报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]

股价与交易表现 - 11月5日盘中下跌3.14%，报11.10元/股，成交金额5076.90万元，换手率0.53%，总市值124.59亿元 [1] - 当日主力资金净流出366.11万元，特大单净卖出245.45万元，大单净卖出120.66万元 [1] - 公司今年以来股价上涨2.91%，近5个交易日下跌0.72%，近20日上涨0.09%，近60日上涨5.65% [1] 公司基本面与财务状况 - 2025年1-9月实现营业收入14.15亿元，同比减少30.46%；归母净利润3.38亿元，同比减少13.36% [2] - 主营业务收入构成为：房地产租赁87.58%，酒店公寓收入7.30%，房地产销售4.35%，物业管理0.50%，其他0.27% [1] - A股上市后累计派现53.93亿元，近三年累计派现15.56亿元 [3] 股东结构与机构持仓 - 截至9月30日股东户数为6.05万户，较上期减少4.97% [2] - 香港中央结算有限公司为新进第四大流通股东，持股592.90万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A为第十大流通股东，持股425.84万股，较上期减少8.26万股 [3] 行业与业务概况 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-产业地产 [2] - 公司主营业务涉及上海金桥产业园区及碧云国际社区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设及后续服务 [1] - 所属概念板块包括园区开发、破净股、上海国资、国资改革、长期破净等 [2]

项目进展 - 2025年7 - 9月房地产开发无新增土地储备[1] - 2025年9月53 - 04地块通用厂房新建项目开工，面积30990.98㎡[1] - 2025年9月周浦镇08单元16 - 02地块住宅项目竣工，面积154183㎡[1] 业绩数据 - 2025年7 - 9月主营业务收入452772111.04元，同比减21.52%[2] - 2025年7 - 9月销售收入1656618.62元，同比减97.56%[2] - 2025年7 - 9月租赁收入410033781.86元，同比减7.87%，环比减0.03%[2] - 2025年7 - 9月酒店公寓收入38257599.60元，同比减28.46%[2] - 2025年7 - 9月物业管理服务收入2824110.96元，同比减72.94%[2] 项目去化 - 截至2025年9月末，碧云澧悦项目全盘去化率86.36％，累计收款44.44亿元[4] - 截至2025年9月末，碧云北外滩尊邸项目全盘去化率93.43％，累计收款29.29亿元[4]

