限购政策调整内容 - 深圳对限购区进行调整 福田区、南山区、宝安区新安街道维持深户限购2套 非深户需1年社保/个税限购1套[2] - 罗湖区、宝安区(不含新安)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、盐田区、大鹏新区取消限购套数限制[2] - 企业购房限制放宽 成立满一年、纳税达100万元、员工10人及以上的公司可在限购区购买住宅[2][5] - 二套房商业贷款首付比例维持20% 未降至市场预期的15%[3] - 取消首套和二套房利率区分 5年期以上贷款利率统一为3.05%[3][4] 市场反应与成交数据 - 新政首个周末贝壳深圳合作门店二手签约量较8月周末均值增长33% 较7月周末均值增长60%[6] - 新房认购量较8月周末均值增长40% 较7月周末均值增长50%[6] - 南山区翰熙典居项目周末成交16套 吸金1.8亿元 该项目备案均价11.24万元/平方米[14] - 龙华区中海明德里项目新政10小时内成交10+套 该项目剩余162套未售[13] - 开发商发布喜报显示单日来访数百批次 热销十多套 揽金过亿[8][10] 政策效果与市场分歧 - 市场对政策效果存在分歧 部分观点认为超预期 因企业购房限制放宽[2] - 部分观点认为低于预期 因宝安区未全面放开限购 核心区小户型限购未放松[3] - 非限购区新房去化缓慢 龙华观澜汇云境项目开盘264天仅成交299套 日均1.13套[13] - 市场存在全面放开限购的预期 影响当前购房决策[11] - 核心限购区如南山区、福田区仍出现快速成交 动力来源存疑[13]

核心观点 - 深圳出台力度超预期的楼市新政 从限购松绑 企业购房支持 信贷优化三方面调整 旨在刺激低迷市场并释放购房需求 [3][4][5][7][9][11][12] 限购政策调整 - 限购区域大幅收缩至福田区 南山区和宝安区新安街道 范围显著缩小 [3] - 非本市户籍或无个税社保证明者可在非限购区购买两套住房 [4] - 盐田区和大鹏新区完全取消限购资格审核 [4] - 单身人士购房名额等同家庭标准 可多购一套 [4] - 深圳限购松绑力度超过北京和上海 因楼市调整幅度更大 二手房价自2021年5月下跌持续4年多 7月单月跌幅达0.9%位列全国前十 土地出让金上半年未进入全国前20 且市场弹性高 投资客退出导致情绪低迷 [5][6] 企业购房政策 - 企业购房限制放宽 在限购区内设立满1年 累计纳税达100万元人民币 员工10人及以上企业可购房且不受套数限制 非限购区无任何限制 [7] - 政策目的为鼓励企业在深圳投资 留住实力企业并为住房市场释放增量动力 尤其利好龙华 龙岗 光明等企业集中区域 [7][8] 信贷政策优化 - 取消首套与二套商业贷款利率区分 二套利率降低40个基点至LPR-45BP(3.05%) 与首套利率持平 此前二套利率为LPR-5BP(3.45%) [9] - 以800万元房产贷款30年等额本息计算 二套购房利息可节省51万元 [9] - 公积金贷款首套利率2.60% 二套3.075% 首付比例均为20% [3] 市场影响预期 - 新政叠加"金九银十"热销期 预计刺激交易量环比增长超40% 至少30%需求来自新增购房套数客户 非核心区域新房性价比高 需求潜力大 [11] - 政策可能吸引珠三角 广东其他城市及内地人群购房 但需关注对环深圳都市圈的虹吸效应 同时加速外围区域新房去化 库存去化周期已连续5个月攀升 [12]

