政策发布 - 中国证监会于11月28日起草并发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》向社会公开征求意见 [1] 产品定义与目标 - 商业不动产REITs是通过投资商业不动产资产支持证券以取得所有权或经营权利，运营管理资产以获取租金等稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [4] - 推出商业不动产REITs旨在更好发挥REITs功能，支持构建房地产发展新模式，提升资本市场服务实体经济的质效 [3][10] - 商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产，我国商业不动产存量规模庞大，有通过REITs盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求 [4] 征求意见稿主要内容 - 产品定义明确为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [5] - 明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面的注册及运营管理要求，并强调基金管理人的主动运营管理责任 [5] - 要求基金管理人聘请专业机构提供服务，并对拟持有的商业不动产进行全面的尽职调查，资产需符合国家战略、权属清晰、已产生持续稳定的现金流 [6] - 强化监管责任，明确中国证监会及其派出机构履行监管和风险监测职责，证券交易所及行业协会履行自律管理职责 [7] 市场背景与发展现状 - 我国REITs市场经过五年探索，截至2025年11月27日已上市77只REITs，融资金额合计2070亿元，总市值2201亿元 [10] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [10] 后续安排 - 中国证券投资基金业协会等将修订相关配套规则，相关技术系统也将很快上线 [8] - 商业不动产REITs其他有关事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行 [9]

会议核心议题 - 省委书记赵一德在西安市雁塔区主持召开信访工作专题会 强调要攻坚化解信访积案并依法解决群众合理诉求以维护社会和谐稳定 [1] 房地产领域问题与监管 - 会议研究协调“保回迁”重点项目相关事项 指出解决房地产领域信访问题是发展所需、民心所向 [2] - 要求解决群众反映强烈的不动产“登记难”、逾期交房、小区违建、物业服务不到位、配套设施不完善等问题 [2] - 提出以“两个转向”为指引加快构建房地产发展新模式 强化“人、房、地、钱”要素联动 [2] - 强调全方位加强企业准入监管、开发监管、主体监管、资金监管、退出监管 [2] - 要求全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平 从根本上防范房地产领域风险隐患 [2] 信访工作与风险化解机制 - 强调扎实推进信访工作法治化常态化长效化 以促进高质量发展和高水平安全良性互动 [3] - 要求落实好信访工作首办责任、属地责任、属事责任、监督责任 [3] - 指示将解决信访问题同中央巡视、中央审计、中央生态环境保护督察等发现问题的整改结合起来 [3] - 强调做实做细基础性、日常性、预防性工作 推动矛盾纠纷源头化解、多元化解、有序化解 [3]

房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式，政策重点从完善住房保障体系转向宏观行业转型 [3] - 完善“市场+保障”的住房供应体系和租购并举的住房制度，注重市场规律与政府保障责任结合 [3] - 推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先在轨道交通站点周边供应建设用地 [4] 住房供应体系优化 - 优化保障性住房供给，从规模扩张转向精准匹配，加大存量资源盘活力度 [5] - 明确将城镇工薪群体纳入保障范围，扩大政策覆盖面 [5] - 增加改善性住房供给，满足多元化改善需求，展示市场与保障并重的政策框架 [9] 租赁市场发展 - 扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场 [6] - 探索“一张床、一间房”模式，改善城市运行服务保障人员居住条件，体现政策精准化 [7] 住房品质与安全管理提升 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [10] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，体现房屋安全管理的全程化、系统化思维 [11] 城市更新战略深化 - 从“实施”到“大力实施”城市更新，注重整体性、系统性，进入全面深化阶段 [12] - 实施区域综合性更新，有序推进老旧小区、危旧楼房、城中村改造，鼓励产权主体自主更新 [12] - 加强制度创新和政策集成，优化用地政策，健全多元化投融资方式，探索可持续更新模式 [12] 人口与住房空间结构调整 - 推动人随产业走、人随功能走，严控首都功能核心区人口规模，增强城市副中心和平原新城人口承载力 [13] - 实施分区域差异化人口调控，完善稳定就业人口规模和促进青年人口增长的政策措施 [13] - 强化大型居住区产业功能，完善基础设施和公共服务配套，促进职住商服平衡 [13]

