文章核心观点 - 2026年中国房地产市场预计将成为一个关键分水岭，房价下跌速度可能放缓并企稳，但并非反弹的开始，市场将进入更深层次的调整期，并可能引发大规模抛售潮 [1][2][11] 市场现状与投资者困境 - 典型炒房客案例显示，其名下三套房产估值从2021年的超1000万元跌至2025年的约800万元，跌幅约20%，每月需补贴超14000元以覆盖房贷和物业费 [1] - 一线城市租售比仅为1.8%，显著低于3.1%的按揭利率，租金收入无法覆盖贷款利息 [4] - 全国二手房挂牌量创历史新高，同比增速约10%，一线城市增速为1.7%，显示大量房东正“边租边卖” [4] - 部分房价已从高位下跌20%至30%，部分投资者陷入负资产状态 [4] 2026年市场转折点预测 - 中信建投参考国际经验指出，房价下行周期通常为5至10年，跌幅在20%至40%之间，中国房价已连续下跌三年，跌幅近15%，预计仍有下跌空间 [2] - 瑞银预计全国房价将在2026年初企稳，比之前预期的2026年年中提前，但企稳仅意味着下跌速度放缓，而非立刻上升 [2] - 2026年可能成为承接过去三年多下跌并开启新格局的分水岭 [2] 引发抛售潮的核心原因 - **投资回报率崩盘**：租金预计将继续下跌，年均跌幅约3%，持有成本与贬值压力将驱使投资客在2026年集中抛售止损 [4] - **人口红利消退**：生育率已跌破警戒线，北京西城区出生率仅5.41‰，低于韩国的6‰，长期看本世纪末总人口可能降至7亿 [5] - **刚需基数萎缩**：2020年出生人口约1700多万，2024年出生人口仅700多万，四年间腰斩，直接影响未来购房需求 [5] - **早期购房者进入出售周期**：2005年至2015年间购房者房贷将基本还清，可能开始考虑出售房产用于养老或传承，增加供给 [5] - **三四线城市加速贬值**：人口持续流出导致房产“有价无市”，形成降价抛售的恶性循环，部分非核心区域房产已永久贬值 [6][7] - **高库存压制房价**：全国商品房待售面积处于历史相对高位，部分城市库存消化周期需两三年，直接压制房价上升空间 [7] 政策与市场供需分析 - 一线城市非核心区放松限购限贷政策在2026年成为大概率事件，反映政策空间有限，难以根本扭转市场需求不足的局面 [8] - 房企融资难问题未根本解决，中小房企现金流紧张，导致新增供给下降，但在需求同步下降的背景下，无法起到提价作用 [10] - 一线城市二手房挂牌量从十月开始出现环比和同比下跌，反映卖家信心下降，但现金压力可能在未来引发被迫抛售 [10] 未来市场格局展望 - 市场将出现显著分化：一二线城市核心区域房价相对稳定或有小幅上升机会，但非核心区及郊区房价可能继续下跌；三四线城市将持续下滑，部分房产流动性严重不足 [11] - 投资性购房需求将大幅萎缩，市场主要依靠刚需和改善性购房支撑最低成交量 [11] - 瑞银上调房地产销售楼面面积和套数预测，表明需求依然存在，但主要来自刚需而非投资，市场将逐渐回归以满足居住需求为主的模式 [13] - 房地产行业将面临长期结构性调整，租售比失衡、人口衰退、库存堆积等问题难以快速改变，房价可能在低位徘徊 [14]