融资相关 - 公司获批注册发行20亿元中期票据[1] - 注册额度2年内有效[1] - 联席主承销商为浦发、招行和东方证券[1] 决策相关 - 2023年年度股东大会同意发行债券，待偿还余额上限不超2023年末净资产100%[1]

业绩预减 - 公司2024年半年度业绩预减，净利润预计同比减少79.30%到73.30%[2][3] 主营业务影响 - 主营业务受影响，上年同期销售收入37.72亿元，本期无商品房项目结转，导致销售收入同比减少[5] 项目情况 - 公司全资子公司开发的碧云澧悦项目去化率为56.35%，累计收款26.30亿元[7]

利润分配 - A股每股现金红利0.57元，B股每股0.080162美元[4] - 以总股本1,122,412,893股为基数，派发现金红利639,775,349.01元[6] 时间安排 - A股股权登记日2024/7/10，除权（息）日和发放日2024/7/11[4][8] - B股股权登记日2024/7/15，最后交易日2024/7/10，发放日2024/7/23[4][8] 税收政策 - 不同股东类型持有A、B股的税负情况[11][12][14][15][17]

业绩相关 - 公司 2019 年以 8 亿自有资金参与设立浦东科创投资基金，基金认缴总额 55.01 亿[2][5] 基金变更 - 浦东科创投资基金存续期拟由十年变十二年，投资期由五年变七年[2][6][7] 出资情况 - 上海浦东私募基金管理有限公司认缴 100 万，多家公司有不同认缴额，公司认缴 8 亿[8] 决策授权 - 董事会授权董事长决策基金后续变更等事项，至基金存续期满[10] 交易审议 - 2024 年 5 月 31 日会议审议修订协议暨关联交易议案，已通过[14]

参会情况 - 出席会议股东和代理人91人，A股20人，B股71人[3] - 出席股东所持表决权股份总数601,158,149股，A股577,810,907股，B股23,347,242股[3] - 出席股东所持表决权股份数占比53.55944%[3] 议案表决 - 多项议案普通股同意票数大多超600,870,000股，比例超99.95%[7][9][10][11] - 提高独立董事津贴提案，普通股同意票数578,423,297股，比例96.21816%[12] - 2023年度利润分配方案，5%以下股东同意票数46,792,721股，比例99.39679%[13] - 续聘2024年度审计机构提案，5%以下股东同意票数46,781,721股，比例99.37342%[13] 其他信息 - 股东大会于2024年5月28日召开[4] - 见证律所是上海市锦天城律师事务所[14] - 见证律师为胡晴、刘厚阳[14] - 公告发布于2024年5月29日[16]

股东大会信息 - 2024年5月8日刊登2023年年度股东大会通知[3] - 现场会议于2024年5月28日14时召开[4] - 交易系统投票时间为当日9:15 - 9:25、9:30 - 11:30、13:00 - 15:00[4] - 互联网投票时间为当日9:15 - 15:00[4] 股东登记信息 - A股股东或代理人登记日为2024年5月17日[5] - B股股东或代理人登记日为2024年5月22日，最后交易日为5月17日[5] 议案审议信息 - 审议9项非特别决议议案，需1/2以上表决权通过[7] - 第4、8项议案对中小投资者单独计票[7]

