住房政策定位与指导思想 - 住房问题关系民生、发展和社会稳定，需深化城镇住房制度改革，建立购租并举的住房制度[1] - 坚持"房住不炒"定位，防范房地产企业风险，保持市场平稳健康发展[1] - 住房发展需满足14亿人口需求，激活内需增长动能，为高质量发展注入动力[1] 住房属性与功能 - 住房是"生存资料"和"发展资料"，需满足刚性需求和改善性需求[3] - 居住属性是住房核心属性，需完善差别化政策支持合理消费，遏制短期暴利行为[4] - 住房品质直接关系生活质量，保障质量安全是房地产企业核心竞争力[5] 住房建设与社区发展 - 城镇人均住房面积超40平方米，较2010年增加10平方米以上[8] - 累计建设保障性和棚改安置住房6400多万套，解决1.5亿群众住房困难[8] - 改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民，加装电梯超13万部[8] - 住房需串联多元资源，形成宜居生态圈，从"好房子"向"好社区"转型[6] 住房市场现状与转型 - 住房发展进入存量提质和增量优化并重阶段，从"有没有"转向"好不好"[9] - 当前存在发展不平衡、保障性住房不足、品质不满足需求等问题[9] - 需加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策[9] 住房技术与制度创新 - 集中攻关旧房改造技术如高性能聚合物砂浆、非开挖修复技术等[11] - 研发人工智能房屋设计系统、装配式建筑工艺、新型建材等新技术[11] - 完善支持"好房子"建设的规划、用地、财税、金融等政策制度[11] 住房资源配置与绿色发展 - 健全"人房地钱"要素联动机制，科学编制住房发展规划和土地供应计划[12] - 建筑与房屋建造碳排放占全国能源相关碳排放约40%，需推进绿色住房建设[13] - 优化住宅空间配置，推广节能技术、绿色建材和智能家居系统[13] 住房保障体系 - 完善住房保障和供应体系，满足工薪群体刚性需求和居民改善性需求[14] - 加大保障性住房供给，针对不同群体提供公租房、保障性租赁住房等[14] - 发挥住房公积金制度作用，支持租赁、购买、改造住房等合理消费[14] 国际经验借鉴 - 吸收德国被动式住宅节能设计、日本SI住宅体系等先进理念与技术[15] - 参与国际多边合作，深化绿色建筑、宜居社区等领域的互学互鉴[15]

国家房地产政策导向 - 国家定调下半年房地产市场发展方向 包括构建房地产发展新模式 推进"好房子"建设 优化现有政策 [1] - 住房问题被定位为民生问题和发展问题的双重属性 需避免重走老路 [3] - 房地产行业关联数十个甚至上百个行业 对就业影响深远 需确保平稳过渡 [4] 北京市具体政策部署 - 加快健全多主体供给 多渠道保障 租购并举的住房制度 完善"保障+市场"供应体系 [4] - 持续完善住房保障制度 优化政策设计 规范保障性租赁住房运营管理 [4] - 健全青年人才住房支持政策 强化大学毕业生等群体的住房保障 [4] 市场供需结构调整 - 通过"保障归保障 市场归市场"模式满足不同人群需求 重点解决年轻人住得起问题 [6] - 需净化租赁市场环境 解决租购同权问题 使租房成为主动选择 [6] - 分层解决住房需求 针对刚需和改善性需求提供多样化产品 [6][10] 政策松绑与市场潜力释放 - 松绑限制性政策是大势所趋 北京可能在五环外降低非京籍购房社保年限或取消限制 [8] - 多孩家庭可能获得额外购房指标 高价改善房限购或放开 [8] - 政策优化将改善市场预期 对稳住经济大盘起支撑作用 [8] 存量更新与增量建设 - 推进危旧楼改建 老旧小区改造 核心区平房腾退更新 消除农村自建房隐患 [8] - 优先在轨道交通站点和就业密集区供应住宅用地 配套公共服务设施 [8] - "好房子"成为新房市场趋势 带动近期成交 需针对不同需求分层建设 [10]

房地产市场稳控措施 - 济南市举办2025山东省暨济南市高品质住宅展示交易会和夏季购房节 发放5000万元住房消费券带动销售 [1] - 联合多部门开展"促进住房领域消费专项行动" 从23个方面联合发力促进住房消费 [1] - 推出"卖旧买新"政策 对符合条件的购房者给予总房款0 8%-1%的补贴 [1] - 累计申报56个市级高品质住宅项目 以济钢片区智想城项目为核心打造高品质居住示范区 [1] - 首批433套配售型保障性住房项目于6月23日启动配售 满足工薪家庭产权型需求 [1] 城市更新与基础设施建设 - 2024年已启动80个城市更新项目 完成年度投资160 6亿元 [2] - 高新区舜泰广场智慧停车项目等2个案例入选住建部典型案例 [2] - 启动51个城中村改造项目 完成年度投资144 6亿元 [2] - 完成20 9万户燃气报警系统更新 开工400万平方米集中供热项目(已完工197万平方米) [2] - 济南入围2025年度中央财政支持城市更新行动名单 [2] 建筑产业转型升级 - 印发《关于进一步促进建筑业高质量发展的若干措施》推动行业向工业化 数字化 绿色化转型 [2] - 对建筑企业"上规入库"实施奖励 一季度建筑业产值 出省施工产值 签订合同额等指标居全省首位 [2] - 2024年1-6月新增绿色建筑884 1万平方米 新增太阳能建筑应用505 8万平方米 [2] - 举办第三届中国(济南)绿色建筑大会 推广智能建造和超低能耗建筑技术 [2] 未来房地产发展计划 - 研究制定针对性销售措施 持续落实"卖旧买新"政策激发市场活力 [3] - 推进市级高品质住宅项目评审 通过示范项目带动住宅品质提升 [3] - 有序推进配售型保障性住房配售工作 满足多元化市场需求 [3]

市场表现 - 2024年广东省新房市场改善型住房需求持续释放，刚需企稳回升 [1] - 典型房企成交额占全省比重为73.1%，在粤总销售额约8698亿元 [1] - 90平方米以下刚需户型成交占比为26.8%，同比上升1个百分点 [1] - 90至140平方米户型为成交主力面积段，占比为62.9% [1] - 140至200平方米户型成交占比7.5%，同比上升1.3个百分点 [1] - 200平方米以上户型成交占比为2.8%，同比上升0.6个百分点 [1] 企业战略 - 典型房企仍保持精准投资、聚焦重点城市的战略 [1] - 在广州的总拿地金额最高，为767亿元 [1] - 深圳排名第二，总拿地金额为510亿元 [1] - 佛山居第三 [1] - 外来房企和国资数量增加，本土房企集中于广深区域 [1] 产品创新 - 典型房企将提升产品力、交付力和服务力作为核心发展要务 [2] - 星河湾·半岛五號在江岛之间打造艺术品级私家园林 [2] - 广州地铁地产从设计、结构、施工等多个维度构建立体安全防护网 [2] - 广州城投地产从空间革新、文化融合、技术精研三大维度提升产品品质 [2] 行业展望 - "十五五"期间广东省房地产市场需求仍将维持一定规模，增量空间较大 [2] - 核心城市和热点房地产城市市场将继续保持活跃 [2] - 存量市场的盘活和更新改造将成为重要供应来源 [2] 发展建议 - 典型房企应聚焦核心优势，实现提质增效 [2] - 盘活存量资产，发力运营与服务 [2] - 拓展轻资产业务，探索代建新模式 [2] - 助力安居发展，共建保障体系 [2] - 把握城市更新机遇，创新城中村改造 [2] - 拥抱科技变革，加速全产业数字化转型 [2]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 本周新房成交面积环比涨幅扩大，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄；新房库存面积与去化周期同环比均下降；土地市场同环比均量价齐涨，溢价率同环比均上涨；房企国内债券发行量同环比均下降；板块收益有所上升 [1][6] - 中央和地方出台多项房地产相关政策，国家稳定房地产市场态度迫切，近期政策端进一步发力概率提升 [6] - 关注7月政治局会议前板块政策博弈行情机会，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具α属性，困境反转标的或具备更大估值修复弹性 [6] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交情况：40个城市新房成交套数和面积环比上升、同比下降且降幅扩大，一、二、三四线城市成交套数和面积环比增速分别为23.2%、35.6%、44.3%和36.8%、33.1%、44.9%，同比增速分别为 -27.4%、 -9.9%、 -42.0%和 -22.9%、 -12.3%、 -46.6% [18] - 新房库存情况：12个城市新房库存套数环比增0.2%、同比降16.7%，一、二、三四线城市环比增速分别为0.8%、 -0.3%、0.1%，同比增速分别为 -15.7%、 -23.2%、 -3.4%；12个城市新房库存面积环比降0.3%、同比降16.3%，一、二、三四线城市环比增速分别为0.5%、 -0.5%、0.2%，同比增速分别为 -15.7%、 -19.8%、 -3.0% [33][45] - 二手房成交情况：18个城市二手房成交套数和面积环比下降、同比下降且降幅收窄，一、二、三四线城市成交套数环比增速分别为5.7%、 -0.4%、 -9.7%，同比增速分别为 -2.7%、 -12.7%、 -5.9%；成交面积环比增速分别为5.7%、 -3.9%、 -9.1%，同比增速分别为 -0.1%、 -3.4%、3.5% [55] 百城土地市场跟踪 - 百城成交土地（全类型）市场情况：百城全类型成交土地规划建筑面积、总价、楼面均价环比和同比均上升，溢价率环比和同比均上升；一、二、三线城市成交土地规划建筑面积、总价、楼面均价和溢价率同环比有不同表现 [73][76] - 百城成交土地（住宅类）市场情况：百城成交住宅土地规划建筑面积、总价、楼面均价环比和同比均上升，溢价率环比和同比均上升；一、二、三线城市住宅类成交土地建筑面积、总价、楼面均价和溢价率同环比有不同表现 [95][98] 本周行业政策梳理 - 中央：国务院副总理何立峰指出要推动大宗耐用消费品以旧换新政策落地，将其与城市更新行动结合，巩固房地产市场稳定态势 [6][116] - 地方：广东、山东、上海、香港等地出台购房支持、公积金使用、不动产租赁管理、公营房屋建设等政策 [117][119][120][121] 本周板块表现回顾 - 大盘表现：上证指数、创业板指、沪深300指数较上周均上升 [125] - 行业板块表现：申万一级行业涨跌幅前三为计算机、国防军工、非银金融，靠后为石油石化、食品饮料、交通运输 [125] - 房地产板块表现：房地产行业绝对收益和相对收益较上周上升，PE较上周上升；A股和港股涨跌幅靠前和靠后的公司各有不同 [125][131] 本周重点公司公告 - 高管变动公告：中国海外发展、华润置地、招商积余等多家公司有高管变动 [136][138] - 其他重要公告：中国海外发展、中国金茂、华润置地等多家公司有分拆项目、提供贷款、签署融资协议等重要公告 [137][142] 本周房企债券发行情况 - 房企国内债券总发行量47.9亿元，环比降43.0%，同比降37.1%；总偿还量135.5亿元，环比升9.4%，同比升76.4%；净融资额 -87.6亿元 [143] - 本周债券发行量最大的房企为深圳安居集团、铁建房地产、好民居、常高新；偿还量最大的房企为城建发展、首开股份、仁恒和美 [143] 投资建议 - 近期政策端进一步发力概率提升，关注7月政治局会议前板块政策博弈行情机会 [153] - 建议关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企；2024年以来销售和拿地有显著突破的“小而美”房企；经营或策略有增量或变化的房企；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 [154]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月第5周新房成交环比上升、同比下降，二手房成交环比下降、同比下降 [4] - 政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，“止跌回稳”可视作本轮周期的政策拐点 [9] - 二手房市场率先复苏且程度持续好于新房，预计承接更多刚需、改善型刚需 [10] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [9] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务，综合考虑短期和长期因素 [9] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业以及房地产中介区域龙头 [10] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 上周36城新房成交面积289万方，环比+39.5%，同比-31.0%；2025年6月1日至6月27日累计成交817.7万方，同比-14.8%；今年截至6月27日累计成交5043.6万方，同比-4.0% [4][14] - 上周15城二手房成交面积166.7万方，环比-1.7%，同比-3.2%；2025年6月1日至6月27日累计成交622.7万方，同比+4.8%；今年截至6月27日累计成交4020.3万方，同比+18.1% [4][20] - 13城新房累计库存7849.6万方，环比+0.4%，同比-10.2%；13城新房去化周期为20.2个月，环比变动-0.3个月，同比变动-1.9个月；一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为14.5个月、12.7个月、19.4个月、42.6个月，环比分别变动0.0个月、-0.9个月、+0.2个月、-1.4个月 [4][30] 土地市场情况 - 2025年6月23日 - 2025年6月29日百城供应土地数量为453宗，环比+6.6%，同比-31.7%；供应土地建筑面积为2287.1万方，环比+9.7%，同比-36.4%；截至6月29日，2025年累计供应土地数量为11701宗，同比-11.4%，累计供应建筑面积为59453.4万方，同比-13.2% [45] - 2025年6月23日 - 2025年6月29日百城土地成交建筑面积1783.7万方，环比-23.0%，同比-55.6%；成交楼面价1586元/平，环比-23.8%、同比-19.0%；土地溢价率2.8%，环比-4.5%，同比-1.0%；截至6月29日，2025年累计成交土地建筑面积为52061.3万方，同比-7.4% [50] 房地产行业融资情况 - 上周房地产企业发行信用债合计7支，发行金额合计64.8亿元，环比-37.4%，同比-11.0%；上周偿还金额114.2亿元，净融资额为-49.4亿元；2025年至今，房地产企业合计发行信用债276支，合计发行金额2299.7亿元，同比+7.1% [53] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅+3.3%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为+2.0%、+3.6%，超额收益分别为+1.3%、-0.3%；29个中信行业板块中房地产位列第16 [4][58] - 上周上涨个股共108支，较前周增长95支，下跌股数为9支；涨幅居前五的为衢州发展、深圳华强、华远控股、国晟科技、珠江股份，跌幅前五为*ST万方、万通发展、ST中珠、深深房A、深振业A [64] - 上周47家重点房企中共计上涨29支，较前周增长22支；涨幅位居前五的为金地商置、雅居乐集团、中国金茂、旭辉控股集团、绿城中国，跌幅前五为禹洲集团、远洋集团、中国奥园、绿景中国地产、正荣地产 [66] 行业政策跟踪 - 中央层面，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰指出要加快构建全国统一大市场，积极扩大内需提振消费，加快构建房地产发展新模式，因地制宜发展新质生产力，更好推动经济高质量发展 [4][72] - 地方层面，杭州推出住房公积金直付购房首付款业务；青岛优化调整住房公积金贷款政策；天津调整2025年住房公积金缴存额；沈阳优化6项住房公积金政策措施 [72] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [4][9][75] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [4][9][75] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [4][10][75]

报告行业投资评级 - 推荐（维持）[1] 报告的核心观点 - 判断往后房贷利率下降或推动新房及二手房总需求筑底，新房市场供需环境较二手房或更早边际改善 [5] - 判断现房销售政策大概率试点推进，房地产发展新模式长期或助优质公司构筑“护城河” [5] - 围绕合理估值区间投资更可取，当前板块已进入投资区间，销售前 5 重点房企调整后 PB 平均约 0.7 倍 [5] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21 年后资产负债表贡献利润表较优、部分企业信用溢价、困境反转 [5] 根据相关目录分别总结 行业规模 - 股票家数 256 只，占比 5.0%；总市值 27042 亿元，占比 3.0%；流通市值 25571 亿元，占比 3.2% [6] 行业指数 - 绝对表现 1 个月为 0.8%，6 个月为 -4.7%，12 个月为 28.0%；相对表现 Jul/24 至 Jun/25 分别为 -1.4%、-3.2%、14.4% [7] 新房网签 - 6 月 1 日 - 26 日整体样本城市和贸易五省样本城市新房网签面积同比降幅扩大，环比处于近 5 年同期中间水平 [8][10][11] 二手房网签 - 6 月 1 日 - 26 日整体样本城市二手房网签面积同比降幅收窄，贸易五省样本城市二手房网签面积同比转正，环比均处于近 5 年同期较高水平 [13][15] 滚动网签 - 新房和二手房日均网签面积均低于去年同期，新房日均网签面积低于 2019 - 2024 年同期水平，二手房日均网签面积低于 2019 - 2022 年和 2024 