公司私有化进程与背景 - 大悦城地产私有化决议案于11月17日获计划股东通过，预计在香港联交所的上市地位将于11月27日撤销，结束其12年的上市历程 [1] - 私有化决策于今年7月底启动，大悦城控股宣布以协议安排方式回购港股大悦城地产股份，总代价约29.32亿港元 [3] - 资本市场对私有化举措反应积极，7月31日消息传出后，大悦城地产于8月1日复牌股价当日大涨45.95%，市值飙涨至76.85亿港元，决议案通过后股价再度小幅上扬 [6] 公司历史与架构演变 - 公司成立于1992年，于2013年以"中粮置地控股"之名借壳"侨福企业"登陆香港联交所，后更名为大悦城地产 [1] - 2019年，中粮系启动重大资产重组，A股上市的大悦城控股收购港股大悦城地产64%股权，形成"A控红筹"架构，旨在打通境内外融资通道 [2] 私有化动因：财务与运营压力 - "A控红筹"架构未能发挥预期协同效应，港股市场对内地商业地产企业估值偏低，大悦城地产股价长期低于净资产，再融资能力受制约 [2] - 大悦城控股2022至2024年累计亏损超过70亿元，2025年前三季度亏损再超5亿元，经营状况未明显改善 [3] - 作为港股平台的大悦城地产连续两年融资现金流净额为负，无法提供稳定境外融资支持，反而成为财务负担 [3] - 双重上市平台导致治理复杂性增加，决策链条拉长，运营效率受限，私有化有助于缩短决策链条并强化核心业务资源协同 [3] 私有化后的战略展望 - 交易完成后，大悦城控股将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润，作为私人公司在制定长期战略决策方面更具灵活性 [4] - 对于拥有央企背景和优质资产储备的企业，通过私有化实现战略重构，有望在行业高质量发展阶段开辟新的增长空间 [8] 行业趋势与背景 - 大悦城地产的退市是当前房地产行业调整期的缩影，行业正经历从高速增长向高质量发展的深刻转型 [6] - 自2023年以来，3年内A股和港股合计已有约23家上市房企退出资本市场，2021年以来已有7家房企选择"私有化退市" [6] - 当前上市房企退市呈现被动退市为主、主动私有化退市增多的特征，私有化成为房企在行业转型中实现战略重整的重要路径 [7] - 行业洗牌加剧，优质资源进一步向头部企业与核心城市集中，重点央国企相较行业整体具备显著竞争优势 [7] - 商业地产领域，头部集中趋势有望延续，品牌和消费者的市场集聚、集团资金实力与运营商专业能力将推动头部企业更快成长 [7]

私有化方案获批与时间表 - 大悦城地产计划股东于11月17日批准私有化决议案，公司上市地位预期于11月27日正式撤销[1][2] - 私有化通过协议安排方式回购股份，总代价约29.32亿港元[2] - 在法院会议上，合共30名代表2,690,937,836股计划股份投票赞成，仅4名代表16,783,082股计划股份投票反对[2] 股权结构变化 - 协议安排前，大悦城控股持股64.18%，得茂持股2.58%，计划股东持股33.24%[3] - 协议安排后，大悦城控股持股比例将增至96.13%，得茂持股3.87%，实现对大悦城地产的绝对控股[3] 私有化动因 - 股票流动性低、融资功能受限、公司治理复杂性增加是私有化的主要原因[4] - 此举被视为房地产行业深度调整期对整体战略布局的关键优化，旨在缩短决策链条，提升治理效能[3][5] - “A控红筹”架构在行业调整期显现局限性，一体化运营模式或许更适应长周期挑战[4] 公司财务状况 - 大悦城控股过去三年业绩持续亏损，2022年亏损28.82亿元，2023年亏损14.65亿元，2024年净亏损约29.77亿元，三年合计亏损规模超过70亿元[4] - 至2025年上半年，大悦城控股实现扭亏为盈，私有化后将增厚其对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润[3][4] 行业背景与趋势 - 大悦城地产退市是2025年内第三起央国企退市案例，此前五矿地产等也已退市[5] - 2023年4月至2025年10月，已有29家上市房企确定退市，其中港股12家、A股13家，央国企占比近半[5] - 行业销售规模连年下滑，私有化是深度调整期的必然现象，未来2—3年这一趋势将持续，市场将经历更彻底的洗牌与重组[5] - 在融资端收紧、销售端承压的背景下，上市平台已从资本跳板沦为成本负担，退市成为企业降本增效、聚焦主业的理性选择[5]

