报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年第一季度全国住宅市场处于筑底调整阶段，新建商品住宅销售市场持续边际修复，核心城市成交活跃，但全国住宅开发投资下行，房企投资拿地谨慎，不过优质地块供应加快使核心城市土拍热度升温，预计2025年中央将围绕“促需求、去库存、新模式”调整优化房地产政策 [3][4][10][16] 根据相关目录分别进行总结 政策环境 - 2025年3月全国两会延续政策思路，明确实施积极宏观政策推动房地产止跌回稳，4月中央政治局会议指出加快构建新模式、加大高品质住房供给、优化存量商品房收购政策 [3] 开发投资 - 2025年第一季度全国房地产累计开发投资2.0万亿元，同比降9.9%，住宅开发投资1.5万亿元，同比降9.0%；住宅累计新开工面积0.9亿平方米，同比降23.9%；累计施工面积42.7亿平方米，同比降9.9%；累计竣工面积0.95亿平方米，同比降14.7% [4] 销售市场 - 2025年一季度全国新建商品住宅销售面积1.8亿平方米，同比下滑2.0%，较2024年全年降幅收窄；20个主要一、二线城市一手住宅成交面积2371万平方米，同比升16.7%，其中一线城市升27.5%，二线城市升13.9% [10] 土地市场 - 优质地块供应加快，核心城市土拍热度升温，多数三四线城市房企拿地意愿弱；一季度一线城市住宅用地平均溢价率16.9%，二线城市18.8%，三四线城市3.6% [16] 政策展望 - 2025年中央将围绕“促需求、去库存、新模式”调整优化政策，促需求方面核心城市或优化限制政策、扩大城中村改造；去库存方面推动收购存量商品房；新模式方面优化相关基础制度、落实配套支持政策 [16]

上海房地产新政 - 加快构建房地产发展新模式，建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [1] - 扩大美丽家园综合修缮范围，滚动推进老旧小区更新改造 [1] - 扩大保障性租赁住房供给，重点向青年群体倾斜 [1] - 支持居民刚性和改善性住房需求，落实促进房地产市场平稳健康发展的税收政策 [1] - 扩大住房公积金适用范围，探索优化使用政策，落实灵活就业人员缴存、提取和使用办法 [1] 成都房地产调控 - 持续实施住房用地出让"三色管理"，合理控制新增房地产供应 [2] - 推动住房用地供应向重点片区、产业组团、地铁沿线等重点发展空间倾斜 [2] 万科融资动态 - 万科收到深铁集团42亿元借款，并签署借款合同 [3] - 以不超过60亿元的万物云股票作为质押物，质押率为70% [3] - 若股东大会未通过股票质押事项，需提供其他担保或偿还借款本息 [3] 高管变动 - 首开股份董事蒋翔宇因个人原因辞职，不再担任公司任何职务 [4] - 绿地控股董事、执行总裁张蕴因退休离任 [5]

上海市人民政府办公厅印发《上海市提振消费专项行动方案》。其中提到，更好满足住房消费需求。加 快构建房地产发展新模式，建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"。扩大美丽家园综合修缮范围，滚 动推进老旧小区更新改造。扩大保障性租赁住房供给，重点向青年群体倾斜。支持居民刚性和改善性住 房需求，落实好促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。扩大住房公积金适用范围，探索优化住房 公积金使用政策，落实我市灵活就业人员缴存、提取和使用住房公积金的实施办法。 ...

