中央城市工作会议核心观点 - 会议规格极高且时间点选择在年中而非年末与中央经济工作会议套开，反映城市工作顶层设计的迫切性和"十五五"规划中的中心地位 [1] - 首次专门提及房地产并提出"房地产发展新模式"，标志着政策方向重大调整 [1] - 明确城市发展进入新阶段：从"快速增长期"转向"稳定发展期"，从"大规模增量扩张"到"存量提质增效" [4] 会议背景与动因 - 城镇化进入稳定发展期，传统动能（人口红利、房地产与基建缺口、国际循环）消失，需转换发展模式与治理机制 [2] - 国际环境变化倒逼内需重要性提升，AI/机器人等新质生产力成长推动治理体系精细化 [2] - 对十年城镇化实践经验的总结升华，旨在构建本土化城市发展理论体系 [2] 城市发展新逻辑 - 目标体系升级为"六位一体"（创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧），首次纳入创新/美丽/文明三大维度 [5][6] - 发展主线转向"内涵式发展"，以城市更新为抓手，摒弃建成区扩张和投资拉动模式 [3] - 首次严格限制超高层建筑，强调房屋安全保障，体现存量时代特征 [6] 政策突破与战略意义 - 首次将人民城市理念全面融入城市工作，重塑人与城市关系 [3] - 提出7大重点任务：优化城市体系、建设创新/宜居/美丽/韧性/文明/智慧城市 [5] - 为房地产发展新模式提供理念指引和路径破题，解决"房地产-财政-基建"循环破裂问题 [3][6]

城镇化进程 - 1978-1990年城镇化率年均增长0.71%，1991-2000年提升至0.98%，2001-2010年进一步加速至1.37%，2011-2020年维持在1.39% [1] - 2011-2015年城镇化率年均增长1.48%，2016-2020年放缓至1.31%，2021-2024年显著下降至0.78% [1] - 2024年城镇化率达到67%，较2015年的57.3%提升近10个百分点，城镇人口从7.9亿增至9.4亿 [1] - 2021-2024年城镇年均新增常住人口1033万人，较此前年均1600万人的增速明显放缓 [1] 城市工作会议背景 - 2015年会议聚焦治理城市病（当时城镇化率55.75%），2025年会议核心转向推进以城市为载体的中国式现代化（2024年城镇化率67%） [2] - 城市发展进入存量提质增效阶段，需关注新需求和市场结构变化 [5] 房地产政策导向 - 城市工作重点任务包括构建房地产发展新模式、城中村改造等，与宜居城市建设相辅相成 [3] - 新模式涵盖住房供应体系改革、要素联动机制、高品质住房建设及协同监管机制 [4] - 国内贷款占房企资金来源比例同比增长0.6%，为4年来首次正增长，商业银行"白名单"贷款增至6.7万亿元（较2023年末增1.7万亿元） [4] 市场影响 - 核心城市通过城市更新和保障房分流有望实现供需再平衡，房价或企稳 [5] - 会议明确"城市更新"为总体要求，城中村改造等任务将直接影响房地产市场 [5] - 需利用金融政策盘活存量土地和房屋，促进市场向好发展 [5]

城市工作会议核心观点 - 中国城镇化率从2015年的56 1%提升至2024年的67%，城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [1] - 城市工作重心从"物"的增长转向"人"的需求，从硬件建设转向软性治理能力提升 [1] - 城市发展转型将重塑房地产业，主要体现在四大转变方向 [1] 房地产业转型方向 发展模式转变 - 行业加速告别"三高"模式（高杠杆、高负债、高周转），构建房地产发展新模式成为长期总纲 [3] - 新模式包含"市场+保障"住房体系、要素联动机制、高品质住房建设等内容，配套政策将加速落地 [3] 区域差异化发展 - 核心城市与低能级市场呈现"温差"，需适配现代化城市群架构发展差异化模式 [4] - 重点发展城市群/都市圈、县城城镇化，促进大中小城市协调发展的房地产策略 [4] 存量资产激活 - 城市更新成为存量时代重要抓手，房地产作用从"发动机"转为"稳定器" [5] - 开发商角色转向专业化服务商，城中村改造等项目通过房票安置可激活换房链条乘数效应 [5] 品质升级趋势 - "好房子"建设成为重点，特征包括安全、舒适、绿色、智慧，新建建筑全面执行绿色标准 [6][7] - 现房销售改革与预售资金监管优化助推品质提升，上半年核心城市高品质项目已引领市场回稳 [7]

