公司基本信息 - 公司于2005年8月31日在开曼群岛注册成立，2006年7月13日于港交所主板上市[11] 财务数据关键指标变化 - 公司2024年取得收入约1585.46亿元，较去年增长20.7%[5] - 2024年股东应占利润约15.96亿元[5] - 2024年12月31日，银行存款及现金总额约为730亿元，现金短债比为2.3倍[5] - 2024年总借贷加权平均利息成本为3.9%，较2023年的4.3%下降40个基点[5] - 2024年12月31日，净资产负债率为56.6%，较2023年末的63.8%下降7.2个百分点[5] - 2024年基本每股盈利为0.63元，2023年为1.22元[8] - 2024年摊薄每股盈利为0.63元，2023年为1.22元[8] - 2024年年内全面收益总额为41.48788亿元，2023年为63.49854亿元[8] - 2024年12月31日非流动资产总额为71,811,502千元，2023年为相应数值[9] - 2024年12月31日流动资产总额为463,725,472千元，2023年为437,690,728千元[9] - 2024年12月31日流动负债总额为285,505,028千元，2023年为303,248,079千元[10] - 2024年12月31日净流动资产为152,185,700千元，2023年为160,477,393千元[10] - 2024年12月31日资产总额减流动负债为222,279,943千元，2023年为232,288,895千元[10] - 2024年12月31日非流动负债总额为108,795,760千元，2023年为118,353,787千元[10] - 2024年12月31日资产净值为113,484,183千元，2023年为113,935,108千元[10] - 2024年公司股本为242,684千元，2023年为242,475千元[10] - 2024年储备为36,084,921千元，2023年为35,887,908千元[10] - 2024年对外分部收入总计158,546,170千元，2023年为131,383,150千元[23][24] - 2024年年内利润4,146,128千元，2023年为6,678,139千元[23][24] - 2024年综合资产507,784,971千元，2023年为535,536,974千元[25] - 2024年综合负债394,300,788千元，2023年为421,601,866千元[25] - 2024年非流动资产增加总计2,708,961千元[27] - 2024年预期信用亏损模式下的减值亏损净值总计1,025,173千元[27] - 2024年非金融资产减值亏损净值总计4,038,810千元[27] - 2024年投资物业公平值变动亏损185,600千元[27] - 2024年利息收入总计 - 2,283,653千元[27] - 2024年财务费用总计2,578,615千元[27] - 2024年客户合同收入为158,261,615千元，2023年为131,156,981千元，同比增长约20.7%[32] - 2024年其他收入总计2,932,608千元，2023年为2,857,022千元，同比增长约2.6%[35] - 2024年其他收益总计118,005千元，2023年为758千元，同比大幅增长[36] - 2024年财务费用总计2,578,615千元，2023年为2,916,047千元，同比下降约11.6%[37] - 2024年税项支出总额2,927,724千元，2023年为3,046,507千元，同比下降约3.9%[38] - 非流动资产增加至9,747,623千元[29] - 于联营公司的权益为28,210,949千元[29] - 于合营企业的权益为12,113,523千元[29] - 预期信用亏损模式下的减值亏损净值为230,054千元[29] - 非金融资产减值亏损净值为1,390,501千元[29] - 截至2024年12月31日止年度，公司已估计并作出人民币14.90987亿元的中国土地增值税拨备，2023年为人民币13.31322亿元[41] - 2024年除税前利润为人民币70.73852亿元，按中国企业所得税率25%计算的税项为人民币17.68463亿元；2023年除税前利润为人民币97.24646亿元，按中国企业所得税率25%计算的税项为人民币24.31162亿元[41] - 