行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[3] 核心观点 - 政策端有望进一步发力 稳住房价对畅通经济内循环有重要意义[4] - 中央层面高频提及建设好房子 高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好因素推动下 香港私人住宅市场情绪逐步修复 港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] - 建议关注地产开发、地产转型、二手房中介及港资发展商等方向[4] 板块行情 - 本周房地产（申万）板块下跌5.8% 表现弱于主要股指（上证指数跌3.9% 深证成指跌5.1% 创业板指跌6.2% 沪深300跌3.8%）[7] - 个股方面 ST中迪（+18.8%）、世联行（+12.5%）、财信发展（+12.3%）涨幅居前 荣盛发展（-16.9%）、新华联（-15.2%）、上海临港（-13.3%）跌幅居前[7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（11.15-11.21）42个重点城市新房合计成交185万平米 环比上升6.5% 同比下降40.1%[12] - 分能级看 一线城市成交42.1万平米（环比降2.6%） 二线城市成交114.3万平米（环比升15.4%） 三四线城市成交28.5万平米（环比降8.9%）[12] - 11月截至本周（11.1-11.21）42城新房累计成交514万平米 环比上月同期升4.6% 同比降41.7% 年初至今累计成交同比降12.7%[16] - 分能级累计数据：一线城市成交124万平米（环比升5.9% 同比降45.2% 年初至今降8.2%） 二线城市成交302万平米（环比升5.8% 同比降38.9% 年初至今降12.2%） 三四线城市成交88万平米（环比降1.1% 同比降45.7% 年初至今降19.4%）[16] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（11.15-11.21）21个重点城市二手房合计成交200万平米 环比降1.2% 同比降14.3%[28] - 分能级看 一线城市成交79.7万平米（环比降7.0%） 二线城市成交104.8万平米（环比升3.2%） 三四线城市成交15.3万平米（环比升1.9%）[28] - 11月截至本周（11.1-11.21）21城二手房累计成交594万平米 环比上月同期升41.6% 同比降20.2% 年初至今累计成交同比升8.7%[33] - 分能级累计数据：一线城市成交244万平米（环比升45.6% 同比降19.7% 年初至今升9.7%） 二线城市成交306万平米（环比升37.6% 同比降22.1% 年初至今升8.9%） 三四线城市成交44万平米（环比升49.3% 同比降8.6% 年初至今升1.4%）[33] 行业新闻 - 宏观政策：住建部推进城市更新工作 强调其为推动城市高质量发展的战略性行动 系统推进"四好"建设[45] 财政部提前下达2026年城镇保障性安居工程补助566亿元[45] - 因城施策：广东省委书记强调积极主动构建房地产发展新模式[45] 成都允许存量自持租赁房转为普通商品房[45] 上海加强房地产经纪行业自律[45] - 公积金政策：北京修订商品房销售合同 禁止开发商限制公积金贷款[45] 佛山公积金贷款首付最低15%[45] - 土地市场：上海挂牌9宗地块总起价169.11亿元[47] 广州挂牌三宗地铁上盖地块总起价42.71亿元[47] 北京海淀区一综合用地84.22亿元挂牌[47] 公司公告 - 融资动态：招商蛇口发行公司债券50.40亿元[48] 华润置地发行3亿美元票据（2028年到期 利率4.125%）和43亿人民币票据（2030年到期 利率2.40%）[48] 中国金茂拟出售金茂（三亚）旅业100%股权[48] - 人事变动：陆家嘴董事刘广安离任[48] 城建发展副总经理刘锋离任[48] - 其他：贝壳-W连续进行股份回购[49]

