销售业绩 - 上半年总销售金额52.36亿元 同比增长47.0% 其中并表项目销售额24.4亿元（+75.4%） 合作权益销售额16.93亿元（+7.1%） 代建销售额11.89亿元（+83.5%）[2][6] - 总销售面积28.04万方 同比增长28.0% 代建销售面积5.83万方（+109%）[6] - 完成年度105亿元销售目标的49.9%[2][6] - 长三角区域销售面积占比65.7%（同比下降10.6个百分点） 中西部占比18.3%（+6.3个百分点） 一二线城市销售面积占比56.9%（+9.8个百分点）[9] 土地储备 - 新增土储总建面45.8万方 同比下降53% 全部为代建项目[2][12] - 并表口径储备建面296.1万平方米 较年初增长1.3% 主要分布在芜湖（23.8%）合肥（20.5%）重庆（17.6%）[15] - 合作权益土储建面112.1万方（较期初-20.6%） 代建土储建面348.5万方（较期初+22.6%）[2][16] 财务状况 - 营业收入17.78亿元 同比下滑29.8% 房地产开发收入13.85亿元（-27.6%）[3][18] - 归母净利润亏损36.9亿元 同比扩大3567.4% 核心归母净利润亏损35.96亿元[3][18][23] - 毛利率19.5%（-9.3个百分点） 房地产开发毛利率4.19%（-7.36个百分点）[18] - 资产减值损失16亿元（去年同期不足1亿元）[3][18] 现金流与负债 - 持有现金60.7亿元 较期初增加22.5%[4][20] - 现金短债比0.39（2024年末0.25） 非受限现金短债比0.386[4][20] - 担保总额179.22亿元（+25.8%） 占净资产比例88.95%[4][20] - 净负债率97.4%（较期初-8.6个百分点） 剔除预收账款资产负债率67.62%（+2.25个百分点）[4][20]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][49] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮政策力度最终将超过2008年和2014年 [4][49] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][49] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售方面表现优异 [4][49] - 一线城市+2/3二线城市+极少量三线城市的城市组合在销售反弹时表现更好 [4][49] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市将更受益 [4][49] - 2025年仍以政策为核心主导力量 板块主要做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][49] 政策调整 - 上海优化调整购房政策 包括放松外环外限购 符合条件家庭在外环外购房不限套数 [1][11] - 上海住房公积金最高贷款额度上浮 允许公积金"又提又贷" [1][11] - 上海在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房 [1][11] - 上海对符合条件的非本市户籍家庭第一套住房暂免征收房产税 [11] - 苏州取消市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 [11] - 深圳购房政策有望跟进调整 [1][11] 市场成交数据 - 本周30个城市新房成交面积181.0万平方米 环比提升14.3% 同比下降5.9% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积43.4万方 环比+11.1% 同比-21.1% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积92.5万方 环比+2.2% 同比+10.2% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积45.1万方 环比+56.7% 同比-15.4% [2][23] - 今年累计35周30城新房成交面积6571.3万方 同比-2.2% [2] - 本周14个样本城市二手房成交面积186.3万方 环比下降3.3% 同比增长12.2% [3][32] - 样本一线城市二手房成交面积78.3万方 环比+1.2% [3][32] - 样本二线城市二手房成交面积83.9万方 环比-7.2% [3][32] - 样本三线城市二手房成交面积24.1万方 环比-3.5% [3][32] - 年初至今累计二手房成交面积7055.2万方 同比增长16.6% [3][32] 