2024年税务开支为人民币29.27724亿元，2023年为人民币30.46507亿元[41] - 2024年7月31日，已向公司股东派付截至2023年12月31日止年度的末期股息每股普通股人民币0.43元，总计人民币10.88759亿元[42] - 董事建议拟派付截至2024年12月31日止年度的末期股息每股普通股人民币0.30元，2023年为每股普通股人民币0.43元[42] - 2024年公司股东应占年内利润为人民币15.96426亿元，2023年为人民币31.17684亿元[43] - 2024年计算每股基本盈利的加权平均普通股股数为25.32339955亿股，2023年为25.3199869亿股[43] - 2024年贸易应收款项为人民币29.09537亿元，扣除信贷亏损拨备后账面净值为人民币26.37572亿元；2023年贸易应收款项为人民币21.60467亿元，扣除信贷亏损拨备后账面净值为人民币20.11882亿元[45] - 2024年其他应收款项为人民币85.38431亿元，扣除信贷亏损拨备后账面净值为人民币78.17669亿元；2023年其他应收款项为人民币83.63686亿元，扣除信贷亏损拨备后账面净值为人民币75.51231亿元[45] - 2024年末应收关联人士款项总计80120086千元，2023年为70895131千元；应付关联人士款项总计27260572千元，2023年为28236762千元[46] - 2024年已评估及确认亏损拨备金额为2000449000元，2023年为1146133000元[46] - 2024年贸易及其他应付款项总计56354178千元，2023年为57449257千元[50] - 2024年贸易应付款项180日内为35779218千元，181至365日为7587442千元，超过365日为3782436千元；2023年对应分别为36450931千元、7973190千元、4190362千元[50] - 2024年公司净负债率同比下降7.2个百分点[53] - 2024年公司取得收入1585.46亿元，较2023年增加271.63亿元，上升20.7%[54] - 2024年公司股东应占利润15.96亿元，较2023年下降48.8%[54] - 2024年计提若干资产的减值及公平值变动损失净额合计49.17亿元，2023年为20.35亿元[54] - 董事会建议宣派2024年末期股息每股0.30元，2023年为每股0.43元[54] - 2024年末总借贷加权平均融资成本降至3.7%，较2023年末的4.1%下降40个基点，一年内到期债务占总债务比例为23.1% [71] - 本年度集团收入为1585.46亿元，较2023年的1313.83亿元增长20.7%[87] - 本年度物业销售收入为1470.17亿元，占集团收入的92.7%，较2023年的1205.80亿元增加21.9%[87][88] - 本年度物业收入结转面积为635.21万平方米，较2023年的619.75万平方米增长2.5%[88] - 本年度结转收入的物业销售均价为每平方米23145元，较2023年的19456元上升19.0%[88] - 本年度设计及装修收入占集团收入的2.0%，项目管理收入占2.1%，持有物业运营收入等占3.2%[87] - 集团毛利202.25亿元，较2023年增加18.5%；毛利率为12.8%，较2023年下降0.2个百分点[93] - 集团其他收入29.33亿元，较2023年增加2.7%，主要因银行存款利息收入增加[94] - 集团行政开支44.41亿元，较2023年下降13.6%；销售开支33.23亿元，较2023年增长21.8%[95][96] - 集团计入综合损益及其他全面收益表的利息支出25.79亿元，较2023年减少3.37亿元；总利息开支73.06亿元，较2023年减少10.80亿元[97] - 集团分占合营企业及联营公司业绩共亏损6.33亿元，较2023年减少27.98亿元[98] - 本年度土地增值税14.91亿元（2023年：13.31亿元），占收入比例为0.9%（2023年：1.0%）；企业所得税14.37亿元（2023年：17.15亿元）[99] - 2024年投资物业公平值变动亏损1.86亿元（2023年：亏损3.52亿元）[100] - 本年度计提非金融资产减值亏损40.39亿元（2023年：13.91亿元），计提减值亏损10.25亿元（2023年：2.30亿元）[101] - 