报告行业投资评级 - 维持房地产行业“增持”评级 [4] 报告核心观点 - 2025年前三季度土地市场整体呈现缩量提质态势，三季度较一、二季度市场小幅降温 [2][4][7] - 核心城市聚焦度大幅提升，一二线城市溢价率维持相对高位 [4] - 央国企和头部房企为拿地主力，投资策略趋同且更为积极 [4] 2025年前三季度土地市场缩量提质 - **土地供应与成交规模收缩**：前三季度全国样本城市土地供应建面63,680万平方米，同比下滑15.5%；土地成交建面47,827万平方米，同比下滑8.4% [4][8][17][23] - **土地成交金额逆势上涨**：前三季度土地成交金额15,746亿元，同比上涨6.7%，主要受成交楼面均价同比大幅上涨17.9%至3,292元/平方米拉动 [4][8][23] - **市场表现分化**：一二线城市表现优于三四线，一线城市土地成交金额同比+12.6%，二线城市同比+16.2%，三四线城市同比-3.9% [4][8][23] 优质地块主导与核心城市聚焦度提升 - **楼面均价普遍上涨**：一线城市楼面均价30,399元/平方米（同比+32.4%），二线城市5,809元/平方米（同比+19.9%），三四线城市1,764元/平方米（同比+6.7%） [4][8][27] - **溢价率显著提升**：全国样本城市平均溢价率5%，同比上涨1.4个百分点；一线城市溢价率12.9%（同比+7.3pct），二线城市9.3%（同比+5.3pct） [4][30] - **核心城市热度高**：杭州、深圳、上海、成都等城市溢价率维持高位，分别为29.2%、19.4%、26.8%、15.9% [4][30][38] - **城市集中度加强**：前三季度TOP10、TOP20城市宅地出让金额在全国比重分别为47%、61%，较2024年全年分别提升13、10个百分点 [4] 央国企为拿地主力与重点房企投资策略 - **央国企主导投资**：前三季度权益拿地金额过百亿的10家房企中，9家为央国企，仅滨江集团1家民企 [4][44] - **拿地强度差异显著**：重点房企中滨江集团拿地强度最高，为91.2%；招商蛇口、建发房产、中国金茂拿地强度超过50% [4][44][45] - **头部企业集中度提升**：销售百强房企中TOP10的新增货值占比为68%，较2024年提升6个百分点 [49] 投资建议 - **推荐标的**：涵盖开发类（A股如万科A、保利发展等；H股如中国海外发展等）、商住类（华润置地、龙湖集团）、物业类（万物云、华润万象生活等）及文旅类（华侨城A）公司 [4][53]

土地市场整体概况 - 2025年第42周（10月13日-10月19日）土地供求规模延续低位，整体土拍热度平淡，仅少数优质地块保持点状热度 [1] - 重点城市监测供应土地建筑面积368万平方米，环比上升30% [1][2] - 重点城市监测成交建筑面积355万平方米，环比上升17% [1][2] - 本周平均溢价率为1.6%，环比低位回升 [1][2] - 本周成交金额176亿元，环比下降5% [2] 土地供应详情 - 一线城市北京、广州各供应两宗宅地，合计出让底价39.16亿元 [2] - 重点城市本周供应宅地78幅，平均容积率2.0 [2] - 北京东城区供应一幅低密宅地，容积率1.1，出让底价19.5亿元，起拍楼板价7.8万元/平方米 [2] - 该北京地块位于二环内核心区域，距天安门约3公里，位置优越，参考临近项目售价，其新房售价有望突破16万元/平方米 [2] 土地成交详情 - 本周共有4宗宅地成交总价超过10亿元，仅杭州滨江区浦沿宅地一宗溢价成交 [3] - 杭州浦沿宅地由大家房产以12.64亿元总价竞得，楼面价25317元/平方米，溢价率19.93% [3][10] - 苏州吴江太湖新城宅地由吴江城投以19.36亿元底价成交，为本周成交总价最高地块，平均楼板价1.76万元/平方米 [4][10] - 杭州浦沿地块是地铁4号线上盖项目，周边近2年成交的4宗宅地楼板价均在2.6万元/平方米左右且项目均已售罄 [3] 重点地块排名 - 按成交总价排名前列的地块包括：苏州地块（19.36亿元）、杭州地块（13亿元）、绍兴地块（12亿元）等 [10] - 按楼板价排名前列的地块包括：杭州地块（25317元/平方米）、苏州地块（17600元/平方米）、成都地块（14100元/平方米）等 [12]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 [1] 核心观点 - 周度溢价率创近4个月新高，上海徐汇地块以20万元/平方米刷新全国地价纪录 [3][6] - 重点城市土地供应建筑面积305万平方米，环比下降42%，成交建筑面积338万平方米，环比上升35% [4] - 上海、深圳、杭州、成都、苏州高溢价地块带动平均溢价率上升至16.2%，创2025年4月以来周度新高 [5] - 上海虹口区北外滩宅地溢价率高达46.33%，绿城中国以64.7亿元竞得，楼板价12.66万元/平方米 [6] - 苏州工业园区双湖板块宅地楼板价达6.5万元/平方米，刷新城市纪录 [7] 供应分析 - 重点城市供应含宅用地24幅，平均容积率2.14，南通、温州、南京宅地平均容积率不高于2.0 [4] - 北京顺义区宅地出让底价10.3亿元，容积率1.6，起拍楼板价2.8万元/平方米，邻近项目2025年新房成交均价超7万元/平方米 [4] - 西安产灞金贸板块商住用地出让底价15.7亿元，容积率2.0，起拍楼板价1万元/平方米，周边新房售价超3.5万元/平方米 [5] 成交分析 - 重点城市成交金额485亿元，环比上升251% [5] - 上海第六轮土拍成交10宗宅地、3宗商办用地，普陀真如、静安东斯文里等地块均溢价成交 [6] - 徐汇衡复地块由浙江民企祺祥旺宇以12.25亿元竞得，溢价率22.38%，楼板价20万元/平方米 [6] - 绿城中国和中国海外为本周活跃房企，分别竞得上海虹口、苏州工业园区等高溢价地块 [12][15] 重点地块数据 - 上海虹口区北外滩地块成交总价64.7亿元，楼板价12.66万元/平方米，溢价率46% [12] - 上海普陀区地块成交总价62亿元，楼板价7.24万元/平方米，溢价率15% [12] - 苏州工业园区地块成交总价47亿元，楼板价6.52万元/平方米，溢价率9% [12] - 上海徐汇区地块楼板价20.03万元/平方米，溢价率22%，为全国单价最高地块 [15]

