公司业务拓展 - 万达集团通过新成立的玉林玉东万达广场商业管理有限公司，在广西玉林市开拓新的商业管理市场 [1] - 新公司的经营范围涵盖商业综合体管理服务、物业管理、停车场服务、园林绿化工程施工及广告制作等 [1] - 该公司由珠海万达商业管理集团股份有限公司与万达商业管理集团有限公司共同持股 [1] 公司近期动态 - 此前万达集团首次赎回一座万达广场，这一动作曾引发市场热议 [1]

核心事件概述 - 烟台芝罘万达广场有限公司在2025年12月3日发生工商变更 上海万达锐驰企业管理有限公司退出股东行列 新增苏州联商玖号商业管理有限公司全资持股 同时法定代表人及主要人员发生变更 [1][6] - 此次变更是万达集团在抛售80多座万达广场后 首次赎回的广场仅持有一天即被再次转让 [2][7] 万达集团资产处置与财务状况 - 2023年至2025年间 万达集团为缓解资金压力累计出售超过80座万达广场 其中2025年5月一次性出售了48家万达广场 [5][10] - 2025年5月出售的48座万达广场涉及北京 上海 广州 南京 成都 哈尔滨 武汉 石家庄 杭州 重庆 天津等多个一 二线重要城市项目 [5][10] - 大连万达商管集团及其关联公司面临法律执行风险 2025年12月2日 大连万达商管集团与宿迁万达广场投资有限公司新增一则被执行人信息 执行标的1.7亿余元 [2][7] - 截至信息发布时 大连万达商管集团涉及被执行人高风险信息4条 被执行总金额约1.7426亿元 另有56条股权冻结风险信息 [5][10] 交易相关方信息 - 在2025年12月2日的变更中 新华保险旗下坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）与坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司退出烟台芝罘万达广场股东行列 上海万达锐驰企业管理有限公司成为全资控股股东 [2][7] - 上海万达锐驰企业管理有限公司成立于2023年 注册资本5000万人民币 由大连万达商业管理集团股份有限公司100%控股 [2][7] - 大连万达商业管理集团股份有限公司成立于2002年9月 注册资本约271.64亿人民币 由大连万达集团股份有限公司 王健林等13位股东共同持股 主营业务是为全国各地的万达广场提供商业管理服务 [2][7] - 此次接盘方苏州联商玖号商业管理有限公司成立于2025年8月 法定代表人牟舟 注册资本100万人民币 由浙商金汇信托股份有限公司旗下丽水联睿荣通管理咨询合伙企业（有限合伙）和苏州新联管理咨询有限公司共同持股 [3][8] - 浙商金汇信托旗下关联公司苏州联商柒号商业管理有限公司此前已接手大连统南企业管理有限责任公司与大连万颛企业管理有限公司 [3][8] 历史交易背景 - 烟台芝罘万达广场此前已于2024年7月被卖出 大连万达商管集团在当时退出了股东行列 [5][10]

大连万达商管集团新增被执行人信息及资产动态 - 2025年12月2日 大连万达商业管理集团股份有限公司及宿迁万达广场投资有限公司新增一则被执行人信息 执行标的为1.7亿余元（具体为173,117,036元） 执行法院为江苏省宿迁市中级人民法院 [1][2] - 同日 大连万达商管集团通过旗下上海万达锐驰企业管理有限公司 首次赎回并全资控股烟台芝罘万达广场有限公司 此举发生在公司已抛售40多座万达广场之后 [2] 公司历史及当前风险信息概况 - 大连万达商管集团成立于2002年9月 注册资本约271.6亿人民币 由大连万达集团股份有限公司 王健林等13位股东共同持股 主营业务是为全国万达广场提供商业管理服务 [3] - 截至目前 公司现存4条被执行人高风险信息 被执行总金额约1.7426亿元 除12月2日的1.7亿余元外 其余三条分别为11月18日被执行48万元 10月28日被执行13.8万余元 9月28日被执行52.7万元 [3] - 公司另有39条历史被执行人信息 历史被执行总金额约6亿余元 [3] 公司股权冻结风险详情 - 大连万达商管集团现存56条股权冻结风险信息 [4] - 2025年10月27日 公司有两则股权冻结信息 被冻结股权所在企业分别为义乌万达广场投资有限公司（冻结股权数额1亿元）和绵阳涪城万达广场有限公司（冻结股权数额5000万元） 冻结期限均为2025年10月27日至2028年10月26日 执行法院为江苏省南京市中级人民法院 [4] - 2025年10月10日 公司新增两则股权冻结信息 被冻结股权所在企业分别为齐齐哈尔万达广场投资有限公司（冻结股权数额5000万元）和广州万达广场投资有限公司（冻结股权数额1亿元） 冻结期限均为2025年10月9日至2028年10月8日 执行法院为成渝金融法院 [4]