业绩总结 - 2023年营业总收入65.85亿元，较上年增15.32亿元，增幅30.31%[37] - 2023年归母净利润18.19亿元，较上年增2.35亿元，增幅14.85%[39] - 2023年净资产收益率13.43%，在行业内名列前茅[15] - 2023年末总资产397.81亿元，较期初增52.33亿元，增幅15.15%[29] - 2023年末负债总额228.03亿元，较期初增35.12亿元，增幅18.21%[32] - 2023年末股东权益169.78亿元，较期初增17.21亿元，增幅11.28%[35] 分红情况 - 2022年度每10股派现金红利5元，总计约56121万元，占净利润35.44％[17] - 2023年度每10股派现金红利5.7元，总计约6.4亿元，占净利润35.18％[17] 未来展望 - 2024年加快双轮驱动转型，推进项目筹划，布局产业投资业务[21] - 2024年收入预算92.19亿元，支出预算154.63亿元，逆差62.45亿元[45] - 2024年重点布局金桥硬核产业，推进20余个项目到期土地处置[46][47] - 2024年全面启动碧云综合体项目，建筑面积约36万㎡，投资额近百亿元[47] 财务数据变动 - 货币资金期末余额23.04亿，较期初降3.24亿元，降幅12.31%[29] - 交易性金融资产期末余额0.39亿，较期初降10.43亿元，降幅96.43%[29] - 存货期末余额192.32亿元，较期初增77.38亿元，增幅67.31%[29] - 投资性房地产期末余额117.89亿元，较期初降2.00亿元，降幅1.67%[30] 其他事项 - 2023年董事会召开9次会议，做出39项决议[14][15] - 2023年董事会专门委员会召开9次会议[20] - 2023年监事会召开7次会议，审议多项报告和议案[23] - 2023年举办三场业绩说明会[20] - 2024年拟将独立董事津贴调为每年18万元/人[52] - 2024年拟续聘众华会计师事务所，审计服务费不高于150万元[54] - 公司拟申请注册发行债券类产品，待偿还余额上限不超2023年末净资产100%[56]

股东大会信息 - 2024年5月28日14点召开2023年年度股东大会[2] - 会议地点为上海浦东新区金沪路358弄会议中心B1多功能厅[2] - 网络投票2024年5月28日进行，交易系统9:15 - 15:00，互联网9:15 - 15:00[5] 议案相关 - 本次股东大会审议9项议案，2024年4月12日披露[7] - 对中小投资者单独计票的议案为4、8[13] 股权与登记 - A股股权登记日为2024年5月17日，代码600639，简称浦东金桥[12] - 会议登记2024年5月24日进行，地点上海东诸安浜路165弄29号[16] - 异地股东登记2024年5月27日17时前收到信函或传真为准[16] 秘书处信息 - 股东大会秘书处地址为上海浦东新区新金桥路27号18号楼[17] - 邮编201206，电话（8621）50307702，传真（8621）50301533[17]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[2] 报告的核心观点 - 浦东金桥2024年一季报显示，一季度无住宅项目结转致销售收入减少，租赁、酒店公寓和物管收入保持增长；可售房产资源充足，租赁收入稳中有升，区位优势以及产业聚集效应显著，维持盈利预测，预计2024 - 2026年归母净利润为14.84、16.74和19.01亿元，对应EPS为1.32、1.49、1.69元，当前股价对应PE为9.1、8.0、7.1倍，维持“买入”评级[2] 根据相关目录分别进行总结 公司业绩情况 - 2024Q1实现营收9.10亿元，同比下降78.7%；实现归母净利润2.28亿元，同比下降83.4%；实现经营性净现金流 - 1.53亿元，基本每股收益0.2032元，销售毛利率和净利率分别为65.1%和25.4%，分别下降12.8和6.5个百分点；业绩下降主因2023Q1集中结转高毛利住宅项目碧云尊邸二期项目，2024Q1无住宅项目结转，销售收入同比下降90.7%[2] 租赁及在售项目情况 - 2024Q1租赁业务收入4.94亿元，同比增长32.2%；酒店公寓收入和物管服务收入同比分别增长22.0%和147.6%；截至2023年末持有各类经营性物业约319万方，平均出租率达83.3%；2024Q1，25号地块通用厂房改扩建项目和北外滩138街坊住宅项目桩基工程开工；截至2024年3月末，在售住宅碧云澧悦项目一批次449套房屋去化率达87%，累计待结转金额22.41亿元[2] 可售货值及融资情况 - 截至2023年末，市场化外拓销售住宅项目总建筑面积达153万方，预计货值320亿元；碧云商业综合体规划2024年2月获批，总建面约36万方，力争年内开工；2023年分别发行10亿元公司债和14.5亿元中票，票面利率不超过3.3%；2024Q1发行17.81亿元的证监会主管ABS，票面利率3%，融资渠道畅通[2] 财务预测摘要 |指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|5,053|6,585|5,376|7,714|9,407| |YOY(%)|9.5|30.3|-18.4|43.5|22.0| |归母净利润(百万元)|1,584|1,819|1,484|1,674|1,901| |YOY(%)|-2.4|14.9|-18.4|12.8|13.5| |毛利率(%)|68.6|68.1|54.9|45.3|43.0| |净利率(%)|30.7|27.3|27.1|21.3|19.9| |ROE(%)|10.2|10.6|7.9|8.3|8.8| |EPS(摊薄/元)|1.41|1.62|1.32|1.49|1.69| |P/E(倍)|8.5|7.4|9.1|8.0|7.1| |P/B(倍)|1.1|1.0|0.9|0.8|0.7|[3]