新政内容 - 深圳限购范围大幅缩窄至福田区、南山区及宝安区新安街道 户籍家庭限购2套 非户籍家庭满1年个税/社保可购买1套 [6] - 罗湖区、宝安区西乡街道退出限购 盐田区、大鹏新区不再审核购房资格 彻底放开限购 [6] - 其他六区内深圳户籍购房不限套数 外地户籍可购买两套房 [6] - 房贷利率不再区分首套二套 二套利率明显降低 [8] 市场即时反应 - 新政出台后多个一手楼盘客户量比前几周有所改善 有项目一早上发出三个成交喜报 [2] - 新房和二手房整体来访量比过往大约多两倍 [2] - 多个受访项目表示来访量较往常增加10%以上 部分项目来访量预计有10%-20%增幅 [1][2][3] - 有客户因新政获得购房资格后直接下单签约 罗湖区出现多单成交 包括外地来深客户 [3] 区域分化表现 - 非限购区域如光明、龙华等地项目来访量显著提升 现场出现火爆情况 [2] - 限购区如福田区改善型项目虽未直接受益于限购松绑 但客户信心提升 周均来访150-180组的项目预计增幅10%-20% [3] - 核心限购区二手房市场相对冷静 但学位需求及置换型客户咨询量增加 投资类客户较少 [4] 政策影响预期 - 业内认为政策显效需要1-2周时间反映到成交上 [1][4] - 预计9月成交量可能出现明显增长 很可能超过50% 推动"金九银十"行情 [8] - 外围区域限购退出有望吸引珠三角及其他城市购房群体 加速去库存 稳住价格 [7] - 政策调整释放前期积压的刚需及改善型需求 叠加企业推盘积极性提升 市场活跃度有望好转 [7][8] 行业趋势判断 - 深圳楼市经历约4年调整（自2021年5月起二手房价持续下跌） 土地市场低迷 政策出台源于当前市场压力 [6] - 分区调控保持核心区门槛防止炒房 非核心区放开以增加有效需求 政策方向趋于精细化和市场化 [1][7] - 改善型产品成交占比逐年提高 成为市场复苏关键力量 二套利率降低进一步支持改善需求释放 [8]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日深夜发布楼市新政 涉及优化分区限购政策、企事业单位购房政策及个人住房信贷政策调整 [1] - 新政实施首日市场反应积极 二手房看房量增加、签约速度加快 房企连夜更新"不限购"宣传信息 [1][4] 限购政策调整细节 - 罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区全面取消商品住房购买套数限制 符合条件的本市户籍及连续缴纳社保/个税满1年的非户籍家庭可无限购 [2] - 无法提供社保/个税证明的非户籍家庭在上述区域限购两套 较此前政策大幅放宽 [2] - 罗湖区和宝安西乡片区成为限购调整最显著区域 深圳中学初中部学区等优质教育资源带动看房量回升 [2][3] 市场即时反应 - 罗湖区中介单日接到5位客户咨询 1位客户因取消限购立即签约 凌晨两点仍接到咨询电话 [3] - 龙岗区项目外地客户比例超15% 房企主打"不限购"宣传吸引外地投资者 [4] - 二手房业主反馈周末预约看房量增加 此前犹豫客户重新联系中介 [2] 政策效果预期 - 专家预计新房和二手房成交涨幅可能达一倍或更高 尤其看好深户限购套数放宽政策的影响 [7] - 非核心区域交易量环比增幅可能超40% 至少30%需求来自新增购房套数客户 [7] - 二套房贷利率降低40个基点 按100万元贷款30年计算 总还款成本减少近8万元 月供减少220元 [7] 政策背景与行业影响 - 深圳二手住房价格自2021年5月起持续下跌4年 部分区域房价较高峰期近乎腰斩 [6] - 2025年上半年深圳住宅用地出让金未进入全国前20名 影响城市资金筹措和发展能力 [6] - 政策旨在扭转楼市调整态势 释放市场活力 深圳楼市较京沪波动性更强 对居民资产配置和城市经济影响显著 [6] 政策定位与趋势 - 深圳限购松绑力度显著超过北京和上海 通过收缩限购范围和企业购房限制组合拳提振市场 [6] - 专家判断限购全面放开只是时间问题 