合作概述 - 滨江服务与宇泛智能达成深度合作 启动覆盖近8000万平方米的"AI+物业"行业新范式 [1] - 合作聚焦AI智能化发展及机器人应用领域 包括方案研发 产品试用及市场商用推广 [1] - 目标包括运营效率提升 能耗管理与降低成本 服务体验升级以及机器人应用服务 [1] 行业背景 - 物业管理行业面临"不可能三角"困境 即人力成本刚性上涨 服务响应速度 收费控制难度和利润提升压力并存 [2] - 2021年至2024年间 TOP50物业企业均将降本增效列为数字化战略首要目标 96%的企业重视以客户需求为核心 [2] - 政府工作报告首次写入"好房子" 明确提出"安全 舒适 绿色 智慧"要求 [2] 技术应用与实施规划 - 通过AI替代人工重复流程提升服务响应效率 运用无人机与机器人自动巡检预警设施隐患 [3] - 对照明 空调等系统进行智能化改造实现能耗动态精准调节 引入无感通行 智能助理等技术升级业主体验 [3] - 合作分短 中 长期推进：短期聚焦智能巡检与空调照明节能 中期用AI替代人力实现公共区域自动化 长期在机器人能力成熟后进入家庭提供个性化服务 [3] 宇泛智能技术优势 - 采用AIoT平台和AI硬件服务全场景智慧城市建设 2020年12月完成近5亿元B2轮融资 2023年5月完成C1轮融资 [4] - 提出"空间智能"理念 通过AI技术赋能住宅 公共空间和城市空间 [4] - 创新"AI硬件即服务"模式 将工地场景安全管理模型迁移至社区应用使开发周期缩短80% [5] 市场定位与协同效应 - 滨江服务在杭州高端住宅市场占有率超50% 拥有高净值 高要求客户群 [5] - 宇泛智能早期聚焦房地产增量市场 后战略转向提升存量物业智能化水平 分为住宅型物业 商业物业和城市物业三大类 [4] - 双方计划为重点小区定制个性化智慧服务方案 探索未来社区可能性 [5] 未来发展方向 - 宇泛智能将从室外向室内拓展 重点研发幕墙清洁机器人和公共区域立体清洁技术 [5] - 未来3-5年物业服务重点在公区服务如巡逻 倒垃圾 送快递等 提升小区门口到家门口的服务体验 [6] - 未来5-10年可能将AI拓展至入户服务 实现更多家庭场景的AI赋能 [6]

业绩相关 - 2025年8月21日举行董事会会议考虑及批准截至2025年6月30日止六个月中期业绩[3] - 中期业绩将刊登于香港联合交易所及公司网站[3] 股息相关 - 会议将考虑建议派发中期股息（如有）[3]

战略合作 - 滨江服务下属全资子公司滨江物业与杭州宇泛智能于2025年8月10日订立战略合作协议 [1] - 双方将在AI智能化发展及机器人应用领域建立战略合作关系 [1] - 合作内容包括物业AI智能化领域的方案研发、产品试用及市场商用推广 [1] 业务发展 - 合作聚焦于AI智能化及机器人技术在物业领域的应用 [1] - 双方将开展全方面合作以推动技术研发和市场推广 [1]

战略合作内容 - 滨江服务下属全资子公司滨江物业与宇泛智能订立战略合作协议，合作期限从2025年8月10日开始 [1] - 双方将在AI智能化发展及机器人应用领域建立战略合作关系 [1] - 合作范围包括物业AI智能化领域的方案研发、产品试用及市场商用推广 [1] 合作目标 - 运营效率提升：通过AI替代人工重复性流程处理，降低错误率及提升回应速度，结合无人机、机器人及AI视觉识别自动检测故障及隐患 [1] - 能耗管理与降低成本：改造升级照明、空调设备，利用AI分析水电能耗数据并实现设备能耗自动调节 [1] - 服务体验升级：建立无感通行及智能化助理，分析信息数据并协助制定个性化服务方案，提升业主便利性及安全性 [1] - 机器人应用服务：在园区末端运送、深度清洁及垃圾上门清运等场景实现机器人安全高效服务 [1] 合作机制 - 宇泛智能将与滨江服务建立长期合作机制，持续投入研发力量自研及共研各项方案与产品 [2] - 确保相关新产品新技术在滨江服务的优先应用，并不断提升功能至可商用推广及行业领先水平 [2]