整体财务关键指标变化 - 本报告期营业收入909,616,180.52元，较上年同期减少78.73%，原因是上年同期结转碧云尊邸项目二期销售收入，本期无住宅项目结转[18][20] - 归属于上市公司股东的净利润228,094,378.96元，较上年同期减少83.38%，因销售收入同比减少导致[18][20] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润226,828,773.18元，较上年同期减少83.38%[18] - 基本每股收益0.2032元/股，较上年同期减少83.38%；稀释每股收益0.2032元/股，较上年同期减少83.38%[18] - 加权平均净资产收益率为1.61%，较上年同期减少8.71个百分点[18] - 营业利润307,335,654.15元，利润总额307,142,082.60元，净利润230,927,171.40元[2] - 其他综合收益的税后净额为 -42,222,075.00元，综合收益总额188,705,096.40元[2][3] - 归属于母公司股东的净利润228,094,378.96元，少数股东损益2,832,792.44元[2] - 2024年第一季度，公司营业总收入为909,616,180.52元，较2023年第一季度的4,276,929,232.94元有所减少；营业总成本为603,037,090.64元，较2023年第一季度的2,451,294,597.18元有所减少[41] - 2024年第一季度，公司税金及附加为147,094,928.72元，较2023年第一季度的1,408,332,041.34元大幅减少；销售费用为6,127,683.94元，较2023年第一季度的2,617,256.35元有所增加[41] - 2024年第一季度，公司财务费用为100,957,622.20元，较2023年第一季度的72,523,728.81元有所增加；其中利息费用为111,707,354.38元，较2023年第一季度的81,764,327.17元有所增加[41] - 2024年第一季度，公司其他收益为2,766,832.82元，较2023年第一季度的3,528,748.24元有所减少；投资收益为6,034,747.73元（2023年第一季度数据）[41] - 2024年一季度营业利润66,213,378.19元，利润总额66,063,978.19元，净利润49,544,683.96元[66] - 2024年一季度其他综合收益的税后净额为-42,222,075.00元，综合收益总额为7,322,608.96元[66] - 2024年第一季度营业收入2.73亿元，2023年为3.31亿元；营业成本0.86亿元，2023年为1.27亿元[79] 现金流量指标变化 - 经营活动产生的现金流量净额为 -152,642,108.81元[18] - 2024年第一季度，公司销售商品、提供劳务收到的现金为1,504,372,175.24元，较2023年第一季度的796,625,356.96元有所增加[43] - 经营活动现金流入小计为15.68亿美元，上年同期为8.496亿美元；经营活动现金流出小计为17.21亿美元，上年同期为19.55亿美元；经营活动产生的现金流量净额为-1.526亿美元，上年同期为-11.06亿美元[44] - 投资活动现金流入小计为1.004万美元，上年同期为21.91亿美元；投资活动现金流出小计为469.6万美元，上年同期为8.017亿美元；投资活动产生的现金流量净额为-468.6万美元，上年同期为13.89亿美元[45] - 筹资活动现金流入小计为29.998亿美元，上年同期为32.19亿美元；筹资活动现金流出小计为2.133亿美元，上年同期为2.085亿美元；筹资活动产生的现金流量净额为27.86亿美元，上年同期为30.11亿美元[45] - 现金及现金等价物净增加额为26.29亿美元，上年同期为32.94亿美元；期初现金及现金等价物余额为23.04亿美元，上年同期为26.27亿美元；期末现金及现金等价物余额为49.33亿美元，上年同期为59.22亿美元[45] - 2024年第一季度投资活动现金流出小计20.96亿元，2023年为46.97亿元；投资活动产生的现金流量净额4.09亿元，2023年为 - 10.30亿元[68] - 