新房市场年末冲量，重点城市优质项目入市有所增加，带动新房市场整体回暖。本周新房销售面积显著回升，47 城新 房成交面积录得 434.0 万平方米，创下 10 月以来周度成交新高。二手房成交量边际回升，整体延续 11 月以来的态 势。 风险提示 房价下行幅度和速度超预期，房企债务风险超预期，宏观经济超预期下行。 扫码获取更多服务 宏观经济点评 新房方面，本周(12.13-12.19)景气度下行趋缓，新房销售面积显著回升，47 城新房成交量环比 28.2%，同比-29.8%， 降幅较上周明显收窄。本周 47 城新房成交面积录得 434.0 万平方米，创下 10 月以来周度成交新高，主要原因在于新 房市场年末冲量，重点城市优质项目入市有所增加，带动新房市场整体回暖。 图表1：新房成交面积环比回升 二手房方面，本周(12.13-12.19)景气度底部企稳，二手房成交量边际回升，环比 3.8%；同比增速-23.2%，降幅较上 周有所收窄，整体延续 11 月以来的态势。 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 1W 2W 3W 4W 5W 6W 7W 8W 9W 10W 11W 12W ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周38城新房成交结束“四连增”，高位回落，15城二手房成交止跌企稳；12月新房降幅边际收敛，二手房景气度短期承压；一线城市新房成交环比转降，二手房成交整体维持高位韧性；二线城市新房成交环比回落，同比降幅显著收窄，二手房市场表现相对稳健；三线城市新房反弹中断，二手房成交仍处高位；各线城市二手房价挂牌跌幅扩大；政策从“止跌回稳”向“着力稳定”过渡，2026年或侧重“因城施策” [1][2][3][5][6][7][8] 根据相关目录分别进行总结 周度成交情况 - 38城新房成交面积264万平，环比转跌9%，绝对规模处220 - 292万平中枢区间 [1] - 15城二手房成交面积企稳于214万平，环比基本持平，近四周成交中枢稳定在214 - 221万平 [1] - 38城新房成交同比下滑33%，降幅较上周收窄3个百分点；15城二手房成交同比降幅收敛3个百分点至34% [1] 月度成交情况 - 12月1 - 11日，38城新房成交面积同比下滑29%，较11月全月降幅收敛6个百分点 [2] - 12月1 - 11日，15城二手房成交同比下滑34%，较10月、11月跌幅均扩大14个百分点 [2] 一线城市表现 - 新房成交环比转跌6%，绝对规模回落至年内高点的50%，城市间分化明显，北京亮眼，深沪涨跌互现，广州走弱 [3] - 二手房成交合计环比上涨4%，由深圳大幅反弹20%带动，上海微增3%，北京微降2%，成交均稳定在年内高点的73 - 79% [3] - 新房整体同比下滑37%，降幅扩大3个百分点，深圳深跌78%，京广跌幅明显，上海逆势正增长13%；二手房同比跌幅收窄至31% [4] 二三线城市表现 - 二线城市新房成交环比回调9%，绝对量回落至年内高点的50%，同比降幅收窄11个百分点至 - 26%；二手房环比基本持平，成交量维持在年内高点的63%，同比降幅收敛至42% [5] - 三线城市新房成交环比下滑13%，同比降幅扩大至42%；二手房成交环比由增转降 - 10%，绝对量处于年内高点的83% [6] 房价观察 - 12月1 - 7日，各线城市二手房价挂牌跌幅扩大，环比跌幅集中在0.55% - 0.58%区间，二线城市同比跌幅达8.61%，一线及三线跌幅在6 - 7%区间 [7] - 深圳挂牌价连续两周反弹，其余三城跌幅扩大，广州同比跌幅最深达16.62%，深圳与北京跌幅在9 - 10%，上海仅下跌3.93% [7] - 二线城市中，成都和福州环比逆势微涨，西安波动大，价格仍在寻底 [7] 政策观察 - 中央经济工作会议对房地产定调从“止跌回稳”向“着力稳定”过渡，侧重常态化风险管控 [8] - 2026年政策侧重“因城施策”，聚焦“收储去库”与“好房子”建设 [8]