年同期水平，高于 2023 年同期水平 [18] 拿地 - 2025 年 1 - 5 月，300 城累计土地成交建面同比降幅扩大至 -7%，成交均价同比增幅扩大至 31% [20] - 2025 年 5 月，推出建面和成交建面均同比降幅扩大，流拍率较上月下降 10.4 PCT [22] - 2025 年 5 月，300 城成交楼面均价同比增幅扩大，土地溢价率较上月下降 3.6 PCT [25] - 2025 年 5 月，300 城土地出让金同比增幅较 4 月收窄 0.4 PCT 至 +15.9% [28] 库存 - 最新一期，拿地未售、开工未售和推盘未售口径库存均较 4 月边际下降，拿地未售和推盘未售口径去化周期较 4 月边际上升，开工未售口径去化周期较 4 月边际下降 [30] - 2025 年 5 月，一线城市推盘未售库存较上月上升，二线和三四线城市推盘未售库存较上月下降；一线城市推盘未售去化周期较上月下降，二线和三四线城市推盘未售去化周期较上月上升 [32] 前瞻及佐证 - 截至 2025 年 5 月，北京、广州和深圳二手价格指数同比降幅收窄，二手租金指数同比降幅扩大；上海二手价格和二手租金指数均同比降幅收窄，二手价格降幅收窄幅度小于二手租金指数 [4][39] - 截至 2025 年 5 月，12 个样本城市平均带看人数环比上升 3.9%，在 4 月 -17.3%的基础上转正 [4][40] - 根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至 2025 年 6 月，宏观层面流动性同环比宽松力度扩大 [4][44] - 截至 2025 年 5 月，12 个样本城市挂牌价调涨房源占比环比下降 4.3%，环比降幅较 4 月收窄 11.1 PCT [4][47]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，后续或加大政策支持力度 [4] - “止跌回稳”是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房成交环比升51.1%，一二线升56.3%、三四线降0.2%；6月34城月成交同比降12.8%，一二线降11.4%、三四线降26.4% [5][8] - 二手房成交量：上周13城二手房成交环比升0.5%，6月截至上周累计成交同比降4.6% [13] - 新房库存：上周15城推盘182万平米，成交推盘比0.85倍；上周末可售面积8979万平米，环比升0.3%；3个月移动平均去化月数20.1个月，环比升0.3个月 [22] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上，何立峰提出加快构建新模式，李超称有信心应对外部冲击，6月LPR维持不变；因城施策方面，广东、西安等地出台相关政策；公积金方面，多地有政策调整 [31] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会将于7月2 - 4日在青岛举办，243家地方物管协会受邀协办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：融资上，越秀、新城等赎回债券；担保上，首开、招商等为子公司提供担保；还有人事变动、分红派息等情况 [38] - 物管公司：贝壳回购股份，新大正调整回购计划，部分公司有分红派息、复牌指引、人事变动等情况 [43] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数涨3.07%，沪深300指数涨1.95%，相对收益1.12%，排名第17位；个股表现有涨有跌 [46] - 物管板块：物业管理板块个股平均涨2.67%，沪深300指数涨1.95%，相对收益0.71%；个股表现有涨有跌 [53]

报告行业投资评级 - 领先大市 - A，维持评级 [7] 报告的核心观点 - 央行召开 2025 年第二季度例会，要求推动已出台金融政策落地见效，加大存量商品房和土地盘活力度，巩固市场稳定态势，完善金融基础性制度，助力构建发展新模式 [1] - 5、6 月房地产复苏动能减弱，市场下行压力增加，7 月将迎来新一轮政策宽松周期，今年出台的收储、城中村改造及房企融资宽松政策预计三季度加大实施力度，助力行业止跌回稳 [1] - 建议关注困境反转类房企如金地集团、新城控股等；保持拿地强度的龙头如招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团等；多元经营稳健发展的地方国企如浦东金桥、外高桥等 [1] 根据相关目录分别进行总结 