土地市场概况 - 2025年第31周土地供应建筑面积426万平方米，环比增长39%，成交建筑面积522万平方米，环比上升54%，创下半年以来周度新高 [1] - 一二线城市高总价高溢价地块减少，平均楼板价和溢价率显著回落，溢价率降至2.4%的年内低位 [1][3] - 成交金额347亿元，环比下降29% [3] 重点城市土地供应 - 上海第七批次土拍挂牌5宗宅地，普陀区真如A03B-04、05号地块出让底价46.46亿元，建筑面积6.6万平方米，平均楼板价7万元/平方米 [2] - 北京丰台区莲花桥宅地出让底价29亿元，容积率2.66，起拍楼板价5万元/平方米，规划建筑面积5.8万平方米 [3] - 重点城市供应含宅用地24幅，平均容积率1.81，南京、上海、无锡宅地平均容积率均不高于1.8 [2] 重点地块成交情况 - 杭州华丰宅地由伟星房产以19.1亿元竞得，溢价率28%，成交楼板价1.96万元/平方米 [3] - 南京鼓楼河西北地块由北谷控股以3.73亿元竞得，溢价率33%，成交楼板价4万元/平方米 [4] - 浙江永康市宅地由宏盛置业以5.1亿元竞得，溢价率54%，平均楼板价2.7万元/平方米 [4] 城市土地成交排名 - 杭州三齿单元XH010101-14地块以27亿元成交价位居总价榜首，楼板价11983元/平方米 [8] - 南京江东街道地块以40215元/平方米的楼板价位居单价榜首 [10] - 深圳A815-0036地块楼板价28050元/平方米，位居单价第二 [10] 区域发展规划 - 上海普陀区"真如翠谷"和"真如之心"城市更新区域发展规划推进，A03B-04、05地块是真如翠谷住宅项目主要组成部分 [2] - 真如翠谷东侧A03D-01商住地块住宅部分成交楼板价7.2万元/平方米，周边郑家宅旧改地块售价约11万元/平方米 [2]

景气向上 - 华创宏观WEI指数小幅上行至6.35%，较前一周上升0.52个点[2] - 百城土地溢价率连续三周回升至9%，近四周平均为6.9%[2] - 基建和耐用品消费是经济上行的主要驱动力，沥青开工率同比上升8.3个百分点[8] 景气向下 - 服务消费增速回落，国内航班执行数同比仅增长0.8%[2] - 乘用车零售增速回落至5%，较前值17%大幅下降[2] - 港口集装箱吞吐量环比下降6.5%，四周累计同比为5.6%[2] 物价与贸易 - 光伏上游和碳酸锂价格大幅回落，工业硅期货下跌12.2%[3] - 韩国出口同比升至5.9%，但对中国出口同比下降3%[23] - 美国进口金额同比下降20.5%，从中国进口下降25.6%[24] 政策与利率 - 新增专项债发行达2.82万亿，进度64%快于去年同期[5] - 国债收益率下行，10年期国债收益率报1.7059%[5] - 财政部强调防范化解隐性债务风险，通报六起典型案例[5]