新房周成交807套，环比增长4.8% 市房地产信息平台统计，今年第49周，全市新房(预售+现售)成交807套，环比增长4.8%。其中住宅成交608套，环比增长7.4%， 市场热度稳步抬升。二手房方面，经深房中协统计，全市二手房(含自助)录得量1419套，环比增长6.2%，实现12月首周"开门 红"。 临近岁末，深圳房地产市场暖意渐显。深房中协的数据显示，今年第49周(12月1日~12月7日)，全市新房、二手房交易量双双环 比上升，刚需、改善性需求活跃，豪宅市场也呈现出强劲购买力，年底"翘尾"行情正逐步显现。 在上周二手住宅交易中，刚需、改善性需求较为活跃的片区分布在龙岗、罗湖、龙华、坪山、宝安五个行政区，区域分布相对 分散。其中，龙岗中心城片区的成交表现最为突出，其均价在五区中处于中等水平，罗湖布心片区均价最高，坪山片区则为均 价最低的区域。 豪宅购买力强劲，前海时代尊府开盘首日去化率达80% 值得关注的是，年末高端住宅市场也表现亮眼。12月6日，位于前海桂湾的深铁前海时代尊府加推建面约215平方米~251平方米 大户型房源75套，当日去化率达80%。作为前海合作区核心区稀缺住宅，项目依托"轨道+物业"TOD ...

核心观点 - 年终岁尾多地土地市场热度显著回升 土地成交规模环比大幅增长 供地力度明显加大 房企特别是民营房企拿地积极性高涨 市场信心出现修复迹象 [1][2][4][6] 市场整体表现 - 11月土地成交建筑面积和金额分别环比增长39%和57% [1] - 截至11月25日 全国土地供应建筑面积达2.9亿平方米 当月环比上升250% [1] - 12月 22个重点城市计划出让125宗涉宅地块 起拍总价达1723亿元 [1] 房企拿地动态 - 保利发展12月以35亿元溢价超27%竞得广州海珠地块 并以12.66亿元竞得佛山南海地块 [2] - 民营房企瑞安中瑞房地产集团经58轮竞价以3.99亿元竞得温州瑞安地块 溢价率16.97% [2] - 武汉鼎源房地产开发有限公司竞得武汉常青板块2宗住宅地块 溢价率均超6% [2] - 襄阳市汉成润泽置业有限公司以约2.03亿元竞得襄阳地块 溢价率17.5% [2] - 义乌市长利置业有限公司以3.28亿元竞得义乌宅地 溢价率21.42% [3] - 中慈国际建设集团有限公司竞得宁波慈溪观海卫地块 溢价率9.63% [3] - 11月上海第九批次土拍9宗地全部成功出让 总金额173.33亿元 其中浦东川沙地块溢价15.76%由民企佳运置业以24.75亿元竞得 青浦徐泾地块溢价5.17%由民企宝业集团以17.3亿元竞得 [4] - 北京懋源璟鸿房地产经过166轮举牌以50.24亿元、溢价率18.21%竞得北京朝阳松榆里地块 成为11月全国总价最高地块 [6] - 杭州滨江房产集团以底价13.61亿元竞得杭州浦沿单元住宅用地 [6] 参与主体分析 - 11月上海土拍吸引16家企业参拍 包括3家央企、8家国企及宝业、佳运、大华等民企 另有外资企业参与 参拍主体多元 [4] - 前11个月部分民营房企表现突出 如懋源地产进入北京拿地金额前十 嘉禾兴地产进入成都拿地金额前十 滨江集团等多家民企进入杭州拿地金额前十 [6] - 民营房企拿地较为活跃 部分联合国企拿地 部分聚焦优势区域独立深耕 [6] - 民企拿地主要集中在热点一线城市和二线核心城市 [6] - 联合拿地可应对市场不确定性 分散销售不畅、价格波动等风险 并以较少金额获取优质地块 [6] 市场升温驱动因素 - 政策环境持续优化 房地产支持政策逐步落地 市场预期改善 房企资金压力缓解 拿地意愿增强 [4] - 土地供应质量提升 年末多地推出核心区优质地块 吸引力较高 [4] - 市场信心逐步修复 部分城市销售端出现回暖迹象 促使房企提前布局补充土储 [4] - 优质地块仍有可观的项目回报 市场端出现积极信号 [7] - 在各地“稳楼市”政策持续发力下 多地供需关系边际改善 [7] 行业影响与展望 - 企业投资端的暖意成为市场信心修复的重要注脚 [7] - 国央企延续拿地主力角色 区域深耕型民企凭借资金回笼与本地化优势积极补仓 [7] - 当前现象为明年房地产市场的平稳运行奠定了基础 [7] - 土拍市场热度分化依然明显 热点城市核心地块竞争激烈 部分区域仍面临去化压力 [7]