信用债市场 - 本周共发行房企信用债11只 环比减少7只 [3][42] - 发行规模共计61.45亿元 环比减少91.37亿元 [3][42] - 总偿还量104.28亿元 环比减少14.76亿元 [3][42] - 净融资额为-42.83亿元 环比减少76.6亿元 [3][42] - 主体评级以AAA级为主 占比93.5% [42] - 债券类型以证监会主管ABS和交易商协会ABN为主 占比31.6%和27.7% [42] - 债券期限以5年以上为主 占比75.6% [42] 板块表现 - 本周申万房地产指数累计变动-0.1% 落后沪深300指数2.77个百分点 [1][12] - 在31个申万一级行业中排名第16名 [1][12] - 本周上涨个股27支 较上周减少65支 [12] - 跌幅前五个股为电子城(-16.9%) 南国置业(-12.5%) 亚太实业(-8.9%) 荣丰控股(-8.5%) *ST紫学(-7.4%) [12][18] - 重点48家A/H房企中上涨12支 较上周减少1支 [12] - 涨幅前五为绿景中国地产(5.7%) 华发股份(5.0%) 远洋集团(4.2%) 滨江集团(3.6%) 万科A(3.5%) [12][21] 投资建议标的 - 基本面alpha公司：H股绿城中国 建发国际集团 华润置地 中国海外发展 越秀地产；A股滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4][49] - 地方国企/城投/化债：城投控股 城建发展 信达地产 [4][49] - 中介：贝壳 [4][49] - 物业：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4][49]

股价表现 - 2025年8月27日收盘价4.02元，较前一交易日下跌4.29% [1] - 当日成交量396913手，成交额1.63亿元 [1] 财务表现 - 2025年上半年营业收入17.78亿元，同比下降29.78% [1] - 上半年归属于上市公司股东的净利润亏损36.9亿元，上年同期盈利1.06亿元 [1] - 基本每股收益-1.29元 [1] 资金流向 - 8月27日主力资金净流出959.33万元 [1] - 近五日主力资金累计净流出1440.55万元 [1] 公司背景 - 主营业务为房地产开发，实际控制人为中国信达资产管理股份有限公司 [1] - 业务范围包括住宅、商业地产开发及物业管理 [1]

财务表现 - 报告期内公司实现营业收入17.78亿元 [1] - 归属母公司净利润亏损36.90亿元 [1] 亏损原因 - 房地产开发项目集中交付规模减少导致收入和毛利率同比下降 [1] - 部分房地产开发项目及对外财务性投资存在减值迹象 [1] - 公司计提相应资产减值准备 [1]

证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2025-037 号 关于子公司涉及诉讼事项的公告 重 要 提 示 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大 遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 2022 年 10 月，鼎晖合伙因借款合同纠纷将包括成都吉盛、成都 盛臻在内的九名被告诉至法院，要求成都吉盛偿还债务，成都盛臻等 就该债务承担连带责任。诉讼中，鼎晖合伙向法院提交了约定有成都 盛臻就成都吉盛案涉债务向鼎晖合伙承担连带担保责任的保证合同， 协议签署时间为 2021 年 3 月 18 日。诉讼中，法院查明 2020 年 7 月 20 日起至 2021 年 7 月 11 日期间，成都盛臻的备案公章由案外人湖 北金控投资管理有限公司（以下简称"湖北金控"）共管，且经鉴定， 前述保证合同中加盖的成都盛臻的印章非当时由湖北金控共管备案 的公章。 1 证券代码：600657 证券简称：信达地产 编号：临 2025-037 号 广东省深圳市福田区人民法院作出（2022）粤 0304 民初 50604 号民事判决书，认为鼎晖合伙签约时未尽到合理审查义务，未核实相 ...