北京市“十五五”规划房地产发展新模式 - 核心目标是“持续推进住有所居”，推动房地产发展模式转型与品质升级 [1] - 明确提出“加快构建房地产发展新模式”，并将其放在首位，从宏观层面推动行业转型，不再局限于“十四五”的住房保障体系表述 [6][7] - 强调完善“市场+保障”的住房供应体系和租购并举的住房制度，注重市场规律与政府保障责任的结合 [7] 土地供应与站城融合 - 推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地 [7] - 2024年北京第七轮供地计划中，全部8宗地块均位于轨道交通站点周边，总计土地面积约27公顷，总建筑规模约63万平方米 [8] - 2024年前三季度，北京已供商品住宅用地近九成位于轨道交通周边 [9] - 2024年最新批次的6宗供地计划中，有4宗地块临近地铁站 [8] - 2023年北京已提出在供地计划中单列租赁住房用地，并优先向轨道交通站点和就业密集地区布局 [8] 保障性住房供给优化 - 从“十四五”的“加大供给”调整为“十五五”的“优化供给”，重心从规模扩张转向精准匹配 [10] - “优化”体现在供给结构、空间分布、房屋渠道来源、品质等多个方面，关键举措是“加大存量资源盘活力度” [10] - 明确将“城镇工薪群体”纳入保障范围，扩大了政策覆盖面 [10] - “十四五”时期，北京累计建设筹集保障房67万余套（间）、竣工43万套（间），公租房备案家庭保障率达到85.5% [10] 改善性住房与“好房子”建设 - 明确提出“增加改善性住房供给”，以满足多元化的改善需求（如以小换大、以旧换新、功能优化、品质升级） [11] - 供给将更加多样化，包括适度增加大面积住房，以及增加好设计、优品质、完善配套的住房 [11] - 提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度 [11] - 2024年北京已发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》和《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》 [11] - 2024年5月1日住建部《住宅项目规范》正式实施，为“好房子”提供了具体标准，促使开发商提高优质产品供给 [12] 人口政策与行业影响 - 对人口调控的提法强调“实施分区域差异化人口调控”，相比“十四五”规划更为灵活 [12] - 明确提出要完善稳定就业人口规模和促进青年人口增长的政策措施 [12] - 预计“十五五”时期，北京吸引青年人口的政策有望加力，对房地产行业形成利好 [12]

政策支持与市场环境 - 全国城市更新工作推进会召开，强调在规划、资金、运营、治理四个方面下功夫[7] - 中央财政提前下达566亿元城镇保障性安居工程补助资金预算，涵盖住房保障和老旧小区改造[1][7] - 多地推进收购存量商品房用作保障性住房，例如广州进一步加大收购力度[1][7] - 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，包括取消不合理限制性措施、加大公积金支持、鼓励“房票”安置等[1][7] 整体市场交易表现 - 1至10月全国新建商品房和二手房交易总量同比下降1.9%，显示市场总需求基本稳定[2] - 重点30城一二手房成交总量在前10个月保持在2.74亿平方米水平，与去年同期基本持平[2] - 深圳、武汉、厦门、沈阳、南昌等城市新房和二手房网签交易总量同比保持增长[2] 二手房市场表现 - 1至10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7%[2] - 上海、深圳、重庆、南京、太原等十几个城市二手房交易网签面积同比增长超10%[2] - 南昌、沈阳、哈尔滨、成都、济南、东莞、上海、深圳等17个重点城市1至10月二手住宅成交同比增长[2] 新建商品房市场表现 - 1至10月全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%[2] - 新建商品房销售降幅比去年同期分别收窄9个百分点和11.3个百分点，与去年全年相比也有所改善[2] 行业库存与资金状况 - 10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，实现连续8个月减少[4] - 1至10月房地产开发企业到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个百分点和7.3个百分点[4] - 在“白名单”项目扩围增效等积极因素带动下，房企资金状况有所改善[4] 开发投资与市场展望 - 1至10月全国房地产开发投资额同比增速仍为负值，处于深度调整过程中[4] - 部分重点城市好地段项目的土地交易积极活跃，城市更新节奏快的区域开发投资环节积极有序[4] - 开发商在供给端拿出综合性价比较高的楼盘来提振市场情绪，充实全年业绩[7]

