核心观点 - 深圳出台力度超预期的楼市新政 从限购松绑 企业购房支持 信贷优化三方面调整 旨在刺激低迷市场并释放购房需求 [3][4][5][7][9][11][12] 限购政策调整 - 限购区域大幅收缩至福田区 南山区和宝安区新安街道 范围显著缩小 [3] - 非本市户籍或无个税社保证明者可在非限购区购买两套住房 [4] - 盐田区和大鹏新区完全取消限购资格审核 [4] - 单身人士购房名额等同家庭标准 可多购一套 [4] - 深圳限购松绑力度超过北京和上海 因楼市调整幅度更大 二手房价自2021年5月下跌持续4年多 7月单月跌幅达0.9%位列全国前十 土地出让金上半年未进入全国前20 且市场弹性高 投资客退出导致情绪低迷 [5][6] 企业购房政策 - 企业购房限制放宽 在限购区内设立满1年 累计纳税达100万元人民币 员工10人及以上企业可购房且不受套数限制 非限购区无任何限制 [7] - 政策目的为鼓励企业在深圳投资 留住实力企业并为住房市场释放增量动力 尤其利好龙华 龙岗 光明等企业集中区域 [7][8] 信贷政策优化 - 取消首套与二套商业贷款利率区分 二套利率降低40个基点至LPR-45BP(3.05%) 与首套利率持平 此前二套利率为LPR-5BP(3.45%) [9] - 以800万元房产贷款30年等额本息计算 二套购房利息可节省51万元 [9] - 公积金贷款首套利率2.60% 二套3.075% 首付比例均为20% [3] 市场影响预期 - 新政叠加"金九银十"热销期 预计刺激交易量环比增长超40% 至少30%需求来自新增购房套数客户 非核心区域新房性价比高 需求潜力大 [11] - 政策可能吸引珠三角 广东其他城市及内地人群购房 但需关注对环深圳都市圈的虹吸效应 同时加速外围区域新房去化 库存去化周期已连续5个月攀升 [12]