浦东新区经济发展 - 浦东新区GDP从2020年1.32万亿元增至2024年1.78万亿元 [2] - 集成电路产业规模达2947亿元 占全国约五分之一 [2] 新质生产力发展 - 张江 临港 浦江三大国家实验室落地推动国际科技创新中心建设 [2] - 《上海市加快推动"AI+制造"发展实施方案》促进先进制造业与数字化融合 [2] 城市基础设施升级 - 轨道交通"一圈一网一核三层次"网络提升空间联动效率 [3] - 《上海市城市更新行动方案（2023-2025）》推动从增量扩张转向存量提质 [3] 绿色低碳与消费建设 - 全国碳排放权交易市场2021年7月16日在上海设立 [3] - 2025年前7个月社会消费品零售总额达9552亿元 [3] - 浦东规划四个国际级消费圈 发展夜经济和展会经济 [3] 国际化资源配置 - 建议在生物医药 金融数据领域设立前沿试验区 [4] - 通过先行先试探索可复制的开放经验 [4] 产业基础设施配套 - 需加强数据中心 算力中心 产业用地保障等基础设施建设 [4] - 应立足长三角一体化布局 避免单区作战 [4] 城市运营转型 - 从建筑改造转向内容运营 完善商办用地土地年期展期制度 [5] - 推进低效商办物业转型盘活 提升消费环境质量 [5] - 加强青年活力社区建设 [5] 老建筑改造与空间利用 - 需结合产业引导 城市生活等功能性考量 [6] - 可引入科创 文化类产业实现经济平衡 [6] - 徐汇滨江 杨浦滨江示范公共空间精细化运营提升商业价值 [6]

股价表现 - 股价下跌4.79%至5.57港元 成交额3.62亿港元 [1] 中期业绩表现 - 整体收益同比上升3.7%至70.895亿元人民币 [1] - 毛利同比上升4.7%至12.024亿元人民币 [1] - 普通股权持有人应占溢利同比上升4.3%达7.69亿元人民币 [1] 股息派发计划 - 拟派发中期基础股息9港仙 [1] - 为庆祝上市十周年拟派发一次性特别股息1港仙 [1] 业绩增速分析 - 营收同比增长4%至70.9亿元 归母净利润同比增长4%至7.7亿元 [1] - 营收增速放缓主因退出低质项目及增值服务拖累 [1] - 归母净利润增速低于全年双位数增长指引 [1] 业务发展策略 - 市拓提质并发力城市运营赛道 [1] - 中期基础派息率稳中有进 [1] 机构预期 - 华泰证券维持买入评级 看好公司实现有质量稳步增长 [1] - 预计全年归母净利润可实现同比正增长 但难达双位数增长目标 [1]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][6] - 目标价7.36港币 [5][6] 核心观点 - 公司营收增速放缓但维持有质量增长 主要因退出低质项目和增值服务承压 [1][2] - 通过成本控制措施推动毛利率提升0.2个百分点至17.0% [2] - 发力城市运营赛道并发挥港澳地区差异化优势 [3] - 派息政策稳中有进 中期基础派息率提升至36% [1][4] 财务表现 - 25H1实现营收70.9亿元 同比增长4% [1] - 25H1归母净利润7.7亿元 同比增长4% [1] - 基础物管营收同比增长8% [2] - 新增在管面积3180万平 但退出2680万平 净增仅500万平 [2] - 住户增值服务毛利率同比提升5.0个百分点至35.2% [2] - 销售管理费用率同比下降0.6个百分点至2.1% [2] 业务发展 - 新增外拓年合约额同比下降5%至9.8亿元 [3] - 千万级项目年合约均值同比提升17%至2320万元 [3] - 城市运营新增外拓年合约额同比大幅增长60%至6.2亿元 [3] - 继续位居香港物业管理市场份额第一 [3] 盈利预测与估值 - 下调25-27年EPS预测至0.48/0.52/0.57元 [5] - 下调幅度分别为6%/10%/13% [5] - 基于14倍25PE得出目标价7.36港币 [5] - 当前股价5.85港币 市值192.11亿港币 [6] - 预计25年归母净利润15.80亿元 同比增长4.57% [9] 股息政策 - 拟派发中期基础股息9港仙加特别股息1港仙 [1] - 合计派息率达到40% [1] - 24年全年派息率为36% [4] - 预计将继续推动派息率稳中有进 [4]