2024年12月31日，集团合同负债余额1469.59亿元，较2023年减少128.54亿元，下降8.0%；合营企业及联营公司合同负债余额262.92亿元，较2023年减少329.56亿元，下降55.6%[102] - 2024年12月，公司出售诚瓴绿隆100%股权，代价4.823亿元，该处置贡献净收益约0.08亿元[103] - 2024年12月31日，集团银行存款及现金729.88亿元（2023年：734.45亿元），总借贷1371.87亿元，较2023年下降89.55亿元，净负债641.99亿元，较2023年下降84.98亿元，净资产负债率为56.6%，较2023年下降7.2个百分点[104] - 一年内到期借贷余额为316.63亿元，占总借贷的23.1%（2023年：22.3%），银行存款及现金期末余额为一年内到期借贷余额的2.3倍（2023年持平）[104] - 本年度通过提取境外人民币贷款等值5.6亿美元提前置换境外美元贷款，产生汇兑净损失1.17亿元（2023年：0.39亿元）[105] - 2024年12月31日，抵押贷款保证为242.95亿元（2023年：324.52亿元）[106] - 2024年12月31日，集团抵押资产账面总值为人民币1355.07亿元，2023年12月31日为人民币1308.08亿元[107] - 2024年12月31日，集团已订约资本开支但未拨备的承担为人民币9.14亿元，2023年12月31日为人民币7.32亿元[108] - 2024年12月31日，集团雇员总数为8765名，2023年12月31日为9403名[119] 业务线数据关键指标变化 - 2024年取得总合同销售额约2768亿元，位列行业第三；自投项目销售额约1718亿元，位列行业第六；回款率达104%[5] - 2024年新增42个项目，总建筑面积约418万平方米，预计可售货值约1088亿元，一二线货值占比达92%，权益比提升至79%[5] - 2024年累计总合同销售面积约1409万平方米，总合同销售金额约2768亿元，自投项目合同销售金额约1718亿元，权益金额约1206亿元，权益比提升至70%，代建项目销售金额约1050亿元[55] - 全年自投板块首开项目去化率达82%，64%项目实现首开溢价，9个项目单盘销售额超40亿元[55] - 新媒体成交占比同比提升5.4个百分点至12.1%，平均费率行业领先[56] - 新做项目平均流速提升106%，车宅去化比同比提升7%至1.39倍，26个项目实现整盘车宅同罄[57] - 一二线城市销售额占比达79%

杭州土地市场热度 - 杭州单价"地王"纪录在3天内从7 7万元/平方米涨至8 8万元/平方米，半年内实现"四连涨"[1][4][8] - 3月28日杭州土拍4宗宅地总起价94 44亿元，最终揽金140 89亿元，平均溢价率49 2%，其中建发以34亿元竞得蒋村文新单元地块，楼面价88029元/平方米，溢价率115%，刷新单价纪录[5] - 绿城、中海、保利置业等房企积极参与竞拍，中海以80亿元拿下望江单元海潮TOD宅地，溢价率22%，保利置业三墩单元地块溢价率63 38%[6] - 杭州采用"肥瘦相间"推地策略，优质地块驱动市场热度，开发商因前期竞拍失利加剧后期争夺[6][7] 全国土地市场动态 - 3月北京、上海、杭州、成都等多地土拍出现"地王"，北京海淀树村地块楼面价10 23万元/平方米，溢价率27 93%[3][14] - 上海静安大宁板块宅地由民企大华地产以9 2659万元/平方米楼面价竞得，溢价率32 31%，显示民企参与度提升[15][16] - 绿城3月28日同时在杭州、上海、合肥三地拿地，其中上海北蔡地块溢价40%，楼板价7 1412万元/平方米创板块新高[15] 市场驱动因素 - 政策端中央提出"止跌回稳"导向，核心城市改善需求旺盛，开发商战略聚焦核心区域优质地块[10][11] - 杭州产业导入与人才引进成效显著，"六小龙"概念提升城市吸引力，开发商真金白银布局[9] - 2025年杭州二手房成交超1万套，房价点状回暖，土地限价放开后高价地频出强化市场信心[11] 行业数据表现 - 2025年1-2月全国新建商品房销售面积及金额同比降幅分别收窄7 8和14 5个百分点，40城销售金额同比增长7 1%[13] - 70城2月一线城市新房价格环比上涨，71 8%从业人员预期未来半年房价稳定或上涨[13] - 房企经营改善，2025年前两月房地产开发投资及住宅投资降幅分别收窄0 8和1 3个百分点[14]

