业绩与盈利预测 - 九龙仓置业上半年租金收入按半年改善 [1] - 2025财年每股盈利预计增长1% 股息预计增长2% [1] - 目标价27.5港元 对应每股资产净值有50%折让 [1] 零售业务表现 - 5月起零售销售有所改善 海港城商户销售跑赢市场平均水平 [1] - 下半年零售续租金预计录低单位数跌幅 [1] - 需观察多几个月确认是否完全见底 [1] 融资成本与租金分成 - HIBOR下降导致融资成本减少 [1] - 下半年分成租金或将轻微改善 [1] 资产提升计划 - 马哥孛罗酒店正评估资产提升计划 全面翻新需资本开支约20亿港元 [1] - 最早2026年底启动 期间对租金收入造成5%至6%暂时性影响 [1]

公司财务表现 - 上半年收入64.07亿港元同比减少1.45% [1] - 股东应占亏损24.06亿港元同比扩大128.71% [1] - 撇除投资物业重估减值后基础净盈利31.19亿港元较上年同期31.23亿港元基本持平 [1] 经营状况与展望 - 第二季度起零售市况出现正面信息但持续性有待第三季度验证 [1] - 商户信心与投资扩张取决于零售市道能否持续好转 [1] - 管理层对下半年零售市道能否出现突破性发展持保守态度 [1] 租金收入与资本开支 - 上半年租金收入实现环比改善 [1] - 预计下半年零售续租租金将出现低单位数跌幅 [1] - 马哥孛罗酒店资产提升计划需资本开支约20亿港元最早2026年底启动 [1] - 翻新期间预计对租金收入造成5%至6%暂时性影响 [1]

核心财务表现 - 上半年收入64.07亿港元同比减少1.45% [1] - 股东应占亏损24.06亿港元同比扩大128.71% [1] - 撇除投资物业重估减值后基础净盈利31.19亿港元与上年同期31.23亿港元基本持平 [1] 经营状况与展望 - 次季起零售市况出现正面信息但持续性需观察第三季度表现 [1] - 商户信心与投资扩张取决于市况好转的可持续性 [1] - 管理层对下半年零售市道能否出现突破性发展持保守态度 [1] 租金收入与资产计划 - 上半年租金收入实现环比改善 [1] - 预计下半年零售续租租金将出现低单位数跌幅 [1] - 马哥孛罗酒店资产提升计划需资本开支约20亿港元最早2026年底启动 [1] - 翻新工程期间预计对租金收入造成5%至6%暂时性影响 [1]

核心观点 - 摩根大通给予九龙仓置业"增持"评级 目标价27.5港元 对应每股资产净值有50%折让 [1] - 预测2025财年每股盈利及股息分别增长1%和2% [1] - 上半年租金收入按半年改善 但管理层对下半年展望保守 [1] 财务表现 - 上半年租金收入实现按半年改善 [1] - 受惠HIBOR下降 融资成本减少 [1] - 下半年分成租金或将轻微改善 [1] 零售业务状况 - 5月起零售销售有所改善 [1] - 海港城商户销售表现跑赢市场平均水平 [1] - 需要观察多几个月确认是否完全见底 [1] 租金预期 - 下半年零售续租金预料录低单位数跌幅 [1] - 跌幅属市场预期之内 [1] 估值水平 - 目标价27.5港元对应每股资产净值有50%折让 [1]

核心观点 - 九龙仓置业上半年基础净利润持平于31 19亿港元 显示盈利韧性 [1] - 投资物业及酒店核心盈利按年增长3%至31亿港元 占花旗全年预测55% [1] - 公司上半年录得24亿港元账面亏损 主要受投资物业公允价值损失51亿港元影响 [1] - 海港城和时代广场估值下降 [1] - 宣派每股0 66港元中期股息 按年增长3% 派息比率维持65% [1] - 花旗维持"买入"评级 目标价25港元 [1] 财务表现 - 基础净利润31 19亿港元 与去年同期持平 [1] - 投资物业及酒店核心盈利31亿港元 同比增长3% [1] - 账面亏损24亿港元 主要由于投资物业公允价值损失51亿港元 [1] 资产估值 - 投资物业公允价值损失51亿港元 [1] - 海港城和时代广场估值下降 [1] 股息政策 - 中期股息每股0 66港元 同比增长3% [1] - 派息比率维持65% [1] 机构评级 - 花旗维持"买入"评级 [1] - 目标价25港元 [1]

