纪要涉及的行业或者公司 行业：房地产行业 公司：绿城、中海、滨江、金茂、绿地、电建、国贸、四川邦泰、中旅投资、融创、保利等 纪要提到的核心观点和论据 - **市场现状** - 5月百强房企销售环比改善明显，前十强房企门槛值同比增幅8%，30强房企门槛值增幅2%，50强房企门槛值降幅收窄至14%；全口径销售金额前十强单月同比降10%、累计同比降9%，50强和百强单月同比降幅分别为7%和8%；百强环比增长9%，前十强环比增幅达14%[3] - 端午楼市平淡，与普通周末无异，同比下降，五一超80%房企同比降20%-30%[1][4][5] - 区域分化显著，核心区域去化好，非核心及郊区去化率低于50%；上海5月供应项目同比增近50%，推动成交同比增24%，深圳新房同比尚可、环比下滑[1][6] - 上海高质量住宅受重视，新规范落地，出现多个日光盘，如绿城东方潮鸣均价达195,000元/平方米[9] - **市场趋势** - 各梯队及企业分化仍存，但整体微弱上升，核心城市新规盘去化好，供应恢复促成交，未来将稳定或小幅上升[8] - 预计2025年是全面重启元年，核心城市产品调整改革，但止跌回稳是稳定非反弹；全国销售额或降至9万亿以下，新开工负增长，竣工面积回到20年前约6亿平方米，开发投资降幅收窄[2][21] - **影响因素** - 购房者对优质房产有期待，交付和房价预期影响购房意愿；现房销售推广，预售资金严格监管[1][13] - 首付比例调整效果不如以往，因杠杆率从2014年的34%增至65%，买家对加杠杆谨慎；利率调整对购房者行为敏感，6月央行调降LPR，100万贷款月还款减约100元[15][16] - 高端项目入市表现好，从土地到新盘良性循环，促进地价和开发积极性[17] - 新房价格上涨，二手房关注交易量而非价格，价格接近底部，国家政策推动变化[18] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 5月约40家企业单月环比提升，部分增幅超30%，如绿城、中海等；部分问题企业业绩收缩被增长抵消[7] - 上海新住宅项目规范5月1日实施，推动高质量住宅发展[9] - 现房销售受小型开发商青睐，提升购房者信心，但大规模推广需时间，目前在低能级城市试点；传统预售模式严格监管确保按时交付[14] - 广州新房得房率提升带动五月销量，中西部省会城市或受益[23] - 未来房地产可能出现类似广东趋势，中西部产品转化快，得房率90%-130%吸引购房者[24] - 新房销售增加因供应影响，上海5月供应增49%，新盘正向循环；二手房挂牌量高、价格调整，租金未大幅下降[25][26] - 核心城市新房和二手房市场有梯队特征，上海一二手整体量配比五五开，深圳二手房更多；新盘交付晚但吸引力高，郊区新盘总价高[28] - 高得房率四代宅推广或冲击得房率低的二手房，但提升市场活力更重要[28] - 新房市场带动二手房市场，新房价格高于二手房正常，新房定价合理销售好可使周边二手房价格企稳[29] - 国家推行住房体检、保险等措施保障市场稳定，通过合理定价和优质服务提升新建住宅吸引力，带动市场复苏[30][31]

新房市场总体成交概况 - 2025年5月越城区新建商品房总成交308套，成交面积37774.57平方米 [1] - 成交量环比4月上涨约4%，但总量308套仍处于较低水平 [9] 新房市场分物业类型成交结构 - 商品住宅成交278套，面积36018.69平方米，是绝对主力 [3][4] - 办公地产成交19套，面积1016.52平方米 [3][4] - 商业物业成交11套，面积739.36平方米 [3][4] 商品住宅区域市场分析 - 镜湖区域是成交主力，成交167套，面积22353.94平方米 [4] - 袍江区域成交63套，面积7173.12平方米，成交量相较上月上涨近乎一倍 [4] - 主城区商品住宅成交48套，面积6491.63平方米 [4] 商品住宅成交驱动因素 - 开发商采取“以价换量”的让利销售策略，并辅以送装修、送车位等促销手段 [5][10] - 进入“现房销售”阶段的项目增多，所见即所得满足购房者心理预期，促进加速入市 [5][15][17][19] - 5月成交房源以刚需和首改项目为主，镜湖和袍江是这两种房源库存较多的区域 [6] 商品住宅成交面积段分布 - 