监管政策导向 - 广东证监局以严监管防风险促高质量发展为主线 全力做好金融五篇大文章 助力广东打造新质生产力发展重要阵地 [1] 科技企业上市融资支持 - 优化上市服务体系 支持各类科技型企业结合板块定位在沪深北交易所相应板块上市 [1] - 支持企业用好两个市场两种资源 到港交所等境外市场上市 [1] 直接融资工具拓展 - 引导企业用好用足融资工具 扩大科技创新债券公募REITs知识产权ABS等融资规模 [1] - 交易所债券市场体制机制不断完善 科技创新债券发行主体范围不断扩大 [1] 上市公司并购重组 - 推动上市公司开展产业并购和转型升级 支持围绕产业链创新链开展并购 [1] - 并购六条重组新规在创新交易工具提升监管包容度等方面做出配套规定 [1] - 广东企业行业组织成立资本市场并购重组联盟 构建并购重组标的库提升并购质效 [1] 耐心资本培育 - 培育壮大耐心资本 促进科技产业金融良性循环 [2] - 支持私募股权机构规范发展提升市场化运作水平 [2] - 深化股权投资和创业投资基金份额转让试点建设 支持发展并购基金和二手份额转让基金(S基金) [2]

行业整体表现 - 医药流通行业呈现冰火两重天格局 区域型企业业绩疲软而全国型企业表现稳健 [1][2] - 行业整合度加大 企业面临医保控费、集采扩面、医疗机构用药量下滑及毛利下降等挑战 [1][3][6] 区域型企业业绩表现 - 柳药集团2025年上半年营收103.01亿元同比下降3.21% 归母净利润4.29亿元同比下降7.52% [3] - 柳药集团医药批发业务营收80.51亿元同比下降4.70% 占主业收入78.49% 该板块归母净利润2.70亿元同比下降9.11% [1][3] - 人民同泰医药批发业务营收41.19亿元（占总量80%）出现收入与毛利额同比下降 [3] - 北大医药药品流通业务营收6.27亿元同比下降7.12% 占总营收比重65.53% [4] 全国型企业业绩表现 - 九州通2025年上半年营收同比增长5.10% 归母净利润同比增长19.70% [2] - 九州通数字化医药分销与供应链业务收入676.34亿元同比增长6.04% 实现毛利额43.07亿元 [2] - 公司医药工业与数字物流业务收入分别增长10.77%和24.66% [2] 企业转型策略 - 区域型企业向上游医药工业延伸产业 北大医药药品制造业营收3.30亿元占比提升至34.47% [6][4] - 柳药集团医药工业板块营收5.63亿元占比5.49% 归母净利润0.90亿元占比20.95% [7] - 企业从药品流通向健康服务解决方案提供商转型 构建大健康生态圈 [7] - 头部企业通过公募REITs盘活存量资产 九州通REITs发行增加净利润4.38亿元 [2][8] 重大风险事件 - 北大医药核心合作方北京大学国际医院服务合同终止 预计2025年下半年减少营收6亿元（占29.13%）及净利润4000万元（占28.99%） [4] - 2026年起预计减少营收10.27亿元（占49.85%）及净利润6869万元（占49.78%） 子公司可能关停并转 [4]

中证REITs指数表现 - 8月中证REITs全收益指数累计月跌幅达2.61% [1][3] - 8月29日指数微跌0.29%收于1073.33点 本周指数上涨1.06% [3] - 园区基础设施和保障性租赁住房类REITs月跌幅居前 [1][3] 单周REITs产品涨跌情况 - 本周74只上市REITs中65只上涨 消费、能源、仓储类涨幅领先 [3] - 国泰君安济南能源供热REIT周涨幅5.70%居首 中航易商仓储物流REIT和嘉实物美消费REIT涨幅超4% [3] - 仅8只产品下跌 工银蒙能清洁能源REIT单周跌幅2.62%最大 [3] 市场动态与机构观点 - 中信建投证券认为REITs市场拐点已至 看好四季度交易型资金重新入场后创新高 [4] - 三大利空因素接近出尽 三大长期利好格局不变 [4] 新产品与扩募进展 - 华夏凯德商业REIT获批成为境内首单外资消费类REITs 总份额4亿份 [6] - 底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 出租率96% [6] - 国泰君安东久新经济REIT扩募获批 为市场第8单扩募项目 [7] - 国泰君安临港创新产业园REIT成功扩募上市 募集资金17.23亿元 发售份额3.89亿份 [8] 市场规模与发展阶段 - 全市场已发行74单REITs 募集资金规模达2020.66亿元（含扩募） [8] - 市场迈入常态化发行与提质扩容阶段 形成"首发+扩募"双轮驱动格局 [8]