公司业绩 - 九龙仓置业上半年基础净利润持平于31 19亿港元 [1] - 投资物业及酒店核心盈利按年增长3%至31亿港元 占花旗全年预测的55% [1] - 2024年上半年投资物业及酒店核心盈利占花旗全年预测的52% [1] 财务状况 - 公司账面亏损24亿港元 主要受投资物业公允价值损失51亿港元影响 [1] - 2024年上半年投资物业公允价值损失为44亿港元 [1] - 海港城估值下降1 8% 时代广场估值下降3 9% [1] 股东回报 - 公司宣派中期股息每股0 66港元 按年增长3% [1] - 以香港投资物业及酒店核心利润计算 派息比率维持65% [1] 机构观点 - 花旗对九龙仓置业评级为"买入" 目标价25港元 [1]

股价表现 - 九龙仓置业股价下跌6.46%至24.04港元 [1] - 换手率为0.08% [1] - 成交额达5663.90万港元 [1] 市值规模 - 公司总市值为729.91亿港元 [1]

股价表现 - 8月8日盘中股价下跌9.11%至23.36港元/股 [1] - 当日成交金额达2538.98万港元 [1] 财务数据 - 2025年中报营业总收入58.43亿港元 [1] - 2025年中报净亏损21.94亿港元 [1] - 中期每股派息0.66港元 [1] 公司业务 - 主营香港及新加坡优质地标性商业物业投资与运营 [1] - 核心资产包括海港城与时代广场两大旗舰项目 [1] - 物业位于香港核心商业地段，与国际奢侈品牌长期合作 [1] 公司事件 - 除权除息日定为2025年8月26日 [1] - 派息日确定为2025年9月11日 [1]

重大事项 - 银诺医药-B(02591)8月7日至12日招股 预计8月15日上市 [1] - 博安生物(06955)拟折让约8.78%配售4800万股 净筹约7.8亿港元 [1] - 德林控股(01709)拟融资6.533亿港元 重点发展区块链、RWA及虚拟资产业务 [1] - 复宏汉霖(02696)注射用HLX43(靶向PD-L1抗体偶联药物)获FDA批准开展用于治疗胸腺癌的1期临床试验 [1] - 中国生物制药(01177)LM-24C5"CEACAM5/4-1BB双抗"II期临床试验申请获NMPA批准 [1] 财报数据 - 中国移动(00941)发布中期业绩 股东应占利润842.35亿元 同比增加5.03% [1] - 宏利金融-S(00945)发布第二季度业绩 核心盈利为17亿加元 [1] - 太古地产(01972)发布中期业绩 股东应占基本溢利44.2亿港元 同比增长15% [1] - 和黄医药(00013)发布中期业绩 股东应占净收益4.55亿美元 同比增加1663.32% [1] - 美高梅中国(02282)公布中期业绩 净利23.83亿港元 同比减少11.25% [1] - 中芯国际(00981)发布第二季度业绩 股东应占利润1.32亿美元 三季度收入指引为环比增长5%到7% [1] - 再鼎医药(09688)上半年总收入同比增长15.35%至约2.16亿美元 [1] - 信达生物(01801)上半年总产品收入超52亿元 同比保持35%以上的强劲增长 [1] - 太平洋航运(02343)公布中期业绩 股东应占溢利2560万美元 同比减少56% [1] - 理文造纸(02314)发布中期业绩 净利润8.11亿港元 同比增长0.7% 中期息每股6.6港仙 [1] - 太古公司上半年股东应占溢利8.15亿港元 同比减少79% [1] - 理文化工(00746)发布中期业绩 盈利上升36.0%至3.27亿港元 中期息每股19.5港仙 [1] - 华虹半导体(01347)发布第二季度业绩 母公司拥有人应占利润795.2万美元 同比增加19.2% [1] - 九龙仓置业(01997)发布中期业绩 股东应占亏损24.06亿港元 同比扩大128.71% 第一次中期股息每股0.66港元 [1] - 德康农牧(02419)发盈喜 预计中期生物资产公允价值调整前利润同比增加至约11亿-14亿元 [1] - MONGOL MINING(00975)发盈警 预期上半年综合净亏损约1500万美元至2500万美元 同比盈转亏 [1] - 东风集团股份(00489)发盈警 预计中期归母净利润下降90%到95% [1]

