股息信息 - 截至2024年12月31日止年度末期股息为每股0.4 HKD[1] - 现金股息转换为代息股份的价格为HKD 6.17[1] 时间节点 - 股东批准股息日期为2025年4月30日[1] - 选择权截止时限为2025年6月4日16:30[1] - 除净日为2025年5月7日[1] - 递交股份过户文件最后时限为2025年5月8日16:30[1] - 暂停办理股份过户登记手续日期为2025年5月9日至2025年5月9日[1] - 记录日期为2025年5月9日[2] - 股息派发日为2025年6月16日[2] - 寄发股票及代息股份首个买卖日期为2025年6月16日[1]

股息安排 - 2025年5月19日发出截至2024年12月31日止年度末期股息以股代息安排通函刊發通知[1][8] 公司通讯 - 英文及中文版现载于公司网页和交易所网页[1][5] - 非登记股东浏览需提供邮箱，收印刷本需填回条[2][6] - 未提供邮箱需主动查网页[3][7] 其他信息 - 股票过户及登记处热线和查询电邮[3][7] - 回条填写要求及个人资料处理方式[15][17]

股息通函 - 2025年5月19日公司通知股东2024年度末期股息以股代息安排通函已发布[2] - 通函英文及中文版载于公司网页www.hanglung.com及交易所网页www.hkexnews.hk[2] 通讯接收 - 可在公司或交易所网页电子浏览通函，有困难可申请印刷本[3] - 可书面或邮件更改收取公司通讯语言版本及方式[4] - 提供邮箱地址确保及时收到通讯，书面或扫描二维码均可[5][12] 咨询方式 - 有疑问工作日9:00 - 18:00致电(852) 2862 8688或发邮件咨询[6] 公司信息 - 上市公司为恒隆地产有限公司，股份代号为00101[12] 回条注意 - 回条寄回地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17M楼[5] - 香港投寄回条可使用邮寄标签或简便回邮号码，无需贴邮票[5][12]

股息安排 - 恒隆地产截至2024年12月31日止年度末期股息有以股代息安排[1] - 全收现金股息毋须填表格，收代息股份需于2025年6月4日下午4:30前交回表格[1] - 未按指示交表将全收现金股息[1] 其他事项 - 股票及/或股息单平邮寄股东，邮误风险自担[1] - 股东可自愿提供电话及电邮，公司可能转交，有权书面申请存取更正[1]

股息信息 - 2024年度末期股息为每股0.40港元[7] - 股东可全现金、全以股代息或部分现金部分以股代息收取股息[23] - 以股代息股份市值为每股6.17港元，按2025年5月7 - 13日平均收市价计算[25] 时间安排 - 股东周年大会于2025年4月30日召开[7] - 最后实际可行日期为2025年5月13日[9] - 股份除净股息报价日期为2025年5月7日[15] - 送股份过户文件登记最后时限为2025年5月8日下午4时30分[15] - 暂停办理过户登记手续日期为2025年5月9日[15] - 记录日期为2025年5月9日[7,11,15,18,21] - 交回选择表格最后时限为2025年6月4日下午4时30分（特殊情况会更改）[15] - 预计寄发现金股息单及以股代息股份股票日期为2025年6月16日[15] - 预计开始买卖以股代息股份日期为2025年6月16日[15] - 股东选择股息形式最后日期为2025年6月4日[25] 股份数据 - 记录日期公司已发行股份4,783,681,530股[29] - 无以股代息选择现金股息约1,913,472,612港元[29] - 全体股东选以股代息，将发行不超310,125,220股，占已发行股份约6.48%，扩股后约6.09%[29] - 海外股东持7,456,263股，占已发行股份约0.16%[34] - 中国港股通投资者持有376,273,805股股份，占已发行股份总数约7.87%[46] 其他要点 - 以股代息安排须待联交所批准以股代息股份上市买卖方可作实[26][27] - 未按指示交回选择表格，末期股息全以现金支付[33] - 公司以股代息安排遵照香港法例及相关规定作出[37] - 通函未按新西兰法律登记备案，以股代息股份要约依可豁免的股息再投资计划作出[38] - 菲律宾境外发行的以股代息股份可获豁免登记，后续要约或出售需遵守登记规定[40] - 通函未在新加坡登记为招股章程，文件仅供新加坡股东使用，要约不可转让[41] - 公司确定股份为“指定资本市场产品”及豁免投资产品[42] - 以股代息股份要约依英国招股章程规例豁免刊发招股章程规定在英国进行[43] - 通函及选择表格未就英国2000年金融服务及市场法第21条作出，仅派发给相关人士[45] - 中国港股通投资者可通过中国结算参与以股代息安排[46] - 以股代息安排供全体合资格股东参与，参与者需遵守相关地区法规[47] - 以股代息股份获批准上市买卖后可于中央结算系统寄存、结算及交收[50] - 联交所参与者之间交易于交易日后续第二个交收日在中央结算系统交收[50] - 公司股份均于联交所上市及买卖，无于其他证券交易所上市买卖计划[51] - 以股代息股份可能包含少于1000股的股份，公司无特别买卖安排[51] - 少于买卖单位的股份买卖价与整手股份相比通常有折让[51] - 通函未提供以股代息安排财务意见，不构成推荐建议[52] - 股东对行动有疑问应咨询专业顾问[52]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公布的內容概不負責，對其準確性或完 整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公布全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內 容而引致的任何損失承擔任何責任。 恒隆地產有限公司 HANG LUNG PROPERTIES LIMITED (於香港註冊成立之有限公司) (股份代號 ﹕00101) | | 普通決議案 | 票數 (%) | | | --- | --- | --- | --- | | | | 贊成 | 反對 | | 7. | 批准將回購的本公司股份加入第6項決議案之一般性 | 3,230,391,130 | 485,903,134 | | 授權 | | (86.9251%) | (13.0749%) | | 通決議案。 | 由於第1至第7項決議案各自之贊成票數均超過百分之五十，因此該等決議案皆獲通過為普 | | | 承董事會命 公司秘書 馬婉華 香港，2025年4月30日 2025年4月30日舉行之股東周年大會 投票表決結果 恒隆地產有限公司（「本公司」）欣然宣布，於2025年4月30日舉行之股東周年大會（「周 年大會」）上，載於2025年3月21日之 ...

