公司信息 - 公司为中国金茂控股集团有限公司，股票代号00817[2] - 公告日期为2025年9月8日[4] 人员信息 - 执行董事为陶天海、张辉、乔晓洁[4] - 非执行董事为崔焱、刘文、陈一江、王葳[4] - 独立非执行董事为刘峰、孙文德、高世斌、钟伟[4] 股票期权计划 - 涉及2019年1月9日通函的新股票期权计划及2024年年报[3] - 授予股票期权要约接受期间为28天[3] - 承授人接受要约后需支付港币1.00元面值金额[3]

核心观点 - 房地产行业步入存量时代 公司通过增量发展带动存量消化 极致周转加快资金回流 产品升级稳固市场地位 实现从活下来到活得好活出彩的发展蓝图 [1] - 公司2025年上半年归母净利润10.9亿元同比增长8% 剔除投资物业公平值损益后归母净利润11.23亿元 毛利率16% 开发板块毛利率较去年同期提升1个百分点 [1] - 公司战略调整突出 业绩提升明显 通过投资产品运营等多方面创标 发展为行业多面手和优等生 提供企业穿越周期样本 [1] 财务表现 - 2025年上半年营业收入同比增长14% 归母净利润同比增长8% 毛利同比增幅14% [3] - 上半年签约销售额534亿元同比增长20% 行业排名首次跻身前十 [5] - 住宅平均签约单价2.6万/平方米 较2024年2023年价格增幅分别达18.2%和24% [7] 战略执行 - 盈利突围策略包括极致做优增量 加大获取利润空间大的优质项目 提升项目运营效率 加快资金回流速度 [4] - 极致成本费用管控 销售行政等开支继续同比下降 [4] - 巩固第二增长曲线 聚焦精品持有品质服务和建筑科技 持有业务板块零售商业及酒店经营业绩稳定 租金及创收稳定增长 [4] 投资布局 - 上半年获取16个优质项目 总土地款492亿元 全部位于一二线城市 其中北京上海投资324亿占投资总额66% [9] - 前八月全口径新增货值803亿元行业排名第四 权益新增货值455亿元 [9] - 未售货值中69%位于华北华东等经济发达区域较24年底提升6个百分点 一线城市未售货值占比较24年底提升9个百分点 [10] 运营效率 - 新获取项目平均首开周期仅4.8个月 全部达成拿地6个月首开内控标准 首开平均去化率81% [10] - 北京金茂璞宜丰宜项目拿地后3个月完成首开热销18亿 成都东城金茂晓棠等项目拿地6个月实现经营性现金流回正 [10] - 新项目首开认购兑现度132% 首开价格兑现度104% [12] 产品体系 - 金玉满堂四大产品线包括13个府系7个璞系4个满系6个棠系项目入市 [5] - 多个项目首开告罄 上海润雲金茂府首开当日售罄 长沙湘江金茂府首开114套房源售罄 西安璞逸东方首开摇号热销13亿 北京金茂满曜蝉联朝阳区普宅网签套数冠军 成都东城金茂晓棠六开六罄 [5] 发展规划 - 2025～2027三年完成焕新实现活得好 2028～2030三年达成活出彩目标 [13] - 近三年消化80%存量问题 全面修复资产负债表和损益表 [13] - 2025年下半年推动三个加快包括加快新项目去化加快存量资源盘活加快第二曲线打造 一个重视风险隐患控制 [13] 行业定位 - 公司提出1234产品战略 依托金玉满堂四大产品线 从产品设计精益建造到品质交付 提供全周期居住体验构建行业产品标杆 [14] - 坚持城市运营商定位 深化业务内涵 坚持以高质量开发为核心 夯实绿色健康智慧科技价值标签 聚焦精品持有质量服务及建筑科技业务 强化服务增值与提效 加速培育第二曲线业务竞争力 [14] - 稳占高端改善市场 全面实现资源换仓 财务盘面保持稳健 持有业务构筑新增长极 成为业内少数跑通地产新周期发展路径企业 [15]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入251亿元，同比增长14% [1] - 归母净利润10.9亿元，同比增长8% [1] - 剔除投资物业公平值损益后的归母净利润11.23亿元 [1] - 毛利润40.59亿元，同比增幅14%，毛利率16% [1] - 开发板块毛利率较去年同期提升1个百分点 [1] - 签约销售额534亿元，同比增长20%，行业排名首次跻身前十 [1] 销售与运营效率 - 销售规模排名较2024年同期提升三位，稳居行业第一梯队 [3] - 住宅平均签约单价2.6万元/㎡，高于2023年2.1万元/㎡和2024年2.2万元/㎡ [3] - 上半年首开新项目16个，开盘去化率81% [7] - 平均首开周期缩短至4.8个月，经营现金流平均回正周期11.4个月 [7] - 平均首开认购兑现度132% [7] 业务板块表现 - 品质服务营业收入同比增长20%，在管面积增加11% [4] - 销管费用率下降1个百分点 [4] - 华夏金茂商业REIT累计分红7830万元 [6] - 长沙金茂览秀城出租率达99.03% [6] - 华北及华东区域累计销售占比提升至70% [10] - 一二线城市销售占比达94% [10] 土地储备与投资策略 - 新增获取16宗土地，计容建筑面积超145万㎡ [10] - 总土地款492亿元，全部位于一二线城市 [10] - 府系、璞系两大高端产品线占比68% [10] - 物业开发项目未销售面积2681万㎡ [10] - 2024年以来累计获取41个项目，100%聚焦高能级城市核心板块 [10] 财务稳健性 - "三道红线"维持全部绿档 [12] - 外币债务占比降至21% [12] - 低息开发贷和经营贷占比提升至41% [12] - 新增融资平均成本2.70%，较2024年底下降69个基点 [12] - 利息开支同比减少8%，资本化利息开支同比减少10% [12] - 销售费用、管理费用和财务费用同比分别下降15%、5%、4% [12] 战略规划与展望 - 实施"改革深化 焕新发展"战略，规划2025-2027年实现"活得好"，2028-2030年实现"活出彩" [1] - 2025年下半年目标包括加快新项目去化速度、盘活35%存量资产、打造第二业务曲线 [13] - 民生证券预测2025-2027年营收分别达636.40亿元、694.38亿元、767.90亿元 [13] - 预测同期归母净利润分别为13.55亿元、19.10亿元、27.18亿元 [13]