财务数据和关键指标变化 - 投资物业收入下滑3% 营业利润下滑4% 主要由于持续疲弱的市场环境 [2] - 借款成本下降27% 得益于HIBOR利率下降 [2] - 核心基础净利润增长3% 主要受益于借款成本下降近3亿港元 [6] - 净负债显著增加21% 但相比2020年峰值已减少36% 达到历史低点333亿港元 [7][8] - 杠杆率进一步降至17.6% 为IPO以来新低 [2][8] - 利息覆盖率保持强劲 达6.2倍 平均融资成本下降1.3个百分点至4.4% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 海港城零售收入已回落至2014年水平 香港整体零售销售回落至2011年水平 [3] - 零售租金收入25亿港元 主要受营业额租金下降影响 [12] - 海港城零售出租率93% 时代广场出租率提升2个百分点至96% [12][13] - 海港城入驻成本比率稳定在20%左右 [29] 写字楼业务 - 写字楼租金收入增长2% 主要由于出租率提升 [5][12] - 海港城写字楼出租率90% 吸引保险和金融行业租户 [12] - 时代广场写字楼出租率提升3个百分点至90% [13] 酒店业务 - 酒店入住率改善 带动收入和营业利润增长 但谨慎的消费者情绪和激烈市场竞争继续对房价、餐饮和活动造成压力 [13] - 马可波罗香港酒店表现最弱 需要重大资本投入提升竞争力 [23][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港零售市场处于筑底阶段 5月和6月零售销售结束14个月下滑 实现正增长 [4][5] - 访港旅客人数季度环比改善 从9%增长至15% [5] - 香港写字楼市场仍面临供应过剩挑战 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续致力于去杠杆化 保持稳健现金流 [6] - 通过增强体验式零售来应对旅游和消费模式变化 例如引入LV四层旗舰店和CR7 Life概念店 [9][10] - 海港城和时代广场均获得LEED铂金认证 体现对物业改善的承诺 [10] - 马可波罗香港酒店面临重大资本投入决策 可能进行全面翻新或重建 预计投资超20亿港元 [24][60] - 时代广场积极进行租户组合更新以应对市场竞争 [12][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 地缘政治紧张局势、世界贸易严重中断以及利率和经济不确定性继续对房地产市场造成压力 [3] - 第二季度出现改善迹象 主要由于港元走弱和HIBOR大幅下降 [4] - 不预期零售租金在短期内快速反弹 零售商需要更多时间形成对市场走向的清晰看法 [22] - 写字楼市场除非需求显著改善 否则平均租金和出租率可能变得疲软 [35] - 公司保持敏捷 采取积极策略和低杠杆来应对持续的不利因素 [15] 其他重要信息 - 公司的近期科学基础减碳目标已获SBTI批准 目标是到2030年将范围一和范围二排放减少42% 范围三排放减少25% [15] - 可持续融资占融资总额的36% 已安排累计10亿港元的可持续发展关联贷款 [16] - 公司在青年发展方面投入大量资源 包括旗舰项目"WE CAN" [16] 问答环节所有的提问和回答 零售销售表现和前景 - 5月和6月香港零售销售同比小幅改善 但基数较低 目前判断市场已走出困境为时尚早 [21] - 零售商需要几个月时间形成对市场走向的清晰看法 在此期间零售租金可能保持疲软 [22] - 不预期下半年会快速好转 因许多承诺已在之前达成 [23] - 海港城5月和6月零售销售表现略优于香港整体市场 [69] 资本投资计划 - 马可波罗香港酒店需要重大投资 考虑全面翻新或重建 预计投资超20亿港元 [23][24] - 工程不太可能在今年启动 可能要到明年年底 [24] - 投资将由海港中心发展有限公司(Harbour Centre Development Limited)自行融资 该公司目前处于净现金状态 [59][60] 写字楼市场 - 写字楼租金收入增长完全来自出租率提升 而非每平方英尺租金上涨 [34] - 面临来自启德和九龙湾新供应以及本地区域外的激烈竞争 [34] - 通过升级公共区域、电梯、空调等设施提升竞争力 这些需要资本支出 [36] 时代广场竞争态势 - 铜锣湾和湾仔的零售市场竞争激烈 竞争对手向租户和购物者提供优惠 [38] - 时代广场拥有历史成本优势 但可能需要开始提供类似优惠 [38] - 将继续积极调整租户组合以应对市场变化 [77] 杠杆和融资策略 - 公司持续去杠杆化 杠杆率处于IPO以来最低水平 [47] - 不急于进行任何收购 除非出现非常吸引人的机会 [53] - 通过降低杠杆率和利用利率下降机会 公司能够增加中期股息 [48] 可持续发展 - 马可波罗香港酒店的重建或翻新决策将考虑对海港城零售和写字楼运营的潜在影响 [63][64] - 海洋中心(Ocean Center)有重建为类似ICC高楼的计划 但目前物业状况良好 不急于推进 [75]