文章核心观点 - 开封市正式成立平稳基金并借鉴南宁模式开展保交楼工作，标志着“南宁模式”正走向全国，形成可复制可推广的经验[1] - 随着保交楼攻坚战进入尾声，国家专项借款逐步退出，部分城市面临债务复杂、资产多重抵押、资金缺口巨大的烂尾楼项目，亟需建立市场化纾困长效机制[1] - 南宁市平稳基金通过法制化、市场化、专业化手段成功破解“硬骨头”项目，其模式已迭代至2.0版本，核心创新在于资金来源创新及引入产业发展思维[4][9] 保交楼“南宁模式”的实践与成效 - 南宁市平稳基金是全国最早成立的房地产纾困基金，由三家南宁市国企出资为主，吸引社会资本共同投入发起设立[2] - 2024年至2025年上半年，平稳基金相继完成5127套住房的交付工作，目前仍有2500多套住房等待交付[2][3] - 基金承接的项目多为资不抵债、资产冻结、债权人众多及法律诉讼复杂的“无解”硬骨头，已成为南宁市保交楼工作中举足轻重的市场化力量[2][3] “南宁经验”破解三大难题的具体做法 - 针对“交接难”，采取“项目公司股权+资产转让”双重隔离方案，有效隔离原开发商破产风险，并通过项目托管方式隔离原有债务风险[5][6] - 针对“资金难”，通过分割资产盘活、专项借款、商业开发利润反哺等多元方式，多渠道弥补资金缺口[6] - 针对“管理难”，交付项目严格遵循原施工图纸保证不减配，并在房产证办理、交付体验和后期物业服务上充分考虑业主权益[7] 平稳基金模式的全国推广与版本迭代 - 南宁模式1.0版本主要依靠市属国有企业出资为主，首期规模30亿元，适用于有国有资本实力的城市[8] - 2.0版本通过地方政府以实物资产（土地）出资，辅以抵押融资和政府增信，解决启动资金问题并减轻财政负担[9] - 基金角色从“救火队员”转型为地方资产运营和产业孵化平台，在保交楼外发展建筑产业园，引进制造业企业，已培养4家规模以上企业[10] 行业模式比较与案例 - 全国保交楼模式主要包括原开发商自救、政府平台公司收购、AMC收购债权、项目破产重整及平稳基金模式五种[8] - 过去三年“易消化”项目多通过前两种方式解决，而“硬骨头”项目需通过后三种方式，如上海融创董家渡项目通过AMC收购债权方式解决，累计投放85亿元[8]

股价表现 - 2025年11月19日华夏幸福股价触及涨停，涨停价为3.64元，涨幅达9.37% [1] - 当日公司总市值为141.68亿元，流通市值为140.94亿元，总成交额为30.56亿元 [1] 债务重组与经营进展 - 公司累计完成1926.69亿元金融债务重组，占总债务的87.9%，并获得利息减免202.03亿元，极大缓解了债务压力 [2] - “保交楼”工作基本完成，住宅项目已全部交付，仅剩4个公寓项目待交付，稳定了市场预期 [2] 业务转型与行业环境 - 公司在产业新城服务转型上取得进展，新增18家入园企业，签约投资额达136.6亿元，并在市场化区域引入10个产业项目 [2] - 近期房地产行业获得政策支持力度加大，多项政策旨在促进市场平稳健康发展，公司转型契合行业趋势 [2] - 房地产开发板块在2025年11月19日表现活跃，多只个股上涨形成板块联动效应 [2] 资金流向 - 2025年11月18日龙虎榜数据显示总成交额34.66亿元，总买入2.84亿元，总卖出2.15亿元 [2] - 此前11月13日出现游资和外资净买入情况，显示资金关注度较高，大量资金参与推动股价涨停 [2]