文章核心观点 3月27日房地产行业发生多起事件，包括青岛公积金贷款政策调整、绿城中国人事变动、建发房产拿地、碧桂园服务股份回购、贝壳与招商蛇口合作拿地，这些事件对行业和相关企业产生不同影响，如刺激购房需求、推动行业转型、强化企业市场地位等 [1][2][3][4][5][6] 青岛公积金政策调整 - 提高商品房现房公积金贷款额度，上浮10%且可叠加其他政策，最高限额达150万元 [1] - 延长借款人年龄上限，男性不超过68岁，女性不超过63岁或法定退休年龄后5年，贷款期限最长30年 [1] - 加大对多子女家庭购房支持，购买第二套自住住房按首套房政策执行 [1] - 政策降低购房成本，缓解多孩家庭还贷压力，刺激区域置换需求，利好现房库存去化和房企资金回笼 [1] 绿城中国人事变动 - 张亚东因工作安排辞任执行董事及董事会主席等职务，周长江辞任执行董事等职务但继续担任执行总裁 [2] - 自2025年3月26日起，刘成云获委任公司主席、非执行董事等，初始任期三年 [2] - 人事变动折射房地产行业“央企主导+市场化运营”转型趋势，强化中交集团对绿城中国影响力，公司可能巩固头部地位，但需警惕高杠杆扩张风险 [2] 建发房产拿地 - 建发房产以总价约33.47亿元、溢价率106%、楼面价41200元/平方米竞得成都金融城三期H10地块，刷新成都宅地楼面单价新高 [2][3] - 凸显房企对高能级城市稀缺资源战略布局，强化建发在核心城市高端住宅市场品牌影响力，高成本或倒逼产品力升级 [3] - 头部房企聚焦核心地段土储争夺，或加速行业分化，有资金优势企业在改善型赛道竞争力凸显 [3] 碧桂园服务股份回购 - 碧桂园服务计划未来一年用不少于5亿元现有可用现金储备在公开市场购回及/或购买股份，购回股份将作库存股份用于股份计划或被注销 [4] - 回购动作与公司业绩及资本运作策略联动，释放市场信号，可能带动行业估值修复，吸引长期资金关注物管板块 [4] 贝壳与招商蛇口合作拿地 - 贝壳旗下贝好家联合招商蛇口以6.658亿元竞得长沙雨花区一宗地，将以股权合作模式联合开发 [5][6] - 招商蛇口负责综合开发运营，贝好家负责以C2M模式挖掘客户需求，提供精准产品定位方案 [6] - 此次系贝好家首次进入长沙，标志其全国化布局加速，贝壳以数据驱动整合开发链条，或推动行业向需求导向转型 [6] - 合作强化头部房企与科技平台协同效应，为房地产供给侧改革提供新范式，贝壳美股盘前涨超3%反映市场对创新模式认可 [6]

文章核心观点 3月27日上午绿城中国公告董事会主席张亚东辞任，股价跌幅约5%，新董事会主席为中交集团的刘成云，此次人事调整是中交内部人选更迭 [1][3][5] 分组1：事件背景 - 3月24日绿城中国发布公告称股票和债券均短暂停牌，以待公司刊发有关董事辞任及董事会组成的其他潜在变更公告 [1] 分组2：张亚东辞任情况 - 张亚东因工作安排辞任，于2025年3月21日提交辞呈 [4] - 2018年5月大股东中交集团强势介入绿城中国经营管理，张亚东进入绿城经营班子，8月担任执行董事和行政总裁 [5] - 张亚东掌舵后绿城多次经历组织架构战略调整，人事变动、经营发展思路、业绩目标等更符合大股东中交期待 [5] - 2018年张亚东接手时绿城年销售额1564亿元，2021年突破3000亿元，2021 - 2023年稳定在3000亿元以上，2024年上半年销售额同比小幅下滑，全年销售额2768亿元，三年来首次跌破3000亿规模 [6] 分组3：新主席任命情况 - 经董事会决议，刘成云获委任为非执行董事及薪酬委员会及提名委员会成员，2025年3月26日起担任董事会主席 [5] - 刘成云现年56岁，是中交集团党委常委、副总经理，履职经历多在中交体系内 [5] 分组4：市场反应 - 消息公布后绿城中国恢复交易，截至3月27日上午11时，股价跌幅约为5% [3]