投资策略 - Zacks Rank系统通过关注盈利预测和预测修正来寻找优质股票 [1] - 价值投资是市场中最受青睐的投资方式之一 价值投资者通过基本面分析和传统估值指标寻找被低估的股票 [2] - 除Zacks Rank外 投资者可使用Style Scores系统筛选具有特定特征的股票 价值投资者最关注其中的"Value"类别 [3] 公司估值 - 恒隆地产(HLPPY)目前Zacks Rank为2(Buy) Value评级为A [4] - 恒隆地产市盈率(P/E)为9.50 低于行业平均市盈率15.03 [4] - 过去一年恒隆地产远期市盈率最高12.27 最低6.21 中位数8.54 [4] - 恒隆地产市净率(P/B)为0.21 显著低于行业平均市净率0.54 [5] - 过去52周恒隆地产市净率最高0.30 最低0.17 中位数0.21 [5] 投资机会 - 估值数据显示恒隆地产目前可能被低估 [6] - 结合盈利前景 恒隆地产是市场上最具吸引力的价值股之一 [6]

市场表现 - 恒生港股通高股息率指数(HSSCHKY)上涨0 85% 成分股中华润置地上涨4 64% 中国海外发展上涨3 76% 中国宏桥上涨3 09% 恒隆地产上涨2 59% 长和上涨2 44% [2] - 港股红利ETF博时上涨1 20% 最新价报0 93元 盘中换手0 44% 成交1661 97万元 近1年日均成交7895 66万元 [2] - 港股红利ETF博时近1年净值上涨22 27% 自成立以来最高单月回报24 18% 最长连涨月数3个月 最长连涨涨幅3 44% 上涨月份平均收益率4 95% 超越基准年化收益8 16% [3] 政策与行业动态 - 国务院常务会议指出要持续稳定股市 推动房地产市场平稳健康发展 [2] - 中邮证券认为地产板块上涨一般提前于基本面企稳 叠加近期增量政策预期较强 在4月底重要会议前板块仍有望实现超额收益 [2] 产品与指数特征 - 港股红利ETF博时紧密跟踪恒生港股通高股息率指数 该指数反映港股通高股息证券整体表现 [2] - 恒生港股通高股息率指数前十大权重股合计占比28 32% 包括兖矿能源(权重4 39%) 恒隆地产(3 38%) 信义玻璃(2 85%)等 [4][6] - 港股红利ETF博时最新规模37 31亿元 近22个交易日合计资金流入1674 14万元 [3] 风险与成本指标 - 港股红利ETF博时近1年夏普比率1 48 今年以来相对基准回撤0 39% [3] - 管理费率0 50% 托管费率0 10% 近1月跟踪误差0 038% [3]