销售回顾（6.21 - 6.27） - 重点监测 32 城合计成交总套数 2.4 万套，环比上周增长 41%，2025 年累计成交 40.6 万套，累计同比下降 4.6% [2][12] - 一线城市成交 6085 套，环比上周增长 36.2%，2025 年累计成交 11.6 万套，累计同比增长 9.6% [2][12] - 二线城市成交 15455 套，环比上周增长 47.4%，2025 年累计成交 24.2 万套，累计同比下降 10.2% [2][12] - 三线城市成交 2030 套，环比上周增长 15.3%，2025 年累计成交 4.8 万套，累计同比下降 4.5% [2][12] - 重点监测 18 城合计成交二手房总套数 2.4 万套，环比上周下降 4.9%，2025 年累计成交 63.3 万套，累计同比增长 13.6% [2][17] 土地供应（6.16 - 6.22） - 百城土地宅地供应规划建筑面积 369 万㎡，2025 年累计供应 10240 万㎡，累计同比下降 10.6%，供求比 1.17 [3][21] - 一线城市供应规划建筑面积 0 万㎡，今年累计供应 490 万㎡，累计同比下降 1.3%，累计供求比 1.03 [21][22] - 二线城市供应规划建筑面积 147 万㎡，今年累计供应 4847 万㎡，累计同比下降 1.4%，累计供求比 1.25 [21][22] - 三四线城市供应规划建筑面积 222 万㎡，今年累计供应 4903 万㎡，累计同比下降 18.9%，累计供求比 1.13 [21][22] - 百城供应土地挂牌楼面均价 5388 元/㎡，近四周平均挂牌均价 6023 元/㎡，环比增长 2.5%，同比增长 6.4% [3][22] 土地成交（6.16 - 6.22） - 百城土地住宅用地成交规划建筑面积 531 万㎡，2025 年累计成交 8722 万㎡，累计同比增长 5.2% [4][36] - 一线城市成交建筑面积 22 万㎡，今年累计成交 476 万㎡，累计同比增长 12.4% [36][37] - 二线城市成交建筑面积 253 万㎡，今年累计成交 3891 万㎡，累计同比增长 12.1% [36][37] - 三线城市成交建筑面积 256 万㎡，今年累计成交 4355 万㎡，累计同比下降 0.9% [36][37] - 百城住宅用地平均成交楼面价 7327 元/㎡，环比上升 89.8%，同比上升 70.8%，整体溢价率 8.8%，2025 年平均楼面价 7609 元/㎡，溢价率 12%，较去年同期提高 7.8 个百分点 [4][37]

市场表现 - 2025年上半年房地产市场显现止跌回稳迹象，一季度出现"小阳春"行情，4-5月因季节和政策效应减弱成交走弱 [2] - 1-5月商品房销售面积和销售额同比降幅收窄至2.9%和3.8%，较2024年全年分别收窄10和13.3个百分点，现房销售5月累计同比增13.2% [7] - 5月70城新建商品住宅价格指数同比降4.1%，连续7个月降幅收窄，一线/二线/三线城市同比降幅分别为1.7%/3.5%/4.9% [7] - 核心城市土地市场活跃，1-5月一二线城市土地成交建面和金额止跌回升，杭州4月以来18宗地块总价超10亿元 [9] 库存与去化 - 5月末商品房待售面积77427万方，连续3个月下降，住宅待售面积减少439万方 [8] - 全国商品房库存去化周期降至24.76个月，为2024年7月以来最低，28个主要城市平均去化周期18.6个月 [8] - 上海、杭州等热点城市去化周期低于15个月，核心区域不足8个月，部分三四线城市仍超30个月 [8] 政策动态 - 国务院部署全国土地和项目摸底，拟优化政策系统性 [3][9] - 中央层面：政府工作报告首提"稳住楼市"，政治局会议强调巩固市场稳定 [11] - 货币政策：5年期LPR降至3.1%，专项债额度提至4.4万亿元用于土地收储和存量房收购 [11] - 地方层面：广州全面取消限购限售限价，超60城推出购房补贴，武汉多子女家庭最高补12万元 [12] - 公积金政策：首套房利率降至2.6%历史最低，深圳支持提取公积金支付首付 [13] 供给端改革 - 广东专项债收购680万方闲置土地，杭州富阳区1.5亿元回购5万方商务用地 [14] - 浙江投入16.53亿元收购存量房改保障房，辽宁计划新增4.5万套保障性住房 [14] 新模式构建 - 住房保障体系加速建设，政策支持"市场+保障"双轨制 [16][17] - "好房子"建设写入政府工作报告，强调安全、舒适、绿色、智慧属性 [18][19] - 城市更新成为新模式载体，中办国办印发纲领性文件部署八项重点任务 [19]