地块交易概况 - 绿城中国旗下宁波绿城智翔置业以11.60亿元总价竞得宁波鄞州区GX08-02-14-1地块 [1] - 成交溢价率达20.83% [1] - 成交楼面价为27897元/平方米 [1] 地块规划细节 - 地块规划为普通商品住房用地 容积率范围1.0至1.6 [2] - 总出让面积25992平方米 其中二类住宅用地18195平方米 一类住宅用地7797平方米 [2] - 禁止建设独栋或双拼低层住宅 单幢低层住宅户数限制不超过6户 [2] - 为宁波第二宗高品质住区试点地块 要求设置户属空中绿化平台（第四代住宅空中花园） [4] 产品设计规范 - 设置空中绿化平台的住宅套内建筑面积原则上不低于110平方米 [6] - 绿化平台层高不小于2个自然层高度 [6] - 平台投影面积不超过套内建筑面积25% [6] - 种植面积需占平台总面积50%以上 覆土深度不低于0.5米 [6] - 平台需保持开放式设计 至少两个开敞面且开敞面占比不少于平台周长50% [6] 土地市场趋势 - 当前成交楼板价27897元/平方米较一年前相邻地块20983元/平方米上涨32.95% [6] - 2025年宁波首批土拍热度回升 房企在核心城市补仓意愿强烈 [2] - 绿城中国去年竞得相邻GX08-02-07地块时溢价率仅2.36% 本次溢价率显著提升至20.83% [1][6] 可比交易参照 - 相邻GX08-02-07地块于2024年3月28日由绿城中国竞得 [6] - 该地块出让面积37577平方米 容积率1.0-2.2 规划为普通商品房用地 [7]

中国互联网发展史 - 瀛海威是中国早期互联网先驱，1996年注册资本达8000万，比腾讯1998年创立时的50万高出两个数量级[2] - 瀛海威模式包括自建物理网络和综合性在线服务平台，提供论坛、新闻、邮件等服务，堪称门户网站雏形[2] - 1997年推出"网上中国"项目，计划投资千万复刻全国主要城市历史现实，受限于拨号上网带宽和不足百万网民规模未能持续[2] 海淀区科技经济生态 - 海淀区国家高新企业数量突破1万家，单区GDP超1.2万亿，相当于科威特全国总量[3] - 人均GDP超5万美元，超越日韩与香港德国持平[3] - 中关村软件园形成"人财物"三要素聚集效应，天然接近投资人和高校人才资源[3] 教育与科技融合机制 - 海淀聚集"考一代""考二代"群体，形成知识创新科技→科技改变命运的闭环逻辑[4] - 区域特征体现为极致知识崇拜、残酷竞争逻辑和超前技术想象的结合[4] - 优质学区房和顶尖工作岗位形成正反馈循环，持续吸引学习尖子和技术人才[4] 学府房产品创新 - 绿城联合体海淀功德寺地块叠加教育资源、产业集群、景观资源三重优势，新房与次新二手房存在价格倒挂[8] - 和樾玉鸣项目设计178㎡户型配备"1+1学霸套间"，含270°转角窗和3.85米面宽儿童房[14] - 139㎡户型设置围合式学习交流空间和整面书柜，儿童房标配1.5米双人书桌[16][19] 教育场景空间设计 - 创新提出"三张桌"体系：鸡娃桌强化家庭学习氛围，岛台桌促进家庭社交，轰趴桌构建社区知识交流[23] - 配套欧几里得春知学堂和室内雨林空间，实现全年无休的自然教育场景[27] - 设置标准化体测场地，精准对接北京中考体育考试要求[27] 学府房与传统学区房差异 - 传统学区房聚焦教育资源空间抢占，学府房强调能力孵化功能[25] - 通过高校文化元素植入和多功能室设置，构建代际增值的教育资产[27][28] - 项目历经30余稿修改，在400套房源基础上增设功能空间和细节设计[34]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - TOP100房企1 - 2月销售额同比降幅收窄10.6个百分点，2月销售额同比增长17.3% 多地营销活动为房市注入活力 市场有望延续回稳态势，核心城市或率先恢复 [24][25][27] 相关目录总结 业绩 - 2025年1 - 2月，TOP100房企销售总额4479.9亿元，同比下降5.9%，降幅较1月收窄10.6个百分点 2月单月，TOP100房企销售额同比增长17.3% [27] - 1 - 2月销售总额超百亿房企12家，较去年同期减少2家，五十亿房企20家，较去年同期减少2家 TOP100房企权益销售额为3229.7亿元，权益销售面积为1687.0万平方米 [27] - 2025年1 - 2月，TOP10阵营房企销售额有所增长，TOP10房企销售额均值212.7亿元，较上年增长0.3%；TOP11 - 30房企销售额均值59.2亿元，较上年下降10.0%；TOP31 - 50房企销售均值26.2亿元，较上年下降16.5%；TOP51 - 100房企销售额均值12.9亿元，同比下降7.8% [30] - 2025年1 - 