股份情况 - 截至2025年8月31日，公司已发行股份总数为13,505,971,218，较上月无增减[2] - 本月内已发行股份（不包括库存股份）及库存股份总额增减均为0普通股[5] 期权计划 - 行使价3.99港元的股票期权计划，上月底98,724,000已失效，本月减少450,000，月底结存98,274,000[3] - 行使价4.58港元的股票期权计划，上月底及本月底结存均为2,000,000[3] - 本月内因行使期权所得资金总额为0港元[3]

投资评级 - 首次给予买入-A投资评级 6个月目标价2 1港元[5][7] 核心观点 - 公司聚焦核心城市战略驱动销售增长 2025年上半年销售金额同比增长20%至534亿元 住宅平均签约单价提升至2 6万元/平方米[1] - 运营效率显著提升 新项目首开周期缩短至4 8个月 开盘去化率达81% 经营现金流回正周期11 4个月[1] - 财务结构持续优化 融资成本创新低 上半年新增融资平均成本2 70% 较2024年底显著下降[4] - 预计2025-2027年收入增速分别为8 4%/5 1%/0 4% 净利润增速分别为6 6%/19 9%/16 2%[5] 销售表现 - 2025年上半年销售金额534亿元 同比增长20% 其中74 5%来自前十核心城市[1] - 上海和北京销售贡献超三成 分别为93 6亿元和88 1亿元[1] - 新获取项目82%将在2025年二至四季度入市 支撑销售规模逆势增长[2] 土地获取 - 上半年新增16个项目 总计容建筑面积145万平方米 总地价492亿元 权益地价222亿元[2] - 拿地全部位于一二线城市 其中北京上海投资占比达66%[2] - 项目推盘节奏紧凑 平均首开周期4 8个月 全部实现6个月内开盘[1] 财务业绩 - 上半年总收入251 1亿元 同比增长14% 其中物业开发收入200 4亿元(同比增长17%) 物业服务收入17 8亿元(同比增长20%) 物业租赁收入8 1亿元(毛利率79%)[3] - 含投资物业公允价值损益利润10 9亿元(同比增长8%) 不含该部分利润11 2亿元(同比增长2%)[3] - 截至6月末总债务1233亿元 开发贷/经营贷占比提升至41% 外币债务占比下降至21%[4] 融资情况 - 成功发行低利率债券如"25金茂投资MTN001"成本2 30% 较往期压降109个基点[4] - 债务期限结构均衡 一年内到期债务占比22 3%[4] - 上半年境内外新增融资平均成本2 70% 较2024年底显著下降[4] 估值水平 - 当前股价对应2025年市净率0 3倍 低于恒生地产建筑业成分股平均0 66倍[5] - 目标价2 1港元相当于2025年扣除永续债后0 66倍市净率[5] - 当前股价1 52港元 总市值205 29亿港元[7] 财务预测 - 预计2025年主营收入640 11亿元(同比增长8 4%) 净利润7 48亿元(同比增长6 6%)[5][10] - 预计2026年收入672 72亿元(同比增长5 1%) 净利润8 96亿元(同比增长19 9%)[5][10] - 预计2027年收入675 72亿元(同比增长0 4%) 净利润10 42亿元(同比增长16 2%)[5][10]

