科技 修喵修勾科技 康科生物等企业入驻 [11] 产业集群与发展规划 - 幕府智谷数字经济总部园计划聚集法律 人工智能相关上下游产业链形成产业集聚区 [10] - 国网江苏电力战新产业总部基地将构建智能电网服务 新一代信息技术 能源综合服务 科技成果转化四大产业集群 预计建成后实现年产值100亿元 [15] - 智能生物制造创新中心聚焦合成生物领域 重点突破微生物资源的智能化创制与应用 开发以菌种为核心的生物制造全链条设备形成产业集群 [11] 政府支持与投资进度 - 南京市政府将南京华贸中心列为市级重大项目和城市更新标杆 成立专项服务专班优化审批流程 [17] - 江苏省54个重大项目2024年1-7月投资进度达67.7% 超序时进度9.4个百分点 [17] - 南京市500个重大项目2024年1-7月投资进度达67.1% 超序时进度8.8个百分点 其中科创项目 先进制造业项目 现代服务业项目投资进度分别为78.2% 60.7% 84.1% [17]

项目投资与建设进展 - 幕府智谷项目总投资约27亿元 其中数字经济总部园已入驻企业约160家 生物科技创新园部分地块已建成[2] - 国网江苏电力战新产业总部基地于2024年2月开工 正在进行桩基施工 计划2029年底竣工[2] - 南京华贸中心项目总投资约80亿元 涵盖购物中心 商业街区 超甲级写字楼等多元业态 写字楼 公寓及商业街区已竣工交付[3] 产业集聚与发展规划 - 幕府智谷数字经济总部园着力聚集法律科技与人工智能上下游产业链 形成产业集聚区[5] - 智能生物制造创新中心聚焦合成生物领域 重点突破微生物资源智能化创制与应用 开发全链条设备[6] - 国网江苏电力项目将构建智能电网服务 新一代信息技术等四大产业集群 预计年产值达100亿元[8] 企业入驻与招商情况 - 南京华贸中心写字楼2024年3月上市后已完成招商超3万平方米 入驻率达85%以上 已吸引17家企业包括共创草坪 科伦药业等龙头企业[3][8] - 智能生物制造创新中心已入驻南京微康精准医学科技 益一科技 康科生物等企业[6] - 通达海科技作为法律科技解决方案提供商 将入驻幕府智谷数字经济总部园[2] 政府支持与投资进度 - 南京市政府将华贸中心列为市级重大项目 成立专项服务专班优化审批流程 推动产业集群发展[9] - 2024年1-7月江苏省54个重大项目投资进度达67.7% 超序时进度9.4个百分点[9] - 市级500个重大项目同期投资进度达67.1% 超序时8.8个百分点 其中现代服务业项目进度达84.1%[9]

区域经济发展 - 环金银湖总部经济圈年产值超过1000亿元人民币 [9] - 区域聚集40余家大型企业总部 形成总部金融和大健康产业为主导的产业格局 [8][10] - 常住人口达23万人 实现产城融合发展模式 [16] 企业集群构成 - 央企江汉水网建设开发公司落户金银湖 使区域总部企业数量达40余家 [3][4] - 重点企业包括良品铺子 中国联通 航天三江 中交二航局等大型总部机构 [7][8] - 智能装备研发型企业加速集聚 武汉智荟港项目意向入园企业超30家 [7] 产业生态建设 - 政府提供保姆式服务 菱电电控从年产值2000万元亏损企业成长为科创板上市公司 [12][13] - 金银湖科技园一期入驻200余家企业 科技型企业占比居多数 [14] - 形成引进一个带动一串的链式招商模式 华路光电预计年产值达4亿元 [14] 区位优势特征 - 生态优势和区位优势成为企业落户核心因素 距机场和高铁站交通便利 [5][7] - 金山大道作为黄金发展轴 自1999年开通后吸引首批总部企业落户 [7] - 政府20年持续投入生态治理 建成42公里环湖绿道和湿地公园 [16][17] 未来发展规化 - 2024年打造优于主城区的金银湖总部新城 构建总部经济+现代服务业双中心 [17] - 重点引入大企业总部和区域性总部 连片建设金银湖CBD [17] - 完善亿元楼宇配套服务 形成商业商务联动发展网络 [17]