2月，百亿以上阵营12家，较去年同期减少2家，销售额均值196.1亿元；第二阵营（50 - 100亿）企业8家，较去年同期持平，销售额均值69.6亿元；第三阵营（30 - 50亿）企业14家，较去年同期减少5家，销售额均值38.2亿元；第四阵营（30亿以下）企业66家，较去年同期增加7家，销售额均值15.7亿元 [35] 营销 - 多地举办房交会、购房节，推出高质量“好房子” 部分城市开展新春购房月、房交会，提供多种房源满足需求；部分城市推出高质量精品楼盘，如深圳举办好房节活动 [36][39] 展望 - 政策上，国务院强调满足住房消费需求，央行推动金融政策落地 地方层面，重庆、北京、广东等地有相关政策举措 核心城市限制性政策有望优化，市场有望延续回稳态势，核心城市或率先恢复 [43]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业 - **公司**：绿城中国 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业 - **核心观点**：2025 年房地产市场有积极变化，未来值得更乐观积极[1][13] - **论据**： 1. **成交量回升**：到二月末 44 个新房实现同比增长接近 1%，二线城市二手房同比增加 28%，有新房和二手房面积的 19 个城市同比增长 24%，一线城市同比增长 29%，二线城市增长 6%，三四线城市下降 4%；春节后 80 个城市取证的代售库存量比 9 月底减少 7%，计划月数加快 2.9 个月[2] 2. **前端指标向好**：待看已快速恢复到去年 10、11 月水平，跟踪 11 个城市的待看数据显示二手房成交领先指标持续向好，成交持续 5 个月[3][4] 3. **房价部分回稳**：一线城市二手房房价从去年 10 月到现在连续四个月环比回升，回升接近 2%，北京接近 4%，深圳接近 3%；二三线城市环比降幅收窄[5] 4. **土地市场改善**：全国土地市场成交金额同比增加 11%，2024 年全年同比下降 26%；全国重点土地市场成交意向率提升到 9 - 14%，创 2022 年以来最高水平[6] 5. **万科事件影响缓解**：1 月 27 日深圳国资高管入驻万科，风险可控，2 月下旬很多房地产公司债券修复到正常水平[7][8] 6. **政策支持**：土地收储广东已落实第一批，规模超 350 亿，对应发行近 300 亿土地专项债；白名单贷款金额已接近 5.6 万亿，保障房地产公司融资现金流延续[9][10] 绿城中国 - **核心观点**：推荐绿城中国，虽近期股价涨幅较大，但公司有望在新房市场受益于改善性需求提升[16][38] - **论据**： 1. **投资逻辑优势**：存量土储充裕优质，截至 2024 年中期 70%位于一二线城市；合同负债端对营收覆盖倍数高于行业均值，营收相对稳定；2022 年以来获取的优质项目今明两年逐渐结转，利润有望持续释放[15] 2. **发展机遇大**：改善性需求新房占比持续提升，绿城善于捕捉改善性需求，有望提升市占率；2024 年销售金额 1718 亿，销售排名提升到第 6 名，合同负债 1667 亿，覆盖倍数接近 1.3 倍，2025 - 2026 年业绩增长可预见性高；少数股东权益和永续债对利润摊薄影响逐渐降低，股东权益有望增厚[16][17][18] 3. **与市场观点差异**：公司减值相对充分，历史项目对业绩影响逐步减弱，新优质项目将优化集团项目质量和利润率；中交集团成为大股东后在融资和经营端给予支持，公司治理问题影响没市场预期大[19][20] 4. **股价复盘**：股价受政策和核心城市房价预期驱动，近期涨幅超 40%，原因包括大盘回暖、行业销售数据回应、自身因素（市场对杭州房价预期提升、发行 5 亿美元优先票据为内房境外融资破冰）[20][22][23] 5. **公司情况**：1995 年成立，2006 年港交所上市，业务有中资产、轻资产、绿城家三大板块，2024 年中期开发收入占比接近 92%；股东结构为中交集团是大股东，管理层有中交和绿城背景人员优势互补；股权激励对中小员工慷慨，2023 年 6 月计划对应股份总数 2.31 股，占总股本 10%，普通员工获股数占 69%；2019 年 1 月落地跟投机制[24][27][28] 6. **销售与土储**：过去 5 年销售大幅提升，2024 年排名第 