房地产行业发展新模式 - 推动房地产高质量发展 加快构建房地产发展新模式[1] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子” 打造全生态“好服务”[1] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[1] 住房供应与制度体系 - 优化住房供应体系 完善商品房开发、融资和销售等基础制度[1] - 健全“人、房、地、钱”要素联动机制[1] - 优化保障性住房供给 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[1] 住房消费与需求激活 - 因城施策优化住房消费政策[1] - 增加改善性住房供给[1] - 激活返乡置业、教育置业、创业置业和改善性置业需求[1] 房屋安全管理 - 建立房屋全生命周期安全管理制度[1]

北京市“十五五”规划房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系及租购并举的住房制度 [1] - 推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地 [1] - 优化保障性住房供给，加大存量资源盘活力度，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] 租赁住房市场与住房供给结构 - 扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场 [1] - 探索“一张床、一间房”模式，改善城市运行服务保障人员居住条件 [1] - 增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [1] 城市建设与更新策略 - 有序推进老城平房区整院成片区改造，持续实施老旧小区、危旧楼房改造，鼓励产权主体自主更新 [1] - 稳步推进城中村改造，推进完整社区建设，完善一刻钟便民生活圈 [2] - 积极推动老旧厂房、老旧低效楼宇、低效产业园区更新，优化整合存量资源，提高低效闲置资源使用效率 [2] 实施机制与政策支持 - 科学有序高效利用地下空间 [2] - 加强制度创新和政策集成，完善以需求为导向、项目为牵引的分类实施机制，优化用地政策 [2] - 健全多元化投融资方式，探索建立可持续的更新模式 [2]

房地产行业历史定位与现状 - 房地产开发投资占GDP比重自2000年的4%持续上涨至2020年的13.7%，2012至2020年间长期高于13%，并于2014年达到14.5%的峰值，显著高于国际4%—7%的区间[2] - 房地产投资拉动了经济增长，但也导致居民财富结构失衡，城镇居民家庭资产中59.1%为住房资产，户均住房资产达187.8万元，同时居民部门杠杆率从2008年的17.6%大幅上行至2025年的60%[2] - 部分地区房地产投资存在脱离实际市场需求的问题，传统投资方式难以持续，未来投资需优化方向、结构、主体、期限和投融资结构[3] - 尽管2020年后新开工面积断崖式下滑，2025年1—10月规模仅为4.9亿平方米，较2020年峰值萎缩约78%，但截至2024年末，全国商品房待售面积仍处于7.5亿平方米以上的历史高位，库存去化压力巨大[4] - 截至2025年8月末，50城可售库存出清周期为19.9个月，处于2000年以来的历史高位，大量资本沉淀，过去以投资驱动的扩张模式已难以为继[4] 房地产发展新模式的内涵 - 房地产发展新模式的核心是建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系，并健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度[5] - 政策重点已从“十四五”时期的“稳地价、稳房价、稳预期”转向“十五五”时期的“保障、改善民生”与“构建房地产发展新模式”[4] 满足刚性住房需求的供应体系 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，十八大以来已建设各类保障性住房和棚改安置住房6800万套，惠及1.7亿人[6] - “十四五”以来，全国累计建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套（间），惠及群众超过3000万人[7] - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进市场供需平衡[7] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权[7] 满足改善性住房需求的供应体系 - 政策要求因城施策增加改善性住房供给，精准匹配居民差异化需求，避免供给过剩或不足[8] - 政策重点从“控制需求”转向“优化结构、精准匹配”，通过下调首付比例、贷款利率、给予换购住房退税支持、下调契税税率等方式降低购房成本[9] - “十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，同时存量住房市场规模扩大，全国有15个省、区、市的二手住宅交易量已超过新房[9] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[9] - 住建部《住宅项目规范》于2025年5月起实施，规定新建住宅层高不低于3米、4层及以上设电梯，并提高隔声、无障碍、适老化等多项标准[10] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等制度[10] - 房屋安全管理资金由个人账户（住宅专项维修资金）和公共账户组成，公共账户通过财政预算、土地出让金归集等方式筹集[11] 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 - 政策从“加快建立”多主体供给、租购并举的住房制度转变为“健全”，对住房供给体系提出新要求[12] - 在商品房开发上，做实房地产开发项目公司制，严禁项目交付前违规抽挪资金或抽逃出资[13] - 在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，并建立城市房地产融资协调机制及项目“白名单”制度，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元[13] - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，继续实行预售的则规范预售资金监管[13] - 通过新建住房、收购存量商品房等方式多渠道筹集保障房，各地普遍采用“新建+收购”双轨模式[14] - 培育市场化、专业化住房租赁企业，规范发展租赁市场[14] 供给端推进新模式的举措 - 存量房关注收储，央国企参与市场化收储成为重要方向，例如2025年4月珠海华发集团联合中国信达签署200亿元存量不动产收储基金协议，并于7月进入实质操作阶段[15][16] - 土地收储进度加快，截至2025年9月27日，全国拟使用专项债收储存量闲置土地超4659宗，涉及金额6222亿元，2025年土储专项债共发行3269亿元[16] - 新建房关注“好房子”政策驱动品质升级，2025年5月1日《住宅项目规范》正式实施，所有项目必须按“好房子”标准建造[17] - 市场层面，2025年3月以来一二线城市落实好地供应与第四代建筑，出现新地王楼王，形成阶段性“止跌回稳”迹象，“好房子”凭借品质优势对价格形成支撑[17] 需求端推进新模式的举措 - 现房销售制度逐步推进，现房销售占比从2022年的13%提升至2025年的35%[18] - 截至2025年10月，现房销售面积累计规模为2.5亿平米，累计同比增速为8.5%；期房销售面积累计规模为4.7亿平米，累计同比增速为-13.5%[18] - 现房销售提升的主动因素是政策指引，自2020年3月海南率先推行后，2022年末以来全国超30个省（市）出台相关政策，2025年5月河南信阳成为近期全国首个全面落实的城市[19] - 被动因素是2022年后地产销售承压，部分期房项目销售困难转为现房，且库存出清周期拉长至19.9个月[19] - 期房与现房的价差从2009年至2021年期的约21%扩大至2022年后的约32%[19] - 现房销售增速企稳是观测地产市场企稳的前瞻指标，2025年8至10月现房销售累计增速分别为11.7%、9.9%、8.5%，维持正增长[20] - 现房销售可能推动行业格局改变：提升房企集中度，因资金和运营门槛提高；契合“严控增量”导向，加速高库存城市去化；进一步保障购房者权益，倒逼房企聚焦产品品质[21]