房地产市场整体表现 - 4月房地产市场基本稳定，一、二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市略有下降，各线城市二手住宅销售价格环比均有不同程度回调 [1] - 1—4月新建商品房销售面积同比下降2.8%，降幅比1—3月收窄0.2个百分点，销售额同比下降3.2%，商品房待售面积连续两个月减少 [1] - 4月70个大中城市中22个城市新房价格上涨，较3月减少2城，上涨城市以基本面较好的一二线城市为主 [4] 不同能级城市房价变化 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，其中北京和上海环比分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1% [4] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市环比下降0.2% [4] - 4月一、二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.2%、0.4%和0.4%，上海上涨0.1%，广州持平，北京和深圳分别下降0.6%和0.3% [5] 市场热度与交易情况 - 4月重点66城新房线上找房热度环比下降6.9%，同比热度下降6.9%，二手房找房人数占比下滑至61%，较3月下降10个百分点 [6] - 1—4月40个重点城市新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2%，表现相对积极 [6] - 4月二手房价格指数环比跌幅高于新房价格指数跌幅，与政策鼓励改善性需求及二手房挂牌量上涨有关 [6] 政策动态与未来展望 - 4月以来政策利好信号不断释放，包括城市更新行动、高品质住房供给、优化存量商品房收购政策等 [7] - 5月1日起《住宅项目规范》实施，"好房子"供应有望放量，5月7日央行和金融监管总局发布多项房地产金融政策 [7] - 地方层面多地优化房地产政策，如公积金新政、低月供金融产品、取消限售等，预计后续更多城市将继续优化政策 [7] - 未来新房供给将全面"好房子化"，刚需型新房和老旧小区改造将提升品质，新房交易量跌幅有望减缓，价格或止跌回稳 [9] - 城市更新加速推进将提高二手房供给效率，二手房价格跌幅有望缓解 [9]

另外，记者梳理发现，房价环比上涨的城市数量较3月减少。4月份，70城中，新房价格环比上涨的城市 数量由24个减少至22个，下降城市为45个；二手房价格环比上涨的城市数量由3月份的10个减少至5个， 下降城市为64个。 "房价涨跌和波动是市场常态。"上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，鉴于房地产市场的交易指标 已连续回升回稳超过6个月，所以下一步在挖掘潜在市场需求、持续巩固既有向好态势方面还需要持续 发力，既要发挥好既有的政策效应，同时也要在增量政策储备方面持续发力。 房地产库存和新开工有所改善 数据显示，1至4月份，全国房地产开发投资同比下降10.3%，降幅较一季度末扩大0.4个百分点。对此， 广开首席产业研究院资深研究员马泓表示，长期工程建设放缓系拖累投资下跌的主要因素。季节性因素 可能是影响4月房价回落的主要因素，但以上海为主要城市的房产交易依旧延续了去年四季度以来的恢 复态势。中信证券首席经济学家明明表示，4月商品房销售面积和销售额同比下降且降幅均有所扩大， 房地产开发投资降幅也进一步扩大。市场需求偏弱、项目开工放缓对房地产开发投资的拖累依然明显。 去年四季度以来，有关部门和各地出台了多项稳楼市政策， ...

宏观经济稳增长 - 2025年4月全国规模以上工业增加值同比增长6.1%，高技术制造业增加值增长10.0% [4] - 社会消费品零售总额37174亿元，同比增长5.1%，以旧换新政策带动家电、文化办公用品等类别零售额增长38.8%、33.5% [4] - 前4月固定资产投资增长8.0%，制造业投资增长8.8%，基础设施投资增长5.8% [4] - 4月货物进出口总额38391亿元，同比增长5.6%，出口增长9.3% [4] 金融数据向好 - 4月M1同比增长1.5%，M2同比增长8.0%，M1-M2剪刀差连续5个月低于7个百分点 [5] - 4月末居民中长期贷款62.4万亿元，同比增长3.6%，前4月住户中长期贷款增加7601亿元 [6] - 广义货币(M2)余额325.17万亿元，社会融资规模存量424万亿元，同比增长8.7% [6] 房地产交易修复 - 4月全国新建商品房销售面积6393万平方米，同比下降2%，销售额6237亿元，同比下降7%，同比降幅连续7个月低于5% [8] - 郑州4月住宅成交同比增长42%，成交金额同比增长29%，重点城市平均去化率同比上升13个百分点 [8] - 前4月40个重点城市新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2% [3] 房价企稳信号 - 4月一线城市新房价格同比下降2.1%，降幅收窄0.7个百分点，上海同比上涨5.9% [11][12] - 二、三线城市新房价格同比降幅分别收窄0.5和0.3个百分点，25个城市房价环比止跌 [12] - 一线城市新房价格环比持平，北京和上海分别上涨0.1%和0.5% [12] 库存加速去化 - 4月房屋新开工面积4840万平方米，同比下降22%，为2019年以来单月新低 [15] - 前4月新开工1.8亿平方米，仅为同期新房交易量的63%，狭义库存去化周期下降1.3个月 [15] - 前4月拟收储宅地规模超6500公顷，广义库存减压3.5个月以上，土拍溢价率均高于8% [21] 政策支持与行业展望 - 中央推进城中村改造、存量房收购、专项债收储等政策，拟通过高品质住房供给拉动需求 [9][12] - 5月出台降准、降LPR、降公积金利率等一揽子金融政策，预计核心城市销售延续复苏 [9] - 行业有望在2025年上半年达成阶段性"稳预期"，新开工和开发投资将保持低位以匹配销售规模 [23][24]