二手住宅市场 - 10月北京、上海、深圳新增二手房挂牌量出现同比和环比双降 [5] - 整体二手房市场成交规模预计延续波动走势 [5] - 10月北京、上海、深圳200万元以下房源成交占比持续增长 [6] - 11月北京、上海、深圳二手房成交仍处下行周期 短期内延续以价换量趋势 [6] 土地市场 - 北京两宗住宅用地顺利出让 合计成交总价32.7亿元 [7] - 北京城建溢价竞得北京二环内宅地 其中2号子地块将建设为四合院整院出售 [7] - 第46周（11.10-11.16）土地供应建筑面积1433万平方米 连续两周维持在1400万平方米以上高位 [10] - 第46周土地成交建筑面积683万平方米 环比上升70% [10] - 第46周土地溢价率为0.9% 创下半年以来新低 [10] 政策动态 - 央行在三季度货币政策执行报告中指出 将充分发挥货币信贷政策导向作用 助力构建房地产发展新模式 [11] - 统计局表示房地产市场处于新旧模式转换期 转型调整需要时间 部分指标波动需客观看待 [11][12] - 上海启动网上房地产信息传播秩序专项整治 [11] 企业融资与运营 - 华润近期进行配售股份并重启境外债券发行 央国企融资支撑市场引领升级转型 [8] - 华友荟通过12万+会员共建生态 使社群成为双赢利器 运营模式从开发商主导转变为业主和商家共同参与 [8] 代建行业动态 - 绍兴交建公司与绿城管理签订战略合作协议 [13] - 金建管集团与中建国际城市建设有限公司签署战略合作协议 [13] - 金地深圳地区公司成功中标东莞市大朗镇拆迁安置房项目 [13] - 凤凰智拓签约宁德华熙公馆全过程委托管理服务项目 [13] - 金地管理温州未来峯汇首开创龙港市近三年最佳开盘纪录 [13] - 新城建管代建沧州云溪映月项目首开热销1.67亿元 [13]

文章核心观点 - 开封市正式成立平稳基金并借鉴南宁模式开展保交楼工作，标志着“南宁模式”正走向全国，形成可复制可推广的经验[1] - 随着保交楼攻坚战进入尾声，国家专项借款逐步退出，部分城市面临债务复杂、资产多重抵押、资金缺口巨大的烂尾楼项目，亟需建立市场化纾困长效机制[1] - 南宁市平稳基金通过法制化、市场化、专业化手段成功破解“硬骨头”项目，其模式已迭代至2.0版本，核心创新在于资金来源创新及引入产业发展思维[4][9] 保交楼“南宁模式”的实践与成效 - 南宁市平稳基金是全国最早成立的房地产纾困基金，由三家南宁市国企出资为主，吸引社会资本共同投入发起设立[2] - 2024年至2025年上半年，平稳基金相继完成5127套住房的交付工作，目前仍有2500多套住房等待交付[2][3] - 基金承接的项目多为资不抵债、资产冻结、债权人众多及法律诉讼复杂的“无解”硬骨头，已成为南宁市保交楼工作中举足轻重的市场化力量[2][3] “南宁经验”破解三大难题的具体做法 - 针对“交接难”，采取“项目公司股权+资产转让”双重隔离方案，有效隔离原开发商破产风险，并通过项目托管方式隔离原有债务风险[5][6] - 针对“资金难”，通过分割资产盘活、专项借款、商业开发利润反哺等多元方式，多渠道弥补资金缺口[6] - 针对“管理难”，交付项目严格遵循原施工图纸保证不减配，并在房产证办理、交付体验和后期物业服务上充分考虑业主权益[7] 平稳基金模式的全国推广与版本迭代 - 南宁模式1.0版本主要依靠市属国有企业出资为主，首期规模30亿元，适用于有国有资本实力的城市[8] - 2.0版本通过地方政府以实物资产（土地）出资，辅以抵押融资和政府增信，解决启动资金问题并减轻财政负担[9] - 基金角色从“救火队员”转型为地方资产运营和产业孵化平台，在保交楼外发展建筑产业园，引进制造业企业，已培养4家规模以上企业[10] 行业模式比较与案例 - 全国保交楼模式主要包括原开发商自救、政府平台公司收购、AMC收购债权、项目破产重整及平稳基金模式五种[8] - 过去三年“易消化”项目多通过前两种方式解决，而“硬骨头”项目需通过后三种方式，如上海融创董家渡项目通过AMC收购债权方式解决，累计投放85亿元[8]

