美联储降息与政策转向 - 美联储于北京时间9月18日凌晨宣布降息25个基点 为2024年12月以来首次降息[1] - 政策重心从抗击通胀转向提振就业 标志着应对经济萎靡和收入预期不足成为新重点[1][3] - 美联储降息预计年底前进行三次下调 每次幅度25个基点 将显著缩小中美利差[3] LPR下调与房贷利率调整 - 美联储降息为中国央行提供更多货币政策操作空间 LPR有望顺势下调[3][5] - 5年期以上LPR若下降将直接影响房贷利率 目前99%房贷利率与5年期以上LPR挂钩[6] - 以100万元30年期等额本息贷款为例 LPR下降10个基点可使总还款额减少1.9万元[6] 购房者影响分析 - 房贷利率下降0.5个百分点可使100万元贷款月供减少约300元 30年总利息支出减少超10万元[7] - 利率下调减轻刚需购房者还款压力 可能重启因资金紧张搁置的购房计划[7] - 利率下降改变购房者预期 可能加快决策速度并刺激需求释放 尤其对改善型购房者形成利好[7] 开发商与市场影响 - 房贷利率下降直接刺激购房需求释放 加快房屋销售速度并缩短资金回笼周期[8] - 销售回暖缓解开发商资金压力 中小开发商可能借此渡过资金链紧张困境[8] - 利率调整传递积极政策信号 增强开发商市场信心 促使增加土地储备和加快项目开发[8] 房价走势判断 - 房贷利率下降会增加购房需求 但对房价推动力受库存和土地供应等多因素制约[9] - 当前高库存环境下开发商可能采取以价换量策略 三四线城市房价上涨动力较弱[9] - 一二线城市因土地稀缺和需求旺盛 利率下降可能促使房价企稳回升 但涨幅受政策限制[9] 宏观经济效应 - 房地产市场回暖将带动钢铁、水泥、家电等上下游产业链发展 促进经济增长[10] - 房贷利率下降使家庭月供减少 可支配收入增加 可能刺激汽车、旅游、教育等消费[10] - 居民消费增加促进消费市场繁荣 形成对宏观经济的正向循环拉动效应[10]

房贷政策调整 - 深圳出台楼市新政优化个人住房信贷政策不再区分首套和二套住房贷款利率由银行根据市场利率定价自律机制要求和机构经营状况及客户风险状况等因素合理确定[1] - 建设银行深圳分行等多家银行发布公告即日起依据最新政策不再区分首套和二套住房商业性个人住房贷款利率水平将根据深圳市市场利率定价自律机制要求并结合银行经营状况和客户风险状况等因素合理确定[1] - 部分符合条件的二套房房贷可迎来调整相应减轻房贷利息负担[1] 存量房贷利率调整机制 - 受新政影响多家银行表示部分存量房贷客户的房贷动态化调整机制已触发调整规则为存量房贷利率加点值比上季度全国新发放房贷利率平均加点值高30BP以上的可申请调整加点值重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP[2] - 具体加点值根据市场供求和客户资信情况及贷款担保变化等因素确定办理方式有手机银行自助办理和线下网点办理两种渠道[2] - 深圳二套房贷新发利率较之前降低40个基点按照100万贷款本金和30年期等额本息方式计算房贷总还款成本减少近8万元月供额减少约220元[2] 二手房市场反应 - 深圳楼市新政落地后二手房市场呈现持续升温态势新政后六天（9月6日至9月11日）贝壳深圳合作门店二手签约量较新政前六天（8月31日至9月5日）增长45%[3] - 罗湖表现尤为突出增幅高达109%显著领先其他区域[3] - 罗湖二手房市场成交活跃度大幅上升原因包括配套成熟和房价亲民及相较南山和福田性价比高适配各类自住需求及性价比导向的投资者同时新政将其移出核心限购区放开购房套数限制释放大量此前无资格的购房者直接推动成交激增[3]

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，根据此次政策，深圳的二套房贷新发利率较之前降低 40个基点。据此简单计算，按照100万贷款本金、30年期等额本息的方式计算，房贷总还款成本将减少 近8万元、月供额将减少约220元。影响不算大，但对于增量的贷款金额较大的改善型客户，月供负担下 降的效果还是比较明显，会加速其入市的节奏。 不过，他还表示，现在的置换客户往往需要"卖旧买新"来实现 ，但客户手上的二手房卖不掉或只能以 很低的价格卖掉，导致置换的周期拉长，卖旧后还需要筹集一大笔资金付首付，月供负担也不小。因 此，稳定二手房价格、加速循环才是当前稳楼市和推动改善型需求释放的关键。 近日，深圳出台楼市新政，当中提及优化调整个人住房信贷政策，各银行业金融机构根据深圳市市场利 率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套 住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。 9月12日，记者查询到包括建设银行深圳分行在内的多家机构相继发布公告称，即日起依据最新政策， 将不再区分首套住房和二套住房。商业性个人住房贷款的具体利率水平，将根据深圳市市场利率定价自 律机 ...