股价表现与交易情况 - 公司股价上涨3.33%，报收0.62港元 [1] - 成交额达到5791.54万港元 [1] 私有化安排核心信息 - 公司上市地位预计于11月27日下午四时起撤销 [1] - 私有化以协议安排方式进行，每股回购对价为0.62港元 [1] - 私有化总金额约为29.32亿港元 [1] - 私有化建议由公司控股子公司向除公司和得茂以外的其他股东提出 [1]

股价表现与交易情况 - 公司股价上涨3.33%，报收0.62港元 [1] - 成交额达到5791.54万港元 [1] 私有化安排 - 公司上市地位预期将于11月27日下午四时起撤销 [1] - 私有化建议以协议安排方式回购股份，每股对价为0.62港元 [1] - 私有化总金额约为29.32亿港元 [1] - 私有化建议由公司控股子公司于7月31日宣布，并向除公司和得茂以外的其他股东提出 [1]

私有化方案获批与关键细节 - 大悦城地产私有化决议案已在法院会议上获得计划股东批准 [2] - 公司上市地位预计将于11月27日下午四时起撤销 [3] - 在总计4,729,765,214股计划股份中，有30名代表2,690,937,836股股份的参与者投票赞成，4名代表16,783,082股股份的参与者投票反对 [3] 私有化交易结构 - 私有化方案为协议安排方式，计划注销4,729,765,214股计划股份 [4] - 计划股份持有人有权就每股被注销股份收取0.62港元现金，总对价约29.32亿港元 [4] - 收购资金来源于公司内部资源及/或外部债务融资 [4] 股权结构变化 - 私有化前，大悦城控股集团持有大悦城地产约64.18%普通股，得茂公司持有2.58%普通股及部分优先股 [4] - 交易完成后，大悦城控股集团持股比例将增至96.13%，得茂公司持股3.87% [5] - 控股股东大悦城控股集团将几乎全部控股大悦城地产 [5] 公司近期财务表现 - 2025年上半年营业总收入为人民币81.24亿元，同比下降5.8% [6] - 物业开发收入为人民币54.81亿元，同比下降8.3% [6] - 净利润为人民币1.05亿元，同比下降26.6% [6] - 剔除投资物业税后公允价值亏损及汇率亏损约人民币1.4亿元后，核心净利润约为人民币2.44亿元，同比增长25.1% [6] 私有化背景与战略考量 - 私有化建议由控股公司大悦城控股集团于7月31日公告提出 [3] - 私有化原因是应对行业周期性发展影响下公司市场表现的阶段性波动和流动性承压 [4] - 该交易是积极应对市场环境变化的战略举措，旨在优化公司治理框架，整合组织架构与股权结构 [4] - 交易完成后有利于控股集团增厚对大悦城地产的权益，提升公司归母净利润 [4]

私有化交易核心信息 - 大悦城地产宣布私有化计划获法院会议批准，预期于11月27日正式撤销联交所上市地位 [2] - 私有化回购总代价约29.32亿港元 [2] - 协议安排后，大悦城控股对大悦城地产的持股比例将从64.18%增至96.13% [3] 私有化动因 - 股票流动性低、融资功能受限以及公司治理架构复杂是选择私有化的主要原因 [2] - 私有化有助于公司实施长期战略，提升业务灵活性并减少监管成本 [5] - 私有化可为投资者提供退出机会 [2] 公司业绩表现 - 大悦城控股过去三年持续亏损，2022年亏损28.82亿元，2023年亏损14.65亿元，2024年净亏损约29.77亿元，三年合计亏损规模超过70亿元 [4] - 2025年上半年，大悦城控股实现扭亏为盈 [4] - 交易完成后，公司将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润 [3] 行业趋势 - 近年来选择私有化退市的房企案例增多，包括首创置业、中国宏泰发展、华发物业、首创钜大、五矿地产等 [4] - 当前房地产行业深度调整，销售规模连年下滑，私有化被视为行业深度调整期的必然现象 [5] - 未来2至3年，房企私有化趋势或仍将持续，行业将经历更彻底的洗牌和重组 [5]