当前处于逐步放开阶段 调整方向与京沪一致 [6]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日发布楼市新政 涉及优化分区住房限购政策、企事业单位购买商品住房政策以及个人住房信贷政策调整 [1] - 新政实施首日市场反应积极 二手房看房量增加、签约速度加快 房企连夜更新宣传信息主打"不限购" [1][4][5] 限购政策调整细节 - 罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内 符合条件居民家庭购买商品住房不限套数 [3] - 非本市户籍家庭在以上区域限购两套 无需提供连续1年社保或个税证明 [3] - 罗湖区和宝安西乡片区限购调整最为明显 低总价高租金回报率房源及优质学区房去化速度预计提升 [3][4] 市场即时反应 - 新政公布当晚中介接到大量咨询电话 有中介工作至凌晨两点 [4] - 龙岗区项目外地客户比例超15% 房企调整宣传策略吸引外地投资者 [5] - 罗湖区有客户因新政获得购房资格并立即签约 [4] 政策效果预期 - 专家预计新房和二手房成交涨幅可能达一倍甚至更高 [8] - 非核心区域交易量环比增幅可能超40% 至少30%需求源于新增购房套数客户 [8] - 二套房贷利率降低40个基点 100万元贷款30年期总还款成本减少近8万元 月供减少220元 [8] 政策背景与行业影响 - 深圳二手住房价格自2021年5月起持续下跌4年 部分区域房价较高峰期近乎腰斩 [7] - 2025年上半年深圳住宅用地出让金未进入全国前20名 影响城市资金筹措能力 [7] - 深圳楼市较京沪波动性更强 房地产对居民资产配置和城市经济影响显著 [7] 政策趋势判断 - 深圳限购松绑力度超过北京和上海 通过收缩限购范围和企业购房限制释放市场活力 [7] - 限购全面放开被判断为时间问题 当前处于逐步放开阶段 [7]

政策调整核心内容 - 深圳分区优化商品住房购买政策 包括居民家庭购房套数限制放宽 非户籍居民社保要求降低 以及远郊区购房资格审核全面取消 [1][2][3] - 利率定价机制不再区分首套住房和二套住房 与上海利率新规保持一致 [1][6] - 企事业单位在限购区域满足设立年限满1年 累计缴纳税款达100万元 员工人数10名及以上条件即可购房且不受套数限制 非限购区域无任何限制 [7] 政策覆盖区域与群体 - 罗湖区 宝安区（不含新安街道） 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区范围内 深圳市户籍居民家庭及连续缴纳社保或个税满1年非户籍居民家庭购买商品住房不限套数 [2] - 无法提供社保或个税满1年证明的非户籍居民家庭在上述外围区域限购2套住房 [2] - 盐田区和大鹏新区全面取消购房资格审核 [3] - 成年单身人士按照居民家庭执行限购政策 [4] 市场影响与行业数据 - 深圳新房成交面积8月为15万平方米 环比基本持平但同比高基数下下降45% 二手房成交4283套 环比下降8%但低基数下同比增长13% [7] - 深圳二手住房价格从2021年5月开始下跌 今年7月下跌0.9% 土地出让金未进入上半年前20城市 供地 开工 投资跌幅大于京沪 [7][8] - 政策叠加金九银十传统销售节点 预计对外围区域库存去化产生显著推动作用 可能吸引珠三角 广东其他城市及内地人群购房 但对环深圳都市圈形成虹吸效应 [1][8]