收入和利润（同比） - 营业收入17.78亿元人民币，同比下降29.78%[22] - 利润总额亏损39.19亿元人民币，同比下降1986.71%[22] - 归属于上市公司股东的净利润亏损36.90亿元人民币，同比下降3567.39%[22] - 基本每股收益-1.29元/股，同比下降3325.00%[20] - 加权平均净资产收益率-16.78%，同比下降17.21个百分点[20] - 公司报告期内实现营业收入17.78亿元，归属母公司净利润亏损36.90亿元[44] - 营业收入同比下降29.78%至17.78亿元[69] - 净利润大幅亏损39.77亿元，去年同期盈利0.74亿元[154] - 扣除非经常性损益后净利润为-3.6亿元人民币，同比下降3,824.48%[145] - 公司报告期内合并报表亏损36.90亿元，占上年末净资产238.39亿元的15.48%[142] 成本和费用（同比） - 营业成本同比下降20.61%至14.32亿元[69] - 财务费用增长14.5%，从6.64亿元增至7.60亿元[154] - 信用减值损失大幅恶化至-9.58亿元，同比降幅达55,167.26%[69] - 信用减值损失大幅增加至9.58亿元，去年同期为正值0.17亿元[154] - 资产减值损失激增至16.30亿元，去年同期为4.18亿元[154] - 计提资产减值准备导致净利润大幅下降[20] 现金流表现 - 经营活动产生的现金流量净额8.77亿元人民币，同比由负转正[21][22] - 经营活动现金流量净额由负转正至8.77亿元，同比改善显著[69] - 经营活动产生的现金流量净额由负转正，从-7.888亿元大幅改善至8.770亿元[159] - 投资活动现金流量净额由正转负至-5.58亿元，同比下降202.19%[69] - 投资活动产生的现金流量净额为-5.579亿元，与上年同期5.460亿元相比由正转负[159] - 筹资活动现金流入显著增加110.5%，从36.617亿元增至77.096亿元[159][160] - 销售商品、提供劳务收到的现金同比增长50.2%，从17.024亿元增至25.564亿元[159] - 取得借款收到的现金大幅增长59.4%，从28.717亿元增至45.794亿元[159] - 支付的各项税费减少47.6%，从8.771亿元降至4.598亿元[159] - 期末现金及现金等价物余额达到59.813亿元，较期初45.085亿元增长32.7%[160] - 母公司经营活动现金流量净额为-3801万元，与上年同期5.424亿元相比大幅下降[162] 资产和负债状况 - 货币资金同比增长22.51%至60.73亿元，占总资产7.98%[75] - 货币资金为60.73亿元人民币，较年初49.57亿元增长22.52%[148] - 存货为341.97亿元人民币，较年初349.60亿元下降2.18%[148] - 短期借款为6.38亿元人民币，较年初6.40亿元下降0.40%[148] - 短期借款保持稳定，为5.01亿元[151] - 合同负债同比增长63.85%至25.96亿元，主要因预收售楼款增加[75] - 应付债券同比增长36.28%至60.10亿元，因新发行公司债券[75] - 应付债券从44.10亿元增至60.10亿元，增幅36.3%[151] - 一年内到期非流动负债为153.45亿元人民币，较年初177.36亿元下降13.48%[149] - 未分配利润为85.27亿元人民币，较年初122.18亿元下降30.21%[149] - 未分配利润从盈利1.56亿元转为亏损0.40亿元[151] - 公司资产总额760.90亿元，较年初减少3.44亿元；负债总额522.72亿元，较年初增加17.74亿元[44] - 公司资产负债率为68.70%，较上年度末增加2.63个百分点[45] - 资产负债率从66.07%上升至68.70%，增加2.63个百分点[144] - 流动比率从1.78提升至1.97，增长10.67%[144] - 速动比率从0.51提升至0.60，增长17.65%[144] - 公司总资产760.90亿元人民币，同比下降0.45%[22] - 归属于上市公司股东的净资产201.49亿元人民币，同比下降15.48%[22] - 公司总资产从422.93亿元微降至421.96亿元，降幅0.2%[151] 业务运营表现 - 房地产开发项目集中交付规模减少导致收入下滑[20] - 公司累计实现销售面积28.04万平方米，销售金额53.26亿元，回款金额56.23亿元[46] - 公司新开工面积26.25万平方米，竣工面积53.86万平方米[46] - 公司新获取项目计容规划建筑面积45.81万平方米，均为代建项目[46] - 公司储备项目计容规划建筑面积279.89万平方米，其中代建项目面积123.58万平方米[46][49] - 公司在建面积476.86万平方米，其中代建项目面积224.95万平方米[46] - 公司房地产出租累计实现合同租金约0.8亿元[46] - 公司持有待开发土地合计面积855,146平方米，规划计容建筑面积1,369,983平方米[47] - 公司在建项目总投资额173.71亿元人民币，报告期实际投资额9.05亿元人民币[50] - 公司在建面积476.86万平方米，其中合作项目权益面积92.81万平方米，代建项目面积224.95万平方米[51] - 公司新开工面积26.25万平方米，其中合作项目权益面积2.35万平方米，代建项目面积15.01万平方米[53] - 