收入和利润（同比环比） - 本报告期营业收入为4.53亿元人民币，同比下降22.00%[3] - 年初至报告期末营业收入为14.15亿元人民币，同比下降30.46%[3] - 本报告期利润总额为2.12亿元人民币，同比大幅增长154.41%[3] - 本报告期归属于上市公司股东的净利润为1.63亿元人民币，同比大幅增长159.29%[3] - 年初至报告期末归属于上市公司股东的净利润为3.38亿元人民币，同比下降13.36%[3] - 本报告期基本每股收益为0.1465元/股，同比大幅增长161.42%[4] - 营业总收入同比下降30.5%，从20.34亿元降至14.15亿元[17] - 净利润同比下降18.0%，从3.78亿元降至3.10亿元[18] - 归属于母公司股东的净利润同比下降13.4%，从3.91亿元降至3.38亿元[18] - 基本每股收益同比下降12.8%，从0.3480元/股降至0.3034元/股[18] - 营业收入为7.41亿元，同比下降3.1%[27] - 净利润为1.04亿元，同比增长35.1%[27] 成本和费用（同比环比） - 营业成本同比下降37.2%，从8.78亿元降至5.51亿元[17] - 税金及附加同比下降63.7%，从2.57亿元降至0.93亿元[17] - 营业成本为2.58亿元，同比下降19.1%[27] - 利息费用为2.68亿元，同比增长4.4%[27] 现金流表现 - 年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额为负9.12亿元人民币[3] - 经营活动产生的现金流量净额为负91.18亿元，较上年同期的负1.23亿元大幅恶化[21] - 销售商品、提供劳务收到的现金同比增长17.0%，达到43.63亿元[21] - 支付的各项税费同比增加99.2%，从8.01亿元增至15.95亿元[21] - 投资活动现金流入同比大幅增长287.8%，达到50.93亿元，而流出增长91.9%至42.63亿元，最终投资活动现金流量净额由负转正，为8.30亿元[22] - 筹资活动现金流入同比下降20.0%至56.39亿元，而现金流出增长59.1%至62.33亿元，导致筹资活动现金流量净额转为负值-5.94亿元，去年同期为正值31.31亿元[22] - 公司期末现金及现金等价物余额为31.66亿元，较期初下降17.6%，主要因现金净减少6.77亿元[22] - 经营活动产生的现金流量净额为-3.33亿元，同比由正转负下降304.2%[29] - 支付的各项税费为3.41亿元，同比增长103.9%[29] - 投资活动产生的现金流量净额为-5420.68万元，同比改善64.4%[30] - 筹资活动产生的现金流量净额为-7.23亿元，同比由正转负下降147.4%[30] 资产和负债变化 - 报告期末总资产为500.88亿元人民币，较上年度末增长2.99%[4] - 公司总资产从2024年末的4863.4亿元人民币增长至2025年9月末的5008.8亿元人民币，增幅约3.0%[13][15] - 货币资金从2024年末的48.2亿元人民币减少至2025年9月末的38.6亿元人民币，下降约19.9%[13] - 存货从2024年末的228.2亿元人民币增加至2025年9月末的251.5亿元人民币，增幅约10.2%[13] - 投资性房地产从2024年末的122.2亿元人民币增加至2025年9月末的124.6亿元人民币，增幅约2.0%[14] - 合同负债从2024年末的39.4亿元人民币大幅增加至2025年9月末的68.2亿元人民币，增幅约73.2%[14] - 短期借款从2024年末的42.2亿元人民币增加至2025年9月末的45.5亿元人民币，增幅约7.7%[14] - 长期借款从2024年末的68.2亿元人民币增加至2025年9月末的78.4亿元人民币，增幅约15.0%[15] - 应付债券从2024年末的62.5亿元人民币减少至2025年9月末的36.4亿元人民币，下降约41.7%[15] - 母公司货币资金减少43.4%，从25.57亿元降至14.47亿元[23] - 母公司交易性金融资产减少36.5%，从16.38亿元降至10.40亿元[23] - 母公司总资产微降2.4%，从262.98亿元降至256.66亿元，其中流动资产减少7.9%[24] - 母公司长期股权投资增加1.5%，从33.31亿元增至33.81亿元[24] - 母公司短期借款增加9.5%，从34.65亿元增至37.95亿元[24] - 母公司应付债券大幅增长26.4%，从45.46亿元增至57.46亿元[25] - 期末现金及现金等价物余额为14.47亿元，同比下降30.9%[30] 所有者权益 - 报告期末归属于上市公司股东的所有者权益为144.84亿元人民币，较上年度末微降0.27%[4] - 归属于母公司所有者权益从2024年末的145.2亿元人民币微降至2025年9月末的144.8亿元人民币，降幅约0.3%[15] - 母公司未分配利润减少4.8%，从52.15亿元降至49.64亿元[25] 其他财务数据 - 其他综合收益的税后净额同比增长75.4%，从0.44亿元增至0.77亿元[18] - 投资收益为3971.84万元，同比增长27.8%[27] 管理层讨论和指引 - 营业收入下降主要因上年同期有多个项目结转而本期仅有零星尾盘和车库销售[7] 其他重要内容 - 公司回购专用证券账户持有22,624,800股，占总股本2.02%[11]

公司人事变动 - 浦东金桥近期进行工作调整 李建芳不再担任公司财务总监[1] - 行业内多家公司同期发生财务总监职位变动 包括永顺泰 共创草坪和*ST传智[2] 公司业务构成 - 公司2025年上半年营业收入主要来源于房地产租赁 占比87.58%[1] - 酒店公寓服务业务收入占比7.3% 房地产销售业务收入占比4.35%[1] - 物业管理收入和其他业务收入占比较小 分别为0.5%和0.27%[1] 公司市值信息 - 截至公告发布时 浦东金桥公司市值为124亿元[1]

