资产拍卖信息 - 惠州惠城区鹿江沥南岸LJL-47-21地块及9幢建筑物（含1-7号楼、22-23号楼）与地下室A区进入司法变卖阶段 [1] - 当前变卖价格为12.906亿元 评估价值为23.0462亿元 相当于评估价的56折 [1] - 变卖保证金为6453万元 加价幅度为10万元 变卖周期为60天 [1] 项目背景与现状 - 标的物为佳兆业樾伴湾项目 曾以30.9亿元总价刷新惠州地价纪录 [1] - 项目总建筑面积约38.75万平方米 原计划建设高端豪宅社区 [1] - 因债务危机于2022年5月停工 一期1-7号楼主体完工且已销售33套住宅 三期两栋楼竣工 [1] 市场交易动态 - 本次变卖起拍价12.906亿元 较6月第二次流拍起拍价16.13亿元进一步下降20% [1] - 截至发稿前吸引4796次围观 32人设置提醒 但无人报名参与竞拍 [1] - 竞价规则采用24小时倒计时机制 需登录后方可报名出价 [1] 价值评估分析 - 项目拿地成本为30.9亿元 本次起拍价仅相当于原始地价的41.8% [1] - 楼面价约3331元/平方米 较原始投资亏损约18亿元（未含建安成本） [1] - 业内人士认为虽存在利润空间 但市场信心不足成为成交主要障碍 [1]

股权转让交易 - 绿城旗下上海泉秀置业公开挂牌转让济南绿泉置业50%股权 转让底价为3.96亿元 [1] - 济南绿泉置业为绿城济南住宅项目"春风心语"的项目开发公司 [1] - 上海泉秀置业为绿城房地产集团全资子公司 绿城中国间接持有济南绿泉置业100%股权 [3][6][7] 项目财务数据 - 济南绿泉置业2025年前五个月营业收入92.66万元 净利润1586.31万元 [6] - 截至2025年4月30日 公司资产总额9.44亿元 负债总额1.51亿元 净资产7.93亿元 [6] - 公司注册资本15.82亿元 主要从事房地产开发及销售业务 [6] 土地获取成本 - 2017年12月以总价13.46亿元竞得地块 楼面价达11776元/平方米 [2][8][9] - 地块面积6.42万平方米 建筑面积约16万平方米 [8] - 拿地时片区房价约13000元/平方米 拿地成本接近片区售价水平 [9] 项目开发与销售 - 项目开发进度滞后 2022年7月才以"春风心语"案名开盘 较同期地块项目入市最晚 [9] - 项目定位高端 初期售价约14500元/平方米 后逐步下调至13000元/平方米 [9] - 部分特惠房售价低于地价成本 项目于2023年5月交付 现以现房形式销售 [9][10] 市场环境与业绩表现 - 张马片区为2017年济南楼市热点区域 引发多家房企激烈角逐 [9] - 业内普遍认为该项目因拿地成本过高导致严重亏损 [2][10] - 项目为公司主要附属开发主体 位于济南东站核心区域 [7][9]