90平米以下房源成交量占比4.64% [7] - 90平米-145平米房源成交量占比81.43%，是绝对主力 [7] - 145平米-180平米房源成交量占比5.91% [7] - 180平米以上房源成交量占比8.02% [7] 政策与市场环境 - 5月LPR下调10个基点，5年期以上利率为3.5%，绍兴首套/二套房贷利率可低至约3.1% [10] - 拆迁“房票”政策余温（房票可拆分、可转让）带来阶段性利好 [10] - 政府举办购房活动，如五一镜湖购房节，让购房者能以低于市场折扣的价格购房 [10] - 越城区版多孩家庭购房补贴政策即将出台，黄贤村等地的拆迁项目也在推进 [11] 热门楼盘分析 - 君兰锦绣府以44套、4870.45平方米的网签量位居双榜榜首，其优势在于邻近绍兴高铁北站TOD综合体，配套加速兑现，且为准现房 [13][14][15] - 观澜云庭以30套、3223.95平方米的网签量位居套数榜第二，作为袍江少有的现房销售项目且有较大优惠力度 [13][14][17] - 华发金融活力城以26套、3288.76平方米的网签量位居套数榜第三，是约175万方的城市综合体大盘，具备现房+准现房优势，且解决了落户、就学问题 [13][14][19] 二手房市场成交概况 - 2025年5月越城区二手房总成交812套，成交面积7.22万平方米 [22] - 住宅类二手房成交746套，面积6.73万平方米；非住宅类成交66套，面积0.49万平方米 [22]

转自：推广 在房地产行业的发展历程中，销售模式的变革往往预示着市场的深刻转型。现房销售，这一备受热议的 概念，如今正逐渐站上舆论的制高点。 日前，在国新办举行的新闻发布会上，一句"加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度" 引 发了各界的高度关注。所谓 "新模式"，在 2023 年住建部部长倪虹就曾公开提出开展现房销售试点，以 推动房地产行业向更为稳健、可持续的新发展模式平稳过渡。2024 年全国两会期间，倪虹再次强调要 有力有序推进现房销售。 01 政务东的"孤品逻辑" 合肥政务区，这片仅以1% 的土地承载着城市 70% 顶配资源的区域，一直是高端居住与资源汇聚的核心 地带。而政务东作为政务区资源外溢的首选之地，早已成为塔尖圈层所公认的优质板块。红达天映更是 政务东板块内最后一块住宅用地，其 "绝版性" 赋予了项目在尚未开盘时便拥有了 "资产锚点" 的独特属 性。 （红达天映区位图） 红达天映由红达与丰宏两大品牌合力打造，体现了对合肥土地的深度理解和尊重。合肥正处于快速发展 阶段，政务东板块作为新兴高端居住区，融合了全市优质市政资源和深厚人文底蕴。随着政务区提质扩 容，政务东应运而生，承接了合肥顶流板 ...

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为同步 [1] 报告的核心观点 - 中国内地房地产市场现“止跌回稳”信号，2025年住宅市场有望更稳定，预计一手房销售额8万亿 - 8.5万亿元，政策将延续收储、盘活存量土储等，偏好估值不高的国企/国企背景开发商等 [2] - 中国香港房地产市场虽受宏观不确定性影响，但关键因素现转机，预计2025下半年、2026年及2027年住宅价格分别增长3%、5%、5%，零售市场有挑战，办公楼市场待复苏，偏好零售房地产投资信托等 [2] 根据相关目录分别进行总结 中国内地房地产：市场初步止跌回稳 - 市场现“止跌回稳”信号，国家层面楼市支持政策落地，2025年前四个月全国新建商品房销售额27,035亿元，同比降3.2%，降幅收窄，东部地区是主力区域，库存压力集中在三四线城市，1季度300城住宅用地出让金同比增26.5% [2][5][6] - 市场展望方面，2025年住宅市场有望更稳定，预计总销售额约17万亿元，一手房8万亿 - 8.5万亿元，二手房份额将增大，一线城市成交量相对稳定，复苏势头较好 [8] - 政策落地促进市场回稳，房企温和复苏，国企领先，未来关注销售回暖可持续性，一线城市需求平稳，土储以一线及强二线/特大城市为主的开发商销售更有保证 [18][19] 2025年中国房地产市场投资与市场新趋势 - 政策方面，将延续收储政策，一线城市和主要二线城市政府或购商品住宅作社会住房；盘活存量土储，收回闲置土地重新划分用途；推进现房销售试点，稳定市场预期；微调住房金融政策，释放住房需求；发展住房租赁市场，增加有效供应 [27][28][29] - 行业竞争与发展模式上，企业竞争格局变化，行业集中度提高，房企多元化转型，房地产转向“好房子”竞争，产品与服务升级，存量房改造更新可带动消费、提升城市品质 [29] - 投资建议为关注国有企业或大股东为国企的开发商，以及少部分土地储备质量高的民企领头羊，维持对内地房地产偏好排序 [30] 中国香港房地产：房贷利率下行–“房贷比租化算” - 降息迎来拐点，虽受宏观不确定性影响，但人口反弹和利率下降等因素助市场稳定，住宅和零售租金价格相对稳定，办公楼待复苏 [35] - 住宅方面，价格和租赁市场分化，预计2025年租金上涨2 - 3%，部分地区涨5%+，HIBOR下跌降低购房成本，预计未来三年住宅价格稳健增长 [36][40][41] - 零售方面，电商包邮冲击本地实体零售，2025年前三月零售销售货值同比降6.9%，但北上出行放缓、游客量增加部分缓解压力，预计整体零售租金温和回升 [42][47][50] - 办公楼市场仍充满挑战，空置率处高位但开始下降，新项目租赁进度分化，预计2025年中央商务区租金下降3 - 5%，2026年或止跌 [52][53][65] 投资建议 - 对中国香港房地产行业审慎乐观，不同子版块分化，看好住宅和零售，办公楼待复苏，偏好零售房地产投资信托等，首选领展（823 HK/买入） [66] 选股建议：领展（823 HK/买入） - 领展是亚洲最大房地产信托基金，预测派息收益率约6.6%，与美债收益率差大，利率下行助降利息支出，房地产信托或入港股通提升估值 [67]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 2025年5月房企销售额单月同比-14%、累计同比-15%，分别较前值+9pct、+1pct，销售热度低位略有回升；国内销售市场结构性分化明显，后续房地产市场呈现“结构偏强+总量偏弱”格局，看好布局核心城市的优质房企销售表现 [5] - 5月单月销售保利、中海、华润排名前三，房企销售有所分化、优质房企同比增长明显；1 - 5月累计销售保利、中海、华润排名前三，前5月优质房企销售跑赢行业、房企分化加大 [5] - 新房销售热度低位回升，止跌回稳仍是政策主基调，预计政策支持力度将进一步发力，行业竞争格局将进一步优化，产品力房企优势将强化 [5] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 5月31日克而瑞发布2025年5月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额285亿元，中海、华润单月销售额分别为238、184亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期207亿元下降至184亿元；5月单月销售过百亿房企为9家，较2024年同期持平，对比2023年同期减少5家 [1] 点评 - 销售数据：2025年5月，50家房企单月销售金额2265亿元，同比-14.2%、较前值+9.3pct；销售面积为1136万方，同比-26.5%、较前值-0.4pct；2025年1 - 5月累计销售金额9794亿元，同比-15.2%、较前值+0.9pct；销售面积5052万方，同比-23.4%、较前值-1.4pct [5] - 政策情况：24年9月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，24Q4销售额同比降幅显著收窄，25年以来销售出现反复，5月热度低位改善；5月20日，住建部等五部门表示将持续推进城市更新，央行公布5年期以上LPR3.5%，较上月下调10个基点 [5] - 单月销售排名：保利、中海、华润排名前三，部分优质房企同比增长明显，如融创+111%、金茂+72%、滨江+30%、中海+21%等 [5] - 累计销售排名：保利、中海、华润排名前三，前5月部分优质房企销售跑赢行业，如越秀+26%、金茂+21%、华发+21%等 [5] - 投资分析意见：维持“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、低估值修复房企、物业管理相关企业 [5] 估值情况 - 主流AH上市房企估值：给出保利发展、招商蛇口等多家房企2024A、2025E、2026E的EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [31] - 主流AH上市物业管理企业估值：给出招商积余、碧桂园服务等多家企业2024A、2025E、2026E的EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [32]