行业分化 - 商业地产行业呈现冰火两重天格局，销售驱动型开发商面临利润断崖式下跌（如万科归母净利润-494亿元同比下滑超500%），而运营驱动型企业保持租金稳定增长（如华润置地租金收入233亿元同比增长8.4%）[1][3][4] - 商业模式差异导致现金流两极分化：销售驱动型企业依赖资产变现（如宝龙地产亏损55亿元），运营驱动型企业依靠租金形成可持续现金流（如龙湖集团运营收入267亿元占总营收20%）[2][3][4] - EBITDA成为衡量企业价值新锚点，运营型企业EBITDA利息保障倍数普遍高于4倍（如华润置地103亿元核心净利润覆盖息税成本），而销售型企业EBITDA覆盖能力薄弱[5][6][12] 财务结构 - 净负债率分层明显：太古地产4.4%处于净现金状态，万科80.6%从绿档跌入黄档，宝龙地产超100%面临债务压顶[8][9] - 现金短债比显示抗风险能力差异：华润置地1.46x、龙湖集团1.63x具备短期偿债保障，新城控股<1x显示偿债压力[10][11] - 财务健康企业呈现"租金→EBITDA→偿债"闭环，如华润置地连续三年租金覆盖息税成本，龙湖集团经营性现金净流入超60亿元[5][6][12] 租金质量 - 租金结构决定资产价值：华润万象城租金193.5亿元（出租率97.1%）、龙湖天街109.8亿元（出租率96.8%）具备REITs基础，而新城吾悦广场因下沉市场结构租金可持续性存疑[16][17][20] - 优质租金资产需满足三重标准：结构清晰（如华润已推出多只REITs）、现金流稳健（续租率高）、可证券化能力强[18][19][20] - 商场租金优于写字楼：华润购物中心租金同比增长8.4%，而中国国贸写字楼租金增速停滞，显示消费挂钩资产更受资本市场青睐[21][22] 战略模式 - 超长期持有运营型（太古/恒隆）坚持低杠杆慢增长，恒隆内地商场租金48.05亿港元且EBITDA稳定[24][25] - 双轮驱动混合型（华润/龙湖）形成开发-运营-证券化闭环，华润运营收入占比突破40%，龙湖三大支柱战略明确[24][26] - 重资产转轻资产型（万科/宝龙）转型困难，万科亏损494亿元后商管体系尚未建立，宝龙租金19.08亿元但资产证券化路径模糊[24][27] 估值逻辑 - 估值锚从地价预期转向现金流能力：华润商业REIT年化分派率5.08%股价上涨25.6%，宝龙租金增长但股价持续低迷[32][34][35] - 可证券化资产需具备现金流可预测性（如华润REITs）和租金多元化（如龙湖天街系统化运营），否则难以获得估值溢价[35][36] - 资本市场明确区分资产类型：太古地产股价回调有限因超长期现金流回报，恒隆股息收益率稳定在5%以上[34][36]

文章核心观点 恒隆地产长期看好内地市场，试图在复杂周期中练好“内功”，在高端商业领域寻找新增长点，其审慎稳健的经营范式或为房地产下半场提供新思路 [2] 瞄准高端商业综合体 - 公司是历史悠久的港资地产商，聚焦高端赛道和差异化定位，整体业绩稳步提升 [3] - 面对行业调整，公司不盲目扩张，聚焦高端商业领域，从存量资产中挖掘新增量 [3] - 国内商场总数超7000家，但真正高端标准的不到5%，公司坚持高端定位提升回报率的策略正确 [3] - 公司走“商业先行”路线，与多数内地房企“以住养商”模式不同 [3] - 公司在香港聚焦高端住宅等抗风险项目，在内地目标是把地块开发到极致 [3] - 公司大力布局二线城市，占据高端品牌龙头位置后，后来者难以撼动 [3][4] - 公司未来仍关注新机会，但不盲目追求体量增长，注重练好内功适应行业变化 [5] 持续调整发展节奏 - 公司未来核心策略是提升现有资产回报率和运营效率，为市场周期回归做准备 [6] - 公司将重心从横向扩张转向垂直增长，如上海恒隆广场推进三期建设，预计两年内零售面积增加13% [6] - 公司强化项目差异化和服务，提升“首店效应”，2024年已引入170个首店品牌 [6] - 公司尝试以多元体验型业态破圈，如引入体育运动类新品牌、开展“社区化运营” [6] - 公司酒店业务作为商办配套提升综合商业体整体价值，非单纯追求盈利 [6] - 2024年末大部分恒隆办公楼出租率保持在80%至90%，因其位置好、配套完善 [7] - 公司通过技术投入简化基础工作，实现租赁、财务、人力系统整合及物业管理系统定制优化 [7] 保障充足现金流 - 公司依托商场多元业态租金收入和住宅项目去化保障现金流，每年稳定租金收入约100亿元，净利润约30亿元，未来有望提升至40 - 50亿元 [7] - 公司在香港和内地拥有约200亿元可售住宅货值，按5年销售周期年均带来约40亿元现金流 [7] - 2025年公司将加快住宅项目销售节奏，推动去化和资金回笼，但不会因短期资金需求仓促决策 [8] - 公司财务稳健，融资渠道畅通，去年底启动融资计划，今年1月获100亿港元银团贷款 [8] - 充足现金流支撑重点项目建设，杭州恒隆广场2025年起分阶段落成，无锡和上海港汇恒隆广场酒店2025 - 2027年陆续开业 [8] - 2027 - 2031年公司有望迎来“黄金回报期”，前期投入项目将产生回报，资金压力缓解 [9]