6 名，销售质量提升；截至 2024 年中期可售货储 2100 万方，覆盖倍数 3.12 倍，存量土储 79%位于一二线城市，55%位于十大战略城市，浙江省内占 27%[29][30] 7. **项目利润率有保障**：2020 - 2021 年获取的高价地项目影响逐渐减弱，新获取项目位于核心地段，周边无新盘供应且一二手倒挂，如苏州金鸡湖项目楼面价 6.5 万，别墅均价超 11 万，洋房超 8 万，流速快[31][32] 8. **财务情况**：2024 年中期收入 696 亿，同比增长 22%，归母净利润同比下滑近 20%，毛利率 13.1%，同比下滑 4.3%；合同负债覆盖倍数 1.3 倍高于均值；有息负债 1483 亿与 2023 年基本持平，短债下降，债务结构优化，货币资金 751 亿创历史新高[33][34][35] 9. **代建业务**：代建业务主体是绿城管理控股，绿城中国持股 71%；代建行业过去两年增长，绿城管理控股市占率连续八年第一；2023 年新增代建项目 3530 万方，同比增长 25%，新增代建费项目预估 103 亿，同比增长 20%；2024 年 1 - 12 月同比增长 3.4%，代建费预估金额同比下降 10%；2024 年中期收入 16.7 亿，同比增长 8%，归母净利润 5 亿，同比增长 6%，毛利率 52%，净利率 30%，对绿城中国利润贡献从 2017 年 12%提升到 2023 年 31%[35][36][37] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025 年部分城市有望维稳，一线城市为代表的重点城市房价有希望实现回稳，5 - 10 个城市即可，核心城市地价稳中有升；政策会持续护航，重点城市政策或进一步宽松，房贷利率会进一步降低，相关政策会加速落地[12] - 绿城中国股价领先核心城市房价 1 - 2 个季度，2020 年 9 月以来体现市场对核心城市房价积极预期[22]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 绿城中国销售保持稳健，拿地强度维持高位，自投代建业务齐头并进，土储充裕结构优质受地产行业销售下行影响，公司资产减值损失增加，下调盈利预测，预计2024 - 2026年公司归母净利润为24.72、33.25、45.41亿元，对应EPS为0.98、1.31、1.79元，当前股价对应PE为8.6、6.4、4.7倍看好公司低毛利项目结转完成后盈利修复，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 2025年2月10日，当前股价9.060港元，一年最高最低为11.720/4.940港元，总市值229.60亿港元，流通市值229.60亿港元，总股本25.34亿股，流通港股25.34亿股，近3个月换手率19.89% [1] 业绩情况 - 2025年2月3日公司发布盈利警告，预计2024年归母净利润同比下降50%以内，即不低于15.59亿元，主因房地产市场下行，公司主动加大长库存去化力度，加快库存结构调整，导致2024年度计提的资产减值损失增加剔除减值因素后，归母净利润预计同比增长 [7] 销售情况 - 2025年1月，自投项目销售面积19万方，同比下降20.8%，销售金额71亿元，同比下降9.0%，销售金额权益比同比下降3.4pct至67.1%，销售均价为37278元/平米，同比下降7.1%，销售金额排名行业第102024年累计自投销售金额1718亿元，同比下降11.6%，销售金额权益比提升4.5pct至70.2% [8] - 代建业务表现稳健，2025年1月代建签约销售金额43亿元，同比增长2.4%；2024年代建合同销售金额1050亿元，同比下降1.7% [8] 拿地与融资情况 - 2025年1月，公司在杭州、南京等地新增5宗土地储备，新增计容建筑面积55万方，权益拿地金额约48亿元，拿地强度高达42.5%，其中杭州下沙地块溢价率41.5%，总地价超20亿元 [9] - 1月成功发行10亿元三年期中期票据，票面利率4.25%，融资成本保持低位 [9] 财务摘要和估值指标 | 指标 | 2022A | 2023A | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 127,153 | 131,383 | 139,923 | 