公司经营情况 - 2024年公司实现营业收入但未披露具体金额，开发业务结算毛利率为14.11%，归属于母公司所有者的净利润为-61.15亿元，主要原因是销售规模下降及资产减值计提 [8] - 公司全年按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务，坚守财务安全底线 [8] - 年内共交付房屋9.92万户，新获广厦奖10个，国家及行业级奖项15项，打造多个交付质量标杆项目 [9] 业务发展 - 商业物业各购物中心客流、销售坪效保持稳定，写字楼新租续租面积超20万平方米 [10] - 金地威新轻资产拓展签约12个招商代理及研策咨询类项目，长租公寓成熟期项目出租率保持93% [10] - 金地智慧服务在管面积约2.52亿平方米，连续十六年获"中国物业服务综合实力百强企业" [10][11] - 代建业务布局全国超60座城市，累计签约管理面积达3,831万平方米，获"2024年中国代建企业综合实力TOP3"等二十余项行业大奖 [11] 公司治理 - 2024年共召开10次董事会，审议利润分配、银行授信等重要事项 [12] - 完成4项定期报告和62项临时公告，强化非财务经营性信息披露 [13] - 召开两次业绩说明会通过上证路演平台回应投资者关切 [13] 股东大会事项 - 2024年度不进行利润分配，不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本 [20][21] - 续聘德勤华永会计师事务所为2025年度审计机构，审计报酬583万元 [21][22] - 授权2025年新增担保总额度不超过350亿元，其中为控股子公司担保不超过250亿元，为合联营公司担保不超过100亿元 [22][23][24] - 授权2025年对外财务资助总额度不超过最近一期经审计归母净资产的50%，单笔不超过59.04亿元 [24][25][26] 章程修订 - 根据新《公司法》修订公司章程，主要涉及法定代表人责任、股东权利、公司治理结构等条款 [27][28][29][30][31][32][33][34][35][36][37][38][39][40][41][42][43][44][45][46][47][48][49]

房地产市场动态 - 5月全国70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 二线城市环比下降0.2% 三线城市环比下降0.3% 降幅比上月扩大0.1个百分点 [1] - 同比降幅继续收窄 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7% 降幅比上月收窄0.4个百分点 二线城市同比下降3.5% 三线城市同比下降4.9% 降幅分别收窄0.4和0.5个百分点 [1] - 成都推出"住建房产超市"平台 整合近30家房企在售项目 提供政策发布、信息展示和促消费活动推介一站式服务 [2] 房企融资与债务情况 - 新城控股60亿元公募公司债申请获上交所受理 债券品种为面向专业投资者公开发行 承销商为中信证券 [3] - 绿城房地产集团20亿元中期票据将按期兑付 债券代码"22绿城地产MTN005" 本息合计20.76亿元 票面利率3.80% 主承销商为招商证券和工商银行 [4] - 正荣地产10亿元债券宽限期延长议案未获通过 债券代码"20正荣02"余额9.98亿元 票面利率5.75% 持有人会议同意率仅44.71% 且程序被判定无效 [5]

全国房地产市场基本情况 - 1-5月全国房地产开发投资约3.62万亿元，同比下降10.7%，其中住宅投资2.77万亿元，下降10.0% [1][4] - 房地产开发投资额同比跌幅扩大，需通过优质土地供应和降低开发成本等措施促进指标止跌回稳 [4] - 房地产开发企业到位资金约4.02万亿元，同比下降5.3%，其中国内贷款6679亿元下降1.7%，利用外资16亿元增长49.0% [10] 房地产开发与建设情况 - 1-5月房屋施工面积62.5亿平方米，同比下降9.2%，降幅比1-4月收窄0.5个百分点 [5] - 房屋新开工面积2.32亿平方米，下降22.8%，降幅比1-4月收窄1.0个百分点，其中住宅新开工面积1.71亿平方米，下降21.4% [5] - 房屋竣工面积1.84亿平方米，下降17.3%，其中住宅竣工面积1.33亿平方米，下降17.6% [5] - 施工面积和新开工指标降幅收窄，反映优质房企积极拿地并推进高品质住宅开发 [6] 商品房销售与库存情况 - 1-5月新建商品房销售面积3.53亿平方米，同比下降2.9%，其中住宅销售面积下降2.6% [7] - 新建商品房销售额约3.41万亿元，同比下降3.8%，其中住宅销售额下降2.8% [7] - 5月末商品房待售面积约7.74亿平方米，比4月末减少715万平方米，连续三个月减少，其中住宅待售面积减少439万平方米 [7][9] - 部分一线、二线城市楼市交易活跃，销售面积和销售额保持增长 [9] 市场调整与政策建议 - 房地产市场仍处于调整过程中，市场信心还在修复，供求关系待改善 [2][12] - 需通过降低购房成本、探索先租后购模式等措施挖掘潜在需求 [13] - 核心城市新房市场延续恢复态势，"好房子"供给是重要支撑，但城市间分化行情仍将延续 [13] - 需加大城市更新和危旧房改造力度，促进刚性和改善性住房需求释放 [13]