银行直接销售房产的背景与动因 - 银行在兰州、广东等地通过线上平台直接挂牌“直供房”，房源具有显著价格优势和清晰产权属性 [1] - 此现象源于经济下行压力与房地产市场深度调整，导致个人按揭贷款断供与开发贷款违约增多，银行持有的法拍房和抵债资产规模持续扩大 [1] - 传统法拍房处置渠道因税费不清、清场困难、无法贷款等问题流拍率居高不下，资产价值在漫长处置周期中持续贬损 [1] - 银行主动卖房是化解自身风险、响应“保交楼、稳民生”政策、避免资产贱卖并维护市场稳定的举措 [1] - 消费金融公司、汽车金融公司等非银机构也在加大个贷不良资产出清力度，印证行业处置模式转型 [1] 银行直接销售房产的益处 - 对银行而言，直接卖房能显著提升资产处置效率，加速资金回笼，并通过自主把控交易流程减少信息不对称带来的法律纠纷，最大限度保全资产价值 [2] - 对购房者而言，“直供房”成交价普遍低于市场价16%—31%，交易流程规范透明，并能享受按揭贷款等配套金融服务，解决了法拍房需全款支付的痛点 [2] - 对市场而言，不良资产的有序消化避免了恐慌性抛售对房价的冲击，为房地产市场健康发展筑牢缓冲垫 [2] 银行直接销售房产面临的挑战 - 银行缺乏专业销售团队、市场推广经验和客户资源，可能面临水土不服和成本收益失衡的问题 [3] - 房产合理评估、公平定价以及有效防范内部人员以权谋私对银行内控管理提出更高要求 [3] - 出售房产若在产权、物业费缴纳等方面存在瑕疵，一旦出现交易纠纷将直接损害银行声誉 [3] - 集中入市的低价房源可能短期压制周边房价，例如兰州某“直供房”集中小区周边二手房成交均价较上半年下跌4.2% [3] - “银行直供房”成交量占全国二手房交易总量不足1%，且多集中在三四线城市或近郊，难以撼动整体房价体系 [3] 其他不良资产处置路径 - 将不良资产打包剥离给资产管理公司是主流选择，2024年中国信达等机构收购银行不良资产规模超2200亿元 [4] - 银行可设立“特殊资产事业部”，或通过资产证券化产品引入资本市场投资者，实现风险共担与收益共享 [4] - 对于暂时难以出售的房产，可通过改造为长租公寓或保障性租赁住房的模式盘活资产，契合“租购并举”政策导向 [4] - 针对“保交楼”相关项目，银行与地方政府、优质房企合作注入续建资金或开展共益债投资，助力住房按时交付 [4] - 构建多层次、专业化、市场化的不良资产处置体系是长远之道，银行应立足金融主业，通过与AMC、科技公司、地方政府深度协作化解风险 [4]

银行不良资产处置模式转型 - 金融机构不良资产处置正从被动清收向主动管理转型 [1] - 银行通过线上平台直接挂牌销售"直供房"以主动化解风险 [1] - 消费金融公司、汽车金融公司等非银机构也在加大个贷不良资产出清力度 [1] 银行下场卖房的背景与动因 - 受经济下行与房地产市场调整影响，个人按揭断供和开发贷违约增多，银行持有的法拍房和抵债资产规模持续扩大 [1] - 传统法拍渠道因税费不清、清场困难、无法贷款等问题流拍率高，资产价值在处置周期中持续贬损 [1] - 此举旨在化解银行自身风险，响应保交楼和稳民生政策，避免资产贱卖并维护市场稳定 [1] 银行直接卖房的优势 - 对银行而言能显著提升资产处置效率，加速资金回笼，并通过自主把控交易流程减少信息不对称和法律纠纷 [2] - 对购房者而言，"直供房"成交价普遍低于市场价16%至31%，交易流程规范透明，并能享受按揭贷款等配套金融服务 [2] - 对市场而言，不良资产有序消化避免了恐慌性抛售对房价的冲击，为市场健康发展提供缓冲 [2] 银行直接卖房面临的挑战 - 银行缺乏专业销售团队、市场推广经验和客户资源，可能面临水土不服和成本收益失衡问题 [3] - 对银行内控管理提出更高要求，需防范房产评估定价不公及内部人员以权谋私 [3] - 集中入市的低价房源可能短期压制周边房价，例如兰州某小区周边二手房成交均价较上半年下跌4.2% [3] 其他不良资产处置路径 - 将不良资产打包剥离给资产管理公司是主流选择，2024年中国信达等机构收购银行不良资产规模超2200亿元 [4] - 银行可设立特殊资产事业部，或通过资产证券化产品引入资本市场投资者实现风险共担 [4] - 对于暂时难售房产，可改造为长租公寓或保障性租赁住房，契合租购并举政策导向 [4] - 针对保交楼项目，银行可与地方政府、优质房企合作注入续建资金或开展共益债投资 [4]