公司竣工面积53.86万平方米，其中合作项目权益面积31.88万平方米，代建项目面积14.81万平方米[54] - 公司实现销售金额53.26亿元人民币，其中合作项目权益销售金额16.93亿元，代建项目销售金额11.89亿元[59] - 公司累计销售面积28.04万平方米，其中合作项目权益销售面积9.59万平方米，代建项目销售面积5.83万平方米[59] - 上海信安里项目报告期实际投资额1.11亿元人民币，已售面积6,605平方米[50][56] - 广州繁花里项目报告期实际投资额4.60亿元人民币，新开工面积8.89万平方米[58] - 合肥锦绣蘭庭项目竣工面积4.60万平方米，报告期实际投资额588万元人民币[54] - 太原信达国际金融中心商办项目已售面积11,486平方米，位列销售项目前列[59] 投资性房地产表现 - 公司投资性房地产总可出租面积达480,409.34平方米，总租金收入为7,984.36万元[61][62] - 上海信达大厦租金收入最高达668.89万元，可出租面积19,827.08平方米[61] - 北京国际大厦租金收入523.66万元，可出租面积4,506.89平方米[61] - 宁波星汇金座租金收入842.30万元，可出租面积15,530.12平方米[61] - 合肥家天下租金收入1,442.00万元，可出租面积50,588.08平方米[61] - 淮南谢二西商业街可出租面积42,653.08平方米，租金收入435.00万元[61] - 重庆信达国际租金收入458.52万元，可出租面积24,281.12平方米[62] - 公司整体出租率为66.8%（320,874.52平方米/480,409.34平方米）[61][62] - 公司100%权益项目占比超90%，仅3个项目权益比例低于100%[61][62] - 公司采用成本模式计量投资性房地产，未采用公允价值模式[61][62] 毛利率变化 - 房地产主营业务毛利率下降7.36个百分点至4.19%[72] - 住宅产品毛利率下降8.32个百分点至2.40%[73] 投资和金融资产 - 长期股权投资期末余额67.56亿元，较期初减少6.67亿元，降幅8.99%[78] - 股权投资总额期末余额74.26亿元，较期初减少6.33亿元，降幅7.85%[78] - 私募基金投资期末余额26.95亿元，本期公允价值变动损失4755.61万元[79] - 其他金融资产投资期末余额16.67亿元，本期公允价值增加3380.42万元[79] - 以公允价值计量的金融资产总额43.62亿元，本期净增加2.28亿元[79] - 金融资产分为三类：以摊余成本计量、以公允价值计量且变动计入其他综合收益、以公允价值计量且变动计入当期损益[194] - 以摊余成本计量的金融资产包括货币资金、应收账款、其他应收款、债权投资和长期应收款[195] - 以公允价值计量且变动计入其他综合收益的金融资产包括应收款项融资和其他债权投资[195] - 未分类为摊余成本或其他综合收益的债务工具以公允价值计量且变动计入当期损益[196] - 权益工具投资按公允价值计量且变动计入当期损益，列示为交易性金融资产或其他非流动金融资产[198] - 应收账款、合同资产和应收租赁款按整个存续期预期信用损失计量减值准备[199] - 金融工具信用风险未显著增加时按未来12个月内预期信用损失计量减值准备[200] - 金融工具信用风险显著增加但未减值时按整个存续期预期信用损失计量减值准备[200] - 金融工具已发生信用减值时按整个存续期预期信用损失计量减值准备[200] - 低信用风险金融工具被认定为第一阶段，按未来12个月内预期信用损失计量减值准备[200] 子公司和联营企业表现 - 主要子公司长淮信达地产总资产153.48亿元，净利润亏损8725万元[81] - 上海信达银泰置业净资产1.67亿元，净利润亏损3816.81万元[81] - 浙江信达地产净资产63.10亿元，净利润4021.2万元[81] - 宁波汇融沁齐股权投资基金规模78亿元，公司认缴比例99.88%[83] - 芜湖同汇投资基金规模40.01亿元，公司认缴比例10%[83] - 公司于芜湖信常安股权投资合伙企业认缴出资比例6.82%，累计出资8,500万元[84] - 公司于天津信安里企业管理合伙企业认缴出资比例0.86%，累计出资1,000万元[84] 债务和融资情况 - 公司报告期末合并口径有息债务余额为344.24亿元，同比增长7.62%[132] - 公司信用类债券余额168.8亿元，占有息债务总额的49.04%[133] - 公司（非合并范围）有息债务余额173.8亿元，同比下降3.44%[130] - 公司债券余额102亿元，非金融企业债务融资工具余额66.8亿元[131][135] - 银行贷款余额133.99亿元，占有息债务总额的38.92%[133] - 一年内到期有息债务金额153.32亿元，占比44.53%[133] - 