文章核心观点 - 推动建设具备安全、舒适、绿色、智慧特征的“好房子”是适应住房发展新阶段的重大举措，旨在满足人民群众对美好生活的新期待，并作为构建房地产发展新模式、释放内需和消费潜力的重要抓手 [6] “好房子”的定义与特征 - 新时代“好房子”应具备安全、舒适、绿色、智慧四大特征 [3] - 安全特征要求房屋结构及设备坚固可靠，能对火灾、燃气泄漏等进行监测预警，最大限度避免安全事故 [3] - 舒适特征要求室内空间尺度适中、功能分区合理、采光通风良好、建材环保、空气质量与隔声性能佳 [3] - 绿色特征要求通过应用绿色低碳技术，提升住房全生命周期环保性能，实现节水、节电、节气、保温，减少家庭支出和社会碳排放 [3] - 智慧特征要求融合物联网、大数据、人工智能等技术，实现设备智慧响应和自动调节，提供高效个性化服务 [3] 建设“好房子”的系统工程 - 建设“好房子”是一项需要政府、企业、社会多方协同的系统工程，需从标准、设计、材料、建造、服务等多方面统筹推进 [7] - 完善标准体系，落实2025年版《住宅项目规范》，构建行业、地方和企业标准 [7] - 提升设计水平，针对不同地域和群体需求设计科学合理的户型，提高空间利用率 [7] - 强化科技赋能，攻关住房品质提升关键技术，研发高性能绿色建材，推广新技术新产品，加快建设实现互联互通的数字家庭 [7] - 健全产业体系，打造涵盖建材、家居、家电等领域的产业集群，推广绿色建造、智能建造和装配式装修，探索以自主更新等方式改造老旧住房 [7] - 强化服务供给，实施物业服务质量提升行动，创新智慧物业服务模式，支持物业企业提供养老、托幼等生活服务，持续推进完整社区建设以补齐服务设施短板 [8]

市场整体趋势 - 全国房地产市场交易总量保持基本稳定，1月至10月新建商品房和二手房交易总量同比下降1.9% [1] - 部分城市如深圳、武汉、厦门、沈阳、南昌、南宁、贵阳、昆明的新房和二手房网签交易总量同比保持增长 [1] - 全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%，但降幅比去年同期分别收窄9个和11.3个百分点 [1] 细分市场表现 - 全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，在交易总量中占比达44.8% [2] - 上海、深圳、重庆、南京、太原、沈阳、厦门、南昌、武汉、长沙、成都、贵阳、昆明、常州、东莞等城市二手房交易网签面积同比增长超10% [2] - 新房销售规模下降，二手房交易占据主导逐渐成为市场常态 [2] 行业资金与库存 - 房地产开发企业到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个和7.3个百分点 [2] - 商品房去库存持续推进，10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，已连续8个月减少 [1] 政策支持效果 - 各地区从供需两端因城施策，包括北京、上海、深圳调减住房限购政策，重庆、苏州取消限售政策 [3] - 部分地区实施购房补贴，如广西投入1.2亿元财政资金用于购房补贴，济南实施卖旧买新补贴政策 [3] - 政策举措还包括搭建购房节等促销平台、优化住房信贷和住房公积金政策、提高核心区供地占比等 [3] 项目交付与市场信心 - 全国396万套保交房攻坚战任务交付率已达99%，切实保障购房人合法权益 [2] - 保交房成果增强购房人对新房项目交付的信心，有力支撑房地产市场止跌回稳 [2]

政策支持与市场成效 - 各地区各部门加快出台支持性政策以释放住房需求并推动市场止跌回稳 [1] - 全国房地产市场交易总量保持基本稳定，1-10月新建商品房和二手房交易总量同比下降1.9% [1] - 深圳、武汉、厦门、沈阳、南昌、南宁、贵阳、昆明等城市新房和二手房网签交易总量同比保持增长 [1] 商品房销售与资金状况 - 1-10月全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%，但降幅比去年同期分别收窄9和11.3个百分点 [1] - 房地产开发企业到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5和7.3个百分点 [2] - 10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，已连续8个月减少 [2] 二手房交易与市场结构 - 1-10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，在交易总量中占比达44.8% [2] - 上海、深圳、重庆、南京、太原、沈阳、厦门、南昌、武汉、长沙、成都、贵阳、昆明、常州、东莞等城市二手房交易网签面积同比增长超10% [2] - 新房销售规模下降、二手房交易占据主导逐渐成为市场常态 [2] 具体政策措施 - 北京、上海、深圳调减住房限购政策，重庆、苏州取消限售政策 [3] - 广西投入1.2亿元财政资金用于购房补贴，济南实施卖旧买新补贴政策 [3] - 部分地区通过举办购房节、房交会促销，或优化供地、信贷及公积金政策以支持住房消费 [3] 项目交付与市场信心 - 全国396万套保交房攻坚战任务交付率已达99%，保障购房人权益并增强对新房项目交付的信心 [2]