楼盘交付问题 - 长沙县和泓桃李春风项目业主购房5年仍未收房，楼盘处于停工与复工反复状态，完工日期不确定 [2] - 政府部门曾介入协调并承诺2025年3月交房，后推迟至2025年11月，但到期后业主仍未收到收房通知 [4] 项目停工与资金挪用 - 长沙中梁玺悦台二期项目已纳入保交楼清单，原定2024年12月31日前交房，但截至2025年11月仅部分楼栋主体完工，后续工程及配套设施建设完全停滞 [6][8] - 项目核心问题直指保交楼专项资金被违规挪用，监管账户资金未专款专用，业主索要资金流向明细遭拒 [8] 房屋质量与安全隐患 - 中梁玺悦台二期超70%房屋出现墙体开裂、墙面空鼓、渗水等问题，地下车库存在积水、地面起砂、电线裸露等违反国家标准的隐患 [8] - 因资金短缺，房屋质量问题的整改工作处于停滞状态 [8] 配套设施停滞 - 中梁玺悦台二期承诺的九年一贯制学校仅完成部分主体封顶，已停工一年多 [8] - 配套学校停摆导致80余户有适龄儿童的业主需跨3公里择校，每月额外承担近1500元相关费用 [8] 合同违约与赔偿 - 中梁玺悦台二期按合同约定单户最低违约金约4.8万元、最高约7.2万元，但开发商以资金紧张为由拖延赔付 [8] 产权证办理受阻 - 长沙市望城区金辉优步学府9栋业主因开发商金辉地产与民生银行的债务纠纷，无法办理住房抵押注销手续，导致未能取得不动产权证书 [9][11] - 业主已足额支付全部购房款及相关税费，但民生银行以债务纠纷为由拒绝为已付清全款的业主办理解压 [11] 政府回应与处理进展 - 长沙市自然资源和规划局望城分局回应称，金辉优步学府部分楼栋已办理首次登记及分户产权证，另有8栋已办理预告登记但未申请首次登记 [11] - 区政府已多次组织调度，保交楼工作专班正与抵押银行协调加快化解办证难题，并承诺在资料齐全情况下，房地首次登记3个工作日内办结，分户产权证1个工作日内办结 [11]

房地产融资协调机制工作进展 - 全国房地产“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元 有力保障商品住房项目建设交付 [1] - 贷款审批金额较2024年底的5.03万亿元增加超2.03万亿元 较2024年3月初的超6万亿元增加1万亿元 [1] - 截至2024年底贷款金额为5.03万亿元 超过4万亿元预期目标 截至2025年1月22日增加5700亿元至5.6万亿元 [2] - 截至2025年3月5日审批贷款超过6万亿元 涉及已交付和在建住房超1500万套 [2] - 截至2025年9月22日“白名单”项目贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [2] 保交楼工作成效与现状 - 截至目前全国750多万套已售难交付住房实现交付 [3] - 与去年同期相比 今年以来保交楼交付节奏更趋稳健 交付质量明显提升 业主满意度持续改善 [1][4] - 保交楼已从应急性攻坚转入常态化平稳运行 多数城市的重点项目已完成交付 [1][4] - 普通购房者“交钱拿不到房”的核心风险已得到有效化解 [4] - 部分涉及复杂债务、资产处置难度大的项目仍需通过司法重整、市场化并购等方式逐步解决 不同区域间推进进度存在差异 [4] 保交楼融资支持机制 - 项目白名单机制与保交楼专项借款构成保交楼融资支持的核心组合拳 [5] - 白名单机制通过严格项目筛选 聚焦具备一定完工基础、资产质量尚可的项目 实现精准输血 并借助地方政府与金融机构协同联动开通贷款审批绿色通道 提升融资效率 [5] - 白名单机制能有效将项目风险与房企集团整体债务风险切割 保障资金安全 [5] - 保交楼专项借款主要承担应急托底功能 支持主体结构已完工但配套设施未完善的项目 帮助解决续建资金缺口 [5] - 专项借款通过财政资金引导作用 撬动商业银行等社会资本提供配套融资 形成多元投入格局 [5] - 两类工具均建立严格资金监管机制 确保资金全部用于项目建设 [5] 地方政府主导作用 - 地方政府通过政策保障、资源协调、资金支持等多方面举措发挥主导性支撑作用 [6] - 政策层面 各地出台严格预售资金监管细则 明确购房款存入政府共管账户 按工程进度分级拨付 打击资金抽逃、挪用等违规行为 [6] - 协调层面 组建由住建、金融、法院、公安等多部门参与的保交付专班 建立“一楼一策”工作机制 集中化解施工纠纷、债务诉讼等堵点 [6] - 资金层面 设立政府主导的纾困基金 整合财政资金、国企资金及社会资本 为资金短缺项目提供过桥资金支持 或通过资产收购等方式盘活存量项目 [6] 保交楼对行业的多维助力 - 有效修复购房者对期房市场的信心 稳定市场预期 推动住房消费回归理性 [6][7] - 加速行业风险出清 缓解房企信用危机 为优质企业营造更健康发展环境 [7] - 倒逼行业从高杠杆扩张向高质量发展转型 推动预售制度完善、现房销售试点扩大等长效机制落地 [7] - 带动建材、施工、物业服务等上下游产业链复苏 促进房地产行业与国民经济协调发展 [7]