公司人事变动 - 浦东金桥公司于近期进行工作调整 [1] - 李建芳先生不再担任公司财务总监（财务负责人） [1]

人事变动 - 李建芳于2025年10月14日因工作调整不再担任公司财务总监[2][3] 会议情况 - 2025年10月14日召开第十届董事会第二十三次会议审议解聘财务总监议案[6] - 本次会议应出席董事8人，实际出席8人[6] - 董事会采用特别决议方式审议通过议案，表决结果为同意8票、反对0票、弃权0票[7] 程序合规 - 董事会审计、提名委员会初审均同意解聘并建议董事会解聘[6] - 财务总监解聘程序符合法律法规及公司章程规定[7]

股价表现与交易数据 - 9月24日盘中上涨2.12%至11.09元/股 成交额5950万元 换手率0.64% 总市值124.48亿元 [1] - 主力资金净流出354.55万元 特大单买入108.8万元(占比1.83%) 大单买入1057.98万元(占比17.78%)卖出1521.33万元(占比25.57%) [1] - 年内股价涨2.82% 近5日/20日/60日分别涨2.50%/4.03%/7.71% [1] 公司基本情况 - 主营业务为金桥产业园区及碧云国际社区开发运营管理 收入构成:房地产租赁87.58% 酒店公寓7.30% 房地产销售4.35% 物业管理0.50% [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-产业地产 概念板块包括上海国资/园区开发/券商相关/国资改革等 [2] - 股东户数6.37万户 较上期减少0.99% [2] 财务业绩表现 - 2025年1-6月营业收入9.61亿元 同比减少33.84% 归母净利润1.75亿元 同比减少46.51% [2] - A股上市后累计派现53.93亿元 近三年累计派现15.56亿元 [3] 机构持仓情况 - 香港中央结算有限公司新进第五大流通股东 持股500.60万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A增持15.31万股至434.10万股 位列第九大流通股东 [3]

换届情况 - 公司第十届董事会、监事会任期2025年9月15日届满[2] - 董事会适当延期换届，高级管理人员任期相应顺延[2] - 公司筹备配套管理制度修订及监事会改革，监事会任期顺延[2] 独立董事 - 上市公司独立董事占比不得低于三分之一，连任不超六年[3] - 三名独立董事任期届满且连任满六年，换届前继续履职[3] - 公司将推进换届选举并及时披露信息[3]

财务表现 - 2025年中报营业总收入9.61亿元，同比下降33.84% [1] - 归母净利润1.75亿元，同比下降46.51% [1] - 第二季度营业总收入4.51亿元，同比下降17.03%，归母净利润7234.43万元，同比下降27.37% [1] - 毛利率57.73%，同比下降4.0个百分点，净利率16.34%，同比下降25.27% [1] - 每股收益0.16元，同比下降46.27% [1] 成本费用结构 - 三费（财务费用、销售费用和管理费用）总计2.62亿元，占营收比27.21%，同比增幅39.64% [1] - 每股经营性现金流-0.92元，同比下降132.91% [1] 资产负债状况 - 货币资金50.78亿元，同比增长17.83% [1] - 有息负债217.1亿元，同比增长11.08% [1] - 每股净资产12.62元，同比增长3.37% [1] - 应收账款2.14亿元，同比微降0.61% [1] 历史业绩与投资回报 - 2024年ROIC为3.95%，近10年中位数ROIC为6.97% [3] - 2024年净利率35.89%，显示产品或服务附加值极高 [3] - 证券研究员普遍预期2025年业绩10.5亿元，每股收益0.94元 [3] 财务健康度 - 现金资产状况非常健康 [3] - 货币资金/流动负债比为35.53% [3] - 有息资产负债率达42.19% [3] - 近3年经营性现金流均值/流动负债为-19.61% [3] - 存货/营收比达912.79% [3]