非银行金融机构贷款余额2.9亿元，占有息债务总额的0.84%[133] - 其他有息债务余额38.55亿元，占有息债务总额的11.2%[133] - 公司无逾期超过1000万元的有息债务或债券逾期情况[137] - 公司债券"25信地01"发行余额6.00亿元，票面利率2.55%，到期日2030年7月4日[116] - 公司债券"23信地01"发行余额6.50亿元，票面利率3.00%，到期日2028年6月15日[116] - 公司债券均在上海证券交易所面向专业机构投资者发行[116] - 2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种二）票面利率为4.55%[117] - 2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）票面利率为4.07%[117] - 2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一）票面利率为3.05%[117] - 2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种二）票面利率为2.95%[117] - 2023年第一期品种二债券代码115515，期限5年至2028年6月15日[117] - 2023年第二期债券代码240440，期限5年至2028年12月22日[117] - 2022年第一期品种一债券代码185779，期限3年至2025年5月19日[117] - 2022年第一期品种二债券代码185782，期限5年至2027年5月19日[117] - 所有债券付息方式为每年付息一次，到期一次还本[117] - 债券交易方式包含匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交和协商成交[117] - 21信地01债券完成回售转售后余额为17.20亿元[120] - 21信地03债券完成回售转售后余额为20.20亿元[120] - 22信地02债券完成回售转售后余额为6.00亿元[120] - 23信地01债券完成回售转售后余额为6.50亿元[120] - 22信地03债券票面利率为3.10%[118] - 21信地01债券票面利率为2.80%[118] - 21信地02债券票面利率为4.15%[118] - 21信地03债券票面利率为3.20%[118] - 21信地04债券票面利率为3.15%[118] - 债券募集资金使用单位均为亿元人民币[122] - 债券"25信地01"募集资金总额6亿元，全部用于置换偿还到期债券的自有资金[125][126][127] - 23信达地产PPN001完成回售，回售规模11亿元[141] - 23信达地产MTN001完成回售，回售规模16亿元[141] - 23信达地产MTN002完成回售，回售规模10亿元[141] - 25信达地产MTN001票面利率2.87%[139] - 25信达地产MTN002票面利率2.55%[139] - 25信达地产MTN003A票面利率2.84%[139] 财务风险指标 - EBITDA全部债务比为-0.09，同比下降400.00%[145] - 利息保障倍数为-3.30，同比下降502.44%[145] - 现金利息保障倍数为2.20，同比上升358.33%[145] - EBITDA利息保障倍数为-3.28，同比下降495.18%[145] 行业和市场环境 - 2025年1-6月全国房地产开发投资46,658亿元同比下降11.2%[31] - 2025年上半年新建商品房销售面积45,851万平方米同比下降3.5%[30][34] - 2025年上半年新建商品房销售额44,241亿元同比下降5.5%[30][34] - 2025年6月房地产开发景气指数为93.60[30] - TOP100房企2025年上半年销售总额18,364.1亿元同比下降11.8%[31] - 2025年1-6月房屋新开工面积30,364万平方米同比下降20.0%[31] - 2025年1-6月房地产开发企业到位资金50,202亿元同比下降6.2%[35] - 国内贷款8,245亿元同比增长0.6%自筹资金17,544亿元下降7.2%[35] - 定金及预收款14,781亿元同比下降7.5%个人按揭贷款6,847亿元下降11.4%[35] - TOP10房企2025年上半年销售额均值893.8亿元同比下降13.2%[31] - 公司面临市场风险，房地产市场仍处筑底阶段，去库存压力大，量价表现存在不确定性[85] - 行业风险导致多数城市房价增长乏力，部分城市房价下行，行业毛利率承压[86] - 利率风险受国际货币政策不确定性影响，可能增加房企资金成本和盈利压力[87] - 财务风险源于资金密集型行业特性，公司需持续资金统筹以确保现金流安全[88] 