施政报告政策预期 - 市场预期新资本投资者入境计划、住宅物业印花税放宽及购房资金通计划可能推出 [1] - 政策力度若弱于预期可能导致地产股短期获利回吐 [1] - 施政报告发布次日美联储议息结果将影响香港地产股表现 [1] 地产行业前景与投资策略 - 对本地地产行业未来一年前景持正面看法 [1] - 建议趁低吸纳 发展中商看好恒基地产和信和置业 [1] - 风险胃纳较低投资者可选择太古地产及领展房产基金 [1] - 恒隆地产及九龙仓置业被认为有较大上行空间 [1]

股息派发安排 - 九龙仓置业于2019年8月6日宣派2019年第一次中期股息 每股港币1.10元 [1] - 若截至2025年10月9日仍有股息未被领取 该部分股息将被没收并归公司所有 [1]

股息政策与没收条款 - 九龙仓置业根据组织章程细则第140条规定 宣派日期起六年后未领取股息将被没收归公司所有 [1] - 2019年第一次中期股息每股港币1.10元若在2025年10月9日前未被领取将触发没收条款 [1] - 该股息最初于2019年8月6日宣派 距今已接近六年没收时限 [1]

股息没收安排 - 九龙仓置业于2019年8月6日宣派每股港币1.10元的2019年第一次中期股息 [1] - 若截至2025年10月9日仍无人领取该股息 将被公司没收并归公司所有 [1]

股息信息 - 2019年第一次中期股息每股港币1.10元[2] - 2019年第一次中期股息于2019年8月6日宣派[2] 股息处理 - 2019年第一次中期股息若2025年10月9日无人领取将被公司没收[2] - 未收到股息或未兑现股息单股东需在2025年10月8日下午4时30分前联系公司[2]

股本与股份情况 - 截至2025年8月底，公司法定/注册股本总额为5亿港元，较上月无增减[1] - 截至2025年8月底，已发行股份（不含库存股份）30.36227327亿股，库存股份为0，较上月无增减[2] 股份期权情况 - 截至2025年8月底，股份认购权计划的股份期权数目为350万股，较上月无增减[3] - 截至2025年8月底，因股份期权计划可能发行或转让股份140万股[3] - 2025年8月行使期权利得资金总额为0港元[3]

行业与公司 * 纪要涉及中国内地与香港的房地产行业 包括开发商 物业管理公司 房地产投资信托基金及综合企业[1][2][4] * 核心公司包括万科 华润置地 中国海外发展 龙湖集团 新世界发展 新鸿基地产 恒隆地产等主要上市房企[4][9][63][72] 核心观点与论据：中国内地市场 * 领先指标走弱 中原一线城市二手报价指数从194降至185 创2024年5月以来新低 经理人信心指数从45降至44 创2024年10月以来新低[4][6][7][8][10][11][12] * 60城新房网签量同比增长1% 环比增长27% 但环比增长主要受月底集中备案及武汉 杭州一次性销售登记影响 上周为同比下降8%[4][19][20][21][23] * 北京自8月7日政策放宽后 销售登记量初现改善 从同比下跌转为同比增长17% 但报价仅保持平稳[4] * 12城二手房销量同比增长从4%改善至6%[4][24][25][26][27][28] * 中国高收益地产指数上周微涨01% 年内回报达112% 市场因上海放宽非核心区购房限制及对美国9月降息预期升温而走强[9] * 万科二季度净亏损60亿元人民币 净负债率进一步升至90% 但预计其国有大股东深圳地铁将继续提供流动性支持 年内已提供八笔股东贷款总计240亿元人民币[9] 核心观点与论据：香港市场 * 游客人数环比增长1%至124万人次 为年初至今最高水平 仅次于劳动节 同比增长19% 对九龙仓置业有利[4][48][49][50][51] * 住宅销售率放缓 长实集团旗下Blue Coast II以每平方英尺233万港元的价格推出134个单位 周末销售率为56% 低于预期 近期销售率已从二季度的一些100%售罄项目放缓至50-90%[4][29][30][31] * 房价指数环比下跌05%[4][41][42][43][45] * 中原城市估价指数CVI升至652 上周为631 高于60表明银行正在上调估值 这有助于支持价格稳定[4][45][46] * 35大屋苑二手交易量环比增长52%至82宗 部分因前一周恶劣天气所致[4][40] * 中原网站二手挂牌量从5月底的超过35万套降至上周的318万套 下降约107% 有助于稳定房价[4][36][37][38] 市场表现与资金流向 * 板块股价上周上涨3% 与恒指持平 表现优异者为万科涨9% 华润万象生活与龙湖集团均涨7% 表现落后者为世茂集团跌14% 雅生活服务跌7%[4][53][54] * 南向资金持股变化 内地开发商平均增持006% 雅生活服务增持289% 越秀地产增持096% 香港地产及综合企业平均增持021% 新世界发展增持118% 恒隆地产增持059%[4][63] 机构观点与推荐 * 摩根大通股票首选 基本面看好华润置地 华润万象生活和中国金茂 但认为落后股中国海外发展 中国海外宏洋和龙湖集团有更多上涨空间[4] * 摩根大通股票首选 地产商中看好太古地产 恒隆地产 九龙仓置业和领展 开发商中看好恒基兆业地和信和置业[4] * 摩根大通信贷推荐超配万科2027年到期债券 因其收益率较高达136% 且还款确定性更高[9][65] 其他重要内容 * 香港银行同业拆息HIBOR反弹至2%以上 导致地产板块上涨2% 轻微跑输恒指3%的涨幅[4] * 新城控股通过发行10亿元人民币由购物中心资产支持的ABS获得了更多在岸融资[9] * 报告包含大量详细的数据图表 涵盖各线城市销售 价格指数 代理网站流量 项目销售详情 估值及信贷分析等[7][8][10][11][13][14][16][17][19][20][21][23][24][25][26][27][28][30][31][33][34][35][36][37][38][40][41][42][43][45][46][48][49][50][51][53][54][55][56][58][59][60][61][63][65][66][67][69][70][72][73]

