杭州土地市场表现 - 11月27日杭州萧山区2宗宅地由滨江集团溢价竞得，总成交金额24.62亿元，最高溢价率18.92% [1][3] - 2宗地块总用地面积6.28万㎡，总规划建筑面积11.29万㎡，总起始价21.57亿元，均溢价超10%成交 [3] - 湘湖单元地块经过28轮竞价以8.49亿元成交，楼面价20811元/㎡，溢价率18.92% [3] - 市北单元地块经过18轮竞价以16.13亿元成交，楼面价22355元/㎡，溢价率11.78% [3] - 11月杭州共进行2次土拍，成交5宗地块，总成交金额67.9亿元 [1][5] 市场格局分化分析 - 此次溢价成交与11月25日3宗地块全部底价成交形成鲜明对比，印证“核心资产抗跌、外围承压”的分化格局 [1][4][5] - 湘湖低密地块因紧邻风景区、享有产业红利等优质资源受市场认可 [4] - 市北地块配套齐全交通便利，但楼面价较2025年上半年同板块地块仍有下降，显示市场热度降温 [4] - 资金雄厚品牌房企对核心区域及特色资源优质板块保持信心，市场热度非均匀消退 [5] 北京土地市场情况 - 11月27日北京通州区一宅地由中海以12.48亿元竞得，成交楼面价22929元/㎡，溢价率0.97% [1][7] - 该地块规划建筑面积54428.279㎡，容积率2.20，起始价12.36亿元 [7] - 地块位于通州老城核心梨园板块，邻近地铁1号线，生活配套成熟 [8] - 近期北京土地市场交易活跃度提升，民企懋源此前经过百余轮竞价以18.21%溢价率竞得核心区地块 [7][8] 南京土地市场情况 - 11月27日南京江北新区2宗宅地均底价成交，总成交金额8.62亿元 [1][10] - 2宗地块总土地出让面积6.71万㎡，总规划建筑面积11.73万㎡ [10] - 浦苑路以东地块由南京昕科资产管理有限公司以2.23亿元底价竞得，楼面价7796元/㎡ [10] - 文景路以北地块由南京扬子江开发置业有限公司以6.38亿元底价竞得，楼面价7203元/㎡ [10]

杭州土地市场成交情况 - 11月27日杭州萧山区出让2宗宅地，总成交金额24.62亿元，均由滨江集团溢价竞得，最高溢价率18.92% [1] - 两宗地块总用地面积6.28万㎡，总规划建筑面积11.29万㎡，总起始价21.57亿元 [4] - 湘湖单元地块规划建筑面积40773.6㎡，容积率1.2，经过28轮竞价以总价8.49亿元成交，成交楼面价20811元/㎡，溢价率18.92% [4] - 市北单元地块规划建筑面积72172.5㎡，容积率2.5，经过18轮竞价以总价16.13亿元成交，成交楼面价22355元/㎡，溢价率11.78% [4] - 11月杭州共进行2次土拍，成交5宗地块，总成交金额67.9亿元 [3] 土地市场分化特征分析 - 此次土拍与11月25日3宗地块全部底价成交形成鲜明对比，印证杭州土地市场"核心资产抗跌、外围承压"的分化格局 [2] - 湘湖低密地块紧邻湘湖风景区，享有生态配套和产业红利，显示市场对优质低密地块的认可 [5] - 市北地块周边配套齐全交通便利，但较2025年上半年同板块内地块楼面价仍有下降，最低降幅2000元/㎡ [5] - 滨江集团作为本土龙头房企积极补仓，表明资金雄厚的品牌房企对杭州核心区域及优质板块保持信心 [6] - 板块分化加剧，拥有稀缺景观资源的湘湖低密地块和配套成熟的市北核心地块受关注，偏远或同质化竞争严重板块面临压力 [6] 其他城市土地市场对比 - 北京通州区宅地由中海以12.48亿元竞得，成交楼面价22929元/㎡，溢价率0.97% [3] - 南京江北新区2宗宅地均底价成交，总成交金额8.62亿元，总规划建筑面积11.73万㎡ [8] - 北京土地市场10-11月进入密集供应期，交易活跃度显著提升，此前民企懋源经过百余轮竞价以18.21%溢价率竞得核心区地块 [7]

杭州土地市场表现 - 11月27日杭州萧山区2宗宅地均由滨江集团溢价竞得，总成交金额24.62亿元，最高溢价率18.92% [2] - 2宗地块总用地面积6.28万m²，总规划建筑面积11.29万m²，总起始价21.57亿元，均溢价超10%成交 [4] - 湘湖单元地块经过28轮竞价以8.49亿元成交，楼面价20811元/m²，溢价率18.92%；市北单元地块经过18轮竞价以16.13亿元成交，楼面价22355元/m²，溢价率11.78% [4] - 11月杭州共进行2次土拍，成交5宗地块，总成交金额67.9亿元 [3][6] - 土拍结果凸显市场分化格局，核心区域拥有稀缺景观资源或成熟配套的优质地块受关注，而外围或同质化板块承压 [2][5][6][7] 北京土地市场动态 - 11月27日北京通州区一宅地由中海以12.48亿元竞得，成交楼面价22929元/m²，溢价率0.97% [3][8] - 该地块规划建筑面积54428.279m²，起始价12.36亿元，吸引两家房企参与竞拍 [8] - 十月至十一月北京土地市场进入密集供应期，交易活跃度提升，此前有民企经过百余轮竞价以18.21%溢价率竞得核心区地块 [8] 南京土地市场情况 - 11月27日南京江北新区2宗宅地均底价成交，总成交金额8.62亿元 [3][9] - 2宗地块总规划建筑面积11.73万m²，分别由南京昕科资产管理有限公司和南京扬子江开发置业有限公司以起始价竞得 [9] 行业趋势与房企策略 - 资金雄厚的品牌房企对核心区域及拥有特色资源的优质板块依然保持信心，积极补仓 [5][6] - 房企整体拿地偏谨慎，但对稀缺优质地块的争夺激烈，土地市场热度呈现分化态势 [6][7] - 市场特征为信心与理性并存，板块分化加剧，核心资产抗跌而外围承压 [6][7]