文章核心观点 - 多地“十五五”规划建议共同描绘房地产行业新发展模式 核心是构建“市场+保障”双轨供应体系 聚焦“好房子”建设 强化全生命周期管理 推动行业从开发向运营与服务延伸 实现高质量可持续发展 这是行业摆脱旧路径依赖、穿越周期的根本出路 [1][2][3] 各地规划共同任务 - 多地共同任务包括“加快构建房地产发展新模式”和“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’” [1] - 辽宁 贵州 河北 福建 黑龙江等省份明确提出“推动房地产高质量发展” 并将“加快构建房地产发展新模式”放在首位 [1] - 共同任务还包括“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”以及“建立房屋全生命周期安全管理制度” [1] - 北京 辽宁 贵州 天津 福建 黑龙江均在优化住房供给方面提出新要求 [1] 住房供应体系优化 - 北京和辽宁提出“完善‘保障+市场’住房供应体系” [1] - 北京 河北 贵州 福建 黑龙江提出“优化保障性住房供给 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求” [1] - 贵州 河北 福建 黑龙江在此基础上提出“因城施策增加改善性住房供给” [1] - 天津则仅提出“增加改善性住房供给” [1] 各地差异化任务 - 天津在“高质量开展城市更新”框架下提出相关任务 并专门部署“盘活存量资源资产” [2] - 北京提出“推动站城融合发展”和“扩大租赁住房有效供给” [2] - 辽宁提出“推广房票安置、以旧换新” [2] - 贵州提出“推进存量安置房交付动态清零” [2] - 福建提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建” [2] - 河北 福建 黑龙江提出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度” [2] - 黑龙江在建设“好房子”前面加了“适应高寒地区特点” [2] 行业转型方向 - 房地产行业正从此前的高周转、高负债规模发展模式 全面转向高质量发展轨道 [3] - 促进行业供求平衡、防范化解风险 已成为下一阶段的核心任务 [3] - 未来五年各地的核心任务仍是推动房地产高质量发展 [3] - 随着越来越多省市明确未来五年房地产发展方向并逐渐落地 将推动行业从规模扩张转向质量提升 迈向一个风险可控、基础牢固、更具韧性的新发展阶段 [3]