核心活动概述 - 上海证券交易所指导国海证券与北辰实业联合举办"我是股东之走进北辰实业"活动 吸引66位参与者包括25名高端客户及35位机构代表 [1] - 活动通过实地探访与座谈交流形式 使投资者深入了解公司会展经济与城市运营结合的核心竞争力模式 [1][3] 公司业务与资产规模 - 北辰实业控股股东北辰集团建设国家会议中心二期 与一期共同构成130万平方米会展综合体 [3] - 该综合体曾作为2022年北京冬奥会主新闻中心和国际广播中心 承载国家级会议展览功能 [3] 战略发展重点 - 公司高管向投资者解析会展经济 资产运营及城市更新等战略规划话题 [3] - 公司通过会展经济与城市运营相结合模式构建长期价值创造能力 [1] 市场互动与投资者反馈 - 活动使投资者全面了解企业运营态势与长远规划 强化股东权利意识 [14] - 投资者高度认可活动价值 表示持续参与意向并感谢上交所搭建的沟通桥梁 [14]

核心观点 - 武汉市规划研究院总体规划所团队通过26天攻坚完成七万余字的《武汉市国土空间总体规划（2021—2035年）》报批文本修订 并推动武汉实现从"增量扩张"到"存量提质"的关键转变 [2] - 团队通过127天"沉湖行动"创新实践 将产业策划、招商推介、空间设计、运营管理融为一体 推动沉湖国际重要湿地小镇建设 探索"全生命周期"实施路径 [3][4] - 城市规划行业正从传统"绘图员"角色向"城市运营者"和"人民规划师"转型 强调规划需结合产业、生态保护与人民需求 [5][6] 规划项目成果 - 《武汉市国土空间总体规划（2021—2035年）》于2月10日获国务院批复 明确城市功能定位及2035年发展路径 [2] - 沉湖国际小镇建设加速推进 设计之都永久会址、湿地展创空间和如意巷等标志性建筑将于11月武汉设计双年展亮相 [4] - 团队承担省市重大规划任务 包括湖北省流域综合治理规划、武汉都市圈空间发展规划等 [2] 团队工作模式 - 采用"规划+策划"模式 明确"四大项目+六个一"工作框架 推动政府、企业、社区多方协同 [3] - 前后方高效协同制图与文本 26天熬夜攻坚完成20多个国家层面单位的意见修订 [2] - 邀请国际大师隈研吾交流公共设施建筑设计经验 提升项目国际化水平 [4] 行业转型方向 - 规划师需从"空间生产者"转向"城市运营者" 需懂产业、招商与协调 提供全程服务 [4][6] - 中央城市工作会议提出建设现代化人民城市 规划需兼顾"大气魄"与"小烟火"的平衡 [5][6] - 学习赋能成为提升队伍素质根本路径 需结合党的创新理论与超大城市实践 [6]

战略转型 - 中交地产已披露重大资产重组草案，待股东大会审议通过并完成交割后，公司将正式进入轻资产运营道路，实现战略转型升级 [1] - 重组完成后，公司将以中交服务为主要运营主体，聚焦物业管理与资产运营，在城市更新、空间服务和商业资产管理等方面逐步拓展布局 [1] - 这是地产行业深度调整下的一种结构性演进，也是企业战略自我调适的体现 [1] 行业背景 - 中央城市工作会议强调"人民城市"治理理念，推动物业服务从传统"小区管理"向"城市运营"转型 [2] - 具备规模化管理能力、服务标准化体系和综合运营能力的物业企业正在成为城市精细化治理的重要支撑 [2] - 中交服务业务能力覆盖60余座城市，服务业态涵盖住宅、商写、公建、机场、港口、学校等多个维度 [2] 业务能力 - 截至2024年末，中交服务在管物业服务面积超过6,200万平方米，行业综合实力跃升至全国TOP23 [2] - 公司明确聚焦"大全城市服务"和"全交通服务"两大主赛道，提供住宅、轨道、空港、港口等多类资产的综合服务包 [4] - 深圳中交科技城园区已实现90%以上出租率，集聚了逾百家企业，包括多家国家高新技术企业与"专精特新"代表 [3] 协同优势 - 中交服务背后有中交集团全产业链资源的协同支持，有望成为连接"开发—建设—运营"闭环的重要节点 [3] - 公司具备纵向整合能力，可承接自有集团项目，也能面向政府端和产业端提供系统化解决方案 [3] - 中交服务代表中交集团推动轻资产化、市场化、科技化转型的重要一环 [5] 未来发展 - 公司计划在数智赋能、标准体系、产品服务、人才机制等方面持续优化，打造具有"中交特色"的服务品牌 [4] - 商业管理与资产运营方面，公司已启动转型路径探索，推动商管业务向科技型、数据驱动型发展转型 [4] - 中交服务将从开发周期中的"后端配套"走向前台，参与城市空间的全生命周期管理 [5]

"苏超"为什么能走红破圈？一个重要原因就在于，激发了群众广泛参与的热情。畅快"玩梗"，跨城观 赛，比拼志愿服务，宣介特色风物，无处不是"群众唱主角"。 "人民性"正是人民城市的根本属性。活力蕴藏在人气之中，城市运营要始终眼中有人，用接地气的办法 吸引人、凝聚人 近两年，参观美院毕业展成了时尚，不少地方甚至"一票难求"。比如，中央美术学院毕业展日均接待量 超万人次，其中逾七成是非专业的市民；四川美术学院毕业展单日最高接待量超3万人次。 不禁联想到线上线下持续火热的"苏超"，以及前不久刚落下帷幕的上海国际电影节。如今，人们奔赴一 座城的理由丰富多样，可以是一次展览，也可以是一场球赛、一部电影，甚至是一顿美食，这为我们观 察城市运营提供了新的思考维度。 城市是现代化的重要载体，城市的核心是人。习近平总书记强调："把让群众生活更舒适这一理念融入 城市规划建设的血脉里、体现在每一个细节中。"提高城市吸引力，就要从"城市如何更好服务人"破 题。 群众性是成就城市现象级IP的关键变量。 透过"苏超"看治理，相关部门注重精准识别并及时响应公众需求。比如，江苏在省级层面协调13个地级 市，提升办赛能级、优化赛事组织；各城市提升 ...

纪要涉及的行业或者公司 华发股份 纪要提到的核心观点和论据 - **销售业绩** - 2024 年全流量口径销售金额 1,054.4 亿元，位列百强房企第十位；权益销售金额 692.4 亿元，位列百强房企第九位。华东大区贡献 462 亿元占比 43%，华南大区贡献 321 亿元占比 30%，珠海大区贡献 250 亿元占比 24%，北方区域贡献 22 亿元占比 2%。排名前五城市为珠海、上海、南京、广州、成都，销售占比达 70%[4] - 截至 2025 年 5 月末，流量销售额 429 亿元，同比增长 20%。华东大区占比约 44%，珠海大区占比提升至 27%，华南大区占比 26%[2][5] - 2025 年力求维持千亿销售规模，稳中求升，全年推盘资源预计约 1,500 亿元，下半年重点城市为珠海、广州、成都和上海[2] - **财务状况** - 截至 2024 年末，总资产 4,202.9 亿元，总负债 2,953.06 亿元，资产负债率 70.26%，剔除预收款后为 63.08%。2024 年营收 599.9 亿元，归母净利润 9.51 亿元，综合毛利率 14.31%，预售楼款余额 873.55 亿元[2][5][6] - 2025 年 Q1 营收 184.8 亿元，同比增长 164%，归母净利润 1.9 亿元，经营活动现金流净额 41.07 亿元，同比增长 612%[2][7] - 截至 2024 年末，有息负债 1,416 亿元，综合融资成本 5.22%。银行类资金占比约 55%，公开市场直接融资占比约 28%，非标融资占比约 17%。银行授信总额 3,268 亿元，已使用 794 亿元，未使用授信资源储备 2,474 亿元。