行业趋势与政策背景 - 中国房地产行业经历二十余年高速发展后，发展动能正在深度重构，从增量扩张转向存量提质 [1][7] - 全国住房城乡建设工作会议将“高质量开展城市更新”列为2026年首要工作任务，城市更新成为政策重点 [1][7] - 业内分析认为，城市更新已不仅是政策热词，更是房企寻找第二增长曲线的关键路径 [1][7] 房企战略转型与应对 - 自2021年起，行业经历长达四年的风险出清与产能重构，新房增量规模见顶，依赖高杠杆的旧模式失效 [2][9] - 传统开发商站在“十字路口”，部分企业隐退，部分企业转向在存量资产中挖掘新价值 [2][9] - 远洋集团管理层认为，中国房地产未来机会属于“在存量中找增量，在旧壳子里做新文章”的企业 [2][9] - 面对行业动能转换，房企需具备“躬身入局”的定力，以专业能力投入城市更新的“深水区” [1][8] 城市更新的挑战与复杂性 - 城市更新项目伴随复杂的债权债务、陈旧物理结构或历史遗留问题，操作难度大 [2][9] - 远洋管理层将其比喻为给上了年纪的人做“大手术”，需要操盘团队具备“外科医生”般的高技术要求 [2][9] - 实操层面存在“三座大山”：资金成本高、改造难度大、招商周期长 [4][11] 远洋集团的业务布局与实践 - 公司确立两条主要赛道：住宅类自主更新和城市不动产存量盘活 [2][9] - 在住宅更新领域，公司尝试从开发商向服务商转型，例如与新疆克拉玛依市政府签署合作协议，提供涵盖政策编制、体检评估、设计改造及运营管理的全周期支持 [2][9] - 近两年，公司在城市更新领域落地了17个项目，包括远洋安贞广场、北京北苑星帆广场、北京希尔顿花园酒店、天津京津国际中心等 [3][10] - 北京远洋安贞广场于12月24日正式揭牌，该项目前身为90年代建成的安贞华联商厦，被改造为融合企业总部办公与复合商业功能的“绿氧”综合体 [3][10] 核心竞争力与解决方案 - 公司在城市更新项目中练就了“排雷拆弹”和处理复杂局面的能力，这被视为其区别于传统开发商的核心竞争力 [3][10] - 针对资金、技术、运营协同难题，公司通过“基金+改造+运营”的内生闭环提供解题思路，例如安贞广场项目由远洋资本管理的城市更新基金主导投资（解决“钱”），远洋致信主导工程改造（解决“技”），远洋不动产主导租赁运营（解决“管”） [4][11] - 公司强调内部不同业务单位合作的重要性，由集团总部牵头协调，并拥有从资金引入、工程改造到资产运营的齐全“工具箱” [4][11] 项目改造理念与运营策略 - 在具体改造中，公司注重解决老旧建筑的硬伤，例如在安贞广场项目中拔除15层核心区域结构柱，并在24层中庭增设两座连桥以解决自然采光问题 [5][12] - 改造逻辑从过去追求填满每一平米，转变为愿意为生态健康“留白”，综合考虑经济、科技、生态健康等多方面因素 [6][12] - 招商运营方面，强调与客户需求的强关联，潜在客户看重产业基础、上下游客户或人才供给，公司在项目初始即通过定位、设计和功能最大化来匹配市场和未来办公需求 [6][12] - 公司认为城市更新项目相当于“再造灵魂”，不能仅用短期经济回报衡量，需要回归产品与运营本质，摒弃赚快钱的浮躁 [6][13]