付凌晖表示，下阶段，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极主动适应房地产市场供求关系发 生重大变化的现实，强化政策协同发力，持续加大"好房子"建设供应力度，积极推动城市更新行动和保 障房建设，加快构建房地产发展新模式，更好满足人民群众美好居住的需求，促进房地产市场平稳健康 发展。 房地产库存和新开工有所改善。随着房地产销售回暖，房地产企业商品房库存减少，开工建设出现改 善。4月末，商品房待售面积比3月末继续减少，连续两个月减少。1-4月份，全国房屋新开工面积同比 降幅比1-3月份收窄0.6个百分点。（闻辉） 【环球网财经综合报道】5月19日，在国新办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统 计司司长付凌晖介绍2025年4月份国民经济运行情况，房地产方面，4月份，房地产市场交易和价格基本 稳定，部分一、二线城市交易活跃度有所提升。 此外，房价运行总体稳定。从环比来看，4月份，70个大中城市中，一、二线城市新建商品住宅销售价 格环比持平，三线城市略有下降。从同比来看，4月份，70个大中城市中，各线城市的商品住宅销售价 格同比降幅继续收窄。其中，一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别收窄0.7、 ...

现房销售政策推进 - 2025年住房城乡建设领域重点工作之一是"有力有序推行现房销售"，旨在构建房地产发展新模式 [1] - 全国超30个省（市）自2022年末以来出台现房销售相关政策，包括合肥、郑州、长沙等地试点 [2] - 地方政府通过供给端（推出现房销售地块）和需求端（契税补贴）双管齐下推动现房销售 [2] 现房销售试点成效 - 湖北荆门城控·易居苑项目作为首批试点，2025年4月开盘当天106套房源全部售罄 [3] - 2024年全国现房销售面积达3亿平方米，占比新建商品房销售总面积30.84%，较2023年22.5%提升8.34个百分点 [5] - 2025年前三月现房销售面积0.79亿平方米，同比增长14.3%，占比新房销售面积36%（同比+5.4个百分点） [6] 地方政策动态 - 湖南2025年3月提出优化现房销售试点，纳入消费提振专项行动 [4] - 山东将现房销售与公积金政策挂钩，购买现房公积金贷款额度最高可提高10%以上 [4] - 河南信阳拟要求新出让土地开发商品房一律实行现房销售，政策自2025年5月6日起公示 [4] 行业影响分析 - 现房销售模式降低购房风险（可直接查验房屋实体）、提升市场透明度、增强消费者信心 [7] - 库存量大地区试点现房销售有助于控制供应规模，改善供需结构并加速去库存 [7] - 倒逼房企提升产品设计水平和工程质量，推动行业向高质量发展转型 [7][10] 房企资金压力 - 现房销售要求房企自行筹资完成项目建设直至交付，资金回笼周期显著长于期房模式 [8][9] - 产品力强、品牌影响力大的房企在现房销售模式下更具竞争优势 [10] - 需配套完善现房销售融资制度，提供金融支持以保障房企资金链稳健 [10]