项目概况 - 禧悦兴城项目位于大兴新城核心区，与地铁大兴新城站仅200米无缝衔接，实现"出站即达"的TOD生活模式 [1] - 项目总规模约74万平方米，包含1.3万平方米中央景观和6500平方米社区商业，构建"全维生活场" [1][7] - 采用现房销售模式，以"六好标准"（好社区、好绿化、好建材、好空间、好生活、好服务）定义品质住宅 [1][15] 区位优势 - 交通网络立体化：距大兴机场线200米，7分钟直达草桥站，15分钟抵达大兴机场，未来规划S6新城联络线和19号线南延 [8] - 商业配套完善：周边环绕大悦春风里、荟聚购物中心等综合体，社区内规划6500平方米商业业态 [8] - 产业集聚显著：依托大兴国际机场形成临空产业、生命健康、未来能源等产业集群 [7] 教育资源 - 12年全龄教育体系：包含北京小学大兴分校、汇文中学大兴分校及2所规划幼儿园 [10][11] - 汇文中学大兴分校占地1.89万平方米，设18个教学班810个学位，配备38间专业教室及智慧设施，计划2025年开学 [11][12] - 教育用地规划纳入《大兴新城东组团控制性详细规划》，形成"一轴双心五廊道"空间结构 [11] 开发理念 - 首创城发践行"三先行三实干"原则：规划先行、配套先行、环境先行，现房销售确保"所见即所得" [7][8][18] - 项目获2023-2024年度结构长城杯银奖及"北京市绿色安全工地"认证 [18] - 采用"实景现房+精装交付"模式，消除购房者交付风险 [18] 企业背景 - 首创集团作为北京市属国企，在全国布局140个住宅项目、15家奥特莱斯、22个租赁住房项目 [3] - 首创城发业务涵盖市场化地产、政策性开发、基建工程和轨道交通，打造过北京市最大单体保障性租赁住房社区 [5][6] - 公司参与第四轮城南行动计划，推动大兴新城13.68平方公里产城融合示范区建设 [7]

房地产销售与市场表现 - 2025年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜显示5月新房成交环比基本持平 百强房企5月业绩环比增长3 5% [2] - 市场格局仍集中于头部企业 前5月有超6成的销售百强未重启拿地 [3] - 现房销售模式下产品力的突破与进阶是实现超额收益的关键 [8] 存货管理与土地市场 - 2024年典型房企现房库存占比接近3成 需关注存货规模、结构及投资力度 [5] - 2025年存量宅地清单显示各城市库存规模及开工进度显著分化 专项债收储需细化落地 [5] - 土地市场延续控量提质 2025年5月成交建面同比下降但金额增长 优质宅地供应占比有望提升 [13] - 第21周土地成交金额环比接近倍增 溢价率恢复至年内高位 一二线宅地频现高溢价 [14] 代建市场发展 - 35%代建项目售价高于平均值 苏州代建市场潜力可期 适宜企业深耕挖掘 [9] - 现房销售落地可能对代建市场产生影响 需关注后续政策动向 [7] 专项债与区域分化 - 房地产专项债连续两月超300亿 但相关规模环比降40%至525亿 区域分化明显 [7] - 福建土储债1/3用于土地回购 显示区域资金投向特点 [7] 海外房地产市场 - 阿联酋未来5-10年仍是中东最具价值的房地产投资市场之一 迪拜与阿布扎比定位差异化 [11] - 迪拜以"国际枢纽"吸引国际置业者 阿布扎比依托资源打造智慧可持续投资热点 [11] - 阿联酋通过黄金签、零税费、自由区等政策增强吸引力 需关注其交易规模与驱动因素 [11]

