核心观点 - 消费行业整体环比向好背景下 重点商管运营商同店经营表现呈现分化 头部企业有望夯实竞争壁垒 [1][5] - 行业下半年具备边际积极催化 包括低基数效应和政策支持 建议关注经营表现和政策催化 [1][5] - 推荐兼具成长与派息双重回报的标的 包括华润万象生活与太古地产 建议逢低布局恒隆地产 [6] 业绩表现 - 重点商管运营商1H25业绩符合市场预期 华润万象生活核心净利润同比增长15% 重点港资持有型开发商核心净利润同比下降4-9% [1] - 高端商管运营商1H25零售额平均同店增速较2024全年提升8.6个百分点至2.2% 大众运营商微升0.1个百分点至7.6% [2] - 高端运营商改善得益于重奢消费外流变化斜率趋缓 以及重奢品牌集中度提升和热点新消费品牌引入 大众运营商仍以客流增长驱动为主 [2] 租金与经营效率 - 恒隆 太古2024和1H25内地商场租金平均同比+0.5% +0.5% 相较零售额韧性显著 得益于固定租金调幅稳步提升 [3] - 大众运营商2024年来租金收入增速慢于零售额 1H24/2024/1H25租售比分别为13.7%/13.3%/12.7% [3] - 重资产运营商毛利率同比+0.3个百分点至73.9% 经营提效延续 [4] 派息政策 - 1H25华润万象 太古及恒隆地产分别以归母核心净利润的100% 46%和38%派发中期股息 DPS绝对额持平或有增 [4] - 相关公司指引2025全年派息政策维持稳定 对应全年预期派息率100% 91%和85% 派息能力具备保障 [4] - 当前相关标的交易于5.0% 5.4%和6.5%的2025年股息收益率 [6] 行业趋势 - 中长期维度优质商管运营商持续受益于"马太效应" 头部企业凭借核心项目区位优势 客群与品牌双边黏性以及自身经营能力夯实竞争壁垒 [5] - 建议关注行业供给过峰节奏 预计2025年重点商管运营商新开业购物中心数量较2024年下降36% [5]

股息信息 - 截至2025年6月30日止六个月中期股息每股0.12 HKD[1] - 现金股息转换代息股份价格为HKD 8.04[1] 时间节点 - 除净日2025年8月13日，记录日期2025年8月15日[1][2] - 股息派发日和代息股份首个买卖日期2025年9月24日[1][2] - 选择权截止时限2025年9月10日16:30[1]

股息安排 - 公司发布截至2025年6月30日止六个月中期股息的以股代息安排之通函[1][5] 通讯获取 - 通函英文及中文版载于公司网页www.hanglung.com及交易所网页www.hkexnews.hk[1][5] - 想在公司网页浏览日后通讯需向中介提供邮箱地址[2][6] - 想收通讯印刷本需填妥签署回条寄回或交回登记处[2][6] - 非登记股东收通讯应联系中介并提供邮箱地址[10] 咨询方式 - 对函件有疑问可于工作日9:00 - 18:00致电(852) 2862 8688或发邮件至hlp.ecom@computershare.com.hk[3][7] 其他信息 - 公司为恒隆地产有限公司，股份代号00101[10] - 香港中央证券登记有限公司简便回邮号码为37[12]

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股息计划 - 恒隆地产2025年中期股息以股代息计划选择表格截止日期为2025年9月10日下午4时30分（香港时间）[1] - 记录日期为2025年8月15日[1] - 公司通函日期为2025年8月25日[1]

股息信息 - 截至2025年6月30日止六个月中期股息每股0.12港元，2025年9月24日或前后派发[6] - 以股代息股份市值为每股8.04港元，按2025年8月13日至19日连续五个交易日平均收市价计算[22] 时间节点 - 最后实际可行日期为2025年8月19日[8] - 记录日期为2025年8月15日，确定股东收取中期股息权利[6][8][12][15] - 股份除净股息报价日期为2025年8月13日[12] - 接受股份过户登记最后时限为8月14日下午4时30分[18] - 股东选择股息形式最后日期为2025年9月10日[22] - 预计寄发现金股息单及以股代息股份股票日期为2025年9月24日[12] - 预计开始买卖以股代息股份日期为2025年9月24日[12] 股份数据 - 记录日期公司已发行股份数为5,002,011,935股，无股代息选择时现金股息总额约600,241,432港元[24] - 全体合资格股东选以股代息，将发行不超74,656,894股，占最后实际可行日期已发行股份总数约1.49%，占扩大后已发行股份总数约1.47%[24] - 记录日期海外股东持有7,439,884股，占已发行股份总数约0.15%[31] - 截至记录日期，中国港股通投资者透过中国结算持有391,672,600股股份，占已发行股份总数约7.83%[45] 其他要点 - 合资格股东可选择全现金、全以股代息或部分现金部分以股代息方式收取股息[20] - 以股代息安排须遵守香港法例及相关守则、规则和规定[34] - 公司股份均于联交所上市及买卖，无在其他证券交易所上市或买卖意向[49] - 以股代息股份可能以碎股形式分配，公司不作特别买卖安排[49] - 选择收取现金、以股代息股份或两者对股东是否有利视个别情况而定[50]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

香港同业拆息(HIBOR)走势 - 一个月香港同业拆息(HIBOR)在低位维持三个月后本周回升至逾2%水平 [1] - HIBOR在可预见的将来或维持在2%至3%的范围内 [1] 香港地产行业展望 - 香港地产行业在未来一个月将保持韧性直至政府公布《施政报告》之日 [1] - 市场正在建立对新政策的预期 [1] - 美国降息后行业可能会短期喘息 [1] - 行业仍将逐步复苏 [1] 看好的收租股 - 看好太古地产、恒隆地产、九龙仓置业及领展 [1] 看好的发展商 - 看好恒基地产及信和置业 [1]

HIBOR利率走势 - 一个月HIBOR本周回升至2%以上 此前连续三个月处于低于1.2%的低点 [1] - 预计未来HIBOR可能维持在2-3%区间内 [1] 香港地产股短期表现 - 过去两天香港地产股表现落后恒生指数4% 属于对HIBOR上涨的自然反应 [1] - 板块在未来一个月内(至9月中旬)仍具韧性 主因9月17日施政报告的政策支持预期及美国减息 [1] 香港楼市中长期展望 - 从12个月周期看 香港楼市(住宅和零售)将保持逐步复苏趋势 [1] 零售地产股推荐 - 看好太古地产(01972) 恒隆地产(00101) 九龙仓置业(01997) 领展房产基金(00823) [1] 住宅地产股推荐 - 看好恒基地产(00012) 信和置业(00083) [1]

HIBOR走势与影响 - 一个月HIBOR本周回升至2%以上 此前连续三个月处于低于1.2%的低点 [1] - 未来HIBOR可能会维持在2-3%的区间内 [1] - HIBOR上涨导致香港地产股过去两天表现落后恒生指数4% [1] 香港地产板块短期展望 - 板块在未来一个月内(直到9月中旬)预计保持韧性 [1] - 韧性主要源于9月17日施政报告带来的新政策支持预期增加 [1] - 美国减息也为板块提供支撑 [1] 香港楼市中长期前景 - 从12个月周期看 香港楼市将呈现逐步复苏态势 [1] - 复苏主要集中在住宅和零售领域 [1] 看好的具体标的 - 零售地产领域看好太古地产(01972) 恒隆地产(00101) 九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823) [1] - 住宅地产领域看好恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1]