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [5] 核心观点 - 10月楼市成交动能再度走弱，销售量价同比降幅均扩大，前期政策效果持续时间仅1个月，考虑到去年11、12月销售基数较高，后续市场仍面临压力 [5][131] - 基本面承压与“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地空间打开，对行业修复抱有信心 [5][131] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [5][131] - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企；2）2024年以来在销售和拿地有显著突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [131] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 新房成交情况 - 40个城市新房成交面积194.1万平方米，环比上升12.7%，同比下降32.8%，同比降幅较上周收窄14.2个百分点 [5][16] - 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为15.4%、11.2%、13.5%，同比增速分别为-49.1%、-17.0%、-35.6% [5][16] - 40个城市新房成交套数1.9万套，环比上升10.8%，同比下降27.8% [16] 新房库存情况 - 12个城市新房库存面积11338万平方米，环比上升0.3%，同比下降11.5% [5][41] - 新房库存面积去化周期为18.7个月，环比上升0.1个月，同比上升2.1个月 [5][41] - 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.1、15.4、77.5个月，一线城市环比下降0.3个月，二、三四线城市环比分别上升0.5、2.0个月 [5][41] 二手房成交情况 - 18个城市二手房成交面积163.2万平方米，环比上升5.7%，同比下降22.7%，同比降幅较上周收窄9.2个百分点 [5][50] - 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为11.9%、5.3%、-0.5%，同比增速分别为-16.4%、-27.5%、-27.6% [5][50] - 18个城市二手房成交套数1.8万套，环比上升7.5%，同比下降20.7% [50] 百城土地市场跟踪 全类型土地市场 - 百城全类型成交土地规划建筑面积938.5万平方米，环比下降67.1%，同比下降1.3% [5][61] - 成交总价232.0亿元，环比下降65.1%，同比下降35.4%；楼面均价2472元/平，环比上升5.9%，同比下降34.6% [5][61] - 溢价率2.9%，环比下降0.8个百分点，同比下降0.3个百分点 [5][61] 住宅类土地市场 - 百城成交住宅土地规划建筑面积271.3万平方米，环比下降67.4%，同比上升23.6% [84] - 成交总价154.3亿元，环比下降66.7%，同比下降30.7%；楼面均价5686.5元/平方米，环比上升2.4%，同比下降43.9% [84] - 住宅类用地溢价率3.9%，环比下降0.5个百分点，同比下降6.1个百分点 [84] 本周行业政策梳理 - 央行发布三季度货币政策报告，提出将着力推动保障性住房再贷款等金融政策落地，完善房地产金融基础性制度 [102] - 重庆放宽全款购房公积金提取条件，提取时限由两年放宽至五年，范围扩大至本人、配偶、子女及双方父母 [1][102] - 福州加强商品房销售管理，要求预售前报备预售方案，并将信用等级与预售许可及资金监管挂钩 [102] - 黄冈优化公积金政策，购买新建现房贷款最高额度上浮20%，新增适儿化改造提取，每户累计不超过5万元 [103] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益2.7%，较上周上升2.9个百分点；相对沪深300收益为3.8%，较上周上升4.8个百分点 [5][105] - 房地产板块PE为25.87X，较上周上涨0.55X [5][105] - A股涨幅前三公司为华侨城A（15.3%）、绿地控股（6.2%）、新城控股（6.1%）；港股涨幅前三为华润置地（9.6%）、中国金茂（6.7%）、中国海外发展（5.7%） [111] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量73.7亿元，环比下降31.7%，同比上升30.0%；总偿还量107.5亿元，环比上升160.2%，同比上升50.9%；净融资额-33.8亿元 [5][122] - 债券发行量最大房企为临港集团（20.0亿元）、中交房地产（20.0亿元）、中绿电（10.0亿元）、安居集团（8.9亿元） [122][129] - 债券偿还量最大房企为万科（16.0亿元）、华润置地控股（15.8亿元）、华发股份（15.0亿元） [122][130]