文章核心观点 - 大悦城地产私有化计划获股东批准，预计于2025年11月27日撤销香港联交所上市地位 [3][4] - 私有化主要原因为股票流动性低、融资功能受限及公司治理架构复杂，回购总代价约29.32亿港元 [5] - 私有化后，大悦城控股对大悦城地产的持股比例将从64.18%增至96.13%，有助于提升归母净利润 [5] - 房企私有化退市是行业深度调整期的普遍现象，未来2-3年该趋势可能持续 [6][7] 大悦城地产私有化交易细节 - 私有化通过协议安排方式回购股份，总代价约29.32亿港元 [5] - 协议安排前，大悦城控股持股64.18%，得茂持股2.58%，计划股东持股33.24% [5] - 协议安排后，大悦城控股持股比例将增至96.13%，得茂持股3.87% [5] - 大悦城地产是中粮集团旗下商业地产平台，管理32个商业项目及多地投资物业、酒店 [4] 大悦城控股财务状况 - 大悦城控股过去三年持续亏损，2022年亏损28.82亿元，2023年亏损14.65亿元，2024年净亏损约29.77亿元 [5] - 三年合计亏损规模超过70亿元 [5] - 2025年上半年公司实现扭亏为盈，私有化后将进一步增厚权益提升利润表现 [5] 行业私有化趋势及原因 - 近年房企私有化案例增多，包括首创置业、中国宏泰发展、华发物业、首创钜大、五矿地产等 [6] - 私有化原因包括市场与经营压力（股票流动性不足、融资功能丧失、连续亏损） [7] - 战略与效率需求（实施长期战略、减少监管成本、提升业务灵活性） [7] - 行业环境变化（房地产行业深度调整，销售规模连年下滑） [7]

私有化交易核心信息 - 大悦城地产于2025年通过协议安排方式私有化，上市地位预计于11月27日撤销 [2][3] - 私有化回购总代价约29.32亿港元 [3] - 私有化后，大悦城控股持股比例将从64.18%增至96.13% [3] 公司背景与架构 - 大悦城地产是中粮集团旗下商业地产平台，为A股大悦城控股的并表子公司，形成"A控红筹"架构 [3] - 截至2024年末，公司在全国五大城市群拥有或管理32个商业项目，以及投资物业、销售物业和豪华酒店 [3] 私有化原因分析 - 股票流动性低、融资功能受限以及公司治理复杂性是私有化的主要原因 [3] - 私有化有助于为投资者提供退出机会，并提升母公司对子公司的控制力 [3][4] 财务表现与影响 - 大悦城控股过去三年持续亏损，2022年亏损28.82亿元，2023年亏损14.65亿元，2024年净亏损约29.77亿元，三年合计亏损超70亿元 [4] - 2025年上半年大悦城控股实现扭亏为盈，私有化后将增厚其对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润 [4] 行业趋势观察 - 近年来房企及旗下企业私有化退市案例增多，例如首创置业、中国宏泰发展、华发物业、首创钜大、五矿地产等 [4] - 克而瑞认为私有化趋势未来2-3年或仍将持续，行业将经历更彻底的洗牌和重组 [6]

私有化交易核心信息 - 大悦城地产将于2024年11月27日正式从香港联交所退市，私有化计划已获股东批准 [1][2] - 私有化以协议安排方式回购股份，总代价约为29.32亿港元 [2] - 交易完成后，大悦城控股对大悦城地产的持股比例将从64.18%大幅提升至96.13% [2][3] 私有化动因 - 股票流动性低且融资功能受限，股价长期低迷限制了从资本市场筹资的能力 [2][4] - 当前“A控红筹”架构增加了公司治理的复杂性 [2] - 私有化有助于减少作为上市公司所需的监管成本和运营成本，提升战略决策灵活性 [4] 公司财务状况与影响 - 大悦城控股过去三年业绩持续亏损，2022年亏损28.82亿元，2023年亏损14.65亿元，2024年净亏损约29.77亿元，三年合计亏损规模超过70亿元 [3] - 2025年上半年大悦城控股已实现扭亏为盈 [3] - 私有化完成后，公司将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升归母净利润 [2][3] 行业趋势 - 房企及旗下企业私有化退市案例增多，近期案例包括大悦城地产、五矿地产，此前有首创置业、中国宏泰发展等 [3][4] - 房地产行业处于深度调整期，销售规模连年下滑，私有化被视为行业调整期的必然现象 [4] - 未来2至3年，房企退市的趋势或仍将持续，行业将经历更彻底的洗牌和重组 [1][4]

公司重大事件 - 公司计划股东于2025年11月17日举行的法院会议上批准通过该计划的决议案 [1] - 公司股份于联交所的上市地位预期将于2025年11月27日下午四时正起撤销 [1]