2024年第一季度筹资活动现金流入小计19.59亿元，2023年为24.64亿元；筹资活动产生的现金流量净额18.38亿元，2023年为23.41亿元[68] - 2024年第一季度现金及现金等价物净增加额22.78亿元，2023年为13.61亿元；期末现金及现金等价物余额28.37亿元，2023年为25.78亿元[68] - 2024年第一季度经营活动现金流入小计2.90亿元，2023年为3.25亿元；经营活动产生的现金流量净额0.30亿元，2023年为0.50亿元[81] - 2024年第一季度投资活动现金流入小计25.05亿元，2023年为36.67亿元；投资活动现金流出小计20.96亿元，2023年为46.96亿元[81] - 2024年第一季度取得借款收到的现金1.77亿元，2023年为14.64亿元；发行债券收到的现金17.82亿元，2023年为10.00亿元[68] 资产负债指标变化 - 2024年3月31日，公司应付职工薪酬为21,206,369.67元，较上期31,331,192.44元有所减少；应交税费为1,382,156,398.18元，较上期1,296,892,922.20元有所增加[38] - 2024年3月31日，公司流动负债合计11,527,689,835.16元，较上期11,116,895,819.26元有所增加；非流动负债合计14,280,488,277.27元，较上期11,685,998,118.03元有所增加[38] - 2024年3月31日，公司负债合计25,808,178,112.43元，较上期22,802,893,937.29元有所增加；所有者权益（或股东权益）合计18,558,789,300.51元，较上期16,978,084,204.11元有所增加[38][40] - 本报告期末总资产为443.67亿美元，上年度末为397.81亿美元，变动幅度为11.53%[51] - 本报告期末归属于上市公司股东的所有者权益为142.99亿美元，上年度末为141.13亿美元，变动幅度为1.32%[51] - 本报告期末货币资金为28.37亿美元，上年度末为5.587亿美元[47] - 本报告期末应收账款为8629万美元，上年度末为7137万美元[47] - 本报告期末其他应收款为85.68亿美元，上年度末为94.65亿美元[47] - 本报告期末存货为9.806亿美元，上年度末为9.804亿美元[47] - 2024年一季度货币资金4,933,052,790.58元，较之前的2,303,889,490.50元有所增加[58] - 2024年一季度存货21,987,301,641.88元，较之前的19,232,479,398.65元有所增加[58] - 2024年一季度流动资产合计27,906,286,928.03元，非流动资产合计16,460,680,484.91元，资产总计44,366,967,412.94元[59] - 2024年一季度短期借款3,685,032,680.90元，应付账款1,114,577,600.18元，合同负债2,218,173,522.42元[59] - 2024年第一季度非流动资产合计126.95亿元，2023年为126.79亿元；资产总计252.34亿元，2023年为238.12亿元[76] - 2024年第一季度流动负债合计46.27亿元，2023年为51.05亿元；非流动负债合计87.26亿元，2023年为68.34亿元[76] - 2024年第一季度负债合计133.53亿元，2023年为119.39亿元；所有者权益合计118.80亿元，2023年为118.73亿元[76][77] 非经常性损益情况 - 非经常性损益合计1,265,605.78元，其中计入当期损益的政府补助2,766,832.82元，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益 -830,121.54元等[26] 股东持股情况 - 上海金桥（集团）有限公司持有普通股554,081,457股，上海国际集团资产管理有限公司持有19,886,570股，陈国铭持有11,879,185股[30] - 报告期末普通股股东总数为72,194人，上海金桥（集团）有限公司持股554,081,457股，持股比例49.37% [53] 项目业务数据 - 碧云澧悦项目第一批次449套房屋截至2024年3月末去化率87.08％，累计收款22.41亿元待结转[56] 合并方净利润情况 - 本期和上期被合并方实现的净利润均为0元[43]