行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

房地产股市场表现 - A股市场房地产股集体拉升 其中华丽家族涨停 衢州发展 信达地产 市北高新涨超4% 天保基建 电子城涨超3% 京能置业 沙河股份 深深房A 渝开发涨超2% [1] - 华丽家族涨幅10.14% 总市值52.23亿 年初至今涨幅25.38% [2] - 衢州发展涨幅4.68% 总市值476亿 年初至今涨幅88.85% [2] - 信达地产涨幅4.19% 总市值121亿 年初至今涨幅1.68% [2] - 市北高新涨幅4.15% 总市值113亿 年初至今涨幅26.72% [2] - 天保基建涨幅3.32% 总市值51.83亿 年初至今涨幅56.08% [2] - 电子城涨幅3.14% 总市值80.87亿 年初至今涨幅65.07% [2] - 京能置业涨幅2.71% 总市值22.33亿 年初至今涨幅20.24% [2] - 沙河股份涨幅2.60% 总市值41.05亿 年初至今涨幅54.32% [2] - 深深房A涨幅2.46% 总市值253亿 年初至今涨幅66.20% [2] - 渝开发涨幅2.11% 总市值49.11亿 年初至今涨幅41.61% [2] 政策动向 - 国务院总理李强主持召开国务院第九次全体会议强调 要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 政策方向包括结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [1]

交易概述 - 信达地产下属合伙企业西安信渝园与中国信达、鑫盛利保、科德晟业共同成立天津信渝方，总认缴规模为153,654.70万元，其中中国信达认缴81,554.70万元（占比53.08%），西安信渝园认缴28,800.00万元（占比18.74%），科德晟业认缴43,200.00万元（占比28.11%），鑫盛利保认缴100.00万元（占比0.07%）[4] - 本次交易构成关联交易，但无需另行提交董事会及股东大会审议，因已包含在年度股东大会授权范围内[3][4] 关联方及关联关系 - 中国信达为信达地产控股股东之控股股东，主营业务包括不良资产收购、债权转股权、破产管理等，注册资本3,816,453.5147万元[5][6] - 鑫盛利保为信达投资下属企业，注册资本9,000.722401万元，主营业务为股权投资[7] 合伙企业基本情况 - 天津信渝方经营范围为企业管理及咨询，存续期为5年[8][9] - 合伙企业拟投资西安某城市更新项目，该项目已开工建设，出资将根据项目进度进行[11] 管理模式与出资安排 - 鑫盛利保担任执行事务合伙人，投委会由4名委员组成（中国信达、西安信渝方、科德晟业、鑫盛利保各推荐1名），决策需全体一致同意[12][13] - 西安信渝园出资28,800.00万元用于项目公司支付土地出让金、建设成本等[19] - 收益分配中西安信渝园本息劣后于中国信达[20] 风控措施与交易影响 - 项目公司100%股权由天津信渝方持有，信达地产委派人员担任项目公司关键管理职位（包括法人、总经理及多个部门负责人）[23] - 章证照和银行账户由信达地产与科德晟业共管，使用需公司审批[23] - 交易旨在提升资产管理协同优势，不会对公司资金流动性产生重大影响[23]

交易概述 - 公司下属合伙企业西安信渝园与中国信达、鑫盛利保、科德晟业共同成立天津信渝方，总认缴规模为153,654.70万元，其中中国信达认缴81,554.70万元（占比53.08%），西安信渝园认缴28,800.00万元（占比18.74%），科德晟业认缴43,200.00万元（占比28.11%），鑫盛利保认缴100.00万元（占比0.07%）[4] - 本次交易构成关联交易，因中国信达为公司控股股东之控股股东，鑫盛利保为公司控股股东信达投资之下属企业[6] - 交易无需另行提交董事会及股东大会审议，因已纳入年度关联交易授权范围[3] 关联方介绍 - 中国信达为国有控股上市公司，注册资本3,816,453.5147万元，主营业务包括不良资产收购处置、股权投资、资产证券化等[5] - 鑫盛利保为信达资本管理有限公司全资子公司，注册资本9,000.722401万元，主营业务为股权投资[6] 合伙企业基本情况 - 天津信渝方注册于天津自贸试验区，经营范围为企业管理及咨询，存续期5年[7] - 科德晟业以现金17,000.00万元、债权25,000.00万元及项目公司60%股权（作价1,200.00万元）合计出资43,200.00万元[8] - 合伙企业拟投资西安某城市更新项目，该项目已开工建设，出资将根据项目进度实施[9] 管理模式与决策机制 - 鑫盛利保担任执行事务合伙人，对外代表合伙企业[10] - 投资决策委员会由4名委员组成（中国信达、西安信渝方、科德晟业、鑫盛利保各推荐1名），决策需全体一致同意[11] - 公司深度参与项目公司管理，委派2/3董事及多个部门负责人，并与科德晟业共管章证照及银行账户[21] 出资与收益安排 - 西安信渝园出资28,800.00万元用于项目公司支付土地出让金、建设成本等[18] - 投资收益由项目公司每年4月20日、10月20日支付，西安信渝园本息分配劣后于中国信达[19] - 西安信渝园将在本息全额回收后退伙或清算合伙企业[20] 交易目的与影响 - 交易旨在发挥协同优势、提升资产管理水平，定价公平合理，不影响公司资金流动性[21] - 公司通过股权管控（持有项目公司100%股权）及深度运营管理控制风险[21]