政策核心调整 - 成年单身人士购房资格被视同家庭 显著增加外环内外房票数量[1] - 外环外区域新房和二手房全面取消限购套数限制 覆盖上海近90%土地面积[1][3] - 非沪籍单身人士满足社保或个税要求后 可购买外环内新房[1] 外环外区域影响 - 政策覆盖嘉定 青浦 松江 奉贤 南汇五大新城全域及金山 崇明全区[3] - 宝山 闵行主城区大部分地域受益 加速城市多中心发展进程[3] - 浦西传统市中心徐汇华泾 普陀桃浦 长宁新泾等外环外板块同步受益[3] 外环内政策变化 - 沪籍单身新增外环内新房和二手房购买资格各1张[1][4] - 非沪籍单身社保或个税满3年可获得外环内新房购买资格[1][4] - 政策推动单身人群向外环内及内环城央新房和高品质二手房流动[4] 覆盖范围统计 - 上海总面积6340平方公里中 外环内仅占664平方公里 政策松绑覆盖近90%区域[1][3] - 沪籍及社保满1年非沪籍人士在外环外可不受套数限制购房[1] - 政策突破传统限购框架 实现单身与家庭购房资格平权[4]

政策核心内容 - 外环外区域限购全面松绑 沪籍家庭和非沪籍家庭（仅需缴纳1年社保）购买外环外住房不再受限套数 非沪籍社保年限从5年压缩至1年 [3] - 公积金政策升级 购买绿色建筑最高贷款额度提升15% 多子女家庭首套最高可贷216万元 首创"又提又贷"模式 允许提取公积金支付首付且不影响贷款额度计算 以300万元新房为例 夫妻可先提取80万公积金作首付并申请184万贷款 [3] - 商业贷款利率机制实现"并轨" 不再区分首套和二套利率 参考北京新政后首套利率降至3.55% 非沪籍家庭首套房暂免房产税 [3] 市场供需与反应 - 外环外区域承担上海70%以上住宅用地供应 嘉定新城和松江新城等板块新房库存周期达18个月 部分远郊项目去化压力明显 [4] - 新政引发三重市场反应 青浦华为周边和临港自贸区等产业聚集区短期或率先迎来成交量反弹 某TOP10房企外环外项目政策发布后两小时接到23组客户咨询 其中6组明确准备入手第二套 [4] - 市场分化不可避免 地铁17号线沿线项目凭借交通优势与缺乏配套远郊板块形成对比 二手房市场可能受益 部分外环内老破小业主或置换至外环外改善型住房 [4] 需求结构变化 - 新政精准区分购房动机 多子女家庭公积金优惠叠加外环外大户型供应 144㎡以上房源咨询量激增 某央企楼盘四房户型政策发布当日咨询量增长300% [7] - 投资需求需警惕虚假繁荣 外环外部分板块租金回报率跌破1.5% 长期持有成本较高 临港等新兴区域短期面临出租难问题 职住平衡考验城市配套建设速度 [7] 区域价值与成本分析 - 五大新城中南汇新城依托自贸区政策兑现度最高 青浦新城受益长三角一体化红利 安全边际相对较高 [8] - 需警惕开发商借机涨价去库存 需核实轨交规划是否列入市级重大项目 [8] - 税务成本需精算 非沪籍首套房暂免房产税 但二套房超出人均60㎡部分仍需纳税 以家庭购买200㎡住宅为例（已有1套50㎡住房） 合并计算应税面积达90㎡ 按0.6%税率年纳税额约3.6万元 [8]

上海楼市新政核心内容 - 上海发布"沪六条"新政 涉及限购松绑 公积金贷款额度提升 住房信贷优化和房产税调整 自2025年8月26日起施行 [1][2][3] - 单身人士购房资格等同家庭 沪籍居民外环外购房不限套数 非沪籍连续缴纳社保或个税满1年可在外环外不限套数购房 [2] - 公积金贷款额度显著上调：首套最高额度从160万元升至184万元 多子女家庭首套可达216万元 二套从130万元提至149.5万元 [2] 政策具体调整细则 - 支持提取公积金支付新建商品房首付款 购买二星级及以上绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% [2] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套与二套 由银行根据风险状况自主定价 居民购房利息负担有望减轻 [3] - 非沪籍家庭首套房暂免征收房产税 