核心交易事件 - 烟台芝罘万达广场有限公司发生工商变更 新华保险旗下坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）和坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司退出股东行列 新增万达商管旗下上海万达锐驰企业管理有限公司为全资控股股东[3] - 此举意味着在抛售40多座万达广场之后 万达集团首次赎回一座万达广场[4] - 上海万达锐驰企业管理有限公司成立于2023年 注册资本5000万人民币 由大连万达商业管理集团股份有限公司100%控股[4] - 烟台芝罘万达广场有限公司成立于2010年11月 注册资本7.08亿人民币 法定代表人为吴华[5] 公司背景与历史变更 - 大连万达商业管理集团成立于2002年9月 注册资本约271.64亿人民币 由大连万达集团股份有限公司 王健林等13位股东共同持股[5] - 去年7月 大连万达商业管理集团曾退出烟台芝罘万达广场有限公司股东行列 新增坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）和坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司为股东[5] - 截至目前 大连万达商管涉及股权冻结风险信息56条 被执行人高风险信息4条 历史被执行人信息38条[5] 近期重大资产出售 - 5月20日 相关部门无条件批准太盟 高和丰德 腾讯 潘达商管 阳光人寿保险等设立合营企业 收购大连万达商业管理集团持有的48个万达广场项目公司100%股权[6] - 8月25日 由太盟 腾讯等13家企业组成的私募基金"苏州宽遇股权投资基金合伙企业"正式成立 总出资额为224.29亿元 旨在收购上述48座万达广场[6] - 48座万达广场涉及北京 上海 广州 南京 成都 哈尔滨 武汉 石家庄 杭州 重庆 天津等多个一 二线重要城市[6] - 此后万达商管还出售了广州增城万达广场 上海奉贤富力万达项目则被拍卖[7] - 10月21日 广州增城万达广场有限公司发生工商变更 大连万达商业管理集团退出股东行列 新增北京嘉君科技发展有限公司全资持股[7]

核心观点 - 公司核心看点为母公司重资产持有大体量优质商场，而公司以轻资产模式运营商管业务，享有空间卡位和规模优势，对商户具备强定价权 [1] - 同店增长和规模扩张驱动经营杠杆效用提升，未来商管业务的收入与盈利增长确定性强 [1] - 轻资产模式无需庞大资本投入，可享母公司优质项目的运营红利，风险低、盈利能力高，盈利向上弹性更强 [1] 商业模式优势 - 万象系商场由母公司华润置地开发持有，商管环节由华润万象生活运营，区别于龙湖天街、吾悦广场等开发持有和运营集中于同一主体的模式 [1] - 轻资产模式避免了前期庞大的资金沉淀、较长回报周期以及苛刻的财务回报条件 [1] - 公司商管核心竞争优势在于对商户不断强化的议价能力，源于母公司稳定增长的、大体量优质购物中心的合约支持 [2] 竞争优势来源 - 母公司是中国购物中心领域早期进入者，抢先布局关键地区市场占据核心地段，其数量稳居行业第一梯队，储备有序增加 [2] - 母公司资源为公司带来稀缺重誓资源、与品牌深度绑定的关系，以及调租换铺的强势话语权 [2] - 专业团队在动态市场变化中找寻最优解，形成客流-销售额-品牌吸引V更新的正反馈，使在管商场表现超越消费基本面，实现长期同店增长 [2] 盈利驱动因素 - 在万象系购物中心同店增长和规模扩张下，公司经营杠杆效应增强，商管运营利润率有望继续提升 [2] - 单个购物中心项目层面，大部分成本相对固定或随通胀同步增长，同店租金的稳健增长能够带来NOI Margin的增长 [2] - 公司层面，随着母公司不断新建购物中心，总部招商和营销人员可管理更多项目，经验与模式可迁移，劳动效率提升拉动利润率上行 [2] 盈利预测与估值 - 调整后公司2025-2026年EPS预测为1.73元/2.12元（原预测值为1.88元/2.19元），引入2027年预测值2.44元 [2] - 采用DCF估值法，目标价为52.55港元 [2] - 维持"买入"评级 [2]