核心观点 - 广州市召开经济形势分析调度会 强调全力冲刺全年目标任务 巩固经济回升向好势头 为全国全省发展大局作贡献 [1][2][3] 经济目标与政策 - 坚定扛起经济大市挑大梁政治责任 着力稳就业 稳企业 稳市场 稳预期 力争取得更好结果 [3] - 用足用好国家及省各类政策 主动帮助企业找政策 拓市场 抢订单 [3] - 提高惠企政策精准性有效性 深化联系服务企业工作 提振企业信心 [4] 重点行业支持 - 加力推动汽车 房地产 批发等重点行业企稳回升 [3] - 大力推进平台经济 总部经济挖潜增效 [3] - 围绕龙头企业开展产业生态链供应链招商 争取央企省企 平台企业导入新业务新项目 [4] 产业升级与创新 - 围绕建设12218现代化产业体系 以科技创新引领新质生产力发展 [3] - 加快传统产业向成名成品升级 新兴产业向成行成市扩容 [3] - 完善企业梯度培育支持政策体系和公共服务平台 催生更多专精特新 瞪羚企业 独角兽企业和龙头骨干企业 [3] 项目建设与投资 - 强化项目全周期管理和要素保障 运用并行审批 容缺受理等模式 推动项目尽快开工竣工达产 [3] - 支持企业开展工业技改和增资扩产 积极推进城中村和危旧房改造 [3] - 加大项目招引 谋划储备和转化落地力度 加快形成更多实物工作量 [3] - 加强项目储备 提升项目成熟度 实现投资稳中提速 [4] 消费与外贸促进 - 深入实施提振消费专项行动 抓住国庆中秋 全运会等重要时点 创新旅游+ 赛事+等消费场景 [3] - 大力发展服务消费 培育壮大外贸新业态 办好第138届广交会 [3] - 巩固拓展多元市场 促进内外贸一体化发展 [3] 营商环境与安全保障 - 持续深化干部作风大转变 营商环境大提升 强化督查督办和宣传引导 [3] - 坚决维护政治安全 提升产业链供应链安全水平 统筹安全生产 防灾减灾 疫情防控和社会稳定 [3] - 切实兜牢民生底线 防范化解重点领域风险 [4] 长期规划与发展 - 科学谋划十五五规划 积极争取国家及省指导支持 推动重大政策 改革 规划和项目落地 [3][4][5] - 高水平办好十五运会和残特奥会 [4]

公司投资与项目动态 - 佩莱集团总投资10亿元建设总部项目 将整合超15个子品牌和分公司 打造集办公、研发、直播电商等多功能科创空间[1] - 简单有为科技投资5亿元建设智能清洁机器人总部项目 涵盖研发生产销售全链条[2] - 海鸥集团总部项目开工 建设包含研发中心、测试中心及生产基地的飞行汽车产业基地[3] - 和生智造产业中心总投资3亿美元 计划建设LEED铂金级高标准厂房并引入自动化设备生产线[3] 区域经济发展数据 - 吴江太湖新城上半年新签约项目74个 总投资87.17亿元 其中亿元以上项目32个[4] - 1-7月区级以上重点项目完成投资77.2亿元 达年度计划63.8%[4] - 苏州湾中央商务区已注册企业超4600家 常驻办公人员约1.2万人[1] 产业集群建设 - 恒力集团、德尔集团、苏州农商银行等总部企业已落户苏州湾中央商务区 形成多元总部集聚态势[1] - 海鸥集团获民用无人驾驶航空器特殊适航证 具备完整商用运营资格[3] - 和生智造计划通过吴江基地辐射国内市场 整合国际供应链资源[3] 营商环境政策 - 推行全流程企业服务 实现"竣工即投产、建成即使用、落地即发展"目标[2] - 提出"有求必应、无事不扰、有诺必践、亲而又清"的服务理念[2] - 为海鸥集团三个月内落实办公场地、过渡厂房及数亿元融资支持[3]