房地产融资协调机制进展 - 全国房地产“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，有力保障商品住房项目建设交付 [1] - 贷款审批金额较2024年底的5.03万亿元增加超2.03万亿元，较2024年3月初的超6万亿元增加1万亿元 [1] - 该机制已支持近2000万套住房建设交付，维护购房人合法权益 [2] 保交楼工作成效与现状 - 全国已售难交付住房实现交付超过750万套 [3] - 保交楼工作已从应急性攻坚转入常态化平稳运行，多数城市重点项目已完成交付 [1][4] - 交付节奏更趋稳健，交付质量明显提升，业主满意度持续改善 [1][4] - 普通购房者“交钱拿不到房”的核心风险已得到有效化解 [4] 融资支持工具与机制 - 项目白名单机制与保交楼专项借款构成保交楼融资支持的核心组合拳 [5] - 白名单机制通过严格筛选聚焦具备完工基础的项目实现精准输血，并借助绿色通道提升融资效率 [5] - 专项借款承担应急托底功能，重点支持主体结构已完工项目，通过财政资金撬动社会资本 [5] - 两类工具均建立严格资金监管机制，确保资金全部用于项目建设 [5] 地方政府角色与措施 - 地方政府通过政策保障、资源协调、资金支持等多方面举措发挥主导性支撑作用 [6] - 各地出台严格预售资金监管细则，明确购房款存入政府共管账户并按工程进度拨付 [6] - 组建多部门参与的保交付专班，建立“一楼一策”工作机制化解堵点难点 [6] - 设立政府主导的纾困基金，整合各类资金为项目提供支持 [6] 保交楼对行业的影响 - 有效修复购房者对期房市场的信心，稳定市场预期，推动住房消费回归理性 [6][7] - 加速行业风险出清，缓解房企信用危机，为优质企业营造更健康发展环境 [7] - 倒逼行业从高杠杆扩张向高质量发展转型，推动预售制度完善等长效机制落地 [7] - 带动建材、施工、物业服务等上下游产业链复苏，促进房地产行业与国民经济协调发展 [7]

诉讼保全与审执衔接 - 今年以来江西法院共办理诉讼保全案件82395件 [1][4] - 诉讼保全涉及申请保全金额1327.75亿元 [4] - 通过“以保促调”、“以保促执”方式提升实质化解纷能力 [4] 优化营商环境司法举措 - 制定《关于全力打造一流法治化营商环境的实施意见》等规范性文件 [3] - 审理各类涉企刑事案件400余件，严厉打击破坏营商环境犯罪行为 [3] - 准确区分罪与非罪界限，发现并移送犯罪线索57件，建议撤回涉企刑事案件2件 [3] 房地产领域风险防范 - 梳理涵盖591个企业524个项目的保交楼清单，建立重大案件逐级请示制度 [3] - 集中开展专项行动，有序推动全省46个楼盘项目涉及5000余套房屋登记办证 [3] 审慎司法与权益保护 - 善用“活封活扣”等审慎司法强制措施，减少对涉案企业正常经营的影响 [4] - 精准区分“失信”与“失能”，今年累计核查案件4256件，屏蔽失信信息2098件 [4]