近日，深圳出台楼市新政，当中提及优化调整个人住房信贷政策，各银行业金融机构根据深圳市市场 利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分 首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。 版权声明 证券时报各平台所有原创内容，未经书面授权，任何单位及个人不得转载。我社保留追 究相关 行 为主体 法律责任的权利。 转载与合作可联系证券时报小助理，微信ID：SecuritiesTimes 9月12日，记者查询到包括建设银行深圳分行在内的多家机构相继发布公告称，即日起依据最新政策，将不 再区分首套住房和二套住房。商业性个人住房贷款的具体利率水平，将根据深圳市市场利率定价自律机制要 求，并结合银行经营状况、客户风险状况等因素合理确定。 从多家银行发布的《关于优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》来看，银行在利率定价机制安 排方面，将不再区分首套住房和二套住房。也就是说，部分符合条件的二套房房贷可迎来调整，相应减轻房 贷的利息负担。 多家银行表示，受新政影响，目前部分存量房贷客户的房贷动态化调整机制已触发。调整的规则大致相同， 均为存量房贷利率加点值比 ...

银行政策调整 - 多家银行包括工商银行、建设银行、农业银行、浦发银行、上海银行发布公告 即日起不再区分首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率 [1] - 具体利率水平将根据深圳市市场利率定价自律机制要求 并结合银行经营状况和客户风险状况等因素合理确定 [1] - 部分存量房贷客户动态化调整机制已触发 部分二套房贷款人可提交申请 申请成功当日生效次日可查询 [1] 政策实施影响 - 新政触发部分二套房贷款人利率调整机制 即日起可提交申请并快速生效 [1] - 银行利率定价机制优化调整 不再区分首套和二套住房 统一按市场化原则确定 [1]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日发布楼市新政 涉及优化分区住房限购政策、企事业单位购买商品住房政策以及个人住房信贷政策调整 [1] - 新政实施首日市场反应积极 二手房看房量增加、签约速度加快 房企连夜更新宣传信息主打"不限购" [1][4][5] 限购政策调整细节 - 罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内 符合条件居民家庭购买商品住房不限套数 [3] - 非本市户籍家庭在以上区域限购两套 无需提供连续1年社保或个税证明 [3] - 罗湖区和宝安西乡片区限购调整最为明显 低总价高租金回报率房源及优质学区房去化速度预计提升 [3][4] 市场即时反应 - 新政公布当晚中介接到大量咨询电话 有中介工作至凌晨两点 [4] - 龙岗区项目外地客户比例超15% 房企调整宣传策略吸引外地投资者 [5] - 罗湖区有客户因新政获得购房资格并立即签约 [4] 政策效果预期 - 专家预计新房和二手房成交涨幅可能达一倍甚至更高 [8] - 非核心区域交易量环比增幅可能超40% 至少30%需求源于新增购房套数客户 [8] - 二套房贷利率降低40个基点 100万元贷款30年期总还款成本减少近8万元 月供减少220元 [8] 政策背景与行业影响 - 深圳二手住房价格自2021年5月起持续下跌4年 部分区域房价较高峰期近乎腰斩 [7] - 2025年上半年深圳住宅用地出让金未进入全国前20名 影响城市资金筹措能力 [7] - 深圳楼市较京沪波动性更强 房地产对居民资产配置和城市经济影响显著 [7] 政策趋势判断 - 深圳限购松绑力度超过北京和上海 通过收缩限购范围和企业购房限制释放市场活力 [7] - 限购全面放开被判断为时间问题 当前处于逐步放开阶段 [7]

房贷利率政策调整 - 超20家银行于2025年8月29日发布公告调整二套房房贷利率 符合条件的存量房贷利率也可调整 [1] - 自9月1日起上海新增房贷利率不再区分首套和二套 具体利率水平根据银行经营状况和客户风险状况等因素合理确定 [1][2] - 政策调整前上海首套房贷利率下限为3.05% 二套房核心区域利率为3.45% 六个外围区域利率为3.25% [5] 利率计算与调整机制 - 存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的可申请调整 [8] - 2025年第二季度全国新发放房贷加权平均利率为3.09% LPR算术平均值约3.53% 平均加点值约-0.44% [10] - 以8月20日5年期以上LPR 3.5%计算 利率高于3.36%的存量房贷可申请调低 [10] 市场影响与预期 - 2025年8月上海新房供应面积19.12万平方米环比下降49% 成交面积28.54万平方米环比下降28.32% 成交均价84193元/平方米环比上升6.7% [11] - 核心区域高端市场表现强劲 外围区域面临去化压力 改善型及高端房源成交占比持续提升 [11] - 政策为改善客户群体铺平道路 预计9月数据将明显起色 未来两个月新房和二手房交易规模将止跌回升 [12][13][14]