2025 年下半年预计新发债券约 45.5 亿元[2][8][9] - **土地储备** - 近三年累计获取超 47 个项目，新增货值超 2,400 亿元。截至 2025 年 Q1 末，土地储备总资源约 4,667 亿元，超一线城市货值占比 21%，核心城市货值占比约 56%，非核心二线城市货值占比 15%[3][10] - 2024 年全年推盘货值 1,570 亿元，去化 1,045 亿元，综合去化率约 67%[3][11] - **经营策略** - 2025 年总体经营思路是“消化存量”和“优化增量”，维持千亿销售规模并稳中求升[12] - “消化存量”以销售去化为核心，加速在售楼盘去化，盘活存量资产回笼资金；“优化增量”聚焦核心城市核心地段，获取优势项目[13] - 定位为华发集团城市运营板块的“压舱石”和“主力军”，深耕珠海，聚焦上海、成都等核心城市，通过专项债收储等方式回笼资金，实施“腾笼换鸟”策略[3][28][29] - **项目合作与管理** - 自 2021 年起不再新增民营企业合作方，主要与央国企及地方城投合作，积极化解历史遗留民营合作项目风险[3] - 珠海项目由集团城运板块拿地，华发股份受托管理，收取建安总投 8%-15%的管理费[3][23] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025 年在成都获取两块地，在成都、杭州和上海均有跟进项目[17] - 拿地到开盘平均周期约 6.5 个月，部分项目 6 个月以内甚至 5.5 个月左右可开盘[18] - 三四线城市货值占比逐步降低，通过政府收储、换地等方式盘活，加速资金回流[3] - 上海总资源约 400 亿元，现推售货值 328 亿元，在售楼盘约 5 个[3][20] - 截至 2025 年 5 月末，珠海销售额突破 100 亿元，市场占有率阶段性达 60%[3][22] - 深圳冰雪城项目总投资超 300 亿元，累计投入 174 亿元，人才房已清盘，雪场预计 2025 年 9 月末试营业，10 月正式运营[24] - 2025 年下半年预计新发债券约 45.5 亿元，推动转售债券回售约 31 亿元，预计第三季度推动一期租赁住房募资发行[30] - 经营性物业贷综合成本大致在 4%以内，主要合作银行有建设银行、兴业银行和中信银行[31]

行业转型与政策导向 - 物业行业正从"规模扩张"转向"价值深耕"，与城市发展从增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的趋势一致 [1] - "好房子"首次写入政府工作报告，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，部署推进"好房子、好小区、好社区、好城区"四好建设 [1] - 湖北积极响应"四好"建设政策，在2025武汉国际智慧物业博览会上特别打造"四好湖北馆"展示创新实践 [1] 物业行业现状与数据 - 湖北省注册物业服务企业7000余家，实际开展服务6000余家，从业人员超45万人 [2] - 湖北省物业服务项目近1.6万个，服务面积超12亿平方米，年主营业务收入超300亿元 [2] - 武汉市物业企业2500多家，在管面积7亿平方米，从业人员24万人，总营收178亿元 [2] 城市更新与改造进展 - 2024年武汉在城市更新方面开工6.9万套安置房，老旧小区改造实际指标完成率超过100% [2] - 武汉共加装电梯3000多部，完成199个完整社区建设，覆盖率达17.25% [2] - 武汉在推进老旧小区物业全覆盖上进展明显，有望在2025年实现全覆盖 [2] 智慧物业与科技应用 - 武汉已有超30项智慧小区场景落地，物业管理系统数字化发展方面27个模块已全部完成 [2] - 