核心观点 - 多地密集发布“十五五”规划建议，坚决落实中央“构建房地产新发展模式”战略，行业转型路线图正从中央向地方精细化落地转变 [1] - 行业将全面从高周转、高负债的规模发展模式，转向高质量、可持续发展轨道，核心任务是促进供求平衡与防范化解风险 [6] - 未来五年，行业将迎来民生与市场的再平衡，民生属性增强，形成“民生为本、市场为辅”的新格局，企业核心竞争力将转向运营、服务和资源整合能力 [8] 各地规划的共同核心关键词 - **加快构建房地产发展新模式**：各地规划均围绕此核心展开，是行业转型的根本方向 [2] - **优化保障性住房供给**：完善以公租房、保障性租赁住房等为主的多层次体系，建立住房保障轮候库制度 [2][7] - **建设安全舒适绿色智慧的“好房子”**：全链条提升住房设计、建造和运维水平，实施房屋品质提升工程 [2][7] - **建立房屋全生命周期安全管理制度**：加快建立房屋安全体检、管理资金和质量保险制度 [2][7] 主要省市规划细则差异 - **北京**：侧重于完善“市场+保障”住房供应体系、租购并举制度，增加改善性住房供给，并明确推动“站城融合发展”，以优化超大城市空间结构与职住平衡 [3][4] - **天津**：将房地产发展新模式与“高质量城市更新”深度绑定，并专门部署“盘活存量资源资产” [3] - **河北**：提出新的供需原则，要求坚持以需定建、以需定购，市场彻底转向需求驱动，并明确因城施策增加改善性住房供给 [3][5] - **福建**：鼓励“老旧住房自主更新、原拆原建”，为存量住房升级改造提供新思路，同时实施房屋品质与物业服务质量提升行动 [3][5] - **浙江**：将房地产纳入“高水平建设现代化人民城市”框架，追求“好房子、好小区、好社区、好城区”的递进式目标，并强调对房地产、地方债、金融风险的“监测预警和防控” [3][5] - **黑龙江**：特别指出要“适应高寒地区特点”建设好房子，并在发展保障性住房时明确要“加快”推进 [3] 推动高质量发展的六大重点任务 - **优化保障性住房供给**：完善多层次保障体系，建立住房保障轮候库制度 [7] - **促进房地产市场持续健康发展**：建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化科学安排土地供应，因城施策优化调控政策 [7] - **改革完善房地产开发、融资、销售制度**：推进商品房现房销售，规范预售资金监管，防范交付风险 [7] - **实施房屋品质提升工程**：建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，全链条提升住房设计、建造和运维水平 [7] - **实施物业服务质量提升行动**：探索“物业服务 + 生活服务”模式，解决居民“关键小事” [7] - **建立房屋全生命周期安全管理制度**：加快建立房屋安全体检、管理资金和质量保险制度 [7] 行业未来发展趋势与竞争格局 - 未来五年，城市更新、老旧小区改造、存量资产盘活、闲置用地转化将成为企业竞争的核心战场 [8] - 企业的核心竞争力将被重新定义为运营、服务和资源整合能力 [8] - 随着《住宅项目规范》实施及房屋全生命周期管理制度建立，房屋维护成本将更透明，有助于房价稳定，行业将加速向“高品质、低风险、可持续”模式转型 [9] - 行业将迈向一个风险可控、基础牢固、更具韧性的新发展阶段 [9]