公司治理和股东结构 - 公司董事及高管变动，黄仁祝当选董事并聘任副总经理，张多蕾当选独立董事[90] - 公司实际控制人拟由财政部变更为中央汇金投资有限责任公司[108] - 截至报告期末普通股股东总数为42,252户[111] - 第一大股东信达投资有限公司持股比例为54.45%[112] - 信达投资有限公司持有无限售流通股数量为1,552,939,583股[113] - 淮南矿业（集团）有限责任公司持有无限售流通股数量为531,047,261股[113] - 香港中央结算有限公司持有无限售流通股数量为11,263,009股[113] - 中国工商银行－南方中证全指房地产ETF持有无限售流通股数量为10,917,871股[113] - 招商银行－南方中证1000ETF持有无限售流通股数量为7,883,800股[113] - 前十名无限售股东持股中无转融通出借股份情况[113] - 前十名股东之间关联关系未知[113] - 公司向五名特定投资者定向发行102,722.5506万股人民币普通股股票[175] - 信达投资持有公司54.75%股份成为第一大股东[175] - 2018年向中国信达发行796,570,892股普通股股票[177] - 2018年向淮南矿业发行531,047,261股普通股股票[177]

财务表现 - 2025年上半年营业收入17.78亿元 同比下降29.78% [1] - 归属于上市公司股东的净利润为-36.9亿元 [1]

市场整体表现 - 上证综指收于3883.56点，当日涨幅1.51%，突破半年线 [1] - A股总成交额达31769.48亿元 [1] - 83只A股价格突破半年线，显示短期技术面走强 [1] 高乖离率个股表现 - ST易联众乖离率18.16%，涨幅19.9%，换手率6.74% [1] - 昆工科技乖离率7.79%，涨幅11.7%，换手率11.86% [1] - 华致酒行乖离率7.67%，涨幅8.88%，换手率5.96% [1] - 狮头股份乖离率5.94%，涨幅10.02%，换手率11.47% [1] - 迎驾贡酒乖离率5.54%，涨幅7.22%，换手率2.79% [1] 房地产行业个股突破 - 万科A涨幅9.15%，乖离率5.2%，换手率8.16% [1] - 保利发展涨幅4.27%，乖离率2.06%，换手率4.38% [2] - 金地集团涨幅6.53%，乖离率1.5%，换手率10.03% [2] - 信达地产涨幅3.16%，乖离率2.91%，换手率2.5% [1] 消费行业个股表现 - 海天味业涨幅3.14%，乖离率1.91%，换手率0.59% [2] - 迎驾贡酒涨幅7.22%，乖离率5.54%，换手率2.79% [1] - 三只松鼠涨幅4.96%，乖离率1.6%，换手率11.98% [2] - 同庆楼涨幅1.81%，乖离率1.54%，换手率2.55% [2] 低乖离率个股情况 - 天力复合、淮河能源、三峡水利等个股刚站上半年线，乖离率较小 [1] - 航天电器乖离率2.07%，涨幅3.43%，换手率2.85% [2] - 宋城演艺乖离率1.41%，涨幅1.47%，换手率2.87% [2]

行业趋势与市场空间 - 代建行业新签约面积以每年约20%增速急剧增长[3] - 中国代建30强新增签约建筑面积从2020年不到1亿平方米增至2024年超过2亿平方米，实现翻倍[3] - 代建行业被视为万亿级别市场，渗透率约10%，较发达国家20-25%的渗透率仍有较大增长空间[5] - 代建行业为轻资产运营，净利润率普遍高于20%，而传统地产开发仅10%左右[5] - 纾困类代建项目近几年出现爆发性增长，与地产行业周期及房企流动性危机相关[7] 政策驱动与机构参与 - 国家2022年启动大规模地产纾困金融政策，AMC机构作为不良资产处置"国家队"手握大量地产存量[7] - 住建部数据显示保交楼体量达338万套，AMC机构与代建公司成为关键执行方[7] - AMC机构2023-2025年新签代建规模预计平均2779万平方米/年，占比17%[7] - 2024年上半年AMC机构投入地产不良盘活资金规模至少1316亿元[8] - AMC通过债务重组、司法拍卖等方式解决不良资产法务和债务问题，代建公司负责专业开发管理[9] 企业战略与业务布局 - 绿城管理为代建行业领头羊，市场占有率连续多年超过20%[7] - 融创成立"而今资本"和"而今管理"平台，通过"不良资产+代建"模式切入市场[12] - 旭辉启动二次创业，全面进入房地产代建业务，并已接手天津、沈阳等地多个不良资产代建项目[12][13] - 远洋集团在昆明、成都、西安等地承接多个出险项目，代建业务成为重要发力方向[16] - 金科股份将"特殊资产"作为未来四大核心业务之一，与长城资产合作通过"房企+AMC"模式盘活项目[16] 项目案例与操作模式 - 融创外滩壹号院通过股权变更和AMC介入，2024年热销超200亿元，位居上海单盘第二[1] - 