核心观点 - 短期因素与中期韧性共振，支撑三季度GDP同比增长4.8%，符合市场预期 [1][2][8] - 经济韧性主要来源于服务消费保持韧性、外需改善、竣工冲高以及阶段性补库存四大因素 [2][8] - 展望四季度，经济内生压力有所加大，但政策积极对冲，预计经济仍将保持合理增长 [4][42][43] GDP表现 - 三季度GDP同比增速为4.8%，与市场预期一致 [1][5][44] - 从支出法视角看，最终消费对GDP的拉动持平于2.7个百分点，货物和服务净出口拉动持平于1.2个百分点，资本形成总额的贡献边际下行0.4个百分点至0.9% [2][5][8][44] - 分产业看，第一产业增加值同比增速为4.0%，较二季度回升0.2个百分点；第二产业和第三产业增加值同比增速分别为4.2%和5.4%，较二季度有所回落 [44] 工业生产 - 9月工业增加值同比增速上行1.3个百分点至6.5%，超出市场预期的5.2% [1][2][13][50] - 增长主要受下游制造业拉动，其中汽车制造业增加值同比大幅上升7.6个百分点至16%，拉动整体工业生产增速上行约0.4个百分点，可能与国补暂停前企业“抢生产”有关 [2][13] - 上游行业生产相对偏弱，黑色金属压延、有色金属压延等行业增加值增速有所回落 [13][14] 消费市场 - 9月社会消费品零售总额同比增长3.0%，较8月回落0.4个百分点，略低于市场预期 [1][20][71] - 商品零售结构分化，限额以下商品零售增速回落0.5个百分点至3.8%，而限额以上商品零售小幅回暖 [2][20] - 服务消费保持韧性，服务零售累计同比增速上行0.1个百分点至5.2%，餐饮收入同比增速为0.9% [2][20][71] - 部分品类表现突出，受新手机发布和汽车补贴政策调整预期影响，通讯器材类零售同比大幅增长16.2%，汽车类零售增速提升0.8个百分点至1.6% [20][71] 固定资产投资 - 1-9月固定资产投资累计同比下降0.5%，不及市场预期的增长0% [1][57] - 9月当月固定资产投资同比增速为-6.5%，虽较8月回升0.7个百分点，但持续处于负值区间 [4][33][57] - 投资结构分化，其他费用投资增速大幅冲高10.1个百分点至4.5%，但建安投资大幅下行4.6个百分点至-15.7% [33] - 主要投资主体均表现低迷，房地产投资同比下降21.2%，制造业投资和广义基建投资也保持低位 [33] 房地产市场 - 销售端呈现弱复苏，9月70城新房和二手房价格同比降幅均收窄0.3个百分点，但环比仍为负值；商品房销售金额同比降幅收窄2.1个百分点至-11.8% [3][24] - 供给端结构分化显著，新开工面积同比降幅为14.4%，但在“保交楼”和现房销售政策推动下，竣工面积同比增速大幅冲高22.9个百分点至1.5% [3][24][67] - 房企信用融资同比降幅扩大4.8个百分点至-12.9%，投资意愿持续低迷 [24] 居民收入与就业 - 三季度全国居民人均可支配收入同比增长4.7%，较二季度回落0.4个百分点；人均消费支出同比增长3.4%，较二季度回落1.8个百分点 [7][78] - 9月城镇调查失业率为5.2%，较8月回落0.1个百分点，与过往5年均值持平，本地和外来户籍人口失业率均有所改善 [82] 政策展望 - 政策层面已积极应对，包括安排5000亿元地方政府专项债结存限额下达地方，以及加快政策性金融工具落地，以缓解化债对投资的挤占 [4][42] - 尽管四季度面临“抢生产”因素消退、“两新”政策退坡等下行风险，但在政策支持和出口保持高景气的背景下，经济预计仍将运行在合理区间 [4][42][43]

宏观经济表现 - 2025年三季度GDP同比增长4.8%，符合市场预期[1][7][31] - 9月工业增加值当月同比上升1.3个百分点至6.5%，超出预期[1][2][12] - 9月社会消费品零售总额当月同比为3.0%，较前值回落0.4个百分点[1][17][49] 经济增长驱动因素 - 最终消费支出对GDP增长的拉动为2.7个百分点，服务零售累计增速上行0.1个百分点至5.2%[2][3][8] - 货物和服务净出口对GDP增长的拉动为1.2个百分点[8][31] - 资本形成总额对GDP增长的拉动边际下行0.4个百分点至0.9%[2][31] 工业生产与行业表现 - 汽车制造业增加值同比大幅上升7.6个百分点至16%，拉动整体工业增长0.4个百分点[2][12] - 上游行业生产偏弱，黑色金属压延业增加值同比下降5.1个百分点至2.2%[12] - 通讯器材类零售额同比显著改善，上升8.9个百分点至16.2%[17][49] 固定资产投资 - 1-9月固定资产投资累计同比为-0.5%，不及市场预期[1][7] - 9月固定资产投资当月同比为-6.5%，建安投资大幅下行4.6个百分点至-15.7%[4][25] - 房地产开发投资累计同比为-13.9%，当月同比下滑1.8个百分点至-21.2%[7][25][47] 房地产市场 - 9月商品房竣工面积同比大幅冲高22.9个百分点至1.5%[3][23][47] - 商品房销售面积累计同比为-5.5%，销售金额当月同比为-11.8%[7][23] - 新开工面积同比为-14.4%，仍处下滑区间[3][23] 政策影响与展望 - 地方专项债额度5000亿元下达及政策性金融工具加快落地，旨在稳定投资[4][30] - 化债提速短期挤占固定资产投资资金，对制造业和基建投资形成压制[4][25] - 四季度经济若实现4.4%的增速，全年GDP增速目标5.0%有望达成[8]