第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [3] 一线城市政策对比 - 广州已全面取消限购 北京对五环外购房取消套数限制 深圳非核心区彻底解除限购 [4][5] - 上海新政与北京政策框架一致 但力度更大：非沪籍外环外购房社保要求仅1年（北京需2年）且取消利率区分 [5][6] - 中指研究院认为深圳跟进概率增加 政策联动有助于市场"止跌回稳" [6] 限购政策历史演变 - 楼市限购令始于2010年北京政策 上海同年出台"沪十二条"限制家庭购房套数 [7] - 2011-2019年上海持续调整限购：户籍家庭限购2套 非沪籍社保要求从1年逐步升至5年 部分区域放宽要求 [7] - 2023年起南京 杭州 珠海 天津等二线城市全面取消限购 一线城市中广州率先彻底放开 [7][8] 资本市场反应 - 新政发布后房地产板块普涨：万科A涨幅超9% 万通发展涨停 荣盛发展 金地集团涨超6% [9] - 港股地产股同步上涨：万科企业涨9.86% 融创中国涨超6% 龙湖集团 新世界发展升逾5% [10] 头部企业动态 - 万科上半年营业收入1053.2亿元 净亏损119.5亿元 但已完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期 [10][11] - 上半年新增融资249亿元 获深铁集团238.8亿元股东借款支持 境内债规模约264亿元 2025年下半年到期77亿元 [10][11] - 华泰证券指出万科偿债高峰已安全过半 在政策与国资助力下有望平稳过渡 [11]

项目概况与规划 - 北京昌平北四村CP01-0601-0077、0078地块总平面设计图于8月8日公示，同日北京发布五环外购房限购松绑政策，项目位于五环外且距昌平线生命科学园站约1.4公里 [1][2] - 项目由越秀操盘，股东包括贝好家、北京城建、未来科学城，定位低总价刚需路线，住宅总建面约7.86万㎡，共772户，户均建面约102㎡ [2][3][4] - 楼面价低于3万/㎡，预计售价约5.5万/㎡或更低，最小户型82㎡总价约400万+，规划15栋9-18层洋房及小高层，西区0077地块8栋400户，东区0078地块7栋372户 [4][7][10] 产品设计与市场定位 - 户型分五类：82㎡、88㎡、96㎡、112㎡、120㎡，南向赠送阳台+飘窗组合，阳台进深分1.2米/1.5米/1.8米三档，边户侧面飘窗赠送约5㎡ [4][11][14] - 北向无赠送空间及设备阳台，东区临近京藏高速存在噪音问题，东西楼间距较近（部分仅9米），需建300㎡开闭站无偿移交 [7][10][11] - 贝好家作为贝壳找房旗下开发平台，以刚需低价策略在北京多个项目实现开盘售罄，本项目延续其小户型走量模式 [3] 区域市场与竞争环境 - 昌平区2024年新房供应量预计突破1万套，竞争压力显著，朱辛庄地铁盘实际售价6.2万/㎡，低于拟售均价7万/㎡ [15][17] - 区域依赖海淀、朝阳外溢购买力，但两区土地出让规模扩大导致本地需求收缩，市场出现价格战趋势 [16][17] - 越秀在昌平另有三个在售项目：星樾（现房网签率90.7%）、梧桐星宸（四次取证整体网签率约65%）、星耀未来（开盘4个月网签156套，待售774套） [20][21][22][24] 企业战略与运营效率 - 越秀注重开发速度，北四村地块拿地两个月即出方案，星樾项目从拿地到开盘仅用77天 [4][20] - 采用独立操盘与合作开发结合模式，与首开合作梧桐星宸，与未来科学城合作星耀未来，董毅通过直播等方式推动销售 [22][23] - 星樾项目2023年首开468套期房当日售罄，收金超26.6亿元，成交均价6.14万/㎡ [20]