新政内容 - 深圳限购范围大幅缩窄至福田区、南山区及宝安区新安街道 户籍家庭限购2套 非户籍家庭满1年个税/社保可购买1套 [6] - 罗湖区、宝安区西乡街道退出限购 盐田区、大鹏新区不再审核购房资格 彻底放开限购 [6] - 其他六区内深圳户籍购房不限套数 外地户籍可购买两套房 [6] - 房贷利率不再区分首套二套 二套利率明显降低 [8] 市场即时反应 - 新政出台后多个一手楼盘客户量比前几周有所改善 有项目一早上发出三个成交喜报 [2] - 新房和二手房整体来访量比过往大约多两倍 [2] - 多个受访项目表示来访量较往常增加10%以上 部分项目来访量预计有10%-20%增幅 [1][2][3] - 有客户因新政获得购房资格后直接下单签约 罗湖区出现多单成交 包括外地来深客户 [3] 区域分化表现 - 非限购区域如光明、龙华等地项目来访量显著提升 现场出现火爆情况 [2] - 限购区如福田区改善型项目虽未直接受益于限购松绑 但客户信心提升 周均来访150-180组的项目预计增幅10%-20% [3] - 核心限购区二手房市场相对冷静 但学位需求及置换型客户咨询量增加 投资类客户较少 [4] 政策影响预期 - 业内认为政策显效需要1-2周时间反映到成交上 [1][4] - 预计9月成交量可能出现明显增长 很可能超过50% 推动"金九银十"行情 [8] - 外围区域限购退出有望吸引珠三角及其他城市购房群体 加速去库存 稳住价格 [7] - 政策调整释放前期积压的刚需及改善型需求 叠加企业推盘积极性提升 市场活跃度有望好转 [7][8] 行业趋势判断 - 深圳楼市经历约4年调整（自2021年5月起二手房价持续下跌） 土地市场低迷 政策出台源于当前市场压力 [6] - 分区调控保持核心区门槛防止炒房 非核心区放开以增加有效需求 政策方向趋于精细化和市场化 [1][7] - 改善型产品成交占比逐年提高 成为市场复苏关键力量 二套利率降低进一步支持改善需求释放 [8]