核心业绩表现 - 2025年上半年实现营业收入251亿元，同比增长13.34% [1] - 归母净利润10.9亿元（剔除投资物业公平值损益后11.23亿元），同比增长7.93% [1] - 签约销售金额534亿元，同比增长20%，增速在TOP10房企中排名第一 [1][3] - 整体毛利率达16.2%，较2024年提升1.6个百分点 [3] 销售与行业地位 - 成功跻身房地产行业销售规模TOP10 [1] - 行业TOP10房企销售额整体下降约14%，但公司逆势增长20% [3] - 104家内房企业中仅20家实现营收与净利润双增长，其中收入超100亿元的大型房企仅3家 [3] 财务优化与成本控制 - 新增融资成本降至2.7%，负债结构持续优化（降低短期及境外负债，增加长期及境内负债） [4] - 2024年管理费用同比下降15.9%，2025年进一步压降5% [3] - 2025年上半年销售费用同比下降15%，财务费用同步下降 [3] 战略与投资布局 - 聚焦一二线核心城市（如北京、上海、杭州、成都），2024年后新增项目均位于核心地段 [6] - 2025年上半年获取16个项目，一二线城市土储占比达88% [6][9] - 新项目平均毛利率接近20%，销量兑现率132%，销售价格达成率104% [6] 产品与品牌竞争力 - 高端产品线“金茂府”成为科技住宅代名词，已迭代至3.0版本 [7] - 2024年推出“金玉满堂”产品线，新项目开盘平均去化率达81% [7] - 品牌力支撑核心城市战略，形成高去化率-现金流回正-盈利能力提升的正向循环 [6][7] 行业趋势与格局 - 行业集中度持续提升：TOP10房企销售额占比达48.7%（同比+0.5pct），TOP20占比64.8%（同比+0.8pct） [8] - 核心城市土地市场火热，三四线城市去化艰难，头部房企在拿地与销售端优势明显 [8][9] - 消费者对交付安全与品质要求提升，加速行业洗牌与资源向高能级城市集中 [8] 未来展望 - 目标将经营性现金流回正周期缩短至10个月，实现资金快速再投入 [6] - 计划用2-3年时间根本性提升报表质量，业绩稳中有升 [10] - 花旗银行预测2025-2027年将开启增长周期 [10]

股息派发安排 - 公司将于2025年10月31日派发中期股息 [1] - 派息对应期间为截至2025年6月30日止6个月 [1] - 每股派息金额为0.03港元 [1]

股息派发计划 - 公司将于2025年10月31日派发中期股息 [1] - 派息基准期为截至2025年6月30日止6个月 [1] - 每股派息金额为0.03港元 [1]

第 1 頁 共 2 頁 v 1.1.1 | 股息派發日 | 2025年10月31日 | | --- | --- | | 股份過戶登記處及其地址 | 香港中央證券登記有限公司 | | 皇后大道東183號 | | | 合和中心 | | | 17樓1712-1716號舖 | | | 灣仔 | | | 香港 | | | 代扣所得稅信息 | | | 股息所涉及的代扣所得稅 | 不適用 | | 發行人所發行上市權證/可轉換債券的相關信息 | | | 發行人所發行上市權證/可轉換債券 | 不適用 | | 其他信息 | | | 其他信息 | 不適用 | | 發行人董事 | | | 本公司董事為執行董事陶天海先生（主席）、張輝先生及喬曉潔女士；非執行董事崔焱先生、劉文先生、陳一江先生及王葳女士； | | | 以及獨立非執行董事劉峰先生、孫文德先生、高世斌先生及鍾偉先生。 | | EF003 免責聲明 | 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因 | 公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 | | --- ...

股息分配 - 公司拟派中期股息每股3港仙[3] - 公司将向股东提供以股代息选择权[3] 时间安排 - 2025年9月17日至9月19日暂停办理股份过户登记手续[3] - 股东最迟须于2025年9月16日下午4时30分前办理过户登记以收取股息[3] - 中期股息预期于2025年10月31日或之前支付[3]