报告行业投资评级 - 领先大市 - A，维持评级 [9] 报告的核心观点 - 6月季节性因素下地产数据环比增长明显，但因去年基准期较高且环比改善强度不足，各项数据同比降幅收窄不显著；7月15日中央城市工作会议强调加快构建房地产发展新模式等，下半年城中村改造规模有望发力带动行业止跌回稳 [6] 各部分总结 销售情况 - 1 - 6月商品房销售面积累计4.6亿㎡，同比降3.5%；销售额4.4万亿，同比降5.5%；6月单月销售面积1.1亿㎡，环比增49.4%，同比降5.5%；单月销售额1万亿，环比增43.8%，同比降10.8%，其中住宅销售额同比下滑12.6% [2] 开工与竣工情况 - 房屋施工面积累计63.3亿㎡，同比降9.1%，降幅环比收窄0.1个百分点；新开工面积累计3亿㎡，同比下滑20.0%；6月单月新开工0.7亿㎡，环比升34.3%，同比降幅收窄至9.4%；竣工端加速显著，6月竣工面积单月0.4亿㎡，环比增长52.8%，同比仅微降1.7%；累计竣工面积2.3亿㎡，同比下降14.8% [3] 开发投资情况 - 2025年1 - 6月全国房地产开发投资完成额累计4.7万亿，同比降11.2%，降幅较1 - 5月扩大0.4个百分点；其中住宅投资3.6万亿，同比降10.4%；6月投资额环比增长22.7% [4] 资金到位情况 - 行业到位资金累计5万亿，同比降6.2%；其中国内贷款累计0.8万亿，同比由负转正（+0.6%）；定金及预收款等其他资金累计2.4万亿，同比降7.8%，6月单月同比降幅扩大至16.7%；自筹资金持续疲弱，累计1.8万亿，同比降7.2% [5] 投资建议 - 关注困境反转类房企如金地集团、新城控股等；保持拿地强度的龙头如招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团等；多元经营稳健发展的地方国企如浦东金桥、外高桥等 [6] 行业表现 - 1M、3M、12M相对收益分别为1.1、 - 3.0、 - 1.3；绝对收益分别为5.1、3.9、14.3 [11]

中澳自贸协定 - 中国与澳大利亚签署关于实施和审议中澳自贸协定的谅解备忘录 双方商务部长在两国总理见证下完成签署 [2] 韩国公共卫生 - 韩国京畿道累计确诊150例疟疾 占全国266例病例的56% 多地已发布疟疾警报 [3] 中国房地产政策 - 中央城市工作会议提出加快构建房地产发展新模式 重点推进城中村和危旧房改造 优化城市空间结构 [6] 宏观经济数据 - 二季度GDP同比增长5.2% 上半年GDP总量达660536亿元 同比增长5.3% [7] - 6月M2同比增速升至8.3% M1同比提升至4.6% 剪刀差收窄至3.7个百分点 [34] 产业政策动态 - 商务部调整技术出口目录 删除3项建筑相关技术 新增电池正极材料制备技术限制 [9] - 工信部拟制定充电宝强制性国标 涵盖锂电池过充保护等16项技术要求 [11] - 医保局启动第十一批药品集采 55个品种纳入报量范围 [13] 新能源与汽车 - 工信部将建立机动车合格证数据共享机制 优化新车上牌流程 [12] - 达美航空为规避10%关税 拆解空客A321neo飞机将发动机运回美国 [29] 科技与半导体 - 英伟达申请重新在华销售H20 GPU 并推出面向中国市场的兼容GPU产品 [28] - 美股芯片股走强 英伟达市值单日增加1618亿美元 台积电涨超3% [30] 资本市场动向 - 机构单日净买入中际旭创8.17亿元 科沃斯获2.11亿元机构资金流入 [31][32] - 纳斯达克中国金龙指数涨2.77% 百度阿里涨幅超8% [30] 区域经济与消费 - 上海推出互联网内容创作扶持政策 优质平台最高可获1000万元奖励 [19] - 昆山义乌江阴位列县域电影票房前三 18个县域上半年票房超3000万元 [35] 能源与大宗商品 - 国内汽柴油价格每吨分别下调130/125元 92号汽油每升降0.10元 [16] - 特朗普宣布对印尼征收19%关税 印尼承诺购买150亿美元美国能源产品 [21]