核心业务模式 - 公司依托母公司华润置地持有的优质物业资源，无需承担重资产投入与开发风险，即可享有稀缺的重奢资源与核心地段优势 [1] - 公司采用轻资产商管模式，由母公司开发持有商场，公司负责运营环节，无需庞大资本投入却可享运营红利，风险低、盈利能力高 [2] - 相较于龙湖天街、吾悦广场等开发持有和运营集中于同一主体的模式，公司模式避免了前期庞大资金沉淀、较长回报周期及苛刻的财务回报条件 [2] 竞争优势与议价能力 - 公司商管核心竞争优势在于对商户不断强化的议价能力，源于母公司稳定增长的、大体量优质购物中心的合约支持 [2] - 母公司是中国购物中心领域早期进入者，抢先布局关键地区市场占据核心地段，其数量稳居行业第一梯队，储备有序增加 [2] - 母公司资源为公司带来稀缺重奢资源、与品牌深度绑定的关系，以及调租换铺的强势话语权 [2] - 凭借专业、有创造力的运营团队，公司在动态市场变化中找寻最优解，形成客流-销售额-品牌吸引/更新的正反馈 [2] 增长驱动与盈利能力 - 公司实现超越行业基本面的同店增长，并通过经营杠杆效应不断提升利润率，展现出低风险、高盈利的强劲弹性 [1] - 在单个购物中心项目层面，大部分成本相对固定或随通胀同步增长，同店租金的稳健增长能够带来NOI Margin的增长 [3] - 在公司层面，随着母公司不断新建购物中心，总部招商和营销人员可管理更多项目，经验与模式可迁移，劳动效率提升拉动利润率上行 [3] - 公司强大的品牌议价能力、卓越的运营团队及持续扩大的管理规模驱动商管业务收入与盈利增长确定性强 [2]

公司商业模式 - 公司采用轻资产运营模式，依托母公司华润置地持有的大体量优质商场资源，无需承担重资产投入与开发风险即可享有稀缺重奢资源与核心地段优势 [1] - 与龙湖天街、吾悦广场等开发持有和运营集中于同一主体的模式不同，公司模式风险低、盈利能力强且盈利向上弹性更强 [1] 核心竞争优势 - 母公司作为中国购物中心领域早期进入者，抢先布局关键地区核心地段，其商场数量稳居行业第一梯队且储备有序增加，为公司带来稀缺重奢资源 [2] - 公司凭借强大的品牌议价能力、与品牌深度绑定的关系以及调租换铺的强势话语权，形成客流-销售额-品牌吸引/更新的正反馈循环 [2] - 公司拥有专业且有创造力的运营团队，能在动态市场变化中寻找最优解，使在管商场表现超越消费基本面并实现长期同店增长 [2] 增长驱动与盈利前景 - 公司对商户具备强定价权，同店增长和规模扩张驱动经营杠杆效应提升，商管业务收入与盈利增长确定性强 [1][3] - 在单个购物中心项目层面，大部分成本相对固定或随通胀同步增长，同店租金的稳健增长能够带来NOI Margin的增长 [3] - 在公司层面，随着母公司不断新建购物中心，总部招商和营销人员可管理更多项目，经验与模式可迁移，劳动效率提升拉动利润率上行 [3]