中证REITs指数表现 - 8月中证REITs全收益指数累计月跌幅达2.61% [2][3][6] - 8月29日指数微跌0.29%至1073.33点 本周指数上涨1.06% [4] - 园区基础设施和保障性租赁住房类REITs月跌幅居前 [2][6] 周度市场表现 - 本周74只上市公募REITs中65只上涨 消费、能源、仓储类涨幅领先 [4][5] - 国泰君安济南能源供热REIT周涨幅5.70%居首 中航易商仓储物流REIT和嘉实物美消费REIT涨幅均超4% [5] - 仅8只产品下跌 工银蒙能清洁能源REIT周跌幅2.62%最大 [6] 新发与扩募进展 - 华夏凯德商业REIT获批 成为首单外资消费类REITs 总份额4亿份 资产总建筑面积168405平方米 出租率约96% [7] - 国泰君安东久新经济REIT扩募获批 为市场第8单扩募项目 [8] - 国泰君安临港创新产业园REIT成功扩募上市 募集资金17.23亿元 发售份额3.89亿份 [8] 市场格局与展望 - 全市场已发行74单REITs 募集资金规模达2020.66亿元（含扩募） [8] - 行业迈入常态化发行与提质扩容阶段 形成"首发+扩募"双轮驱动格局 [8] - 研报观点认为REITs市场拐点已至 看好四季度交易型资金重新入场后创新高 [6]

核心事件 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募份额于8月29日在上海证券交易所上市 [1] 战略意义 - 临港集团采取"上市公司+公募REITs"双轮驱动战略 通过注入成熟研发类资产促进REITs市场规模扩大和流动性提升 [1] - 公募REITs作为创新金融工具能有效优化资产结构 盘活存量资产 为转型发展和持续稳健经营提供重要支撑 [1] - 扩募为临港集团孵化培育产业园区资产 打造"科技-产业-金融"良性循环业务发展模式夯实基础 [2] - 扩募是发挥金融功能属性 做好金融"五篇大文章"的积极实践 通过盘活优质存量资产拓宽企业权益融资渠道 [2] 资产详情 - 扩募新购入基础设施项目为临港集团旗下上市公司上海临港持有的漕河泾科技绿洲康桥园区 [3] - 康桥园区已形成以集成电路 生物医药 人工智能为核心的产业布局 近三年平均出租率达到95%及以上 [3] - 租约结构健康稳定 持续运营能力及增长潜力强劲 [3] 协同效应 - 扩募在新老资产之间形成协同效应 依托临港集团产业链与产业集群优势 提供全链条服务 [3] - 印证产业园区资产通过公募REITs盘活的可持续发展路径 为同行业企业及同类型产品树立资产优化和价值重估标杆 [3] - 为投资者参与上海国际科创中心建设及战略性新兴产业发展提供新机遇 为公募REITs常态化发行注入新动能 [3]

项目概况 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募份额于8月29日上市 成为首单上海市属国企公募REITs扩募项目及已发行产业园区REITs中扩募发行规模最大的项目 [1] - 扩募发售基金份额约3.89亿份 募集资金总额约17.23亿元 [1] - 该REIT于2022年10月13日在上交所挂牌 是全国首单以标准厂房为基础资产的公募REIT [1] 运营表现 - 自首发上市以来各报告期出租率始终保持在94%以上 累计分红达7284万元 [1] - 二级市场表现持续位于同类产品前列 [1] - 新购入基础设施项目康桥园区近三年及一期平均出租率达到95%及以上 租约结构健康稳定 [2] 资产特征 - 扩募新购入资产为上海临港持有的漕河泾科技绿洲康桥园区 围绕上海"3+6"重点产业体系形成集成电路、生物医药、人工智能核心产业布局 [2] - 项目在新老资产间形成协同效应 依托临港集团产业链与产业集群优势提供全链条服务 [4] - 采取"上市公司+公募REITs"双轮驱动战略 通过注入成熟研发类资产促进REITs市场规模扩大和流动性提升 [4] 战略意义 - 印证标准厂房等产业园区资产通过公募REITs盘活的可持续发展路径 为同行业企业及同类型产品树立资产优化与价值重估标杆 [4] - 公募REITs作为创新金融工具可优化集团资产结构、盘活存量资产 为转型发展和持续稳健经营提供重要支撑 [4] - 临港集团将持续做大REITs规模、做强REITs平台 为园区资本市场发展和产业运营培育贡献经验 [5]

