如果说"确定性"是刚需盘的标签，"产品硬实力"则成为手握千万预算的改善型购房者的核心决策标尺。 单价6万—10万元/平方米的改善型新盘，在2025年全面迈入"价值抉择模式"。据北京商报记者不完全统 计，北京2025年全年共有26个单价在6万—10万元/平方米区间的改善型项目入市，累计供应房源超1.3 万套，市场分化态势尤为显著。其中，在拿地环节表现亮眼的"中建系"，将"掰手腕"延展至一线营销， 但结果天差地别：中建二局旗下房地产公司中建玖合打造的中建·运河玖院依托优质产品力与配套优 势，以81.15%的去化率登顶"改善去化王"，其二期顶层河景房源总价突破4000万元仍具备吸引力；而由 中海地产打造的中海朝阳ONE去化率则仅为15.4%，沦为同梯队垫底项目。在户型趋同的市场背景下， 区位配套成熟度与产品细节打磨，成为撬动改善型住宅去化的关键变量。 地段、产品、配套与性价比 户型设计缺陷带来的去化难 在中建·运河玖院、颐海澐颂、建发金茂观宸等项目凭借超70%的去化率彰显强劲市场竞争力的同时， 部分与热销项目处于同一单价梯队的楼盘，受产品定位偏差、区位配套支撑不足等多重因素影响，呈现 出销售疲软态势，去化进度大幅落 ...

如果说"确定性"是刚需盘的标签，"产品硬实力"则成为手握千万预算的改善型购房者的核心决策标尺。单价6万—10万元/平方米的改善型新盘， 在2025年全面迈入"价值抉择模式"。北京商报记者不完全统计，北京2025年全年共有26个单价在6万—10万元区间的改善型项目入市，累计供应 房源超1.3万套，市场分化态势尤为显著。其中，在拿地环节表现亮眼的"中建系"，将"掰手腕"延展至一线营销，但结果天差地别：中建二局旗 下房地产公司中建玖合打造的中建·运河玖院依托优质产品力与配套优势，以81.15%的去化率登顶"改善去化王"，其二期顶层河景房源总价突破 4000万元仍具备吸引力；而由中海地产打造的中海朝阳ONE去化率则仅为14.48%，沦为同梯队垫底项目。在户型趋同的市场背景下，区位配套 成熟度与产品细节打磨，成为撬动改善型住宅去化的关键变量。 | 区位 | 月份 | 项目案名 | 项目名称 | | 户数 已签约套数 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 通州 | 3月4日 | 绥云福苑(一期) | 绳式ONE | 124 | 29 | | | 4 23 H | | | | ...

| 区位 | 月份 | 项目案名 | 项目名称 | | 户数 已签约套数 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 通州 | 3月4日 | 缓云福苑(一期) | 绳云ONE | 124 | 29 | | | 4月23日 | | | | | | | 9月13日 10月25日 | 玖运佳苑(一期) | 中建 · 运河玖院 | 838 | 680 | | | 12月19日 | 玖运佳苑(二期) | 中建 · 云河玖院 | 552 | 242 | | 丰台 | 3月17日 | 观宸嘉园 | 建发金茂观宸 | 479 | 367 | | | 4月30日 | | | | | | | 9月20日 | 观音显元 | 建发会变观信二期 | 368 | 62 | | | ４月21日 | 偶颂佳苑 | 北京偶内幼 | 439 | 121 | | | 1月18日 4月2日 | 璞兔佳苑 | 金茂璞兔丰宜 | 504 | 247 | | | 5月20日 | 中海藏峰佳苑 | 中海丽泽参號院 | 458 | 133 | | | 9月13日 | | | | | | 海淀 | 3月11日 | 咖准大 ...

项目概况 - 北京宝山村双子座项目包括两个独立开发的楼盘：海宸元境和北京隅海岄，分别由央企中建壹品和北京国企金隅地产开发，两者仅一路之隔但无股权关系[4] - 两个项目案名均包含"海"字，但并非兄弟楼盘，而是竞争对手，案名设计独立且含义各异：海宸元境强调"从容海淀、境归如壹"，北京隅海岄则突出"知行山海，心安一隅"[2][7] - 项目定位为海淀刚需豪宅，区别于同区域其他双子座项目（功德寺和樾望云与和樾玉鸣定位刚需豪宅，朱房村臻澐与建发海晏定位顶级豪宅）[8] 规划设计方案 - 总规划显示海宸元境南面林地0.7公顷，北京隅海岄南面林地0.39公顷，整体布局注重景观资源利用[12][17] - 交通动线设计上，双方车库出入口东西分布，北京隅海岄东北出入口正对海宸元境西门，东门北面紧邻消防出入口[14] - 楼栋布局差异显著：海宸元境采用行列式布局，3栋楼7个单元长约150米；北京隅海岄采用梅花桩式布局，3栋楼9个单元长约180米[15] - 空间设计理念不同：海宸元境讲究平权主义，北京隅海岄突出楼王空间感[17] - 日照系数对比：海宸元境塔楼1.32-1.65，板楼1.17-1.65；北京隅海岄塔楼1.3-2.02，部分达1.60-1.67[18] 产品户型配置 - 海宸元境共计414户，以95-130平方米户型为主，含少量180平方米户型[24] - 北京隅海岄共计458户，户型建面约105/130/145平方米[24] - 具体户型配比显示：海宸元境包含105/108/133平方米户型，北京隅海岄包含105/130/145/175平方米户型，其中145平方米户型出现频率较高[19] 配套设施设计 - 海宸元境配备三大门加小门，大门退线300平方米，设下沉庭院和会所[16] - 北京隅海岄采用东西双大门设计，配套设置雨水处理设施[16] - 建筑风格差异：海宸元境采用现代风格，屋顶高度26.85米；北京隅海岄具体风格未明确，但显示高度32.70米[20][21] 区域市场情况 - 海淀区在售楼盘包括香山樾、印香山、功德寺双子、朱房村项目等10个主要项目，其中和樾望云成交656套（供应693套），成交率94.7%；颐海澐颂成交546套（供应752套），成交率72.6%[24] - 待售项目除宝山村双子外，还包括半壁店保利建工双子（未出规划）和中海树村地王（已领施工证未开盘）[23][24] - 土地供应方面：上地0702地块容积率2.2，限高30米，预计供应600多套房；四季青镇西郊机场周边三地块共计用地8.8万公顷，曾出现在第五、六轮供地清单[23] 开发商战略 - 中建壹品通过海宸元境推出首个高端产品系"元境系"[7] - 金隅地产强化"北京隅系列"产品线，注重山海主题故事叙述[7] - 两家企业对地脉文化理解和客户画像存在差异，但均选择避开大面积户型竞争，聚焦刚需豪宅市场[8]