深圳11月楼市成交量与市场结构 - 11月深圳新房成交3624套，环比增长8.1% [2] - 11月深圳二手房成交5495套，环比增长4.2% [2] - 11月深圳一二手住宅网签总量为7116套，环比上涨3.9% [2] 市场回暖驱动因素 - 市场回暖是政策红利、城市利好与市场规律三重因素共振的结果 [2] - 9月深圳出台的限购放宽等优化政策效应仍在逐步释放 [2] - 2026年APEC会议将在深圳举办，强化了市场对深圳城市发展潜力及核心资产价值的预期 [2] - 年底传统置业旺季，供需两端积极互动推动了成交回暖 [2] 豪宅市场表现与影响 - 深圳湾澐玺项目于11月30日开盘，首开销售金额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额最高纪录 [2] - 深圳湾、后海等核心片区的房源受到高净值人群更多关注，带动了高端住宅成交占比提升 [2] - 顶级豪宅产品的集中入市，有望带动深圳房地产市场成交及价格提升 [3] 二手房市场特征 - 11月深圳二手住宅成交均价为每平方米5.7万元，环比下降3.2% [3] - 二手房价格下跌主要受刚需房源占比上升及业主议价空间加大影响 [3] - 300万元至500万元刚需客群成交占比有所上涨 [3] - 二手房市场以价换量仍是常态，成交量能维持的关键是业主在价格上的让步 [3] 市场情绪与需求结构 - 尽管成交量维持在一定水平，但购房者信心仍有待提振 [1][3] - 现阶段市场仍以自住型需求为主，投资型需求未被激发 [4] - 房价能否见底关键看二手房，新房价格下跌与二手房价跌幅扩大有关 [4]

深圳楼市11月成交态势 - 11月深圳楼市成交量整体呈现稳步回升态势 [1] - 新房成交3624套，环比增长8.1% [2] - 二手房成交5495套，环比增长4.2% [2] - 一二手住宅网签总量为7116套，环比上涨3.9% [2] 市场回暖驱动因素 - 市场活跃度是政策红利、城市利好与市场规律三重因素共振的结果 [2] - 9月深圳出台的限购放宽等优化政策效应仍在逐步释放 [2] - 2026年APEC会议将在深圳举办，强化了市场对深圳城市发展潜力及核心资产价值的预期 [2] - 年底传统置业旺季，供需两端积极互动推动了成交回暖 [2] 豪宅市场表现 - 豪宅项目热销成为市场热议话题 [1] - 深圳湾、后海等核心片区房源受高净值人群更多关注，带动高端住宅成交占比提升 [2] - 深圳湾澐玺项目于11月30日开盘，首开销售金额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额最高纪录 [2] - 顶级豪宅产品集中入市，有望带动深圳房地产市场成交及价格提升 [3] 二手房市场特征 - 11月深圳二手住宅成交均价为每平方米5.7万元，环比下降3.2% [3] - 价格下降主要受刚需房源占比上升及业主议价空间加大影响 [3] - 300万元至500万元刚需客群成交占比有所上涨 [3] - 市场整体活跃度和购房者信心仍有待提振，以价换量仍是市场常态 [3] - 二手房成交量能维持在一定水平，关键是业主在价格上的让步 [3] 市场结构与需求分析 - 高端住宅产品基本以大户型为主，产品和地段的稀缺性使其整体价格较高 [3] - 新房价格下跌很大程度上与二手房价跌幅扩大有关 [4] - 现阶段市场仍以自住型需求为主，投资型需求未被激发 [4]