头部购物中心稳定性特征 - 商圈内头部购物中心稳定性强 与市场认为易受经济下行及线上消费冲击的观点不同 2024年北京上海社零增速下降至-3%左右 但头部项目仍实现增长 北京朝阳合生汇 上海环球港 上海五角场合生汇零售额同比分别增长30% 6% 26% [1][2] - 头部购物中心具有马太效应 是热门品牌落地首选 形成"客流—品牌"正循环 通过虹吸尾部玩家客流 引入需求增长品牌 营销活动和会员活动规模优势保障客流和零售额增长 租金波动较零售额波动更小 [2] - 重奢购物中心门槛高经营周期长但易受经济波动影响 奢侈品牌在国内零售额下降 出现明显分化 一边关闭尾部商场低坪效门店 一边为重点购物中心保留甚至扩大门店面积 [1][3] 头部购物中心增长实现路径 - 重奢购物中心可通过四种方式保持增长：引入需求快速增长品牌如老铺黄金 始祖鸟 昂跑 miumiu 承接商圈内闭店购物中心客流 提档升级 扩建及增加铺位 案例如北京三里屯太古里 沈阳万象城 [3] - 购物中心本质是线下消费流量平台 聚集消费者与商家 高效满足一站式购物餐饮体验需求 若满足可逛性则能有力保障高客流 [2] - 竞争壁垒取决于可逛性而非单一因素 需做到地段 定位 体量 动线 运营全方位无短板 案例显示南京西路商圈因恒隆广场 兴业太古汇 嘉里中心等长期保持上海重奢第一地位 [4] 商业地产公司核心竞争力 - 公司核心竞争力在于形成完善管理体系 包括人才梯队培养机制 激励机制 集权与放权平衡 能否长期做好多个购物中心取决于员工主观能动发挥经验 [5] - 优秀商业地产公司需具备三大要素：管理优势 存量购物中心稳定性强 有能力保障新项目成功开业 [1][7] - 头部购物中心及商业地产公司是典型红利资产 消费降级下仍具有稳定性 [6] 投资标的推荐 - 推荐已具备三要素的太古地产(01972) 新城控股(601155 SH 01030) 华润万象生活(01209) 建议关注股息率有优势的希慎兴业(00014) 运营稳健的九龙仓置业(01997) 商圈头部且运营能力强的REITs [7]

公司动态 - 公司更新独立非执行董事梁君彦资料[2] - 华南城于2025年8月11日被香港高等法院下令清盘[2] 人员信息 - 梁君彦自2009年9月4日起任华南城独立非执行董事[2] - 公告日期董事会成员有吴天海等12人[3] 影响说明 - 董事会认为清盘令不影响集团业务运营及梁君彦履职能力[3]

业绩与盈利预测 - 九龙仓置业上半年业绩疲弱 [1] - 2025至2027财年基本溢利预测分别下调13%、7%和9% [1] 经营与市场状况 - 零售及写字楼租金、出租率及利率预测更新 [1] - 发展物业预售及完工时间表调整 [1] - 经营前景具挑战性 [1] 财务状况与派息 - 资产负债表强劲 [1] - 2025至2027年间维持每股派息0.4港元 [1] - 派息政策稳定 [1] 估值与评级 - 目标价上调3%至19港元 [1] - 估值缺乏吸引力 [1] - 维持减持评级 [1]