城市更新工程 - 2019年启动城市更新工程以来 已有28万个老小区得到改造 13万部电梯被安装 380万个停车位增设 50万公里地下管网更新 [1] - 2023年住建部明确要求对全国22万个2000年前建成的老旧小区进行改造 涉及居民3900万户 [1] - 中央财政支持将重点倾斜大城市 预计最多20个城市入选 单个城市最高补助12亿元 县城改造进度相对滞后 [1] 预售制度改革 - 河南信阳2023年5月13日起全面推行现房销售 新拿地项目需竣工备案后方可销售 [3] - 政策迫使开发商面临两难选择：缩减项目规模或增加负债 短期将加剧资金压力 [3] - 现房销售长期利好：稳定新房价格（土地供应减少可能推动房价结构性上涨） 减少烂尾楼风险 优化市场供应结构 [3] 行业质量升级 - 现房销售倒逼开发商提升建筑质量 淘汰高周转低质开发商 行业集中度将提高 [4] - 新建住宅标准升级：层高从2.8米提至3米 多地取消公摊面积（原高层住宅公摊达20%-25%） [4] - 市场转向居住属性导向 阳台宽敞/得房率超100%的现房更受青睐 [4] 市场结构转变 - 调控逻辑从金融手段（首付/利率调整）转向供给侧改革 新房供应不再是房价核心变量 [4] - 华创证券指出：城市边界扩张停滞背景下 二手房市场取代新房成为主要交易载体 [4] - 未来住房供给分层明显：改造老小区/保障房/品质现房/2021年后期房将满足不同需求 [6] 消费行为变迁 - 购房动机多元化：工作便利性驱动租房 学区需求选择人才房 租金收益导向购买老房 改善需求倾向高品质现房 [6] - 居住属性取代投机属性成为核心决策因素 价差套利模式退出主流 [6]

核心观点 - 现房销售模式推动房企加速轻资产转型，代建业务成为重要发展方向 [2][5] - 代建行业将呈现结构分化：住宅类比重提升、一线城市渗透率加速、小股操盘模式增多 [7][9][12] - 行业竞争加剧将引发二次洗牌，企业需通过产品力、服务力和资源整合能力构建核心竞争力 [14][15][16] 行业影响分析 轻资产转型趋势 - 现房销售导致开发商资金周转速度下降，投资回报率大幅下滑，倒逼业务组合调整 [5] - 代建业务因"低投入、低风险、稳收益"特性成为现房销售下的避风港，已有超100家房企参与代建，49家成立独立平台 [5] - 大型央企加速代建平台化运作，中小房企可能通过转让存量项目全面转向代建服务 [6] 市场规模与结构变化 - 代建行业整体增速放缓，但住宅类项目占比将持续上升 [7] - 城投托底拿地占比保持稳定，其手中土地成为代建业务拓展核心资源，2021年以来城投地块开工率仅30%但有望恢复 [8] - 一线城市代建渗透率从2021-2023年不足1%微升至2024年1.25%，未来有望快速攀升 [10] 模式创新与竞争格局 - "小股操盘"模式占比将大幅提升，代建方需垫付开发资金并重构付款节点规则 [12] - 行业经历两轮洗牌后，新入局企业如旭辉建管等已成为中流砥柱，部分早期企业已退出市场 [14] - 现房销售下产品力价值被放大，实景呈现要求代建方通过空间细节与服务直接转化购买力 [15] 企业发展策略 - 需优化资金管理并借助数字化工具缩短工期，如应用BIM和智能工地技术 [14] - 应深耕细分市场，通过精细化服务满足政府平台、中小开发商等多元化需求 [15] - 关键是与城投平台建立长期合作，实现利益深度绑定，这要求企业具备独特核心竞争力 [16]

苦等30年，澳洲山庄业主们终于能"回家"了！ 最近，房产君刷到了澳洲山庄的最新安置房效果图，不仅设计在线，同时项目工期只要300天，说不定明年就能住进新家了。 所以，这次澳洲山庄的业主们真的雨过天晴，开启人生的新篇章了吗？ 带着以上的疑问，房产君亲自到了现场，一探究竟！ 小区实探，内部环境相当哇塞 虽然是最知名的烂尾小区，但澳洲山庄并没有大家想象中的不堪。 首先是交通，小区对面就是21号线金坑地铁站，虽然通勤时间稍长，但已经比黄埔和增城的某些地铁真空区要优越了。 此时房产君同事回忆起当年到小区拍素材，被十几个保安围攻的辛酸往事，可见这安保工作做得有多好... 其次是管理，别以为烂尾小区就放空门可以随便自出自入，澳洲山庄比市区很多老小区的门禁都要严格，正常情况下非业主不可入内！（别问房产君怎么 混进去的...） | 三年前去了一次 被十几个保安围着 差点走不了 | | | --- | --- | | | 展开说说 : | | 走不了 | : 三年前去了一次 被十几个保安围着 差点 | | 就是未经允许 上去拍了一些素材 | | | 被抓现行 | | | 就这样 | | | 里面有保安的 | | 至于内部环境就更 ...