投资规模与增长 - 2025年1～6月日本房地产投资额同比增长22%至3.1932万亿日元 创2007年以来上半年首次突破3万亿日元纪录 [2] - 全球房地产投资额同比增长21%至3580亿美元 其中美洲大陆增长23% 欧洲非洲及中东增长25% 亚太地区增长17% [7][8] - 东京以160亿美元房地产投资额位居全球城市首位 超过美国达拉斯-沃斯堡和纽约 [8] 投资结构分布 - 写字楼投资占日本整体房地产投资额53% 东京都心5区（千代田区/中央区/港区/新宿区/涩谷区）占投资额56% 为2018年上半年以来首次超50% [4][5] - 千叶/埼玉/神奈川三县因写字楼和物流设施项目出售占投资额11% 同比提升3个百分点 [5] - 大阪圈（大阪府/兵库县/京都府/奈良县）投资占比10% 较上年同期21%显著收缩 主因关西世博会带动的酒店投资告一段落 [5] 投资者构成与交易特征 - 海外投资者对日房地产购买额增至3.7倍达1.0948万亿日元 占整体投资额34% [2][5] - 大型交易活跃 黑石集团以约4000亿日元收购西武控股子公司综合大楼"东京花园露台纪尾井町" [7] - 企业资产出售案例突出 如华歌尔出售京都自有大楼 三菱地所从旗下REIT分拆收购赤坂公园大厦 [4] 市场驱动因素与预期 - 低利率环境与租金上涨预期推动东京都心写字楼交易活跃 [2] - 金融机构对房地产融资持积极态度 预计2025年全年投资额将接近6万亿日元 [7] - 东京都心5区A级写字楼（1990年后竣工/总面积超3万平方米）投资回报率维持在2.0%～2.5% 未来利率上升可能推动回报率小幅提升 [7]