深圳楼市成交量回升 - 11月深圳新房成交3624套 环比增长8.1% [3] - 11月深圳二手房成交5495套 环比增长4.2% [3] - 一二手住宅网签总量7116套 环比上涨3.9% [3] - 市场成交活跃度是政策红利、城市利好与市场规律三重因素共振的结果 [3] 豪宅市场热销 - 深圳湾澐玺项目开盘推出348套209至1150平方米大户型 首开销售金额达130亿元 创2025年全国单盘销售总额最高纪录 [3] - 高端住宅成交占比提升 深圳湾、后海等核心片区房源受高净值人群关注 [3] - 顶级豪宅产品集中入市有望带动深圳房地产市场成交及价格提升 [4] 二手房市场以价换量 - 11月深圳二手住宅成交均价为每平方米5.7万元 环比下降3.2% [5] - 价格下跌主要受刚需房源占比上升及业主议价空间加大影响 [5] - 300万元至500万元刚需客群成交占比上涨 [5] - 二手房成交量能维持在一定水平关键是业主在价格上的让步 [6] 市场驱动因素分析 - 9月深圳出台限购放宽等优化政策效应逐步释放 [3] - 2026年APEC会议在深圳举办强化市场对城市发展潜力预期 [3] - 年底传统置业旺季供需两端积极互动推动成交回暖 [3] - 现阶段市场仍以自住型需求为主 投资型需求尚未被激发 [6]

房地产市场整体趋势 - 房地产市场回暖程度超出预期，积极信号正在浮现 [1] - 商品房销售降幅正在收窄，待售面积连续8个月减少，房地产企业资金状况逐步改善，市场逐渐企稳 [4] - 房地产市场正处于转型调整期，整体趋势正朝积极方向发展 [7] 购房需求与意愿 - 个人住房贷款余额同比小幅下降0.3%，但增速较去年末提高1个百分点，为近一年来首次显著回升，预示购房意愿增强 [1] - 有刚性需求的购房者因结婚、子女教育等因素持续入市，当前良好的政策环境和较低利率水平提供了机会 [4] - 购房者数量增加是刚性需求和改善性需求释放的综合结果，购房者更加理性，将购房视为改善生活质量的方式而非快速致富途径 [4][7] 政策支持与购房成本 - 央行统一调整房贷最低首付比例至15%，多个城市取消首套房和二套房首付比例差异，大幅降低购房门槛 [3] - 央行下调存量房贷利率，部分城市推出如“三低一宽”政策，允许初期每月仅偿还100元最低本金，缓解前期还款压力 [3] - 央行表示2025年仍有降息空间，五年期以上LPR有望进一步下调，将降低购房成本 [6] 银行信贷投放 - 国有六大行房贷余额仍在收缩，但股份制银行和城市商业银行开始积极发力 [3] - 民生银行前三季度按揭贷款投放同比增长24%，其中二手房投放增长30%以上 [3] - 平安银行住房按揭贷款余额较去年末增长8.1%，表明银行对市场持乐观态度 [3] 市场分化与区域表现 - 市场分化现象明显，一线城市中上海10月新房价格环比上涨0.3%，而北京、广州和深圳出现小幅下降 [4] - 二线城市如苏州、杭州成交量回暖明显 [4] - 三线城市整体仍在下降，但10月二手房成交面积同比微涨0.2%，出现积极信号 [4]

公司业务动态 - 公司正努力应对香港商业房地产领域的市场挑战 [1] - 公司拥有3处10年前收购的与投资业务相关的房地产并正在处理相关问题 [1] - 其中一处房地产已全部出租且相关贷款已重新协商 [1] - 另外两处房地产正与银行进行协商处理 [1] - 住宅并非公司在香港的主要投资方向 [1] 行业市场观察 - 香港住宅房地产市场出现回暖迹象 [1]

宏观经济数据与市场预期 - 投资者等待美国重要通胀数据以判断美联储货币政策走向[1] - 美国9月成屋销量因抵押贷款利率降至一年多来最低水平而小幅上升 显示房地产市场出现回暖迹象[1] 主要股指表现 - 美国三大股指集体上涨 道指上涨0.31% 标普500指数上涨0.58% 纳指上涨0.89%[1] - 科技股和芯片股在接连下跌后迎来反弹[1] - 中概股普遍走高 纳斯达克中国金龙指数上涨约1.7%[1] 公司财报与股价 - 芯片公司英特尔公布的最新财报好于分析师预期[1] - 英特尔公司股价在盘后交易中上涨超过7%[1]