土地市场热度高涨 - 7月份以来全国热点城市土地市场频现高单价、高溢价率地块 [1] - 上海徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块以12 25亿元成交 溢价率22 38% 楼面单价超20万元/平方米刷新全国纪录 [1] - 上海虹口区北外滩hk315-11地块由绿城以126577元/平方米楼面价竞得 溢价率46 33%创近年新高 [1] 房企投资策略变化 - 实力开发商聚焦上海等一线城市稀缺地块 体现对高端住宅市场的看好 [1] - 中指研究院指出土拍热度传导叠加优质新房供应加快 支撑上海楼市稳定 [1] - 房企投资策略加速向"精准化、高端化"转型 短期"低密地块+稀缺资源"组合受关注 [2] 二线城市土拍表现 - 成都成华区CH09(070102)：2025-033宗地吸引多家房企竞拍 最终以15 79亿元成交 溢价率29 05% [2] - 苏州苏园土挂(2025)04号地块经49轮竞拍 绿城以46 67亿元总价竞得 楼面价65242元/平方米刷新江苏纪录 [2] 土地市场数据趋势 - 上半年一线城市住宅用地出让金同比增49 5% 二线城市成交面积增18 3% 出让金增43 5% [3] - 二线城市平均溢价率达13 6% 核心区与外围市场分化加剧 [3] - 预计热点城市核心地块将维持高溢价成交 三四线城市以底价为主 [3]

土地市场热度 - 苏州两宗地块出让总面积10 75万平方米 起拍总价49 64亿元 其中园区双湖地块经过49轮竞拍由绿城以总价46 67亿元竞得 成交楼面价65241 78元/平方米 溢价率8 74% 刷新江苏省最高楼面价纪录 参拍房企6家多为头部央国企 [1] - 杭州两宗住宅用地出让起始总价15 23亿元 最终揽金18 98亿元 平均溢价率24 6% [2] 房企投资策略 - 央企 国企和地方国资仍是拿地主力 民企仅在重点深耕区域补充土储 绿城在上海 杭州 苏州 南京等城市进入拿地金额TOP10 在杭州 苏州位列前三 [1] - 房企投资策略加速向"精准化 高端化"转型 短期"低密地块+稀缺资源"组合地块保持较高关注度 [1] - 热点城市土地出让呈现小型化 位置在中心区域且利润确定性较强 满足尽快开发 尽快销售要求 缩短开发周期以提振拿地积极性 [2] 市场分化格局 - 苏州土地市场呈现理性与热度并存态势 核心区优质宅地供应收缩 市场更趋"核心高热 外围承压"分化格局 [1] - 北上深杭等热点城市核心地块凭借稀缺属性预计仍将频现高溢价成交 成为房企争夺焦点 而多数三四线城市土地市场继续以底价成交为主 [3] 政策与信心影响 - 自去年三季度各地楼市优化政策刺激市场 一线和强二线城市楼市摆脱低迷 土地市场信心修复 [2] - 土拍规则大调整 包括取消竞拍限价 恢复"价高者得"规则 叠加新房市场信心回归 提振房企参拍积极性 [2] 供地趋势 - 下半年各地供地端延续"缩量提质"模式 热点城市核心地块保持高溢价成交 部分城市可能通过优化供地结构 降低起拍价格吸引投资 [3]

土地市场热度分析 - 苏州土地市场呈现理性与热度并存态势 园区双湖地块以46.67亿元成交 楼面价65241.78元/平方米创江苏省纪录 溢价率8.74% [1] - 杭州两宗住宅用地平均溢价率达24.6% 总成交金额18.98亿元 较起始价15.23亿元明显提升 [2] - 上半年重点城市拿地金额TOP10房企以央企、国企和地方国资为主 民企仅在重点区域补充土储 绿城在杭州、苏州位列前三 [1] 房企投资策略变化 - 房企投资加速向"精准化、高端化"转型 "低密地块+稀缺资源"组合地块保持高关注度 [1] - 热点城市土地出让呈现小型化、中心化特征 利于缩短开发周期 提升开发商拿地积极性 [2] - 房企更注重项目安全性与盈利确定性 北上深杭等热点城市核心地块频现高溢价成交 [3] 政策与市场影响 - 楼市优化政策刺激效应显现 一线和强二线城市土地市场信心修复 [2] - 土拍规则调整取消竞拍限价 恢复"价高者得"规则 提振房企参拍积极性 [2] - 下半年供地端延续"缩量提质"模式 三四线城市土地市场以底价成交为主 [3] 区域市场分化 - 苏州土地市场将形成"核心高热、外围承压"分化格局 核心区优质宅地供应收缩 [1] - 热点城市核心地块凭借稀缺属性保持高溢价成交 部分城市通过优化供地结构吸引投资 [3]