战略合作协议 - 滨江服务下属全资子公司滨江物业与宇泛智能订立战略合作协议，双方将在AI智能化发展及机器人应用领域建立战略合作关系 [1] - 合作内容包括物业AI智能化领域的方案研发、产品试用及市场商用推广 [1] - 合作目标包括提升运营效率、降低能耗成本、升级服务体验及拓展机器人应用服务场景 [1] AI智能化应用目标 - 运营效率提升：通过AI替代人工重复性流程，降低错误率及提升回应速度，结合无人机、机器人及AI视觉识别自动检测故障 [1] - 能耗管理与降低成本：改造照明及空调设备，AI分析水电能耗数据并实现自动调节 [1] - 服务体验升级：建立无感通行及智能化助理，分析数据以制定个性化服务方案，提升业主便利性及安全性 [1] - 机器人应用服务：在园区末端运送、深度清洁及垃圾清运等场景实现机器人高效服务 [1] 长期合作机制 - 宇泛智能将持续投入研发力量，与滨江服务共研方案及产品，确保新技术在集团的优先应用 [2] - 合作将推动产品功能提升至可商用推广及行业领先水平 [2]

战略合作 - 滨江服务与中国人工智能企业宇泛智能达成战略合作协议 [1] - 合作旨在利用宇泛智能的技术启动AI搭载高质量增长引擎 [1] - 目标包括夯实品牌溢价、促进产业生态、实现服务价值与商业价值的叠加共振 [1] 合作目标 - 提升运营效率 [1] - 优化能耗管理与降低成本 [1] - 升级服务体验 [1] - 推进机器人应用服务 [1] 合作机制 - 双方建立长期合作机制 [1] - 宇泛智能将持续投入研发力量自研及共研各项方案和产品 [1] - 确保新产品新技术在滨江服务的优先应用 [1] - 不断提升功能至可商用推广及行业领先水平 [1]

战略合作 - 滨江物业与宇泛智能2025年8月10日订立战略合作协议[4] - 双方在AI智能化及机器人应用领域合作[4] - 宇泛智能确保新产品新技术优先应用[5] 合作目标 - 提升运营效率、降低成本、升级服务体验、应用机器人服务[7] - 宇泛智能降低社区运营成本[8]

股本情况 - 本月底法定/注册股本总额为100,000美元[1] - 法定/注册股份数目为1,000,000,000股，面值0.0001美元/股[1] 股份发行情况 - 上月底和本月底已发行股份（不包括库存股份）数目均为276,407,000股，无增减[2] - 上月底和本月底库存股份数目均为0股[2] - 上月底和本月底已发行股份总数均为276,407,000股，无增减[2]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年6月70城新房销售价格环比降幅扩大、同比降幅缩小，二手房销售价格同比降幅收窄、环比降幅扩大，房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进，但房价可能小幅度震荡，期待政策推动市场进一步稳定，存量收储及城中村改造工作有望改善住房供求关系、加快止跌回稳进程 [8][29] 报告目录内容总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比降幅扩大 - 6月新建商品住宅一、二、三线城市环比分别为 -0.3%、-0.2%、-0.3%，70城整体环比 -0.3%，降幅较5月扩大0.1pct；同比分别为 -1.4%、-3.0%、-4.6%，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.7% [5][14] - 6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、56、1个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，价格环比上涨城市数量环比减少4城，同比上涨城市数量环比持平 [15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 6月70城二手房价格环比 -0.6%，降幅环比扩大0.1pct；同比 -6.1%，降幅缩小0.2pct。其中一、二、三线城市环比分别 -0.7%、-0.6%、-0.6%，同比分别 -3.0%、-5.8%、-6.7% [6][19] - 6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，二手房价环比上涨城市减少2城，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 6月35城新房价格同环比降多增少，同比上海、杭州、太原3城上涨，环比上海、长沙、宁波等9城上涨，上海以环比 +0.4%、同比 +6.0%领跑；一线城市仅上海新房价格同环比增长；新房1 - 6月整体同比上海、太原分别以 +5.8%、+1.1%领跑 [7][26] - 6月35城二手房环比仅西宁一城上涨，涨幅0.1%，同比均下降，呼和浩特、郑州同比下降9.1%、8.2%；1 - 6月上海以同比 -1.3%领跑，呼和浩特同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 -1.3%、-2.1%、-4.2%、-8.0% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等；住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等；“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][29]

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]