土地市场概况 - 2025年第28周土地供求规模迎来下半年周期性回落 成交建筑面积225万平方米环比下降59% 供应建筑面积319万平方米环比下降48% [1] - 周度平均溢价率回升至9.2% 主要受深圳高溢价宅地及二线城市溢价率上涨带动 重回年内均线水平 [1][2] 重点城市土地供应 - 重点城市供应含宅用地32幅 平均容积率2.04 无锡/南通/张家港/南京宅地容积率均≤1.5 [2] - 深圳龙华区挂牌宅地起拍价15.54亿元 容积率3.1 规划建面5.1万平方米 起拍楼板价3.04万元/平方米 毗邻项目2025年成交价达7万元/平方米 [2] 高溢价成交地块分析 - 深圳龙华A802-0309地块由中海地产以23.7亿元竞得 溢价率40.74% 楼板价3.9万元/平方米 周边新房均价7.2万元/平方米 [3] - 青岛崂山宅地经197轮竞价由君一控股9.89亿元竞得 溢价率17.78% 楼板价2.65万元/平方米 周边豪宅项目售价超6万元/平方米 [3] - 东莞常平镇地块溢价率22.1% 总价6亿元 楼板价7542元/平方米 采用政府回购模式 住宅商业回购价13650元/平方米 [4] 房企竞拍数据 - 总价TOP5地块中深圳/青岛/南京地块溢价率分别达41%/18%/10% 泉州/绍兴地块零溢价成交 [7][8] - 单价TOP5地块楼板价区间1.36-3.88万元/平方米 厦门建发/昆山国创投资等企业以底价获取部分地块 [9] 历史数据对比 - 土地市场6月下旬至7月初呈现"量跌价升"特征 7月首周武汉曾创下楼板价前二纪录 与当前深圳高溢价成交形成呼应 [10]

土地市场整体表现 - 2025年上半年300城住宅用地出让金达0.86万亿元，同比增长27.5% [1] - 一线及二线城市出让金增长均超40%，三四线城市小幅回落 [1] - TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68%，杭州、北京出让金均超千亿元，杭州接近去年全年水平 [1][2] - 上半年住宅用地溢价率高于去年同期，一季度平均溢价率13.4%，二季度回落至7.7%，6月进一步降至5.8% [1] 城市分化与集中度 - 一线城市住宅用地出让金同比增49.5%，二线城市增43.5%，三四线城市持续较弱 [2] - 二线城市成交面积增18.3%，平均溢价率13.6%，杭州、成都土拍热度较高 [2] - TOP20城市中19个宅地出让金超百亿元，除南通、镇江外均为核心一二线城市 [2] - 22个重点城市住宅用地溢价成交占比39.2%，同比提升8.9个百分点，二季度环比下跌7.2个百分点 [2] 核心城市土拍热度 - 杭州上半年平均溢价率35.5%，上海、成都均超20% [3] - 上海7宗地块溢价率超30%，杭州29宗超40%，成都11宗超30%且最高溢价率达106% [3] - 房企拿地进一步聚焦核心城市，优质地块竞争加剧 [2][3] 后市展望 - 下半年热点城市核心地块或保持高溢价成交，三四线城市以底价成交为主 [3] - 部分城市可能优化供地结构、降低起拍价格以吸引房企投资 [3] - 房企应聚焦市场确定性高的核心城市，避免拿高价地 [3]