中央城市工作会议核心观点 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [1] - 会议为城市发展提供总纲领，指明房地产转型方向，强调"新路子、高品质、控风险"发展路径 [1][4][9] - 城市更新写入总体要求，成为重要抓手，将直接影响房地产市场 [1][2][4] 城市更新战略部署 - 以城市更新为抓手推动结构优化、动能转换、品质提升等六大目标，守住安全底线 [2] - 城市更新将优化供给端低效用地再开发，提升空间效率，并通过货币化安置刺激购房需求 [3][4] - 预计专项债、REITs等金融工具将加大支持力度，地方政府将探索多元化参与模式 [3][4] 房地产发展新模式 - 构建"市场+保障"住房供应体系，改革基础性制度，建立"人房地钱"联动机制 [5] - 全国城镇人均住房面积超40平方米，户均超1套房，需求转向"好不好"阶段 [5] - 新模式强调供需双向改革，高品质住房建设及协同监管机制是重点 [5][9] 城中村与危旧房改造 - 稳步推进改造是未来城市工作重点，房票安置政策将持续完善以促进市场回稳 [8] - 改造将向人口产业集聚区倾斜土地供应，优化职住平衡与配套地块放量 [8] 城市安全与建筑品质 - 建立房屋全生命周期安全管理制度，严格限制超高层建筑 [7] - 2025年地级及以上城市将全面建立房企融资"白名单"机制 [7] - 新建建筑全面执行绿色标准，头部房企加速布局绿色科技与第四代建筑 [4] 现代化城市体系优化 - 通过都市圈、县域融合等规划疏解大城市压力，实现产城融合与职住平衡 [6] - 大城市组团式网络化发展将释放新增长动力 [6] 行业转型方向 - 房地产竞争焦点转向绿色科技、运营能力及区域深耕 [9] - 核心城市通过城市更新与保障房分流实现供需再平衡，推动房价企稳 [9]