核心观点 - 光明科学城作为大湾区综合性国家科学中心先行启动区 科技创新发展迅速 从2022年全球科技城排名第24位跃升至2024年第7位[1] - 凤凰城片区作为科学城产业转化区 贡献光明区70%-80%的GDP 形成半导体芯片、合成生物、智能制造等总部经济集聚区[2] - 中建观玥项目位于光明科学城核心 距离地铁13号线德雅路站约100米 配套深圳实验光明科林学校（2024年9月开学） 将于9-10月加推最后两栋住宅[4][5] 区域发展规划 - 光明科学城构建"环巍峨山"创新生态圈 定位为科技成果转化与产业创新高地[1] - 凤凰城片区集中光明区70%-80%的GDP 集聚光明凤凰广场、中集智园等金融大厦及科技企业总部[2] - 交通枢纽实现多线交汇：地铁6号线支线二期和13号线二期即将开通 龙大/南光/外环三条高速环绕 广深港高铁连接湾区[2] 配套设施建设 - 商业配套包括蓝鲸世界、万达广场等高端商圈 规划约66万平方米高铁商圈[2] - 文化设施配备光明文化艺术中心（含美术馆/演艺中心/图书馆等） 周边环绕虹桥公园等百座公园[3] - 医疗教育资源涵盖深圳中医院光明院区 深圳实验光明科林学校（2024年9月开学）/南方科技大学附属光明凤凰学校/光明区外国语学校[3][5] 项目开发情况 - 中建东孚（中建八局全资子公司）全国开发面积达4000万平方米 位列2024年房地产开发企业责任地产第1名[4] - 中建观玥项目推出80-89平方米三房和107平方米四房户型 部分户型使用率超100% 符合深圳建筑新规[5] - 光明区新房库存去化周期缩短 凤凰城区域新房库存更少 项目新品价格或将升值[5]

深圳城市封面演变与总部经济发展 - 深圳45年来城市封面不断迭代 从罗湖国贸大厦到福田CBD再到南山科技园区 体现城市经济发展与功能定位的升级[1][3][11] - 四代第一高楼同框入画 包括160米国贸大厦(1985年) 地王大厦(1995年) 京基100和平安金融中心(599米) 构成深圳经济空间传记[3][8][9] 罗湖片区总部经济雏形 - 罗湖作为深圳最早开发城区 在1980年代率先显现总部经济特征 1982年成立中国第一家外资银行分行南洋商业银行 1984年中国人民银行深圳分行设立[6] - 商业银行总行或市级分行前20强中有11家从罗湖起步发展 形成早期金融机构集聚效应[6] 福田CBD金融总部集聚 - 福田区拥有纳税超亿元楼宇159栋 持牌金融机构295家占全市近六成 市级总部企业111家占全市约三成[9] - 平安金融中心保持深圳第一高楼纪录 建筑面积11.5万平方米 容纳超3万人常驻办公 2023年成为粤港澳大湾区高塔联盟成员[8][9] - 配套服务业高度集中 包括全市61%资产评估机构 42%会计师事务所 38%律师事务所 23%人力资源服务机构[9] 南山CTD科技总部崛起 - 南山区国家高新技术企业超5500家 全市高新技术企业突破2.5万家 密度达每平方公里12家全国第一[13] - 腾讯雇员达11.12万人(2025年6月) 微信及WeChat月活突破14亿 大疆全球消费级无人机市场份额超70%[11][12][13] - 2024年小米研发人员2.26万人 Q2研发支出78亿元同比增长41.2% 未来五年计划投入2000亿元研发费用[17] 总部形态向生态化演变 - 腾讯投资85.2亿元建设大铲湾"企鹅岛"总部园区 占地80.9万平方米 可容纳超8万人办公 2024年建成30%并启动试运营[18][19] - 企业总部从单体楼宇向总部生态体系演变 如华为松山湖小镇 腾讯企鹅岛 阿里云谷等 注重跨部门交流与创新触发[18][19] - 苹果Apple Park占地26万平方米 耗资50亿美元(约330亿元人民币) 通过低容积率设计促进创意迸发[19] 科技企业战略布局 - 大疆2024年5月斥资22.87亿元在深圳湾超级总部基地拿地 建设智能航空系统产业生态全球总部[13] - 抖音和小米2024年7月启用深圳后海总部大厦 两地相距不足1.5公里 小米明确深圳将承担全场景技术生态关键角色[17] - 深圳形成一小时产业链优势 能高效调动周边资源 对科技企业总部配置功能具有显著吸引力[17]