八埭头滨江园由长城资产与中海地产接手，项目有34.8亿可售货值，包含164套未售房屋和699个车位[19] - 武汉当代天誉项目通过炸楼重建，由绿城管理优化产品后以绿城桂湖云翠名称重新入市[22] - 不良资产代建项目存在较大利差空间，允许代建方在产品上加配提升，例如精装、园林和公区[18][20] - 代建方选择逻辑包括优先平台地产子公司、头部房企、原出险房企或第三方代建企业[11] 产品优劣势分析 - 优势包括土地成本较低、房价溢价空间大、成本投入允许高于其他项目[18] - 劣势包括规划方案可能落伍、产品设计不适应时代需求、社区呈现老旧感[21][22] - 代建方可通过产品加配提升价值，但需介入时机较早才有全面优化空间[23][24] - 现房销售和价格优势是部分重启项目的核心卖点，例如八埭头滨江园可能以现房形式入市[19][20]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [3][51] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [3][51] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [3][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [3][51] - 城市布局策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 [3][51] - 供给侧政策如收储和闲置土地处理有新变化 一二线城市更受益 [3][51] - 2025年板块以政策主导 建议关注政策beta和仓位控制 [3][51] LPR报价与利率情况 - 8月5年期以上LPR报3.5% 与上月持平 [1][10] - 1年期LPR为3.0% 5月调降10bp后连续3个月持平 [1][10] 行业行情表现 - 申万房地产指数本周累计变动0.5% 落后沪深300指数3.68个百分点 [1][13] - 在31个申万一级行业中排名第31名 [1][13] - 本周上涨个股92支 较上周增加25支 [13] 新房成交情况 - 本周30城新房成交面积157.0万平方米 环比+16.7% 同比-16.1% [1][20] - 一线城市成交39.0万方 环比+8.2% 同比-22.1% [1][20] - 二线城市成交89.5万方 环比+47.6% 同比-10.9% [1][20] - 三线城市成交28.5万方 环比-24.7% 同比-22.3% [1][20] - 年初至今30城累计成交6389.0万方 同比-2.1% [1][25] - 一线城市累计1685.2万方 同比+2.4% [1][25] - 二线城市累计3066.2万方 同比-5.5% [1][25] - 三线城市累计1637.6万方 同比+0.1% [1][25] 二手房成交情况 - 本周14城二手房成交面积191.5万方 环比+6.4% 同比+9.5% [2][30] - 一线城市成交77.3万方 环比+4.1% [2][30] - 二线城市成交89.2万方 环比+9.7% [2][30] - 三线城市成交25.0万方 环比+2.3% [2][30] - 年初至今累计成交6867.7万方 同比+16.7% [2][30] - 一线城市累计2812.8万方 同比+20.3% [2][30] - 二线城市累计3192.0万方 同比+15.5% [2][30] - 三线城市累计862.8万方 同比+10.7% [2][30] 信用债发行情况 - 本周发行房企信用债18只 环比增加5只 [2][39] - 发行规模152.82亿元 环比增加69.21亿元 [2][39] - 净融资额33.78亿元 环比增加28.51亿元 [2][39] - 主体评级以AAA级为主（69.0%） [39][42] - 债券类型以一般中期票据为主（47.9%） [39][45] - 债券期限以5年以上（39.3%）和1-3年（31.4%）为主 [39][42] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [49] - 成都出台公积金新政 购买保障性住房最低首付比例降至15% [50] - 广州推出商转公贷款实施办法 个贷率低于75%时启动 [50] 重点推荐标的 - 基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地等H股；滨江集团、招商蛇口等A股 [3][51] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [3][51] - 中介机构：贝壳 [3][51] - 物业公司：华润万象生活、保利物业等 [3][51]