147,619 | 152,047 | | YOY(%) | 26.8 | 3.3 | 6.5 | 5.5 | 3.0 | | 净利润(百万元) | 2,756 | 3,118 | 2,472 | 3,325 | 4,541 | | YOY(%) | (38.3) | 13.1 | (20.7) | 34.5 | 36.6 | | 毛利率(%) | 17.3 | 13.0 | 14.1 | 15.2 | 16.1 | | 净利率(%) | 6.9 | 5.1 | 3.7 | 4.6 | 5.9 | | ROE(%) | 7.7 | 8.6 | 6.8 | 8.6 | 11.5 | | EPS(摊薄/元) | 1.09 | 1.23 | 0.98 | 1.31 | 1.79 | | P/E(倍) | 7.7 | 6.8 | 8.6 | 6.4 | 4.7 | | P/B(倍) | 0.6 | 0.6 | 0.6 | 0.5 | 0.5 | [11]

投资评级 - 绿城中国（03900 HK）的投资评级为“买入”（维持）[1][6] 核心观点 - 绿城中国2024年销售表现稳健，销售金额降幅优于百强房企，公开市场拿地积极，土储充裕且结构优质[6] - 公司2024年12月自投项目销售面积69万方，同比下降216%，销售金额217亿元，同比下降149%，销售均价为每平方米31504元，同比下降63%[7] - 2024年1-12月，公司累计自投销售面积591万平方米，同比下降138%，累计自投销售金额1718亿元，同比下降116%，权益金额1206亿元，同比下降55%，权益比提升45个百分点至702%[7] - 公司代建业务表现稳健，2024年合同销售面积和金额分别为818万方和1050亿元，同比分别下降50%和17%[7] - 2024年绿城集团累计实现总合同销售面积1409万方，同比下降89%，总合同金额2768亿元，同比下降81%，排名提升至克而瑞全口径销售榜单第6位[7] - 2024年12月，公司公开市场新增4宗土地储备，新增土地建面216万方，总地价483亿元[8] - 2024年公司拿地金额641亿元，同比下降19%，拿地金额排名升至行业前四，拿地强度达37%[8] - 2024年公司完成241个家园的品质交付（含代建），在所进驻的16座城市总体满意度第一[9] - 2024年6月，公司发布行业首个企业“好房子”标准，共计226项条款，其中189项严于国家标准及行业标准，整体产品力表现突出[9] 财务摘要和估值指标 - 2024年预计公司归母净利润为3040亿元，2025年为3598亿元，2026年为3988亿元[6] - 2024-2026年公司EPS预计分别为120元、142元、157元，当前股价对应PE为65倍、55倍、50倍[6] - 2024年预计公司营业收入为139923百万元，同比增长65%，2025年为147619百万元，同比增长55%，2026年为152047百万元，同比增长30%[10] - 2024年预计公司毛利率为132%，2025年为139%，2026年为143%[10] - 2024年预计公司净利率为48%，2025年为52%，2026年为54%[10] - 2024年预计公司ROE为83%，2025年为93%，2026年为101%[10] 销售数据 - 2024年12月公司自投项目销售金额217亿元，同比下降149%，销售面积69万方，同比下降216%[7] - 2024年1-12月公司累计自投销售金额1718亿元，同比下降116%，累计自投销售面积591万平方米，同比下降138%[7] - 2024年公司代建业务合同销售金额1050亿元，同比下降17%，合同销售面积818万方，同比下降50%[7] - 2024年公司总合同销售金额2768亿元，同比下降81%，总合同销售面积1409万方，同比下降89%[7] 土地储备 - 2024年12月公司新增4宗土地储备，分别位于广州番禺和海珠区、无锡经开区、杭州余杭区，新增土地建面216万方，总地价483亿元[8] - 2024年公司拿地金额641亿元，同比下降19%，拿地金额排名升至行业前四，拿地强度达37%[8] 产品交付与品质 - 2024年公司完成241个家园的品质交付（含代建），在所进驻的16座城市总体满意度第一[9] - 2024年6月公司发布行业首个企业“好房子”标准，共计226项条款，其中189项严于国家标准及行业标准[9]