京东集团南京研发中心项目 - 京东集团与建邺区签约南京研发中心项目 选址河西中央科创区 定位为区域总部 承担办公及研发职能 汇集零售、科技、金融、健康、家政等业务板块 [7][8] - 项目占地面积40.6亩 总建筑面积18.96万平方米 预计10年内实现销售额不低于400亿元 目标打造百亿级区域中心和万人研发中心 [7][8] - 将集聚AI人工智能、机器人、无人驾驶等前沿行业研发人员 充分发挥南京科教资源优势 [8] 建邺区经济发展与招商引资 - 上半年地区生产总值同比增长5.4% 招引重点项目71个 其中亿元及以上项目15个 完成实际投资总额66.7亿元 入围市级高能级项目7个 均居主城第一 [7] - 21个省市重大项目完成投资40.4亿元 进度达79.7% 固定资产投资增长4.8% 投资进度与固投增速均居主城第一 [7] - 去年地区生产总值1437.5亿元 增速主城第一 全口径税收480.2亿元 连续3年全省区县第三 一般公共预算收入164.1亿元 全市第三 金融业增加值连续五年全市第一 年纳税亿元以上楼宇47栋、全省第一 [10] 头部企业区域总部集聚 - 阿里巴巴江苏首个自建园区南京阿里中心正式开放 旗下淘天、云智能、国际数字商业、菜鸟、本地生活和虎鲸文娱等江苏业务实现聚合办公 总建筑面积约85万平方米 [9][11] - 小米南京科技园升级为超级研发中心 华东总部实验室集群提前建成 5000余名软硬件工程师集中入驻 已带动24家生态链企业集聚建邺 [9][11] - 华晨宝马落地宝马（南京）信息技术有限公司 作为宝马集团国内唯一、全球六大信息技术研发中心之一 聚焦AI、工业数字孪生、智能制造等前沿领域 [8] - 中旅数智科技暨中国旅游集团南京研发中心签约入驻 聚焦人工智能、大数据及文旅行业 国家能源集团三级子公司国华（江苏）新能源有限公司注册落户 负责新能源、氢能及综合智慧能源项目 [9] 河西中央科创区建设 - 以河西南部为核心承载区 聚焦AI芯片、AI+交通、AI+金融、AI+健康、AI+气象、AI+传感器等六大赛道 [13] - 已落地阿里校友创业基地、毅达资本AI投研中心等创新服务平台 AI创享中心投入运营 AI科创社区启动建设 [13] - 新增阿里、小米等生态链企业19家 人工智能企业11家 在手在谈项目超30个 [13] 企业服务与营商环境 - 河西中央科创区"亲清·政务港"启动运营 采用"自助办理+人工服务+咨询指导"三位一体服务模式 实现32项高频事项"园区办" 595个事项随时随地办 [15] - 建邺高新区103栋楼宇配备279名"小莫"服务专员 提供全生命周期企业服务 上线"AI小莫"数字政务服务客服 依托DeepSeek大模型构建政策知识中枢 [15][16] - 阿里云支持江苏制造业企业"智改数转"落地50多个场景解决方案 饿了么服务全省超30万家商户 年度活跃骑手约30万 阿里在南京合作项目规模累计超600亿元 [12]