文章核心观点 - 国内首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT正式获批 标志着国际资本加速布局中国不动产市场 [1][3] - 凯德投资作为主要原始权益人及运营管理机构 拥有丰富资产储备和成熟REITs管理经验 [4][7] - 多家国际资管巨头包括安博、汉斯集团、施罗德资本近期相继进军中国地产投资领域 [1][11][13][14] 外资REITs项目进展 - 华夏凯德商业REIT于2025年8月27日获证监会注册生效 为首单外资消费类型公募REITs [1][3][5] - 项目首批纳入广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个购物中心资产 [5] - 华夏安博仓储物流REIT于2025年6月26日申报 7月17日进入"已问询"阶段 [11][13] - 安博为全球最大工业物流地产资产管理公司 市值达979亿美元 [13] 凯德投资背景与资产规模 - 凯德投资总部位于新加坡 2021年在新加坡上市 是新加坡最早最大的REITs管理人 [1][4] - 截至2025年8月13日 基金资产管理规模达1170亿新元 通过7只上市REITs及私募工具持有 [4] - 凯德商用在中国持有消费基础设施资产规模超800亿元 覆盖18座城市 [7] - 储备可扩募消费基础设施资产共35个 总面积超300万平方米 平均运营年限超11年 [7] - 大部分资产近三年平均出租率超80% 经营情况稳定 [7] 国际资本布局动态 - 汉斯集团旗下汉斯（上海）私募基金于2025年6月完成备案 [1][13] - 施罗德资本与西子国际联合发起私募房地产股权投资基金 总规模约30亿元 [1][14] - 施罗德基金将专注长三角核心城市优质写字楼及消费类基础设施投资机会 [14] 市场发展与政策环境 - 北京上海于2025年8月发布房地产市场优化政策 集中在限购和公积金贷款支持方面 [14] - 消费REITs成为"盘活存量、促进升级、服务内需"重要抓手 迎来政策红利与市场认知双提升期 [14] - 国际资管公司深度参与将推动中国消费REITs市场向专业化、多元化、国际化发展 [14]

财务业绩 - 2025年上半年实现总收入约2.16亿元，基金合并息税折旧摊销前利润约1.38亿元 [1] - 实现可供分配金额约1.67亿元 [1] - 基础设施项目租金及物业管理服务费收入约2.14亿元，息税折旧摊销前利润约1.44亿元 [1] - 剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目息税折旧摊销前净利率为67.12% [1] 运营状况 - 整体底层资产出租率持续超过90%，截至2025年6月底整体出租率同比提升6.6个百分点 [1] - 动态实施差异化定价与租户结构优化策略，有效挖掘潜在需求 [1] - 持有的10个仓储物流园覆盖全国五大经济圈的七大核心物流枢纽 [1] - 服务快递快运、第三方物流、零售电商、高端制造等新经济行业约70家租户 [1] 分红记录与行业地位 - 以2025年3月31日为基准日进行2025年第二次分红，分配金额约7867.43万元，分红比例约95% [2] - 上市以来累计分红12次，累计分红金额超12亿元，历史年度分红比例近100% [2] - 公司是国内"首发+扩募"双首批公募REITs之一，也是上交所首只仓储物流REIT [2] - 公司将发挥多区域布局、多资产组合及多元化租户构成策略优势，实现长期稳健经营 [2]

市场突破 - 首单外资消费REITs正式获批 标志着公募REITs市场迎来标志性突破 [1] - 华夏凯德商业REIT于8月27日晚间获批 准予募集基金总份额4亿份 [1] 产品结构 - 基金主要原始权益人及运营管理机构为凯德投资 管理人为华夏基金 [1] - 首批纳入两个资产 广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 [1] - 截至2025年3月31日整体出租率约为96% [1] 战略投资 - 凯德投资 凯德中国信托和凯德发展作为战略投资者 共同持有至少20%的基金份额 [1] - 凯德投资作为发起人及运营管理机构 将在REIT上市后继续负责两个购物中心的运营 [1] 资产储备 - 凯德投资在中国18个城市管理40多个优质零售物业 资产规模超800亿元 [1] - 资产类别多元 涵盖购物中心 办公楼 旅宿 物流园等多领域 [1] - 截至2025年6月30日的资产规模为未来扩募提供丰富储备 [1] - 能利用凯德集团的开发能力和资产储备 为REIT未来发展提供更广阔空间 [1]

产品表现 - 权益类公募产品近6月平均净值增长率为11.76% 所有产品均实现正收益 [3] - 华夏理财5只行业指数主题产品进入前十 专注微盘成长风格产品以28.84%涨幅排名第一 [3] - 信银理财百宝象股票优选周开1号以25.48%净值增长率位列第二 [3] - 工银理财量化理财—恒盛配置(1.39%) 华夏理财天工日开理财产品2号(2.71%) 中银理财慧富权益类红利策略180天持有期A(3.47%)收益率垫底 [3] 产品动态 - 民生理财金竹量化增强半年持有期1号于8月19日起始募集 8月25日结束募集 采用中证500指数为基准的量化指增策略 [4] - 华夏理财天工日开12号于8月22日新发 8月25日结束募集 跟踪中诚信-华夏理财公募REITs精选指数 [4][5] - 理财公司目前共存续40只权益类公募产品 [4] REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数年初至今累计上涨9.9% 但8月以来回调3.95% [6] - 中证REITs(收盘)指数年初至今涨幅为6.27% [6] - 2025年已有14只公募REITs完成发行 合计规模超250亿元 [5] - 目前共有23只公募REITs基金待上市 [5] REITs产品布局 - 中诚信-华夏理财公募REITs精选指数成分券不少于20只 行业分布为园区基础设施(33.98%) 保障性租赁住房(14.76%) 能源基础设施(11.90%) [5] - 理财公司累计发行7只公募REITs主题产品 发行机构包括光大理财 北银理财和华夏理财 [6]