投资认缴情况 - 天津信渝方总认缴规模为153,654.70万元[3][5] - 鑫盛利保认缴100.00万元，占比0.07%[5] - 中国信达认缴81,554.70万元，占比53.08%[5] - 西安信渝园认缴28,800.00万元，占比18.74%[5] - 科德晟业认缴43,200.00万元，占比28.11%[5] 公司注册资本 - 中国信达注册资本为3,816,453.5147万元人民币[7] - 鑫盛利保注册资本为9,000.722401万元人民币[8] 投资相关安排 - 天津信渝方存续期为自领取营业执照之日起5年[11] - 投委会由4名委员组成，决策须全体一致同意[16][17] - 西安信渝园出资金额不超过28800万元[23] - 天津信渝方投资收益4月20日、10月20日支付，可提前偿还[24] - 西安信渝园本息劣后于中国信达分配[24] - 西安信渝园回收本息后从天津信渝方退伙或清算[25] 项目公司情况 - 项目公司100%股权由天津信渝方持有[27] - 项目公司董事会3位董事，2位由公司委派[27] - 公司委派人员担任项目公司多部门负责人[27] - 公司和科德晟业共管项目公司章证照和银行账户[27] 交易相关说明 - 本次关联交易不构成重大资产重组，无需审议[4][5] - 本次共同投资旨在发挥协同优势、提升管理水平[28] - 本次交易可能存在投资决策和收益风险[29]

公司合作与投资 - 信达地产下属合伙企业西安信渝园与鑫盛利保、中国信达、科德晟业共同成立天津信渝方 [1] - 天津信渝方总认缴规模为153,654.70万元 [1] - 中国信达认缴81,554.70万元，占天津信渝方规模的53.08% [1] - 西安信渝园认缴28,800.00万元，占天津信渝方规模的18.74% [1] - 科德晟业认缴43,200.00万元，占天津信渝方规模的28.11% [1] - 鑫盛利保认缴100.00万元，占天津信渝方规模的0.07% [1] 战略目标 - 成立天津信渝方旨在发挥协同优势、提升资产管理水平 [1]

公司合作与投资结构 - 信达地产下属合伙企业西安信渝园与鑫盛利保、中国信达、科德晟业共同成立天津信渝方，总认缴规模为153,654.70万元 [1] - 中国信达认缴81,554.70万元，占天津信渝方总规模的53.08%，为最大出资方 [1] - 西安信渝园认缴28,800.00万元，占比18.74%，科德晟业认缴43,200.00万元，占比28.11%，鑫盛利保认缴100.00万元，占比0.07% [1] 战略目标 - 成立天津信渝方旨在发挥协同优势并提升资产管理水平 [1]

公司合作与投资 - 信达地产下属合伙企业西安信渝园与鑫盛利保、中国信达、科德晟业共同成立天津信渝方 总认缴规模为15.37亿元 [1] - 中国信达认缴8.16亿元 西安信渝园认缴2.88亿元 科德晟业认缴4.32亿元 鑫盛利保认缴100万元 [1] 项目投资与进展 - 天津信渝方拟投资西安某城市更新项目 该项目由项目公司推进 [1] - 截至目前 该项目已开工建设 [1]

板块整体表现 - 房地产开发板块较上一交易日上涨2.29% [1] - 上证指数报收3696.77点，上涨0.83% [1] - 深证成指报收11634.67点，上涨1.6% [1] 领涨个股表现 - 衢州发展(600208)收盘价5.48元，涨幅10.04%，成交量50.09万手，成交额2.74亿元 [1] - 信达地产(600657)收盘价4.21元，涨幅9.92%，成交量81.41万手，成交额3.40亿元 [1] - 深深房A(000029)收盘价24.06元，涨幅8.38%，成交量10.11万手，成交额2.37亿元 [1] 资金流向情况 - 板块主力资金净流入1.72亿元 [2] - 游资资金净流出3.64亿元 [2] - 散户资金净流入1.93亿元 [2] 个股资金流向明细 - 保利发展(600048)主力净流入1.89亿元，占比8.79% [3] - 信达地产(600657)主力净流入1.12亿元，占比33.01% [3] - 万科A(000002)主力净流入9829.66万元，占比9.44% [3] - 招商蛇口(001979)主力净流入6751.69万元，占比7.83% [3] - 金地集团(600383)主力净流入6317.74万元，占比8.39% [3]

公司表现 - 衢州发展连续3个交易日涨停板 [1] - 信达地产当日股价涨停 [1] - 光大嘉宝 万通发展 金地集团 华联控股 特发服务等地产相关公司股价均出现跟涨 [1] 行业动向 - 多家房地产企业出现股价异动 显示板块短期热度提升 [1]