深圳11月楼市成交量与市场结构 - 11月深圳新房成交3624套，环比增长8.1% [2] - 11月深圳二手房成交5495套，环比增长4.2% [2] - 11月深圳一二手住宅网签总量为7116套，环比上涨3.9% [2] 市场回暖驱动因素 - 市场回暖是政策红利、城市利好与市场规律三重因素共振的结果 [2] - 9月深圳出台的限购放宽等优化政策效应仍在逐步释放 [2] - 2026年APEC会议将在深圳举办，强化了市场对深圳城市发展潜力及核心资产价值的预期 [2] - 年底传统置业旺季，供需两端积极互动推动了成交回暖 [2] 豪宅市场表现与影响 - 深圳湾澐玺项目于11月30日开盘，首开销售金额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额最高纪录 [2] - 深圳湾、后海等核心片区的房源受到高净值人群更多关注，带动了高端住宅成交占比提升 [2] - 顶级豪宅产品的集中入市，有望带动深圳房地产市场成交及价格提升 [3] 二手房市场特征 - 11月深圳二手住宅成交均价为每平方米5.7万元，环比下降3.2% [3] - 二手房价格下跌主要受刚需房源占比上升及业主议价空间加大影响 [3] - 300万元至500万元刚需客群成交占比有所上涨 [3] - 二手房市场以价换量仍是常态，成交量能维持的关键是业主在价格上的让步 [3] 市场情绪与需求结构 - 尽管成交量维持在一定水平，但购房者信心仍有待提振 [1][3] - 现阶段市场仍以自住型需求为主，投资型需求未被激发 [4] - 房价能否见底关键看二手房，新房价格下跌与二手房价跌幅扩大有关 [4]