政策方向与顶层设计 - 中共中央在“十四五”规划建议中提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，并完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 政策旨在适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建新模式被认为是促进市场平稳健康发展的治本之策 [3] 新模式的关键举措与要素配置 - 新模式落地的关键举措之一是完善相关基础制度，以提升“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果 [5] - 新模式将立足于城市内涵式发展和城市更新大场景，目标是形成产品与服务优质、供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的高质量发展格局 [5] 具体实施路径与重点任务 - 政策提出优化保障性住房供给 [5] - 政策提出因城施策增加改善性住房供给 [5] - 政策提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并实施房屋品质提升工程和物业服务提升行动 [5]

投资评级与核心观点 - 行业投资评级为“看好”并维持[3] - 核心观点认为证监会推动商业不动产REITs试点将促使商业地产价值重估[2] - 房地产作为中国家庭重要资产，稳房价对经济内循环意义重大，政策端有望进一步发力[4] - 中央层面高频提及建设高品质住房，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] 板块行情表现 - 本周（25/11/22-25/11/28）房地产（申万）指数上升0.7%，表现弱于主要股指（上证指数升1.4%，深证成指升3.6%，创业板指升4.5%，沪深300升1.6%）[7] - 个股涨幅前五为：万通发展(+19.3%)、*ST南置(+12.6%)、新华联(+10.5%)、张江高科(+9.7%)、天保基建(+9.2%)[7] - 个股跌幅前五为：华夏幸福(-14.9%)、京基智农(-14.8%)、万科A(-11.2%)、合肥城建(-9.8%)、金地集团(-6.2%)[7] 新房市场数据跟踪 - 本周（11.22-11.28）42个重点城市新房合计成交206万平米，环比上升9.8%，同比下降51.1%[11] - 分能级看，一线城市成交55.2万平米环比升27.5%，二线城市成交120.5万平米环比升5.4%，三四线城市成交30.2万平米环比升1.0%[11] - 11月截至本周（11.1-11.28）42城新房累计成交724万平米，环比上月同期升0.8%，同比下降43.1%，年初至今累计成交同比下降13.9%[15] - 11月一线城市累计成交180万平米环比升5.1%同比降42.0%，二线城市累计成交422万平米环比升0.2%同比降42.1%，三四线城市累计成交122万平米环比降3.2%同比降47.8%[15] 二手房市场数据跟踪 - 本周（11.22-11.28）21个重点城市二手房合计成交202万平米，环比下降0.6%，同比下降18.5%[26] - 分能级看，一线城市成交88.2万平米环比升6.1%，二线城市成交97.8万平米环比降6.7%，三四线城市成交16.1万平米环比升5.2%[26] - 11月截至本周（11.1-11.28）21城二手房累计成交800万平米，环比上月同期上升27.5%，同比下降19.2%，年初至今累计成交同比上升8.0%[31] - 11月一线城市累计成交336万平米环比升31.8%同比降19.7%，二线城市累计成交404万平米环比升22.6%同比降20.9%，三四线城市累计成交60万平米环比升40.1%同比降1.6%[31] 行业政策与新闻 - 证监会就推出商业不动产投资信托基金试点草案公开征求意见，以推动REITs市场高质量发展[41][42] - 地方政策聚焦：北京“十五五”规划持续推进住有所居；上海国资委加强存量盘活制度供给；常州购买高品质住宅公积金贷款可增50万；徐州购买改善型住宅公积金贷款最高额度上浮30%[41][42] - 土地市场动态：北京丰台一宗宅地起始价24.72亿元将于12月25日出让；武汉集中挂牌20宗地块起始总价78.15亿元；杭州43.32亿元出让3宗宅地[42] - 城市市场表现：深圳11月二手房成交量同比增约17%，1500万元以上豪宅成交占比升至2.3%；广州11月二手住宅网签量环比增长22.9%，成交9191宗[42] 重点公司动态 - 融资活动：招商蛇口发行不超50.4亿元公司债券票面利率1.77%；浦发银行拟审议万科20亿元中期票据展期事项；张江高科发行6亿元超短期融资券利率1.60%；保利发展发行30亿元中期票据；新城控股设立6.16亿元不动产资产支持专项计划[44][45] - 人事变动：大悦城董事张鸿飞辞职，提名董保芸、王国新为董事候选人；建发国际集团调整提名委员会成员[44][45] - 股份回购：万物云回购79.83万股耗资约1649万港元；招商积余累计回购662.62万股支付总额约7801万元；贝壳-W连续多日进行股份回购[45] 投资建议与关注标的 - 建议关注地产开发企业：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋集团[4] - 建议关注港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[4] - 建议关注地产转型企业：衢州发展[4] - 建议关注二手房中介：贝壳[4] - 建议关注物管企业：招商积余、华润万象生活[4]