房地产市场整体表现 - 2025年1-5月全国商品住宅销售额30119亿元 同比微降2 8% [1] - 房地产开发投资36234亿元 同比下降10 7% 其中住宅投资27731亿元 下降10 0% [1] - 房屋施工面积625020万平方米 同比下降9 2% 住宅施工面积435354万平方米 下降9 6% [1] - 房屋新开工面积23184万平方米 下降22 8% 住宅新开工面积17089万平方米 下降21 4% [1] - 房屋竣工面积18385万平方米 下降17 3% 住宅竣工面积13337万平方米 下降17 6% [1] 商品房销售情况 - 新建商品房销售面积35315万平方米 同比下降2 9% 其中住宅销售面积29745万平方米 下降2 6% [1] - 新建商品房销售额34091亿元 下降3 8% 其中住宅销售额30119亿元 下降2 8% [1] - 5月末商品房待售面积77427万平方米 较4月末减少715万平方米 住宅待售面积减少439万平方米 [1] 房地产开发资金状况 - 房地产开发企业到位资金40232亿元 同比下降5 3% [2] - 国内贷款6679亿元 下降1 7% 利用外资16亿元 增长49 0% 自筹资金13743亿元 下降7 2% [2] - 定金及预收款11931亿元 下降5 0% 个人按揭贷款5645亿元 下降8 5% [2] 区域销售分化 - 东部地区销售面积15601万平方米 下降4 5% 销售额20531亿元 下降3 5% [2] - 中部地区销售面积9200万平方米 微增0 3% 销售额6183亿元 下降3 8% [2] - 西部地区销售面积9289万平方米 下降2 8% 销售额6519亿元 下降4 7% [2] - 东北地区销售面积1225万平方米 下降6 0% 销售额858亿元 增长6 7% [2] 市场趋势与专家观点 - 5月国房景气指数为93 72 [3] - 行业仍处于深度调整期 需通过降低存量房贷成本 挖掘潜在需求 探索先租后购模式等措施促进市场回稳 [3]

重庆楼市现状分析 房价回调情况 - 重庆主城区二手房成交量TOP5区域（渝北区、沙坪坝区、南岸区、江北区、九龙坡区）2025年前4月成交均价较2018年分别下降13 5%、23 1%、24 3%、21 9%、24 4% [12] - 成交量TOP5板块中4个板块（大学城、南坪、西永、龙头寺）房价较2018年下跌11 3%、35 4%、28 1%、22 8%，南坪板块跌幅超三成 [14] - 典型案例：渝北区空港新城某楼盘2020年开盘价2万元/m²，2025年同户型二手成交价缩水至146万-152万元（原总价约200万元），跌幅超30% [6] 库存与去化周期 - 重庆中心城区广义住宅存量4270万m²（含未开发土地），去化周期97个月（约8年），其中有效存量3703万m² [23] - 狭义存量（已拿证未售）909万m²，去化周期21 2个月 [23] - 渝北区二手房挂牌量占比28%，沙坪坝区17%，南岸区12%，主城区总挂牌量同比2024年4月增长14 4% [12] 市场供需结构 - 2015-2024年重庆新建商品住宅成交1 677亿m²（157 8万套），新增供应1 564亿m²（147 1万套），十年间供不应求 [21][22] - 2022年起新房供应锐减：2021年新增住宅面积1664万m²，2022年骤降至585万m²，销售金额从2732亿元跌至857亿元（降幅68 6%） [21] - 二手房成交占比从2021年46%升至2024年71%，2024年一二手总成交量15 5万套，较2019年35 6万套下降56 5% [28] 抗跌板块特征 - 照母山板块（渝北区）2025年前4月二手成交均价较2018年上涨13 4%，因聚集行政机构、高科技企业及高端住宅 [15] - 稀缺性资产表现稳定：南岸区一线江景房（带学位、低密度）当前毛坯挂牌价1 6-2万元/m²，较2017年买入价1 3万元/m²仍有溢价 [15][16] 政策与市场动态 - 2025年重庆住宅用地供应计划787公顷，仅为2022年2243公顷的35% [28] - 2024年一季度中心城区商品住房成交连续6个月正增长，4月起供应、销售、价格全面回升 [28] - 贝壳数据显示2025年前4月主城区新房成交量同比增6 6%，二手房增17 3%，3月起二手价格环比企稳回升 [29] 历史对比 - 2018年为重庆楼市峰值：商品住宅销售面积2667 7万m²，成交均价11303元/m²（首次破万），销售额3015亿元 [18] - 2017-2021年年均销售超2000亿元，2022年后未能重返千亿规模 [21]