项目推进概况 - 多地保障性住房再贷款密集落地，收购存量商品房用作保障性住房的项目推进节奏加快，“市场+保障”的房地产发展新模式正逐步成形 [1] - 广东中山市自9月底启动收购项目后，已有6个项目提交申请材料，合计近1500套房源进入意向收购阶段 [1] - 杭州市安居集团在5月份首次完成万科河语光年府收购后，于11月份再次启动新一批房源征集，覆盖八个城区 [1] - 重庆建工投资控股公司旗下公司收购存量商品房的两个新项目于10月30日同时投入运营，房源合计520余套 [1] 资金来源与运用 - 人民银行巴南分行指导交通银行巴南支行向重庆兴南腾丰城市生活服务集团发放住房租赁团体购房贷款1.52亿元，专项用于收购2个项目共计226套存量商品房 [2] - 湖南常德完成首笔县域层面收购存量商品房用作保障性住房贷款发放，成为湖南省首个连续落地两笔此类贷款的非省会城市 [2] - 湖北荆门已申报10个收购项目，拟发行专项债额度4.7亿元 [2] - 广州市在提振消费专项行动方案中提出，将利用专项借款购买存量商品房作为安置房 [2] 政策影响与行业意义 - 引入专项债等低成本资金来源，有助于加速存量商品房收购 [3] - 通过收储转租或非居改保等方式加快筹集租赁房源，能为大学生创业、青年人才等群体提供住房保障，减轻租房群体负担 [3] - 增加保障性住房供给能缓解青年群体和新市民的居住压力，补齐部分地区保障房短板，使住房供给结构更均衡 [3] - 为存量商品房找到新的去化渠道，推动房地产市场形成更良性的循环 [3]

中央政策导向 - 央行在三季度货币政策执行报告中指出将充分发挥货币信贷政策导向作用，着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式[2] - 央行报告强调利率及其比价关系对宏观经济均衡和资源配置有重要导向意义，当前越来越多区域的租售比已超越存款利率，使得房产价格在供求关系之外获得了新的底部支撑[2] - 中央农办和农村农业部强调严守农村宅基地管理法律政策底线红线，坚决落实"两个不允许"要求，即不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房[3] - 国家统计局表示房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间，部分指标波动应客观看待，从数据看政策成效仍在继续显现[4] - 国务院常务会议部署以优质供给更好满足多元需求，实现供需更高水平动态平衡，房地产行业在"好房子"建设引领下，新房产品更新换代有助于实现更高质量的供求平衡[6] 地方政策动态 - 上海启动规范网上房地产信息传播秩序专项整治行动，重点整治网站平台、"自媒体"账号、房地产中介等发布唱衰楼市、歪曲解读政策、虚假低价房源和恶意炒作等违法违规信息[7] - 惠州全面放宽落户限制，持有自有合法产权住宅房屋或连续居住半年以上可申请落户，人才引进条件放宽，全日制大中专院校应届毕业生毕业5年内可"先入户后就业"[8] - 多地优化公积金政策：黄冈公积金现房贷款上浮20%[9]，洛阳住房公积金个人贷款最高额度再上浮10%，双职工缴存家庭最高可贷93.5万元[10]，郑州开通个人网上贷款申请渠道[11]，泰州允许提取住房公积金支付物业费且每年最高提取1万元[12]，湖南省直公积金还非省直房贷可由"年提"变"月提"[13]，盘锦出台五项住房公积金优化调整政策包括取消异地购房提取限制等[13] 市场数据与趋势 - 10月70城房价数据显示上海、哈尔滨、呼和浩特、合肥等9个城市一手房价同比止跌，数量为2024年二季度以来最高值，一手房价环比上涨城市较上月增加1个[2] - 房地产行业正从大规模增量扩张转向高质量发展，面临库存积压、新旧动能转换、价格体系重塑等挑战，二手房交易对新房替代效应逐步增强[5] - 当前稳房价的"锚点"在于租售比与存贷款利率的匹配度，得益于低利率环境，不少核心城市小户型房源租售比已能覆盖存款利率[5] 政策频次分析 - 周度地方层面稳市场政策发布频次与上周基本持平，公积金优化类政策出台频次延续高位[16] - 近一个月稳市场政策发布频次中，优化公积金政策继续居于首位，其他稳市场类政策排在第二，保障安居类政策排在第三[18] - 预计未来涉及"好房子"、行业秩序、保障房等方面政策频次将有所增加[16]

全国二手房市场表现 - 1-10月份全国二手房交易网签面积同比增长4.7% [1] - 二手房在交易总量中的占比达到45% [1] - 上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市的二手房交易网签面积同比增长超过10% [1] 房地产市场政策与趋势 - 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求 [2] - 政策推动房地产市场止跌回稳，商品房销售降幅收窄，商品房去库存持续推进，房企资金有所改善 [2] - 住房发展进入存量时代，二手房对新房的替代作用正在不断增强 [2] 房地产行业转型与展望 - 当前房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间 [4] - 在转型过程中部分指标会出现波动 [4] - 下阶段要积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治，推动房地产市场高质量发展 [4]