房地产发展新模式与住房供应体系 - 加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系、租购并举的住房制度 [1] - 推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地 [1] - 完善住宅、商业、社区服务等生活配套设施 [1] 保障性住房与租赁市场 - 优化保障性住房供给，加大存量资源盘活力度，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] - 扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场 [1] - 探索“一张床、一间房”模式，改善城市运行服务保障人员居住条件 [1] 住房品质与安全管理 - 增加改善性住房供给 [1] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 [1]

保交房攻坚战成果 - 全国保交房攻坚战任务396万套已交付391.8万套，交付率达到99% [1] - 国家、省、市三级专班联动推进工作，建立城市房地产融资协调机制并推动资不抵债项目司法处置 [1] - 全国房地产项目“白名单”贷款审批金额已超过7万亿元，为项目交付提供强有力资金支持 [2] 政策机制与融资支持 - 从2024年年初开始，地级及以上城市建立房地产融资协调机制，提出可给予融资支持的房地产项目“白名单” [1] - 政策合理区分项目风险和集团风险，以具体项目为对象细化解决方案，推动开发企业和金融机构精准对接 [1] - 推广以项目为主体进行融资及主办银行制，一个项目确定一家主办银行保障合理融资需求 [2] 市场信心与行业影响 - 保交房切实维护购房人权益，增强了购房者对新房项目交付的信心，有力支撑房地产市场止跌回稳 [1][2] - 保交房攻坚战的决定性胜利明显改善了市场预期，若持续出现交付问题将导致市场信心下滑 [2] - 政策推动下房地产行业风险加快出清，信用环境持续修复，商品住房交付风险得到有力化解 [3] 行业新模式探索 - 保交房为加快构建房地产发展新模式积累经验，将改革完善房地产开发、融资、销售制度 [2] - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得” [2] - 当前行业处于新旧模式转换时期，需坚持长短结合、标本兼治以推动高质量发展 [3]

房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式 完善市场加保障的住房供应体系 租购并举的住房制度 [1] - 推动站城融合发展 实施以公共交通为导向的综合开发 优先向轨道交通站点周边供应建设用地 [1] - 优化保障性住房供给 加大存量资源盘活力度 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] - 扩大租赁住房有效供给 培育市场化专业化运营机构 规范发展租赁市场 [1] - 探索一张床一间房模式 改善城市运行服务保障人员居住条件 [1] 住房供给与品质提升 - 增加改善性住房供给 [1] - 建设安全舒适绿色智慧的好房子 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 [1]

保交房攻坚战成果 - 全国保交房攻坚战任务396万套已交付391.8万套 交付率达99% [1] - 保交房攻坚战切实维护购房人合法权益 缓解购房者对项目烂尾的恐慌和观望情绪 [1] - 保交房为市场止跌回稳提供重要支撑 明显改善市场预期 [2] 房地产融资协调机制 - 全国房地产项目白名单贷款审批金额已超7万亿元 为项目建设交付提供强有力资金支持 [2] - 地级及以上城市建立房地产融资协调机制 提出可给予融资支持的房地产项目白名单并确保合规项目应进尽进 [1] - 协调机制推动房地产开发企业和金融机构精准对接 搭建政银企沟通平台以支持合理融资需求 [1] 房地产发展新模式探索 - 推广以项目为主体进行融资及主办银行制 一个项目确定一家银行或银团为主办银行保障合理融资需求 [2] - 在商品房销售方面有力有序推进现房销售 做到所见即所得 [2] - 保交房过程中积累的经验将用于改革完善房地产开发融资销售制度 [2] 行业风险与转型 - 保交房有力化解商品住房交付风险 确保风险总体可控 [3] - 房地产行业风险加快出清 信用环境持续修复 [3] - 房地产市场处在新旧模式转换时期 转型调整需要一定时间 [3]