博览会展示智慧物业运营平台、人形门卫机器人、电梯更新改造方案、华为智能安防产品、安防巡逻机器人等科技产品 [3] - 武汉市住房和城市更新局表示希望博览会展示的新产品、新技术能快速走入物业小区提高生活品质 [3] 行业服务拓展与创新 - 物业行业从"基础服务"迈向"城市运营"，成为基层社会治理关键一环和城市精细化管理"最后一公里" [3] - 武汉市万科物业服务有限公司在适老化改造中充分考虑老年人需求，引入智能门锁、感应灯等科技产品 [1] - 世茂服务携手支付宝上线"畅行码"简化门岗登记流程，武汉嘉信物业打造"骑手悦行圈"为外卖骑手提供便利 [2] 行业管理与经验推广 - 湖北已实现省市县三级物业行业党委全覆盖 [3] - 武汉"红色物业"经验、襄阳"物业三张清单"联建、宜昌物业"123"政策体系等先进经验已在全省推广 [3] - 湖北省住房和城乡建设厅表示将推动行业向标准化、智能化、人性化转型升级，延伸服务场景至养老托育、低碳社区等领域 [4]

公司战略与经营策略 - 2024年公司推进战略重塑，定位“卓越的城市运营与美好生活服务商”，构建“1123”战略体系，突出商业业务，聚焦“中粮好房子”，注重现有业务专业化、精细化运营，适时回顾战略，坚持经营与开发并重 [1][2] - 预计行业止跌回稳态势延续，结构性分化加剧，国家推动建设好房子，行业加快构建发展新模式 [3] 2024年经营情况 - 行业排名提升，位列中指2024房地产百强榜第20位，上海易居“2024房地产上市公司综合实力榜”第18位，销售排名升至第23位，同比上升6位 [4] - 商业再拓版图，完成厦门、三亚、海淀三个大悦城开业，发行成都大悦城商业REIT，实现现金回流16.6亿元 [4] - 营业收入357.91亿元，同比下降2.70%；归母净利润 -29.77亿元；全年经营活动现金净流入66.17亿元；期末总资产1,785.75亿元；归属于上市公司股东的净资产105.96亿元 [4][5] 融资环境与资金管理 - 与金融机构合作良好，可用融资授信额度充足，有多元化融资渠道，2024年末有息负债总额666.13亿元，资产负债率76.73%，与上年持平 [6] - 2024年新增借款平均成本3.0%，全年综合融资成本4.06%，较上年末下降55个基点，维持AAA主体信用评级 [9] 业绩改善措施 - 销售聚焦住宅产品力，打磨“悦系”产品；商业确保头部项目迭代，推进REITs发展；土地获取聚焦一线及强二线城市；压降融资成本，开展降本降费行动 [10] 现金流管理 - 近三年经营性净现金流连续为正，通过开源节流、商业拓展、资本运作、优化融资等方式管理现金流，2024年加权平均融资成本较同期下降55bps [10][11] 核心竞争力与商业运营 - 大悦城商业核心竞争力体现在“体验式商业”、强大管理能力和优质储备资产，未来优化模式，推进资产证券化 [12] - 2024年引进首店等近500家，深耕首发经济，巩固“青年潮流地标” [19] - 2024年购物中心销售额401.2亿元，同比增长16%；客流3.6亿人次，同比增长30%；2025年计划新开业深圳、南昌大悦城2家项目 [19][20] 产品与市场拓展 - 2024年签约369亿元，签约面积167万平米，2025年聚焦核心城市群实现销售目标，动态调整业态比例 [13] - 2024年完成“好房子”部分研究并推广，2025年增加相关研究，搭建实验室打造特色产品 [14] - 助力外贸企业开拓国内市场，打造外贸优品专门店或区域 [19] REITs发行情况 - 2024年发行消费REITs，募集资金33.23亿元，实现利润总额约21亿元，收回现金16.6亿元，底层资产经营指标超额完成，分红高于业绩预测 [16][17][18] - 公司积极研究扩募政策，如有计划将及时披露 [18] 轻资产业务 - 轻资产项目运营良好，未来聚焦两大产品线，深耕一二线城市核心区域，以收入提成加净收益提成为收费模式 [21][22]