土地市场整体表现 - 上半年中国土地市场呈现"冰火两重天"格局，一二线核心城市优质地块遭房企激烈争抢，三四线城市持续遇冷 [1] - 300城住宅用地出让金总额8598亿元，同比增长27.5%，但成交面积同比下降5.5%，呈现"量缩价涨"特征 [3] - 300城住宅用地平均溢价率10.2%，较去年同期提升6.0个百分点，市场热度集中于核心城市优质地块 [11] 城市分化特征 - TOP20城市出让金占全国比重达68%，较2024年全年51%明显提升，市场分化加剧 [4] - 共有19个城市宅地出让金超百亿元，其中杭州(1161亿元)、北京(1006亿元)涉宅用地出让金均超千亿元 [1][5] - 上海公开市场宅地出让金638亿元，非公开市场涉宅地出让金额超800亿元，合计超1400亿元 [6] - 二线城市平均溢价率13.6%反超一线城市(11.6%)，杭州、成都等地优质地块推高土拍热度 [12] - 三四线城市平均溢价率仅为3.6%，推出面积同比降幅达25%，成交持续低迷 [12][13] 重点城市表现 - 杭州涉宅地块成交金额1161亿元(同比+96%)，接近2024年全年水平(1169亿元)，位居全国首位 [5] - 北京住宅用地成交1006亿元(同比+37.3%)，海淀树村地块溢价率27.93%，楼面价破10万元/平方米 [5] - 成都28宗宅地溢价成交，11宗溢价率超30%，锦江区地块溢价率达106% [7] - 武汉、南京、郑州、天津等城市土地市场持续调整，绝大多数底价出让 [8] 房企投资逻辑 - 房企投资聚焦"安全性与盈利确定性"项目，核心城市优质地块实现高溢价出让 [2] - 北上深杭等热点城市核心地块凭借稀缺属性保持高溢价成交，三四线城市以底价成交为主 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 今年上半年土地出让金止跌转增，城市间分化明显，重点城市拉动显著；下半年核心城市供地力度或减弱，市场化房企拿地规模可能下滑，城投公司或在非核心城市拿地增加 [1][2][22] 根据相关目录分别进行总结 上半年土地出让金情况 - 今年1 - 6月土地出让金1.19万亿元，同比增长12%，结束连跌四年态势，原因一是核心城市加大核心地块推地力度，二是限价政策取消后开发商高溢价率抢夺核心地块 [1][5] - 重点城市土拍金额集中度提升，出让金TOP3、TOP5、TOP15的城市基本占据全国1/4、1/3、1/2的市场份额，较去年同期有6 - 9个百分点的提升 [1][5] - 1 - 6月出让金200亿元以上的城市11个，杭州、北京、上海、成都出让金、溢价率双高，其次苏州、重庆溢价率超5%，南京、广州、西安溢价率偏低但出让金体量较高 [11] - 扣除杭州、北京、上海、成都后，1 - 6月出让金8338亿元，同比增长0.4%；扣除出让金TOP15城后，1 - 6月出让金下滑6% [1] - 浙江、北京、上海、广东、四川五省土拍表现相对较好，浙江、北京、上海市场化拿地力量强，江苏成交体量高但城投拿地占比相对高；近1/2的省市土地市场偏弱，14个省市1 - 6月出让金同比为负，4个省市出让金同比降幅超25% [14] 下半年供地及土拍市场情况 - 回顾上半年，6月出让金体量最高，其次为1月、3月，6月、3月有季末冲量因素，1月因去年年底供给地块跨年成交；6月出让金同比大幅增长20%，由负转正，上半年仅5月出让金同比为负 [16][18] - 2025年7月供地起始价2142亿元，同比下滑11%，环比下滑29%，整体供地力度减弱；7月出让金环比大概率为负，同比未必为负，下限可能是 - 11% [18] - 7月高价地块主要集中在上海，别的热门城市供地数量较少；上海7月供地起始价同比大幅增长156%，环比增长18%，推地涉及核心位置，预计7月土拍热度延续；苏州、杭州各有1块高价地供给，起拍价分别为43亿元、27亿元 [2][19] - 今年核心城市供地或前高后低，前期推出高品质土地有利于年末形成商品房预售供给，拉高全年地产销售额；下半年市场化房企拿地规模可能下滑，城投公司可能进入非核心城市土拍市场，每年四季度尤其是11 - 12月，城投拿地占比往往抬升，部分三四线城市可达80%以上 [2][22]

景气向上 - 6月前22日乘用车零售同比+24.8%，5月同比+13.3%[1] - 6月海外主要经济体Markit制造业PMI初值平均约为51.1%，5月为50.9%[1] - 6月22日当周百城土地溢价率回升至7.3%，近三周平均为3.2%，5月为4.93%[1] 景气向下 - 截至6月22日，华创宏观WEI指数为7.63%，较6月15日的7.94%下行0.3%[1] - 6月前19日，27城地铁客运日均7742万人，同比+0.5%；6月前三周，国内航班执行数为1.27万架次，同比+0.7%[2] - 6月前27日，67个城市商品房成交面积同比-16%，5月同比-13%[2] 新增专项债 - 截至6月30日，今年新增专项债已发行2.16万亿，占全年发行进度49.1%，快于去年的37.8%[3] 利率 - 截至6月27日，DR001收于1.3683%，DR007收于1.6968%，R007收于1.9201%，较6月20日环比分别变化-0.59bps、+20.27bps、+32.91bps[3] 物价 - COMEX黄金收于3269.2美金/盎司，下跌2.8%；美油下跌11.3%，布油下跌12%[2][39]