住房公积金政策优化调整 - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 5年期以上首套房利率降至2.6% [1] - 上海 深圳 广州 武汉等多个城市明确下调住房公积金贷款利率 [7] - 上海下调利率后首个周末二手房日均网签成交量超1000套 [3] - 北京新建商品房上周网签1394套 成交面积10.78万平方米环比明显上涨 [5] - 武汉将第二套公积金贷款最高额度从100万元提高至120万元 [11] - 青岛 长春对二孩及以上家庭二套公积金贷款额度上浮40% [13] - 北京 西安 昆明 青岛将贷款年龄上限延长至男性68岁 女性63岁 [13] 灵活就业人员公积金政策 - 上海 沈阳将个体工商户 自由职业者纳入公积金缴存范围 [11] - 灵活就业人员可享受多孩家庭公积金贷款支持政策 [11] - 账户资金支持跨省市异地转移接续 [11] 现房销售试点推进 - 河南信阳成为全国首个在中心城区新出让地块全面推行现房销售的城市 [17] - 湖北荆门作为省内唯一试点城市 首批项目签约率超90% [19] - 全国已有超30个省(市)试点现房销售或出台支持政策 [19] - 北京2021年土地拍卖设置现房销售环节 2024年项目陆续上市 [21] - 山东对购买现房申请公积金贷款的额度提高10%以上 [21] - 江西多地延长现房销售项目土地出让金缴纳期限并提供契税补贴 [21] 市场反应与需求变化 - 上海二手房客户咨询量大幅上升 改善型"以小换大"需求增加明显 [3] - 北京新房项目咨询量和线下到访量较新政前增长近一倍 [5] - 政策持续释放效果 刺激刚需和改善型住房需求 [7][9] - 4月以来中央到城市出台系列住房市场支持措施 形成政策合力 [7]

全国住宅用地供应缩减趋势 - 2025年全国宅地计划供应量同比下降20% 较2024年降幅扩大2个百分点[3][5] - 二线城市以31%降幅领跑各能级 一线城市下降22% 三四线降幅14%[3][5] - 58%城市宅地供应计划同比下跌 其中21%城市同比减少超一半 阿拉善左旗等地计划供应为零[4] 重点城市供应调整情况 - 杭州住宅用地供应521.16公顷 较2024年802.39公顷下降35.05%[2] - 深圳居住用地计划供应100公顷 较2024年180公顷下降44.4% 商品住房用地从80公顷降至60公顷[2] - 成都商品房用地供应392公顷 较2024年567公顷下降30.8%[4] - 北京上海分别下降33%和40%[5] 土地市场热度分化现象 - 杭州前4个月宅地出让金775.2亿元 达2024年全年1169亿元的66% 楼面价从6.48万元/平方米飙升至8.8万元/平方米[4] - 2025年一季度全国月度土地溢价率时隔44个月重回10%以上 二线城市溢价率同比提升14个百分点至21%[10] - 京沪杭蓉等地频现总价超50亿元 溢价率超100%的地王现象[10] 供应结构调整与质量提升 - 广州宅地供应逆势增长21% 保障类住宅用地增长120%至207万平方米 商品住宅用地仅增3%[6] - 上海平均供地容积率从1.87降至1.78 北京从1.53降至1.45 虹口区容积率3.95宅地拍出近40%溢价率[7] - 核心城市通过压缩供地规模 降低容积率 聚焦优质地块推动土地资源集约化利用[8] 好房子建设政策导向 - 广州强调以人定房 以房定地原则 增加高品质住宅用地供给 提升项目实用率[9] - 北京开展新建高品质住宅试点 要求高起点规划 高水平设计等"六高"标准[9] - 成都分类形成好房子建设标准 推进新材料 BIM技术 智能家居系统应用[9]