碧桂园云顶项目价格变动 - 项目高峰期成交单价超过4.1万元/㎡ [1] - 目前最低售价仅约1.1万元/㎡ [2][3] - 价格从4.1万元/㎡降至1.1万元/㎡ [3] - 当前售价已低于2017年拿地时的楼面价2.4万元/㎡ [3] - 一套建面约103.17㎡的3房一口价119.4万元，折合单价约1.16万元/㎡ [5] 项目销售与交付情况 - 营销中心人流量大，门外停满车辆 [4] - 在售的是二期6号楼，售完后项目将结束销售 [4] - 项目预计于明年6月毛坯交付 [4] - 项目一期共有12栋楼，二期有9栋楼，总占地面积约400亩 [4] 项目周边与配套 - 周边生活配套相对成熟，各类生活超市、菜店、药店等底商齐备 [5] - 距离最近的地铁站新塘站约6公里，出行较为依赖私家车或其他交通工具 [5] 二手房市场对比 - 新房售价低于二手房市场价 [7] - 二手房源挂牌价大多在1.35万～1.4万元/㎡ [9] - 一套95㎡的三室两厅房源挂牌价为130万元，折合单价约1.37万元/㎡ [9] - 一套142.65㎡的四室两厅房源挂牌价为171万元，折合单价同样为1.37万元/㎡ [9] 增城片区楼市概况 - 增城片区超级大盘集中，建筑面积超百万平方米的包括翡翠绿洲、合生湖山国际、碧桂园凤凰城、敏捷绿湖首府等 [11] - 敏捷绿湖首府2019年新开组团单价接近1.6万元/㎡，如今二手房挂牌均价为9365元/㎡ [12] - 开发商在增城积极拿地的关键时间节点为2013年和2016年 [14] - 增城区的去化周期为29.01个月 [14] 行业趋势与开发商策略 - 大盘模式是过去10～20年房地产行业发展的缩影 [14] - 开发商运营策略从过去的粗放型转变为现在的精细化 [14] - 开发商对地段选择越来越谨慎，房屋建设越来越追求精细化 [14] - 未来市场上超级大盘的数量预计不会像过去那样多 [14]

报告核心观点 2025年5月下半月中国经济出现边际变化，出口有改善但仍面临不确定性，国内经济活动指标稳定，房地产销售偏弱、房价回调，制造业PMI温和回升但价格有下行压力，金融市场各板块表现不一[1][2][23]。 经济形势跟踪 出口情况 - 5月12日中美达成关税临时协议后出口状况改善，但对美出口持续回调，出口形势仍有不确定性，关税摩擦反复和“抢出口”效应减弱构成压力[1][2] 国内经济活动指标 - 5月下半月高炉开工率、磨机运转率、高速公路货车流量等指标与上半月基本持平，轮胎开工率回升至“五一”假期前水平，汽车行业维持较高景气度[1][10] 房地产市场 - 5月下半月房地产销售偏弱，部分二手房价格明显回调，商品房销售低位运行，二三线城市下行压力大，一线城市二手房挂牌价指数回调[1][19] 制造业PMI数据 - 5月制造业PMI温和回升但仍在收缩区间，进出口及生产指标改善，购进价格指数回调，反映国内需求偏弱[1][23] 金融市场跟踪（5月26日 - 5月30日） 股票市场 - A股交易量下降、风格分化加剧，小盘股活跃，沪深300下跌1.1%，中证2000上涨1.1%，港股恒生指数和恒生科技指数下跌，环保、医药和军工行业领涨，汽车、电力设备和有色金属领跌[31] - 本周日均成交1.09万亿元，较上周下降7%，沪深300和中证1000换手率ZScore创去年10月以来新低，小盘股交易额占比升至51.46%[31] - 截至周五收盘，沪深300市盈率12.5，中证1000市盈率39.3，标普500市盈率26.5，纳斯达克100指数市盈率33.2[31] 债券市场 - 利率债收益率延续窄幅震荡，受特朗普关税表态、工业企业利润数据、央行公开市场操作等因素影响，月末央行净投放呵护，资金偏宽松[31] 汇率和商品市场 - 美元指数小幅上涨0.3%，离岸人民币兑美元贬值0.5%，黄金下跌2.1%，原油下跌，WTI原油下跌1.6%，国内商品市场普遍下跌，南华商品指数下跌1.6%[32]