文章核心观点 - 中国房地产行业将从2025至2035年经历从“地产时代”到“后地产时代”的转型，其核心特征是“退位、换挡” [5] - 旧有以高杠杆、高周转、全国普涨为特征的“国民发动机”模式将不可逆转地被新模式取代 [1][4] - 新模式将围绕保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设三大工程构建，行业将呈现总量收缩、结构分化、区域极端不均衡的特点 [2][3] 总方向 - 房地产对GDP、财政、信贷的贡献占比将缓慢下降，从经济中心退位，变为重要但普通的行业 [1][10] - 房地产属性从投资品退回耐用品，不再是普遍意义上的快速致富工具 [10] 城市格局 - 全国城镇化率将从2024年的约67%上升至2035年的75%左右并趋稳，人口流动从“农村往城市大规模迁移”转变为城市之间的人口再分配 [7][11] - 一线与强二线城市内部将分化，核心城区住宅价格具备相对韧性，而外围新城、卫星城可能出现长期横盘或缓慢下滑 [9][11] - 普通二三线城市房地产更像“刚需型消费品”，产业支撑不足、人口净流出的三四线及县城区域将面临长期“流动性惩罚”和“退出难”问题 [9][11][12] - 对于三四线及县城区域的持有者而言，房产是生活空间而非资产配置 [13] 产品结构 - 住房供应体系将从单一商品房走向“购+租+保障”的三层结构 [14] - 市场化购房层主要满足中等收入及以上家庭的自住改善需求 [19] - 租赁市场层将围绕就业中心发展，企业自持租赁+REITs模式会慢慢发展 [15][19] - 保障性住房层将通过配售型保障房、共有产权房等占据相当比重，三大工程将重塑人口与住房格局 [14][19] 开发商格局 - 民营巨头高杠杆扩张时代基本谢幕，存活民企将收缩战线、深耕少数城市，向“小而精”转变 [17][18][20] - 央企、国企和地方城投将成为主力，角色转变为“城建总承包商+项目运营方”，深度介入土地整理和项目一体化 [18][20] - 新角色资产运营商和专业物业/租赁公司将崛起，商业模式从“开发赚差价”转向“长期运营赚现金流” [16][21] 价格与交易 - 市场主旋律为“量缩价稳”，暴涨暴跌时代基本结束，成交量将明显低于上一个十年 [21][25] - 新房与二手房价格“剪刀差”将长期存在，新房受政策托底有一定支撑，二手房因人口流出、供应过剩下调压力更大 [21][25] - 全国性“炒房”失去基础，投资机会仅存于少数一线、强二线核心地段的稀缺资源房产 [22][25] 金融与居民资产配置 - “房住不炒”成为长期政策基调，按揭政策将更灵活，差异化支持刚需和自住改善，对投资性购房保持高门槛 [23][26] - 居民资产配置中房产比重将缓慢下降，资产从房地产分流至银行理财、公募基金、养老产品等方向，配置更趋分散 [24][27] - 住房仍为家庭资产大头，但将与其他金融资产构成组合，不再是“唯一的压舱石” [27]

房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式，完善房地产开发、融资、销售等制度机制 [1] - 因城施策增加改善性住房供给 [1] 住房供给与保障 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] 房屋品质与安全 - 建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 加强房屋全生命周期安全管理，支持老旧住房自主更新、原拆原建 [1]

房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式并完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 优化住房供应结构并加快发展保障性住房 [1] - 因城施策增加改善性住房供给 [1] 住房建设与品质提升 - 适应高寒地区特点建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [1] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 加强房屋使用全生命周期安全管理 [1] 目标群体与需求满足 - 加快发展保障性住房以满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1]