土地市场整体表现 - 2025年上半年300城住宅用地出让金达0.86万亿元，同比增长27.5% [1] - 一线及二线城市出让金增长均超40%，三四线城市小幅回落 [1] - TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68%，杭州、北京出让金均超千亿元，杭州接近去年全年水平 [1][2] - 上半年住宅用地溢价率高于去年同期，一季度平均溢价率13.4%，二季度回落至7.7%，6月进一步降至5.8% [1] 城市分化与集中度 - 一线城市住宅用地出让金同比增49.5%，二线城市增43.5%，三四线城市持续较弱 [2] - 二线城市成交面积增18.3%，平均溢价率13.6%，杭州、成都土拍热度较高 [2] - TOP20城市中19个宅地出让金超百亿元，除南通、镇江外均为核心一二线城市 [2] - 22个重点城市住宅用地溢价成交占比39.2%，同比提升8.9个百分点，二季度环比下跌7.2个百分点 [2] 核心城市土拍热度 - 杭州上半年平均溢价率35.5%，上海、成都均超20% [3] - 上海7宗地块溢价率超30%，杭州29宗超40%，成都11宗超30%且最高溢价率达106% [3] - 房企拿地进一步聚焦核心城市，优质地块竞争加剧 [2][3] 后市展望 - 下半年热点城市核心地块或保持高溢价成交，三四线城市以底价成交为主 [3] - 部分城市可能优化供地结构、降低起拍价格以吸引房企投资 [3] - 房企应聚焦市场确定性高的核心城市，避免拿高价地 [3]