房地产市场现状 - 2025年1-4月新建商品房销售面积29252万平方米同比下降20_2% [2] - 同期新建商品房销售额28067亿元下降28_3%其中住宅销售额下降31_1% [2] - 2025年第一季度全国70个大中城市中有53个城市二手房价格环比下跌其中12个城市跌幅超过1_5% [2] 李嘉诚2018年预测回顾 - 预测内地房价因脱离居民购买力将回归居住属性炒房客需警惕 [4] - 指出高负债房企将面临破产重组低负债资金充裕房企可生存 [4] - 预计房价分化明显泡沫越大城市跌幅越深 [4] 2025年下半年市场三大变化 房价分化趋势 - 二三线城市房价跌幅收窄一线城市核心区域开始补跌 [6] - 房价收入比超过40的一线城市将出现补跌 [8] 政策救市加码 - 2024年起救市政策频出包括取消限购下调房贷利率首付比例减免契税增值税 [6] - 预计2025年下半年更多政策出台如扩大限购取消范围继续下调房贷利率 [6] 房企洗牌加速 - 恒大碧桂园融创等头部房企2023年起出现烂尾楼及债务违约 [8] - 负债率70%-80%以上的房企因债务到期销售下滑融资困难将面临淘汰 [8] - 部分高负债房企下半年或破产重组 [8]

高盛发布报告指出，受中美关税措施升级影响，中国房地产市场短期面临压力，但长期企稳趋势未变。以下是核心观点汇总： 一、行业预测调整：短期承压，长期向好 - 二手房市场：由于关税对就业和居民收入的负面影响迅速显现，二手房市场卖家挂牌价与买家意愿成交价的差价可能扩大，导致2025-2027年二手房销量预 测下调13%，价格预测下调2%。 - 新房市场：新房较二手房溢价低于周期中值，且市场需求对开发商降价弹性较低，预计一手房价格相对韧性。国企和地方政府融资平台新开工项目占比上 升，也将支撑新房价格。但开发商项目去化率下降，将导致土地和建设支出减少，2025-2026年销量预测平均下调6%，房地产投资预测下调2%。 - 竣工与投资：年初至今竣工趋势不及预期，"保交楼"政策销量支撑减少，民企流动性持续吃紧，竣工面积预测下调。房地产投资也因土地支付和竣工相关 支出减少而下调。 二、城市分化加剧：核心城市更具韧性 - 出口依赖型城市：如东莞、苏州等沿海出口依赖型城市，受关税冲击较大，4月初以来新房日销量下降约30%。 - 核心城市：上海、北京等一二线核心城市经济韧性和就业市场更稳定，新房价格已现企稳迹象。2025年一季度，核 ...

文章核心观点 - 2024年中国房地产行业面临营收与利润双降局面，行业典型上市房企营业收入下降17%，毛利润下降33%，净利润亏损扩大至3151亿元[3][5][6] - 行业盈利能力持续恶化，毛利率下降至10%，净利率为-9%，72%的房企出现净利润亏损[4][8][12] - 存货跌价损失大幅提升至1677亿元，投资物业公允价值变动亏损127亿元，成为侵蚀利润的主要原因[1][13][14] - 展望2025年，行业有望在政策支持下筑底回稳，部分房企正通过战略转型和发展经营性业务寻求第二增长曲线[19][20][21] 行业整体财务表现 - 2024年典型上市房企营业收入为34579亿元，同比下降17%，营业成本为30619亿元，同比下降15%[5] - 行业毛利润为3446亿元，同比下滑33%，自2021年起保持下滑趋势[5] - 行业净利润亏损3151亿元，亏损幅度相比2023年大幅扩大，归母净利润亏损3120亿元[6] - 行业毛利率下降2个百分点至10%，净利率为-9%，处于亏损状态[8] 盈利能力恶化原因分析 - 历史高位获取的高地价、低利润项目持续影响利润空间[8] - 销售去化压力下房企普遍采取“以价换量”策略，加剧增收不增利现象[8] - 存货跌价及投资物业账面价值缩水，房企计提资产减值损失对利润产生较大负面影响[8] - 超九成房企计提存货跌价，确认存货跌价损失1677亿元[1][13] 投资物业表现 - 2024年典型上市房企投资物业公允价值变动合计亏损127亿元，71%的企业出现重估亏损[14] - 中骏集团公允价值变动亏损51亿元，主要受中国商业物业需求下滑影响[14] - 华润置地、龙湖集团公允价值变动收益较高，分别为76亿元和48亿元，其投资物业规模较大，重点布局核心城市[15] 2025年行业展望与企业转型 - 房企预期2025年市场将逐步进入筑底回稳阶段，政策利好如下调利率、城中村改造等将推动需求释放[19][20] - 部分房企加快战略转型，如保利发展提出做大不动产经营业务，龙湖集团计划2025年再开11座商场，目标商业运营收入增长10%以上[21] - 行业经营逻辑转向以销定投、聚焦核心，并通过发展转型业务实现高质量发展[21]