政策调整核心内容 - 上海多家银行包括中国银行、农业银行、建设银行、招商银行、平安银行、光大银行、北京银行、江苏银行、南京银行、大连银行等上海市分行发布公告 优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制 不再区分首套住房和二套住房 [1] - 工商银行等银行具体执行利率水平将根据上海市市场利率定价自律机制要求 并结合银行经营状况和客户风险状况等因素合理确定 [1][2] 利率定价机制变化 - 银行可根据自身经营和客户风险状况确定具体利率 赋予银行自主定价权 有助于银行灵活调整策略和优化信贷资源配置 [1] - 部分第二套商业性个人住房贷款将触发存量房贷利率常态化调整 存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的可申请调整 [2] 具体利率水平 - 首套房利率目前最低为3.05% [3] - 有银行针对新增二套房贷将执行最低3.09%的利率 [3] - 存量房贷利率为3.45%的二套房贷款可申请降低至3.36% [3] 执行时间与办理方式 - 多数银行执行时间为9月1日 部分银行执行时间为9月5日 [3] - 办理方式包括通过手机银行"贷款—房贷利率调整"栏目申请 或线下向贷款服务行申请 也有银行会对符合条件客户电话告知并启动利率调整 [3] 政策影响与建议 - 存量房贷调整条件较多 覆盖面不会太广 此前房贷利率偏高的可能会降低 [3] - 建议各部门加大对政策的解释力度 促进刚需和改善型住房需求的释放 [4]

政策调整内容 - 上海市六部门联合发布房地产政策优化通知 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策 自8月26日起施行[1] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房 具体利率水平根据市场利率定价自律机制要求 结合银行经营状况和客户风险状况等因素合理确定[2] - 存量房贷利率调整延续2024年10月通知 对部分第二套商业性个人住房贷款触发常态化调整 加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30基点以上的可申请调整[2] 银行执行情况 - 至少23家银行上海市分行发布商业性个人住房贷款利率定价机制优化公告 包括国有大行 股份制银行和城商行[1] - 银行提供客户自主申请和银行主动调整两种解决方案 大部分银行自9月1日起接受借款人查询和申请[3] - 上海银行和上海农商行将于9月5日对符合条件的浮动利率贷款主动进行调整 浦发银行上海分行采用两种方式并行[3] 利率计算与影响 - 全国新发放房贷利率平均加点值计算公式为：中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率减去该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值[2] - 2025年第二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.09% 8月20日最新一期5年期以上LPR为3.5%[2] - 上海存量房贷利率为3.45%的二套房贷款最低可申请降低至3.36% 降幅为9个基点[3] 市场机制分析 - 银行获得自主定价权 可根据自身经营和客户风险状况确定具体利率 有助于优化信贷资源配置和提高风险管理水平[3] - 利率调整不溯及既往 新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30基点[2][3]

政策调整内容 - 上海市六部门联合发布房地产政策优化通知 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等措施 自8月26日起施行 [1] - 银行层面配套执行细则公布 至少23家银行上海市分行发布关于优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制的公告 [1] 新增房贷利率机制 - 上海商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房 [2] - 具体利率水平根据上海市市场利率定价自律机制要求 结合银行经营状况和客户风险状况等因素合理确定 [2] 存量房贷利率调整规则 - 延续2024年10月关于完善个人住房贷款利率定价机制有关事项的通知 对部分第二套商业性个人住房贷款触发存量房贷利率常态化调整 [2] - 存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30基点以上的 可申请调整加点值 [2] - 重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30基点 [2] - 具体加点值根据市场供求 客户资信情况 贷款担保变化等因素确定 [2] 利率计算基准 - 全国新发放房贷利率平均加点值=中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值 [2] - 2025年第二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.09% [2] - 8月20日最新一期5年期以上LPR为3.5% [2] 实际调整效果 - 上海存量房贷利率为3.45%的二套房贷款 最低可申请降低房贷利率至3.36% [3] 银行调整方式 - 自9月1日起借款人可联系贷款经办机构或通过线上 电话查询是否符合下调条件 符合条件的客户可提交申请调整利率加点值 [3] - 上海银行和上海农商银行将于9月5日对符合条件且当前执行LPR定价的浮动利率贷款主动进行调整 此次调整不溯及既往 [3] - 浦发银行上海分行采用两种方式并行：9月1日起客户可线下申请调整 同时银行也将对符合条件的存量个人住房贷款客户进行利率加点值主动调整 [3]