中央城市工作会议核心观点 - 会议明确推进城市更新为当前和今后城市工作的重要抓手，标志着城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [1] - 城镇化率已达67%，1978-2024年年均提高1.1个百分点，城镇人口年均新增1700万 [3] - 提出建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市目标，强调内涵式发展 [2] 城市发展阶段转变 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，房地产市场自2022年大幅下滑后进入以城市更新为主的时期 [2] - 人口增量发展转向减量发展，城市资源不平衡、公共服务不完善成为未来工作重点 [5] - 需解决超高层建筑、绿色低碳转型等新城市病问题，严格限制超高层建筑并提升房屋安全水平 [4] 城市更新具体措施 - 加快构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造 [4][6] - 推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级 [4] - 完善历史文化保护传承体系，保护城市历史文脉和自然景观 [4] 城市体系优化方向 - 发展组团式、网络化的城市群和都市圈，分类推进以县城为载体的城镇化建设 [5] - 促进农业转移人口市民化，协调大中小城市发展，推动城乡融合 [5] - 发挥城市在双循环中的枢纽作用，发展生活性服务业提升公共服务水平 [5][6] 城市治理重点任务 - 强化自然灾害防治，统筹防洪体系和内涝治理 [4] - 解决空气治理、饮用水保护、新污染物治理问题，推动减污降碳协同增效 [4] - 优化城市空间结构，坚持人口、产业、城镇、交通一体化规划 [6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 本次会议凸显推动城市高质量发展和城市更新的重要性，与前期城市更新行动计划呼应，预计后续有配套政策落地 [5] - 城市发展进入存量提质阶段，更新有望集中在核心城市，“好房子”方向或加大支持，优质房企有望改善ROE [5] - 我国一二手房成交稳定，政策主基调是“止跌回稳”，预计新一轮支持政策出台，好房子政策助力优质房企突破 [5] 根据相关目录分别进行总结 会议概况 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在北京举行，7位政治局常委出席，习近平讲话、李强作总结 [1][6] - 会议指出城镇化从快速增长转向稳定发展，城市从增量扩张转向存量提质，明确总体要求和7方面重点任务 [7][8] 会议意义与影响 - 高规格及历史复盘凸显推动城市高质量发展和更新的重要性，每次会议都推动城市发展和扩大内需 [5] - 强调城市更新为重要抓手，呼应前期意见，预计后续部委落实配套措施 [5] - 城市发展进入新时期，更新预计集中在核心城市，新模式或包括多方面内容 [5] - 未来城市发展分化，“好房子”赛道空间广，优质房企有望改善ROE并转变模式 [5] 投资分析 - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介和物业管理企业 [5] 数据对比 - 对比2015和2025年中央城市工作会议内容，涵盖发展成就、总体要求、工作原则和重点任务等方面 [13] - 列出主流AH上市房企和物业管理企业估值表，包含收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [14][16]

政策成效与市场表现 - 各地区各部门按照党中央促进房地产止跌回稳的决策部署和要求，因城施策出台相关措施推动房地产止跌回稳，成效明显，上半年房地产虽然有所波动，但总体上还朝着止跌回稳的方向迈进 [1] - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，比去年同期收窄15.5个百分点，比去年全年收窄9.4个百分点，商品房销售金额下降5.5%，比去年同期收窄19.5个百分点，比去年全年收窄11.6个百分点 [2] - 6月70个大中城市房价数据显示，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0.3、0.5和0.3个百分点，上海、长沙的房价呈现领涨态势 [2] 资金来源与库存变化 - 上半年房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16.4个百分点，比去年全年收窄10.8个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%，去年国内贷款下降6%左右 [3] - 6月末全国商品房待售面积比5月末减少了479万平方米，连续四个月减少 [3] 未来政策预期 - 下半年房地产支持政策会进一步加码，重点是加大收购保障房力度，推进旧改和城中村改造，加快房地产白名单项目贷款发放等，房贷利率也有望跟进政策利率下调，为数不多的限购也将进一步放开 [4] - 随着中央城市工作会议召开，以及地方政府将继续推动各项存量与增量政策落地显效，包括推动城市更新改造、收购存量商品房、优化公积金政策等，房地产开发降幅仍有望小幅收窄 [4]

会议部署了城市工作七个方面的重点任务，包括优化城市体系、建设创新城市、建设宜居城市、建设美丽城市、建设韧性城市、建设文明城市、建设智慧 城市等。其中提到的构建房地产发展新模式、推进城中村和危旧房改造等内容，受到市场广泛关注。 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，中央城市工作会议召开频率较低，距离上次会议已时隔 10年。城市发展方式从增量转向存量，从外延转向内涵，从房地产单边突进到统筹房地产与产业、就业和人口等，这些都是非常巨大的变化。 据新华社，中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。 会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。 01 进入城市更新的重要时期 根据中央城市工作会议部署，接下来城市工作将着力优化现代化城市体系，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的 城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。 在建设富有活力的创新城市方面，依靠改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新，充分发挥城市在国内国际双循环中的 ...