行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[3] 核心观点 - 政策端有望进一步发力 稳住房价对畅通经济内循环有重要意义[4] - 中央层面高频提及建设好房子 高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好因素推动下 香港私人住宅市场情绪逐步修复 港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] - 建议关注地产开发、地产转型、二手房中介及港资发展商等方向[4] 板块行情 - 本周房地产（申万）板块下跌5.8% 表现弱于主要股指（上证指数跌3.9% 深证成指跌5.1% 创业板指跌6.2% 沪深300跌3.8%）[7] - 个股方面 ST中迪（+18.8%）、世联行（+12.5%）、财信发展（+12.3%）涨幅居前 荣盛发展（-16.9%）、新华联（-15.2%）、上海临港（-13.3%）跌幅居前[7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（11.15-11.21）42个重点城市新房合计成交185万平米 环比上升6.5% 同比下降40.1%[12] - 分能级看 一线城市成交42.1万平米（环比降2.6%） 二线城市成交114.3万平米（环比升15.4%） 三四线城市成交28.5万平米（环比降8.9%）[12] - 11月截至本周（11.1-11.21）42城新房累计成交514万平米 环比上月同期升4.6% 同比降41.7% 年初至今累计成交同比降12.7%[16] - 分能级累计数据：一线城市成交124万平米（环比升5.9% 同比降45.2% 年初至今降8.2%） 二线城市成交302万平米（环比升5.8% 同比降38.9% 年初至今降12.2%） 三四线城市成交88万平米（环比降1.1% 同比降45.7% 年初至今降19.4%）[16] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（11.15-11.21）21个重点城市二手房合计成交200万平米 环比降1.2% 同比降14.3%[28] - 分能级看 一线城市成交79.7万平米（环比降7.0%） 二线城市成交104.8万平米（环比升3.2%） 三四线城市成交15.3万平米（环比升1.9%）[28] - 11月截至本周（11.1-11.21）21城二手房累计成交594万平米 环比上月同期升41.6% 同比降20.2% 年初至今累计成交同比升8.7%[33] - 分能级累计数据：一线城市成交244万平米（环比升45.6% 同比降19.7% 年初至今升9.7%） 二线城市成交306万平米（环比升37.6% 同比降22.1% 年初至今升8.9%） 三四线城市成交44万平米（环比升49.3% 同比降8.6% 年初至今升1.4%）[33] 行业新闻 - 宏观政策：住建部推进城市更新工作 强调其为推动城市高质量发展的战略性行动 系统推进"四好"建设[45] 财政部提前下达2026年城镇保障性安居工程补助566亿元[45] - 因城施策：广东省委书记强调积极主动构建房地产发展新模式[45] 成都允许存量自持租赁房转为普通商品房[45] 上海加强房地产经纪行业自律[45] - 公积金政策：北京修订商品房销售合同 禁止开发商限制公积金贷款[45] 佛山公积金贷款首付最低15%[45] - 土地市场：上海挂牌9宗地块总起价169.11亿元[47] 广州挂牌三宗地铁上盖地块总起价42.71亿元[47] 北京海淀区一综合用地84.22亿元挂牌[47] 公司公告 - 融资动态：招商蛇口发行公司债券50.40亿元[48] 华润置地发行3亿美元票据（2028年到期 利率4.125%）和43亿人民币票据（2030年到期 利率2.40%）[48] 中国金茂拟出售金茂（三亚）旅业100%股权[48] - 人事变动：陆家嘴董事刘广安离任[48] 城建发展副总经理刘锋离任[48] - 其他：贝壳-W连续进行股份回购[49]