控股股东股份配售事件 - 2025年11月13日，控股股东华润置地以每股41.70港元的价格配售4950万股公司股份，占总股本的2.17% [1] - 配售完成后，华润置地持股比例从72.29%下降至70.12%，旨在丰富股东结构、吸引机构投资者并提升股份流动性 [1] - 此次配售预计为华润置地补充资金约20.61亿港元，将用于土地收购、开发成本及一般营运资金 [1] 控股股东经营表现 - 2025年1-10月，华润置地商品房累计销售金额为1696亿元，同比下降16.6%，降幅与百强房企基本一致，行业排名稳居前三 [1] - 同期，华润置地权益拿地金额为334亿元，同比大幅增长37.6%，拿地均位于核心一二线城市，拿地楼面均价为28376元/平方米 [1] 公司业务运营 - 截至2025年上半年，公司在营购物中心共125个，第三季度新开业6个 [2] - 公司扩张策略兼顾一二线城市（如深圳、杭州）与下沉市场（如呼和浩特、淮安） [2] - 呼和浩特万象城于2025年7月4日开业，为城市更新项目，开业率达到100%，开业单日客流量突破20万人 [2] 盈利预测 - 预计公司2025年收入为184.97亿元，同比增长8.5%，2026年收入为201.93亿元，同比增长9.2%，2027年收入为221.53亿元，同比增长9.7% [2] - 预计2025年归母净利润为40.73亿元，同比增长12.2%，2026年为45.54亿元，同比增长11.8%，2027年为51.05亿元，同比增长12.1% [2]

财务表现 - 2025年前三季度营业总收入为7.29亿元，同比下降5.89% [1] - 2025年前三季度归属母公司股东净利润为8586.88万元，同比增长127.98% [1] - 2025年前三季度基本每股收益为0.18元 [1]

公司股权变更 - 广州增城万达广场有限公司发生股东变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出，由北京嘉君科技发展有限公司全资持股，同时法定代表人由吴华变更为宋敏 [1] - 广州增城万达广场有限公司成立于2012年3月，注册资本为2.5亿人民币 [1] - 北京嘉君科技发展有限公司亦于10月19日全资收购黄石万达广场投资有限公司，取代原股东大连万达锐驰企业管理有限公司（持股99%）和大连万锐企业管理有限公司（持股1%），法定代表人同样变更为宋敏 [1] - 北京嘉君科技发展有限公司成立于2018年，注册资本为67500万人民币，由深圳弘商私募股权投资基金合伙企业（有限合伙）100%控股 [1] 公司资产出售 - 大连万达商业管理集团股份有限公司于5月20日获无条件批准，将其直接或间接持有的48个万达广场项目公司100%股权出售给由太盟、高和丰德、腾讯、潘达商管、阳光人寿保险等设立的合营企业 [4] - 大连万达商管集团主营业务是为全国各地的万达广场提供商业管理服务，公司成立于2002年9月，注册资本约271.64亿元，由大连万达集团股份有限公司、王健林等共同持股 [5] 公司法律风险与股权冻结 - 黄石万达广场投资有限公司于2024年7月被横琴粤澳深度合作区人民法院冻结股权10000万人民币，被执行人为大连万达商业管理集团股份有限公司 [2] - 大连万达商业管理集团股份有限公司于10月8日新增两则股权冻结，涉及乐山万达广场实业有限公司（冻结股权数额约1.88亿人民币）和绵阳涪城万达广场有限公司（冻结股权数额5000万人民币），冻结期限均为三年，执行法院为成渝金融法院 [4] - 大连万达商业管理集团股份有限公司于10月15日新增一则股权冻结，涉及齐齐哈尔万达广场投资有限公司（冻结股权数额5000万元），冻结期限自2025年10月9日至2028年10月8日，执行法院为成渝金融法院 [5] - 被出售的广州增城万达广场有限公司和黄石万达广场投资有限公司此前均涉及多起合同法律纠纷案件 [2]